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授课大纲 • 信用的概念与信用管理 • 贷款的种类与产品特性 • 信用决策 • 信用卡的使用
1.1 信用的概念 • 信用本质上是一种承诺，是指在获得商品、服务或资金时，承诺在未来一段时间内偿还。偿还的方式包括商品、服务或资金。 • 以物易物或银货两迄的情况下，没有信用产生。 • 以下情形都发生了信用交易: • - 先收取订金，承诺一段时间后交货或提供服务。 • - 先取得商品或服务，承诺一段期间后支付资金。 • - 先借入资金，承诺一段期间后偿还。
1.1.1 信用的意义 • 信用的意义在于超前消费或置产 • –消费或置产具有时间上的迫切性，缺乏信用 会使理财目标无法实现或无法及时实现。 • –购房目标需要在年轻时实现。如等到存够全 款才购房，一般人至少要积蓄十年，而届时 房价又可能远高于原目标价位，购房目标可能无法达成。 • –子女教育金目标也需在一定时间内实现，必 要时需要先借贷来及时满足目标。
1.1.2 信用的丧失 • 收款后不按时履行交货或提供服务的承诺。 • 借款到期后不履行还款义务。 • 公用事业费用欠费。 • 未能兑现口头承诺。
1.1.3 信用丧失的后果 • 未实现口头承诺，将失去他人信任，很难在商场上立足。 • 在签订书面契约情况下，债权人可请求赔偿或清偿，债务人承担民事甚至刑事责任。 • 水电费用未缴，断水断电造成不便。 • 税款罚单未缴，可能被限制出境或坐牢。 • 破产者在一段时间内将无法获得任何信用，财产被查封、收入被扣押，求职困难，后果严重。
1.1.4 未能履行信用的原因与预防措施 • 意外支出增加→产险、意外险、医疗险 • 失业、失能、身故收入中断→失业险、 • 失能险、寿险 • 疏忽未按期缴费→注意通知提醒、银行自动转帐 • 蓄意诈骗→勿以身试法
1.2 个人信用信息基础数据库 • 个人信用信息基础数据库是我国社会信用体系的重要基础设施，是在国务院领导下，由中国人民银行组织各商业银行建立的个人信用信息共享平台。该数据库采集、整理、保存个人信用信息，为金融机构提供个人信用状况查询服务，为货币政策和金融监管提供有关信息服务。该数据库于2006年1月正式运行，截止到2006年8月，有5.8亿自然人进入了个人数据库。 • 中国人民银行建立个人信用信息基础数据库的目的是帮助商业银行提高风险管理能力和信贷管理效率，防范信用风险，促进个人消费信贷健康发展，为金融监管和货币政策提供服务。同时，帮助个人积累信誉财富、方便个人借款。
1.2.1 个人信用信息基础数据库收集的信息 • 身份识别信息：包括姓名、身份证号码、家庭住址、工作单位等； • 贷款信息：包括贷款发放银行、贷款额、贷款期限、还款方式、实际还款记录等； • 信用卡信息：包括发卡银行、授信额度、还款记录等。 • 随着数据库建设的逐步完善，还将采集个人支付电话、水、电、燃气等公用事业费用的信息，以及法院民事判决、欠税等公共信息。
1.2.2 查询个人在数据库中的信用信息 • 商业银行办理下列业务，可以向个人信用数据库查询个人信用报告： - 审核个人贷款申请的； - 审核个人贷记卡、准贷记卡申请的； - 审核个人作为担保人的； - 对已发放的个人信贷进行贷后风险管理的； - 受理法人或其他组织的贷款申请或其作为担保人，需要查询其法定代表人及出资人信用状况的。 • 个人对数据库中收集的关于其本人的信息具有知情权。目前有两种办法能够看到自己的信用报告，一种是个人在申请新的借款或信用卡时，可以从商业银行获得本人的信用报告。另一种是个人可持身份证到当地的中国人民银行分支征信管理部门，或直接向征信中心提出书面查询申请。目前查询暂不收费。 • 征信系统会自动记载何时何人出于什么原因查看了信用报告。 • 个人信用信息只向个人的借款银行提供，不对社会公开。
1.2.3 如何建立个人信用 • 个人征信系统里收集的主要是个人在银行的借贷信息，比如消费贷款、办理信用卡、信用保证等，银行的结算账户，例如工资卡等信息也会入库。 • 不从银行借钱不等于信用就好。如果仅仅在银行办理了普通借记卡，平时和银行只是发生存取款关系，个人银行信用状况则完全是空白。因为没有历史信用记录，银行就失去一个判断信用状况的便捷方法。 • 个人应当尽早建立信用记录。简单的方法是与银行发生借贷关系，例如可以向银行申请信用卡。
