Download
1 / 16
160 likes | 571 Vues
新兴产业园区的运营之道. —— 因循、吸收、创新、本土. Part 1 因循、吸收、创新、本土 Part 2 园区开发商生产、提供什么？ Part 3 客户是谁？ Part 4 盈利模式 Part 5 运营模式 Part 6 起步型民营园区的关注点 Part 7 四个开发关键步骤 Part 8 未来园区的几种方向 Part 9 产业园区的多角化视角. 目录：. Part1 因循、吸收、创新、本土. 因循 —— 遵循国际和国家产业发展和产业升级、产业转移的规律； 吸收 —— 学习和融合先进工业园区的开发经验和运营模式；
E N D
新兴产业园区的运营之道 ——因循、吸收、创新、本土
Part 1 因循、吸收、创新、本土 • Part 2 园区开发商生产、提供什么？ • Part 3 客户是谁？ • Part 4 盈利模式 • Part 5 运营模式 • Part 6 起步型民营园区的关注点 • Part 7 四个开发关键步骤 • Part 8 未来园区的几种方向 • Part 9 产业园区的多角化视角 目录：
Part1因循、吸收、创新、本土 • 因循——遵循国际和国家产业发展和产业升级、产业转移的规律； • 吸收——学习和融合先进工业园区的开发经验和运营模式； • 创新——打造园区差异化的亮点、优势和核心竞争力； • 本土——必须和当地的产业环境、政策环境、居住与生活消费环境相结合， 每一个工业园区通常意义上应当是本地化、个性化的，无法简单 复制；
Part2 园区开发商生产、提供什么？ • 建筑产品：工业厂房、研发楼、办公楼、配套住宅及商业设施； • 服务 ：为入园企业提供技术支持、综合服务、物业管理等高端服务； • 产业氛围营造：本区域产业引进和促进繁荣； • 城市环境营造：城市远郊（欠成熟区域）的市政设施建设、城市规划、 • 居住与商业产业氛围的营造；
Part3 客户是谁？ • 直接客户 • 产业客户：购买或租赁厂房、办公楼（或自建）用于生产和经营； • 房地产客户 ：园区配套住宅或商业的物业购买者； • 间接客户、关联者 • 区域政府：为政府带来财政收入、税收、就业及经济增长与产业拉动； • 居民：改变区域的消费水准、居住及商业的产品及水平；
Part4盈利模式 • 土地投资收益；由于区域发展所带来的土地及配套设施的增值； • 工业物业销售与租赁收益； • 配套住宅和商业的销售收益； • 园区企业投资收益（孵化、加速及股权投资收益）；
Part5运营模式 园区运营模式的多样化将成为必然——不同产业的地域化、消费地域化、盈利模式的差异化，决定了成功的模式一定是多样化的。 “园区开发的成功”与园区内的“企业的成功”并非一定同步或彼此关联，类似于购物中心和品牌独立店，管理成熟的高品质小区与小区居民的关系。 所谓运营模式，就是一种战略选择和资源评估。 即回答：资源怎样？提供什么样的产品或服务？客户是谁？盈利模式怎样？如何实现？
Part6起步型民营园区的关注点 • 围绕“盈亏平衡”目标，把握投入产出关系； • 确立盈利模式---由简入繁，明晰与务实； • 谨慎选择产业方向和介入产业领域的深度---“快速选择和长期坚持”； • 明确目标客户和服务内容---“山贼与海盗”；
Part7 四个开发步骤 选择产业 评估资源 评估环境 选择模式 • 评估资源：企业资源、客户资源、管理团队； • 评估环境：区域工业地产市场环境、产业环境、政策环境； • 选择产业：核心产业领域、类型产业客户确定； • 选择模式：盈利模式、运营模式；
选择产业 评估环境 选择模式 评估资源 Part7-1 评估资源 • 客户：产业客户、房地产客户资源； • 企业的产业资源拥有及引进、整合能力； • 团队：房地产开发团队、产业招商及管理 团队的完备程度 和学习曲线；
选择产业 评估资源 选择模式 评估环境 Part7-2 评估环境 • 区域工业地产市场； • 区域产业结构及发展趋势； • 区域产业政策及投资环境； • 区域住宅及商业地产投资环境；
评估资源 评估环境 选择模式 选择产业 Part7-3 选择产业 • 两种顺序 • 引进产业、聚集客户。客户彼此联系，行业相对统一与集中，形成群聚效应。 • 引进客户，聚集产业。客户自然聚集，行业分散或关联程度不高，产业特点逐步形成，软件和硬件环境是关键点。 • 两项原则 • 务实与适合（并非一定朝阳或超前），要结合自身的产业聚集能力和区域的产业氛围。 • 与盈利模式相匹配。
选择产业 评估资源 评估环境 选择模式 Part7-4 选择模式 • 房地产开发模式：开发及销售建筑产品； • 产业开发模式：引进产业客户，培育产业环境，催化产业投入和产出规模； • 区域环境开发模式：开发区域（造新城），以产业和城市配套拉动区域土地价值和产业价值；
Part8 未来园区的方向 • 产业园区化：产业聚集，产业关联度紧密型，建筑形式为大面积厂房和集 合； • 园区产业化：企业聚集，产业关联度松散型，建筑形式为研发中心、创智中 心及总部基地和组装式加工厂房； • 园区生活人文化：产业作为一种业态，与住宅、商业相互融合，公园、社区、 核心城区、CBD等；
Part8 产业园区的多角化视角 • 项目投资：每一个工业园区，都是一个投资项目； • 技术投资：每个工业园区作为大项目，当中包含着很多的小项目投资和技术 投资（产业客户），彼此关联又各自独立； • 房地产投资：每个工业园区，都是一个独立的大型房地产投资项目； • 角色与功能：工业园区有时甚至会迷失自己，因为常常在以企业的身份和资 源行使着部分的一级政府职能（招商引资和产业催化）； • 赢利与发展：各个园区盈利方式不同，但园区必须赢利才能长足发展； • 造园、造区与造城：为建筑、街区植入新的产业和就业内容，或者新造一个 园区、街区或城镇，这是园区的缔造者可能忽视但带给城市的真实而有意义的变革。
