Stima di un immobile residenziale

1. Stima di un immobile residenziale Esercitazione on line La soluzione

2. I passaggi problematici da risolvere sono connessi alla quarta sezione del rapporto di stima e sono i seguenti: L’individuazione del valore corrispondente allo scopo La selezione argomentata dei dati forniti dalle fonti indirette; La scelta del procedimento di stima; La stima del valore dell’immobile. Individuazione dello scopo e del valore (…) nella prospettiva della sua vendita (sl.1) Rinvia alla caratteristica di utilità diretta del bene a cui consegue il Valore di mercato Passaggi problematici

3. 2. Le analisi di mercato • Le quotazioni fornite appaiono disomogenee per • orizzonte temporale a cui si riferiscono; • articolazione territoriale assunta. • La prima fase consiste nella selezione dei dati più recenti • Le quotazioni del secondo semestre 2003 riportate da Nomisma, Consulente immobiliare e Fiaip; • La seconda considera la selezione della/e fonte/i • In ragione della modesta articolazione territoriale proposta da Nomisma e Consulente Immobiliaresi assumonole indicazioni fornite dalla Fiaip relative al quartiere di S. Marco • Segue l’elaborazione dei dati di base per giungere ad un valore medio unitario

4. 3. Procedimento di stima • Nell’ambito dei procedimenti sintetici per la stima del valore di mercato si assume il procedimento “per punti di merito” secondo il modello moltiplicativo • Tale scelta è giustificata dall’assenza di un campione rigorosamente significativo. • I passaggi operativi sono 3: • Stima del valore medio unitario • attribuzione dei coefficienti moltiplicatori • calcolo del valore unitario ponderato secondo la formula Vm di stima = V medio * K Dove K = Kpe*Kpi*Kt*Ke

5. La stima del valore medio unitario fa riferimento alle quotazioni Fiaip relative a Beni a destinazione residenziale; Localizzati a S. Marco; Nuovi o integralmente ristrutturati Il valore medio è pari a 9.000 euro/mq commerciale L’attribuzione dei coefficienti considera: La posizione favorevole dell’immobile rispetto alla media degli immobili localizzati a S. Marco – prossimità al trasporto pubblico, dotazione di servizi, zona socialmente pregiata; La sua scarsa altezza di piano e conseguente mancanza di luminosità e arieggiamento; Le caratteristiche intrinseche: la qualità edilizia popolare; l’età del manufatto; lo stato manutentivo mediocre. La circostanza per cui l’immobile è occupato. 3.1/2 Stima del valore medio unitario e attribuzione dei coefficienti

6. 3.3. Il valore unitario ponderato Val. medio Unitario fonti indirette per immobili nuovi a S. Marco Coeff. fornito da pubblicazioni specializzate per imm. in zone ambientalmente pregiate Coeff. che considera la scarsa luminosità dell’immobile Coeff. che considera la tipologia popolare, stato manutentivo mediocre e età del manufatto (cfr. matrice CI) Coeff. che considera lo stato di occupazione del bene e la scadenza dei contratti in essere (2009)

7. 4. La stima del valore dell’immobile • Sulla base delle elaborazioni effettuate è possibile affermare che il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di stima è pari a 437.000 euro.