1.2.4 商业银行使用个人信用信息基础数据库典型案例（一） • 个人征信系统在提高审贷效率，方便个人借贷，防止不良贷款，防止个人过度负债，以及根据信用风险确定利率水平方面开始发挥作用。 • 帮助商业银行简化审批流程、缩短审批时间 • 案例：工商银行某分行在审查1笔120万元的个人经营性贷款时，查询个人征信系统发现，该客户在其他银行有1笔23万元的贷款，还款付息正常。查询结果与客户本人声明相符，间接证实了客户的信用度。结合客户提供的抵押物、还款能力进行综合分析后，该行做出放贷决定，贷款额度确定为100万元。使用个人征信系统使原来需1个多月的贷款时间缩短为2个星期。
1.2.4 商业银行使用个人信用信息基础数据库典型案例（二） • 帮助商业银行了解客户在他行的借款以及还款记录，客观判断客户的还款能力或还款意愿，规避潜在风险 • 案例：某客户向工商银行某分行申请期限10年、金额11万元的住房贷款1笔。该客户申请资料显示其拥有私家车1辆，具有一定经济实力。查询个人征信系统发现，该客户在其他银行办理的1笔汽车消费贷款已形成不良贷款，余额为7万元。该行判定该客户恶意拖欠贷款意图明显，信誉较差，故拒绝了其贷款申请。
1.2.4 商业银行使用个人信用信息基础数据库典型案例（三） • 有利于借款人建立良好的信用记录 • 案例：某客户向中国银行某分行申请个人住房按揭贷款，该行查询个人征信系统发现，该借款人过去在其他银行办理的1笔贷款曾经出现过逾期（指到约定还款时间而借款人未能及时还款，下同）半年的情况，鉴于该客户个人经济状况良好且已将该贷款结清，该行同意发放该借款人的住房按揭贷款，但是提高了首付款的比例。该客户表示非常后悔自己过去的失信行为，提高了还款的自觉性，再没有出现过不良信用记录。
1.2.4 商业银行使用个人信用信息基础数据库典型案例（四） • 帮助借款人防范信用盗用风险，增强维护自己的信用意识 • 案例：2005年11月，某客户向上海浦发银行某分行申请1笔4万元的车位贷款。该行通过查询个人征信系统发现，该客户1笔住房按揭贷款有连续6期的逾期记录，于是决定拒绝这笔贷款申请，并向该客户说明了具体原因。该客户当场就提出异议，并解释说：他曾担任高层管理人员的某公司为其购置了1套住房，该公司承诺每月负责还款，房子在其服务期满后归其所有。但该客户在服务期间离开了该公司，也退出了房子，但该公司每月仍然以他的名义还款。针对银行提出的问题，他与原公司进行了交涉，该行也做了许多配合工作，最终公司答应以后按月及时还款，并对逾期记录产生的后果承担责任。该客户表示非常感谢个人征信系统揭示了原公司以他的名义进行的贷款，使他能及时采取补救措施，并且给他上了一堂生动的信用教育课。
1.3 信用额度 • 在合理的利率成本下，信用额度主要取决于收入能力与抵押资产价值。 • 最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度 • –最大信用贷款额度=税后月收入×信贷倍数上限,信用贷款倍数通常是月收入的三到十倍。 • –最大抵押贷款额度=资产×贷款成数上限。贷款成数通常为五到七成。 • –信贷倍数上限和贷款成数上限由央行和商业银行的信贷政策决定。
1.3.1 信用额度的核定标准 • 借款人的信用记录评估 • –有无贷款违约或被停卡记录 • –本利摊还额占月收入比例 • –借款人职业与在职年数 • –借款人家庭状况与负担 • –是否有其他借还款记录 • –是否提供非配偶保证人 • –是否投保房贷寿险
1.3.1 信用额度的核定标准 • 担保品评估 • –担保品估价报告 • –抵押物所在地城市 • –房龄与房况 • –类型-住宅、店铺、写字楼 • –使用-自用、出租、空置 • –是否需要代偿前贷款 • –是否为担保品所有权人 • –经济适用房的特殊考虑
1.3.2 信用额度的核定程序 • 征信调查：通过个人信用信息基础数据库查询是否有信用卡或贷款违约的记录。如有以上情况，很多银行就会马上退件，或者需要增加抵押品或增加保证人才能受理贷款申请。 • 银行信用评分：考虑因素包括收入、职业、任职公司、年资、是否有房地产、其它负债等。 • - 职业方面，公务人员的工作稳定，评分较高；其次是在知名大企业服务的员工；再次是中小企业员工与自营工作者。 • - 借款人在同一企业服务的年资越久，越珍惜自己的身分地位，经验显示此种人的信用风险最低。 • - 银行会根据以上因素决定借款人的最终信用评分，信用评分低于最低要求者会被拒贷，分数愈高者可能贷得的额度也较高。
