פינוי ובינוי היבטים פרקטיים

1. פינוי ובינויהיבטים פרקטיים מאת אילן שרקון, עו"ד - יו"ר פורום מקרקעין וקניין של הועד המרכזי

2. מטרת ההכרזה - כללי • בעקבות אזילת השטחים הפתוחים בערים התפתח בשנים האחרונות הכלי של פינוי ובינוי כחלק מהתחדשות עירונית. • ההכרזה נעשית על מנת לבצע שימוש יעיל יותר בקרקע.תוך שמירה על שטחים ירוקים ועל מנת לשפר את תדמית העיר.

3. משמעות מעשית של האכרזה • השטחים המוכרזים לרוב הינם שכונות או אזורים דלילים/מדורדרים מבחינה חברתית ו/או כלכלית. • בשטח מבוצעת בד"כ הריסת מבנים ובנייה מחודשת של שכונה צפופה יותר בעלת תשתיות משופרות.

4. משמעות מעשית של האכרזה • בשטח מוכרז ניתנות תוספות של זכויות בנייה, הטבות מיסוי ועוד, הכול במטרה לעודד התקשרות בין יזמים לדיירים במתחם. • הפעולה שמתבצעת הינה מכר של יתרת זכויות הבניה שקיימות על פי תוכנית קיימת או עתידית ליזם.

5. אופן הפעולה למול הרשויות מציאת שטח מתאים לפינוי ובינוי פניה לדיירים פניה לרשות המקומית

6. אופן הפעולה למול הרשויות(המשך) בקשה לאכרזה על המתחם כפרויקט פינוי בינוי מציאת קבלן לבניית הפרוייקט

7. אופן הפעולה למול הדיירים יפוי כוח לפעולה מטעם מספר רב של דיירים בדיקת כדאיות הפרויקט בדיקה ברשות המקומית

8. אופן הפעולה למול הדיירים(המשך) לפרסם מכרז קבלן חתימה על הסכמים של כל דייר עם הקבלן

9. שני המסלולים העיקריים מסלול רשויות- סעיף 33א' לחוק התכנון והבניה מסלול המיסוי- סעיף 49 כח' לחוק מס שבח

10. אכרזה בהתאם לסעיף 33אלחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 • 33א. הכרזה על מתחם פינוי ובינוי[תיקון: תשס"ב(3), תשס"ז] • (א) הממשלה רשאית, בהמלצת הועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג), להכריז בצו (להלן - צו הכרזה), על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בניה (להלן - מתחם פינוי ובינוי). • (ב) תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו. • (ב1) הממשלה רשאית להסמיך את שר הבינוי והשיכון, להרחיב, לצמצם או לשנות בצו, על פי המלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג), את גבולותיו של שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו הכרזה, כעל מתחם פינוי ובינוי.

11. הכרזה בהתאם לסעיף 33א לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 • (ג) הממשלה תמנה ועדה לענין מתחמי פינוי ובינוי ואלה חבריה: • (1) נציג שר הבינוי והשיכון, והוא יהיה היושב ראש; • (2) נציג שר הפנים; • (3) נציג שר האוצר; • (4) נציג השר לאיכות הסביבה; • (5) נציג שר התחבורה; • (6) נציג ראש הממשלה; • (7) נציג מינהל מקרקעי ישראל שימונה בהמלצת השר לתשתיות לאומיות.;

12. ס' 33א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 • הפרויקטים של התחדשות עירונית מבוססים כיום בעיקר על הליך זה – כאשר הממשלה מעוניינת לקדם הליכי פינוי ובינוי ללא קבלת אחריות אופרטיבית. • הכרזה בצו על-ידי הממשלה על מתחם פינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה בהמלצת וועדה מיוחדת בראשות נציג משרד הבינוי והשיכון ("ועדה להתחדשות עירונית").

13. ס' 33א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 מתחם שהוכרז כאמור נהנה מהקלות במס במידה ואושר ככזה ברשויות המס לבקשת היזם. תכנון המתחם ואישור התוכנית במוסדות התכנון הינה באחריות היזם.

14. צורת העבודה – מסלול רשויות יוזמה – יוזמת הרשות המקומית, דיירים, מנה"פ והאדריכלים. הגשה לוועדה- הממשלה מכריזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי. תכנון ואישור – הרשות המקומית מתכננת ומאשרת. ביצוע התכנית– הדיירים ו/או היזמים מוציאים התכנית לפועל.