1.4 信用控制指标（一） • 贷款安全比率 • –贷款安全比率=每月偿债现金流量/每月净现金收入 • –每月偿债现金流量=当月应付利息+计划偿付的本金 • –每月净现金收入=当月税前收入-所得税扣缴额-四金保费扣缴额 • –消费性贷款安全比率上限如包括房贷通常可设置为50%，如不包括房贷可设置为20%。 • –若每月只还银行规定的最低还款金额，则贷款安全比率应该在10%以内，且此种情况不应持续三个月以上。 • –若卡债最低还款额占净现金流入的比率已达30%以上，则信用危机很快发生。
1.4 信用控制指标（二） • 贷款还清年数 • –低利率房屋贷款建议用本利平均摊还法，20年还清。 • –高利率的信用卡或信用贷款余额，建议以本金平均摊还法一年内加速还清，免得影响长期理财计划。 • 借款额度运用比率 • –假使信用额度已使用超过50%，应该开使踩煞车，不要再增加新增贷款。 • –假使已经超过70%，必须加速还本，否则突破信用额度、出现支付危机只是时间问题。
1.5 偿债规划（一） • 偿债现金流量规划 • –本金摊还月还本金额=当前负债/拟将债务还清月数 • –本利摊还每月还本金额= PPMT(i,per,n,PV) • –尽快偿还本金，降低债务余额，减少复利效果影响。 • –支出预算=收入-应付利息-卡债余额/偿还期限。 • –例如收入3,000元，卡债15,000元，每月应付利息250元，打算在2年内偿还卡债，每月支出预算=3,000元-250元-15,000元/24=2,125元
1.5 偿债规划（二） • 偿债顺序规划 • –到期时间:优先偿还临近到期的借款 • –利率:优先偿还利率高的借款 • 偿还期限规划 • –房贷负债200,000元，每月可还贷款的现金流量2,000元，月利率0.5%，偿还期限=N(0.5%,-2000,200000,0)=139, 139个月可还清 • –卡债50,000元，每月可还贷款的现金流量1,000元，月利率1.5%，偿还期限=N(1.5%,-1000,50000,0) =93.1, 93.1个月可还清 • 转贷规划 • –以低利率负债置换高利率负债。
1.5 偿债规划(三) • 债务整合规划 • –在降低利息总负担的前提下把不同贷款机构的贷款整合在一家 • 债务整合产品参考 • –产品特色：整合多笔款项(信用卡、信用贷款、房贷、汽车贷款) • –申请资格：年满20-57 岁信用正常之国民、正职工作满三个月者 • –贷款额度：最高金额可贷50万元(依银行审核个人信用评分而定) • –贷款年限：最高可分1-7 年 • –贷款利率：依银行审核个人信用评分而定 • –检附文件：(1) 身份证明文件；(2) 在职证明；(3)薪资单、完税凭证； (4) 欲代偿之信用卡、信用贷款、房贷、车贷之缴息记录。 • –备注：以上核发金额、利率，依银行审核个人信用评分而定。
1.6 债务危机的处理 • 迟缴在个人征信系统会留下信用瑕疵记录，记录会留存三年到七年,以后购屋、找工作会受到影响。 • 如果过了催缴期限，银行会力求保全债务，如要求父母代缴，扣押三分之一薪水或查封名下的房产。 • 换工作、换地址、换手机只能够逃避一时，终究要面对现实。 • 可出面与银行沟通偿债方式，如实告知债权银行当前的收入状况、可供处理的财产与总共负担的债务，在自己仅保留基本生活费（比如说每月1,000元）情况下，预计还债期间多久，每个月可还每家银行多少债务，利息如何计算等。对债权银行而言，只要有还款协议，债权回收虽然较慢，但不至于全部列为坏帐，因此多数银行能够接受。
2.1.1 贷款的种类：以目标是否确定划分 • 目标确定贷款 • –新购房贷款、购车贷款、耐用消费品分期付款、证券融资 • –借款的目的确定，借款为完成标的物购买过程的一个步骤，购置标的物可当作所借额度的担保品。 • –通常利率较低 • 目标开放贷款 • –房屋净值贷款、存单/保单/证券质押贷款、信用卡循环信用、小额消费贷款等。 • –不限制借款用途，借款目标不确定，可用于消费或投资。 • –利率视有无担保品而定，通常利率较前者为高。
2.1.2 贷款的种类：以借款用途划分 • 投资性贷款 • –贷款的目的用来投资, 投资报酬率高于贷款利率时, 财务杠杆倍数愈高,净值报酬率愈高,可加速资产成长 • –如住房净值贷款与创业贷款 • 消费性贷款 • –贷款的目的用来弥补收支差异(信用卡循环信用)或提前置产(房贷与车贷)
投资性贷款— 杠杆投资的净值报酬率 • 例：本金100万，借款100万，合计200万投资股票，投资期一年。股票期末净值为240万，借款利率10%。 • 投资期间的利息支出=100万×10%=10万。 • 净值报酬率=投资净收入/净值=[(投资收入/资产)-(利息/资产)] ×(资产/自有资金)=(资产投资报酬率-资金成本率)×财务杠杆倍数=[(240-200)/200-10/200] ×(200/100)=(20%-5%) ×2=30%
投资性贷款的操作策略 • 操作策略：设定目标获利率 • 设定目标停损率 • 定期结清 • 资金运用一季为一循环 • 选择一季内获利可能超过5%的投资工具投入 • 设定获利点与停损点，在期限内达此点时卖出 • 期限已到而未达获利或停损点时到期结清，
投资性贷款的额度规划 • 额度规划原则 • –还息能力上限=年储蓄额/年利率 • –还本能力上限=其它流动资产/停损比率 • –银行可贷上限=总可贷额度-已贷额度 • –取以上三项最小值为合理的房贷额 • 额度规划示例 • –年储蓄2万，年利率7%，还息能力=2万/7%=28.5万 • –其它流动资产4万，10%停损，4万/10%=40万 –若抵押物价值100万，可贷70万，已贷40万,70万-40万=30万 • –取最小值，合理住房净值贷款额度为28.5万
2.1.3 贷款的种类：以是否有担保划分 • 担保贷款 • –物的担保: 抵押或质押 • –人的担保:保证人 • –通常贷款期限较长,贷款金额较高,利率较低 • 信用贷款 • –没有物或人的担保 • –以借款人本身的信用为贷款审核依据 • –通常贷款期限较短,贷款金额较低,利率较高
担保贷款— 抵押与质押的区别 • 抵押 • –不转移抵押品占有 • –自抵押登记办理完成后生效 • –债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押物的拍卖、折价变卖所得优先受偿 • 质押 • –转移质押品占有 • –自出质人将质押品移交给质权人占有时生效 • –债务履行期届满，质权人未受清偿的，可以与出质人协议以质押品折价，也可以依法拍卖、变卖质押品。
担保贷款—一般保证与连带责任保证的区别 • 一般保证 • – 当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 • – 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。 • 连带责任保证 • – 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 • – 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
2.2.1 住房净值贷款 • 定义：住房净值贷款是指金融机构以借款人住房作为抵押物，以住房净值作为抵押贷款基础，按一定贷款成数向借款人发放的贷款。 • 使用：住房净值贷款可用于日常消费，购买耐用消费品，也可用于证券投资或其他用途。 • 住房净值贷款用于投资时，有些学者将其称为理财性房贷。
2.2.2 抵利型房贷 • 定义：抵利型房贷是住房抵押贷款和存款帐户的一个组合产品，存款帐户按贷款利率水平计息（故称抵利）。 • 特点：相当于允许以存款提前还贷。 • 使用：抵利型房贷适合现金流量不稳定,但至少会大于本利摊还额的客户，超额现金流量进入可抵利存款账户,可达到节省利息支出并提前还清贷款本金的效果。
抵利型房贷案例 • 月初贷款余额500,000元, 期限20年, 利率6% 月供款PMT(6%/12,20×12,500000)=-3,582 • 当月可抵利存款账户平均余额100,000元 • 计息贷款本金余额400,000元,利息2,000元,当月本金还1,582元 • 若存款帐户余额维持100,000元，还款期限则为NPER(6%/12,-3582,400000)=163.85月 • 163.85/12=13.65<20,可提前6年把本金还清。