15. סעיף 49 כח' הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי • (א) בסעיף זה, "הועדה" - המנהלים וכן הועדה שמינתה הממשלה לפי הוראות סעיף 33א(ג) לחוק התכנון והבניה. • (ב) הועדה רשאית, לבקשת יזם שהוגשה החל ביום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ועל פי כללים שקבע שר האוצר בתקנות, בהתייעצות עם הועדה, להמליץ לממשלה להכריז בצו על שטח שיש בו עשרים וארבע יחידות לפחות, כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, לצורך החלת פרק זה וסעיף 31א לחוק מס ערך מוסף. • (ג) הכריזה הממשלה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי בצו כאמור בסעיף קטן (ב), תקבע בו את תקופת תוקפו, ובלבד שתקופה זו לא תחל לפני יום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001), ולא תעלה על שש שנים.

16. צורת העבודה – מסלול מיסוי • יוזמה– דיירים ו/או יזמים • הגשת התכנית לוועדה – על ידי היזמים • תכנון ואישור התכנית– על ידי היזמים אשר מביאים להכרזת המתחם כמתחם פינוי בינוי • ביצוע – דיירים ו/או היזמים.

17. מסלול המיסוי • חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 [תיקון אחרון: 5/2/07] . • פרק חמישי 4: פינוי ובינוי - הוראת שעה • הגדרות: • "מתחם" - מתחם פינוי ובינוי או מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי; • "מתחם פינוי ובינוי" - מתחם לפינוי לשם בינוי או עיבוי הבניה שחל עליו צו הכרזה לפי הוראות סעיף 33א לחוק התכנון והבניה; • "מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" - מתחם לפינוי לשם בינוי או עיבוי בניה שחל עליו צו הכרזה לפי הוראות סעיף 49כח.

18. הקלות במס • 49כב. פטור ממסים [תיקון: תשס"ב(5), תשס"ה(2)] • (א) (1) המוכר ליזם את הזכויות שיש לו ביחידת מגורים במתחם (בפרק זה - יחידת המגורים הנמכרת), ולענין פינוי לשם בינוי - המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת שתמורתה ניתנה רק זכות ביחידת מגורים חלופית אחת ותמורה כספית אחרת, זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי חוק זה או לפי הפקודה, לפי הענין, ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה הכספית הנוספת לא עלו על תקרת השווי;

19. הקלות במס • מוכר ליזם דירת מגורים פטור ממס שבח ומס מכירה (הפטור מוגבל בכך ששווי דירת המגורים החלופית לא יעלה על 150% או גודלה אינו גבוה מ- 120 מ"ר – הגבוה מביניהם). • מוכר כאמור פטור ממס רכישה בגין היחידה החלופית. • הפטורים הנ"ל מוגבלים ליחידת מגורים אחת בלבד. • מכירת דירת מגורים חלופית ומתן שירותי בניה עד לתקרת השווי האמור לעיל פטורים ממע"מ. • מקרקעין הנכללים באישור שיקום על פי חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום התשכ"ה-1965, פטורים מהיטל.

20. הקלות במס • חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, תוספת שלישית. • 19. פטור מהיטל [תיקון: תשמ"ג, תשמ"ד, תשמ"ח, תשס"א, תשס"א(2), תשס"ה (3), תשס"ו(2)] • (ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה : • (3) השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965 ;

21. ממשלה )ועדה בינמשרדית) גיבוש כלים בחירת מתחמים מימון התכנון הצעת מתחמים, אחריות לתכנון, להשלמת תשתיות ומוסדות ולפעולות הסברה לתושבים עירייה+ (מנהל פרויקט) ביצוע עסקת פינוי ובינוי דיירים (בעלי נכסים) ויזמים מטעמם פינוי ובינוי - הצדדים

22. המסלולים הקיימים • מסלול פינוי ובינוי • מסלול עיבוי 3. מסלול מיסוי על ידי רשויות מקומיות על ידי יזמים

23. מסלול פינוי בינוי • מנובמבר שנת 2000: • 206 מתחמים מוכרזים • (מתוכם 21 בתוקף)

24. מסלול עיבוי • מיוני 2002: • 22 מתחמים מוכרזים

25. מסלול מיסוי • סה"כ בקשות – 62 • אישור מקדמי – 32 • הכרזה - 4

26. עסקאות פינוי בינוי • חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 • 6. עסקה במקרקעין • "עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה."

27. עסקאות פינוי בינוי • חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו - 2006 • סעיף 1 – הגדרות • "עסקת פינוי ובינוי" - חוזים בין יזם לבין בעלי דירותבבנין לפינוי ובינוי אשר על פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבנין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה;

28. בעלי דירותעסקאות פינוי בינוי • חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. • סעיף 77 א'. "בעל דירה" - מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות ; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לעניין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך ;

29. יזם - הגדרהעסקאות פינוי בינוי • חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 • 49יט. הגדרות וחזקות • "יזם" - כל אחד מאלה: • (1) מי שלצורך פינוי מתחם לשם בינויו או לשם עיבוי הבניה בו רוכש יחידות באותו המתחם; • (2) מי שהגיש בקשה לפי סעיף 49כח להכריז על שטח כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, רוכש יחידות בשטח האמור, לצורך פינוי המתחם לשם בינויו או לשם עיבוי הבניה בו;

30. מתחייבים - הגדרה עסקאות פינוי בינוי • חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. • 8. צורתה של התחייבות • "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב."