2.2.3 倒按揭 • 定义: 把房产抵押给债权人，获得一笔持续的现金流量，当设定年限或条件达到时，房产的所有权依合约规定转让给债权人。 • 适用对象：通常适用退休后有房但无现金流量可用的老年人，获得年金的条件可设定到终老为止。与生存年金类似，活得愈久愈划算。 • 倒按揭可解决老龄化社会中普遍存在的有房但无现金流量的问题，目前盛行于欧美与日本，中国尚未引进。
2.2.4 气球贷 • 所谓“气球贷”，是指先少量、分期偿还贷款利息和部分本金，剩余本金再到最后一期一次偿清，整个还款的模式就像气球一样“头 • 小尾大”。 • 与普通期供类房贷还款方式不同的是，“气球贷”可以实现贷款期限与月供数额分离。通常个人买房向银行贷款，只能按照实际贷款期限来计算月供，而“气球贷”则可任意选择与银行约定的期限（如１０年、２０年或３０年）来计算月供，不受实际贷款期限的限制。 • 适用对象:收入稳定可以按期还款或提前还款， 想减轻利息负担的客户。如果中间曾迟延缴款或收入降低， 五年后贷款到期可能无法续贷， 需一次还款造成届时财务压力
气球贷案例 • 如贷款500,000元,五年期利率6%,以30年贷款计算年供额36324元, 五年后要还贷款余额464,348元 • 五年后贷款余额可续贷五年,用25年贷款计算若利率仍为6%,年供额仍为36324元,第二个五年后要还贷款余额416,638元 • 以此类推,可用5年期的贷款利率比长期贷款利率低的优势来省息
3.1 融资机构的选择 • 银行-贷款种类多 • 信用社-面向基层社员、利率高 • 寿险公司-以保户为主,保单质押贷款 • 典当行-动产质借, 临时应急 • 信用卡循环信用-利率可高达20%, 按照卡别与征信评估设定额度 • 民间借款-提供信用借款,额度高,但利率也最高
3.2 还本计息方式的选择 • 例：贷款100万元, 期10年, 利率10%。 • 本利平均摊还法 • –本利摊还额= • PMT(10%,10,1000000)=162,745元 • –第一期利息额=期初借款额1,000,000元×借款利率10%=100,000元 • –第一期本金还款额=162,745元-100,000元=62,745元 • –第一年期末本金余额=1,000,000元-62,745元=937,255元。 • –适合还款能力固定者 • 本金平均摊还法 • –每期本金偿还额=期初借款额1,000,000元/期数10(年)=100,000元 • –第一期利息额=期初借款额1,000,000元×借款利率10%=100,000元 • –第一年期末本金余额=1,000,000元-100,000元=900,000元。 –前期还款负担大, 适合有足够还款能力,想减轻利息负担者
3.3 还款频率的选择 • 例：贷款10000元, 期限一年, 利率8%。 • 月缴 • –每月本息平均摊还，一年还12次 • –PMT(8%/12,12,10000)=-869.9 • –累积还本息=869.9×12=10,438.8 • –累积还息438.8元 • 双周缴 • –双周缴一次， 一年还26次 • –PMT(8%/26,26,10000)=-400.8 • –累积还本息=400.8× 26=10,420.8 • –累积还息420.8元
3.4 固定利率与浮动利率的选择 • 一般长期贷款的利率以一年调整一次为原则。 • 有些银行提供一段时间内（例如前五年）固定利率的房贷产品。 • 选择固定利率或浮动利率，需按照对利率走势的判断而定。 • 如比较五年期固定利率房贷为6.5%，一年浮动一次的房贷利率为6%，期限20年的房贷： • –5年后指标利率相同，后面15年可以不用比较。 • –均衡条件为： • (1+6.5%)5=(1+6%)(1+X2%)(1+X3%)(1+X4%)(1+X5%)， • 因此，依据前五年利率判断可有不同的选择。 • –如果预期利率在第二年将升上6.5%，以后每年上升0.5%，则浮动 • 利率贷款五年平均利率 • [(1+6%)(1+6.5%)(1+7%)(1+7.5%)(1+8%)]1/5-1=7%>6.5%， • –因此，办理固定利率房贷较为有利。
3.5 期初费用对利率的影响 • 期初费用包括保险费、评估费、抵押登记费及其它费用，对于实际借款利率成本有一定影响 • A机构提供5年期个人贷款12万元，名义上提供免息贷款，5年内每月还2,000元，5年还清，但收取20,000元的期初费用。 • - 实际上等同于借10万元、每月还2,000元。 • - 实际本利平均摊还月利率R(60,-120000/60,100000，0)=0.62%， • - 有效年利率=(1+0.62%)12-1=7.7%。 • B机构不收任何期初费用，本利摊还利率7%，有效年利率为(1+7%/12)12-1=7.23%<7.7%,则应选择B机构较为有利。 • C机构提供5年期个人贷款12万元，名义上提供免息贷款，5年后一次支付12万还清，但收取20,000元的期初费用。 • - 有效年利率为R(5,0,100000,-120000)=3.71%<7%,则选择C机构更为有利。
3.6 转贷决策 • 首先计算转贷的期初成本，包括评估费、保险费、公证费、抵押登记费和新贷款的其它费用；其次看转贷后的额度是否相同。 • 例如，原银行贷款按优惠利率6.12%上浮10%，以6.73%放贷30万元，期限20年；现有一家银行愿意下浮10%，以5.51%放贷，但额度只有5万元，期限20年。6.73%-5.51%=1.22%， • PMT(6.73%/12,20×12,300000)=-2,278元 • PMT(5.51%/12,20×12,250000)=-1,721元 • 差额50,000元用5年期信用借款筹得，利率12%，五年本利平均摊还。PMT(12%/12,5×12,50000)=-1112元 • 转贷后前5年月供1,112元+1,721元=2,833元，后15年月供1721元。 • 如果转贷费用为6,000元，新贷款的内部报酬率如下: • CF0=294000, CF1=-2833,N1=60, CF2=-1721,N2=180, IRR= 0.5152%，有效年利率(1+0.5152%)12-1=6.36%，6.36%低于原贷款的（1+6.73%/12）12-1=6.94%，所以仍然可以转贷
3.7 计息期间与利率 • 例：借款10万元，一年内仅付息，一年后还本。 A银行以日计息，每日利息30元 • B银行以月计息，每月利息900元 • C银行以年计息，每年利息11,000元 • 计算有效年利率进行比较： • A银行:(1+30/100,000)365-1=11.57% • B银行:(1+900/100,000)12-1=11.35% • C银行: 11,000/100,000=11.00% • C银行的贷款利率最低。 • 例：五年期本利均摊贷款10万元 • X银行每日要还70元， • Y银行每月要还2,150元， • Z银行每年要还26,500元。 • 计算有效年利率： • X银行: • R(365×5,-70, 100000)=0.028% • (1+0.028%)365-1=10.77% • Y银行: • R(12×5,-2150,100000)=0.876% • (1+0.876%)12-1=11.03% • Z银行: • R(5, -26500,100000)=10.18% • 以Z银行的利率最低。
3.8 还款期限的选择与贷款方案 • 期限公积金贷款商业贷款假设利率假设利率 • 3－5年4.5％ 6.5% • 5－30年5.0％ 7.0% • 同样的贷款额，还款期限愈长，月供愈低；还款期限愈短，月供额愈高。 • 如首付款准备得很充分，所需要的房贷额不高，五年期贷款月供额在每月负担能力范围之内的话，选择五年期贷款可以降低利息负担。 • 例如，贷款30万，月负担能力2,000元。 • 商业贷款的合理期限为：N(7%/12,-2000,300000)=358月即358/12=29.8年 • 公积金贷款的合理期限为：N(5%/12,-2000,300000)=236月即236/12=19.7年 • 如希望利用4.5%低利率五年期住房公积金贷款，则最大可贷金额为：PV(4.5%/12,5×12,-2000)=107,279元。不足30万部分需要以首付款支付。