31. בניין לפינוי ובינוי - הגדרהעסקאות פינוי בינוי • "בנין לפינוי ובינוי" - בית משותף, המצוי בשטח שהממשלה הכריזה עליו כאחד מאלה: (1) מתחם פינוי ובינוי כמשמעותו בסעיף 33א לחוק התכנון והבניה; (2) מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 2; "דירה", "בעל דירה", "רכוש משותף" - כהגדרתם בסעיף 52 או 77א לחוק המקרקעין, לפי העניין;

32. בניין לפינוי ובינוי - הגדרהעסקאות פינוי בינוי • "בית משותף" - אחד מאלה, ובלבד שיש בו ארבע דירות לפחות: (1) כמשמעותו בפרק ו' לחוק המקרקעין; (2) כמשמעות "בית" בפרק ו'1 לחוק המקרקעין; ( לאו דווקא בית הרשום בטאבו כבית משותף )

33. תחתיו - הגדרה עסקאות פינוי בינוי • במקומו, באותו מקום עצמו בו היה המבנה הקודם. • בעיה • האם ניתן לתת לדייר דירה חדשה במקום אחר במתחם הפינוי בינוי ולא בדיוק באותו מקום בו עמד בייתו הקודם? • לדוגמא: הצרחה לצרכי נוחות ויעילות של שטחים ציבוריים שהיו במתחם עם שטח שהו יוקמו דירות מגורים.

34. חוזים - הגדרהעסקאות פינוי בינוי • חוזה : "הסכם בין בני אדם בעניין מן העניינים". • חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 • 1. כריתת חוזה - כיצד • "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות פרק זה."

35. חוזים עסקאות פינוי בינוי עסקאות פינוי בינוי כוללות מספר סוגי הסכמים: • הסכם בין הדייר ליזם. • הסכם בין יזם לקבלן. • הסכם בין היזם לקבלן ולדייר. • הסכם בין הקבלן לרוכש דירה חדשה.

36. חוזיםעסקאות פינוי בינוי • בעיות בחתימה על חוזי פינוי בינוי: הדייר מעוניין בהמחשה של דירתו החדשה. • שטח הדירה - לא יפחת משטח דירתו הנוכחית • קומה – קומה זהה ככל הניתן לקומה הנוכחית. • כיווני אוויר – יהיו דומים ככל האפשר לכיווני האוויר בדירתו הנוכחית. • מפרט טכני – ברמה שלא תפחת מהרמה שתוצע לקונים דירות מהיזם.

37. בטוחות בחוזי פינוי בינוי האפשרויות: חוזית קניינית איזו בטוחה יש ליזם לאחר החתימה על החוזה עם הדייר, שהדייר לא יפנה ליזם אחר לפני שתוכניתו תאושר?

38. בטוחות – פתרונות אפשרייםבחוזי פינוי בינוי • 1. רישום הערת אזהרה? בעיית דיספוזיציה בדירה בין החתימה עד לגמר הבניה. • 2. התחייבות בלתי חוזרת של הדייר? "התחיבות זו של הדייר הינה בלתי חוזרת, הסכמה זו, המפורטת להלן, תהיה מחייבת לכל דבר ועניין, ותחייב את הדיירים. מובהר שהתחייבות החברה מותנית בחתימת החברה על מסמך מחייב עם כל הדיירים שחתימתם נחוצה לצורך בניית הבניין שבו נמצאת הדירה החדשה."

39. בטוחות לדיירבחוזי פינוי בינוי איזו בטוחה יש לדייר שבאמת יקבל דירה חדשה בגמר הפרויקט?

40. בטוחות לדיירבחוזי פינוי בינוי • כנגד הפינוי יקבל הדייר ערבות בנקאית או שוות ערך, להבטחת קבלת דירה חדשה (משופרת ומוגדלת) מהדירה הנוכחית.

41. חוזיםעסקאות פינוי בינוי 1. חוזה שנכרת בין הדייר לבין היזם בנוגע למקרקעין יזם דייר

42. חוזיםעסקאות פינוי בינוי יפוי כח למארגן מטעם הדיירים אני/ו הח"מ ____________,____________, נושאי ת.ז מספר ____________ ____________ , בעל/י הזכויות ברחוב ____________ מס' ___ במקרקעין הידועים כגוש _________ חלקה ____ (להלן: "הדירה" או "המקרקעין"), נותן/ים בזאת את הסכמתי/נו הבלתי חוזרת __________ שמספרה _____(להלן: "מיופת הכח"), לפעול לקדם פרוייקט של פינוי בינוי בתחום בו כלולים המקרקעין, לרבות התקשרות עם יזם / יזמים לקידום הפרוייקט והוצאתו אל הפועל (להלן: "הפרוייקט"). בתנאים שלהלן:

43. חוזיםעסקאות פינוי בינוי • כי לא אדרש לשלם תשלום כלשהו לשום גורם ובכלל זה רשויות המס, ליזם / יזמים או לעורכי הדין מטעמו. • כי כנגד פינוי דירתי אקבל ערבות בנקאית או שווה ערך, להבטחת קבלת דירה חדשה משופרת ומוגדלת מדירתי הנוכחית שמפרטה יקבע בהסכם עם החברה הקבלנית שתבנה את הפרוייקט (להלן: "הדירה החדשה"). • כי יובטח לי דיור חלופי או שווה ערך בשכר דירה לכל התקופה בה אדרש לפנות את דירתי ועד לקבלתי את הדירה החדשה.

44. חוזיםעסקאות פינוי בינוי • הובהר לי כי הפרוייקט כולל הכנת תכנית בנין עיר חדשה (להלן: "התכנית"), בה יכללו הדירה והמקרקעין, ובחתימתי על יפוי כח זה הנני מסמיך את באי כוחי לפעול לאישורה של התכנית ולחתום על כל מסמך בשמי ובמקומי לצורך קידומה של התכנית, ומתחייב מראש שלא להתנגד בכל דרך שהיא להליכי תכנון התכנית. 5. הנני/ו מצהיר/ים בזאת כי היה וחתמתי/נו בעבר בפני גורם כלשהו בנוגע לקידום פרוייקט פינוי בינוי ___, הרי שהחתימה בטלה ומסמך זה גובר על כל מסמך אחר.

45. חוזיםעסקאות פינוי בינוי 6. ידוע לי/לנו כי לצורך קידום התכנית והפרוייקט יפנו מיופי כוחי/נו לרשויות ולגורמים שונים, ויתקשרו עימם בהסכמים והתחייבויות לצורך קידום התכנית והפרוייקט ויוציאו כספים רבים לקידום הפרוייקט. לאור האמור, אני/ו מתחייב/ים כי יפוי כח זה הינו בלתי חוזר.

46. חוזיםעסקאות פינוי בינוי 2. חוזה שנכרת בין היזם לבין הקבלן בנוגע לבניית המבנה החדש. יזם קבלן

47. חוזיםעסקאות פינוי בינוי • חוזה בין היזם לבין הקבלן, הדגשים להסכם: • שמירה על זכויות הדיירים. • חלוקת התפקידים בין היזם לקבלן (היזם אחראי לקשר מול הדיירים ולהליך הפינוי) • חלוקת תמורה בין היזם לקבלן בהתאם לתוצאות הפרוייקט.

48. חוזיםעסקאות פינוי בינוי 3. חוזה שנכרת בין הדייר לבין הקבלן בנוגע לדירה החדשה. דייר קבלן

49. חוזיםעסקאות פינוי בינוי • הואיל והבעלים הינו החוכר/הזכאי להיות חוכר כלפי מינהל מקרקעי ישראל והמחזיק הבלעדי של דירת מגורים הידועה כתת חלקה ___ בחלקה _____ בגוש ___ (להלן-"החלקה") הנמצאת ברחוב התמר מספר ____ בישוב ____, מספר _____ דירה _____ בקומה א'/ב'/ג'/ד' ופונה לכיוונים צפון/מזרח/ דרום/מערב (להלן: "הדירה" ו/או "הדירה הנוכחית"); • והואיל והקבלן הציע לבעלים לרכוש ממנו את כל זכויות הבנייה העודפות על מנת להקים ולבנות במתחם, כהגדרתו להלן, את הבניין החדש כהגדרתו להלן; • והואיל ועל החלקה בנוי כיום בניין הכולל ____ דירות מגורים; • והואילוהקבלן הציע לבעלים לתת לו שירותי בניה ולבנות עבורו על חלק החלקה שיוותר בבעלותו (של הבעלים) דירה חדשה כמפורט להלן בחוזה זה (להלן: "דירת הבעלים" או "יחידת הבעלים"); • והואיל והבעלים נכון להיענות להצעת הקבלן בכפוף למילויים של התנאים המפורטים בהסכם זה;

50. חוזיםעסקאות פינוי בינוי • הקבלן מסכים ומתחייב לרכוש את כל "זכויות הבנייה העודפות" בקשר לדירה מהבעלים ולבנות בית מגורים חדש על החלקה, או על מגרש אחר שעל פי התכנית שבתוקף יבוא תחת זה הקיים בחלקה המקורית. "זכויות הבניה העודפות" הן כל זכויות הבנייה הניתנות לניצול בחלקה בניכוי זכויות הבניה שתנוצלנה לשם הקמת דירת הבעלים כמפורט בהסכם זה.