Centro Nazionale Economi di Comunità Domus Mariae Roma 2012

1. Centro Nazionale Economi di ComunitàDomus MariaeRoma 2012 Aspetti fiscali dell’uso degli immobili degli enti non commerciali e della riorganizzazione delle opere Dott. Luigi Raineri

4. REDDITO DI IMPRESA

6. STRUMENTALE PER NATURA DESTINAZIONE OGGETTIVA

7. STRUMENTALE PER DESTINAZIONE DESTINAZIONE SOGGETTIVA

8. L’art. 65 del TUIR stabilisce due criteri per l’individuazione dei beni relativi all’impresa: • criterio soggettivo: per le società commerciali sono beni d’impresa tutti i beni appartenenti alla società • criterio oggettivo – formale: per le imprese individuali applicabile agli enti non commerciali sono beni d’impresa quelli in ragione della natura del bene (beni strumentali per natura) o in ragione del fatto che l’imprenditore li abbia inseriti nell’inventario

9. Per poter essere considerati relativi all’impresa gli immobili devono essere inseriti nelle scritture contabili dell’Ente ed in particolare iscritti nel: • libro degli inventari • registro cespiti ammortizzabili

10. Le indicazioni dell’inventario e del libro cespiti ammortizzabili relativamente agli immobili: “nel Registro devono essere indicati, per ciascun immobile e per ciascuno dei beni iscritti in pubblici registri, l'anno di acquisizione, il costo originario, le rivalutazioni, le svalutazioni, il fondo di ammortamento nella misura raggiunta al termine del periodo d'imposta precedente, il coefficiente di ammortamento effettivamente praticato nel periodo d'imposta, la quota annuale di ammortamento e le eliminazioni dal processo produttivo. Per i beni diversi da quelli indicati nel comma precedente le indicazioni ivi richieste possono essere effettuate con riferimento a categorie di beni omogenee per anno di acquisizione e coefficiente di ammortamento."

11. Presunzione di strumentalità • Immobili strumentali per natura: dal 1 gennaio 1988 si considerano tali solo se iscritti nei registri di cui sopra • Immobili strumentali per destinazione: dal 1 gennaio 1992 si considerano tali se iscritti nei registri di cui sopra. • NB. Gli immobili acquistati precedentemente a tale data ( e utilizzati per attività commerciale) e non sono stati “estromessi” sono considerati “strumentali” per presunzione di legge anche se non iscritti nel libro inventari e cespiti ammortizzabili. NB

12. IN SINTESI • Gli immobili strumentali sono quindi quelli che: • sono stati inseriti nelle scritture contabili • antecedentemete al 1.1.1992 erano utilizzati in modo esclusivo e diretto come strumentali, pur non essendo inseriti nelle scritture contabili e non sono stati “estromessi” • In caso di cessione, autoconsumo o destinazione a finalità estranee all’impresa degli immobili strumentali si genera plusvalenza imponibile

13. La cessione, sia a tiolo gratuito che oneroso, di immobili privati istituzionali in genere non è soggetta a tassazione a carico dell’ente non commerciale cedente. • La cessione è soggetta a produrre “redditi diversi” (assimilazione soggetto privato) nei seguenti casi: • cessione a titolo oneroso di immobili (fabbricati e terreni non edificabili) acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione di quelli acquisiti per successione. Per quelli acquisiti per donazione il quinquennio si calcola dalla data di acquisto del donante • Cessione a titolo oneroso di terreni lottizzati o suscettibili di attività edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

14. E’ prevista una norma permanente che regola il passaggio di beni strumentali dalla sfera privata alla sfera di impresa che prevede l’inserimento nell’inventario per le imprese nel regime ordinario e nel libro dei cespiti ammortizzabili per le imprese minori al valore di costo determinato in base al D.P.R. 689/1974. Le relative quote di ammortamento sono calcolate a decorrere dall’esercizio in corso alla data dell’iscrizione. Se tale immobile era già utilizzato alla data del 31.12.1988, il valore fiscale ad esso attribuito è pari al valore normale alla suddetta data (perizia)

15. Capita talvolta che un immobile strumentale destinato a scuola (attività esente) venga successivamente destinato ad altra attività (per esempio ricettiva – attività imponibile). Ai fini Iva l’operazione è considerata “passaggio interno di beni che, ai sensi dell’art. 36, è soggetta agli obblighi di fatturazione ed applicazione dell’imposta. L’operazione viene considerata naturalmente esente da Iva, salvo opzione da esercitarsi per comportamento concludente. In caso di esercizio di opzione per l’applicazione dell’Iva si applica il reverse charge (art. 17, comma 6, lett. a – bis DPR 633/72)

16. Talvolta gli enti, che non intendono proseguire l’attività, donano l’immobile strumentale a terzi. • L’operazione dal punto di vista fiscale, salvo migliori chiarimenti dell’Amministrazione finanziaria può essere così inquadrata: • Ai fini dell’Iva l’operazione viene considerata come destinazione di beni a finalità estranee all’esercizio di impresa e ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5) del DPR 633/72 è considerata “cessione di beni” che dal 26.06.2012 (D.L. 83/2012) è esente Iva salvo opzione (attenzione alla rettifica della detrazione iva) • - Ai fini delle imposte dirette (Ires) l’operazione determina una plusvalenza tassabile, tenendo conto del valore normale del bene al momento della donazione (art. 9 TUIR)

17. La cessazione definitiva dell’attività comporta l’autoconsumo dei beni strumentali, tra i quali anche gli immobili strumentali. • Ai fini dell’Iva l’operazione viene considerata come destinazione di beni a finalità estranee all’esercizio di impresa e ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5) del DPR 633/72 è considerata“cessione di beni” che dal 26.06.2012 (D.L. 83/2012) è esente Iva salvo opzione (attenzione alla rettifica della detrazione iva ) • - Ai fini delle imposte dirette (Ires) l’operazione determina una plusvalenza tassabile, tenendo conto del valore normale del bene al momento della donazione (art. 9 TUIR)

18. Mentre l’affitto di azienda non presenta particolari problematiche, la donazione di azienda potrebbe rappresentare una valida opportunità se si osservano le previsioni di cui al comma 1 dell’art. 58 del TUIR e cioè se: • i valori dei beni costituenti il complesso aziendale del donante sono assunti dell’ente donatario al costo fiscalmente riconosciuto che avevano in capo al donante; • il donatario è un ente non commerciale esercente una propria attività di impresa ( la donazione deve far riferimento alla sfera privata/istituzionale del soggetto donatario) • - non emergono plusvalenze imponibili in capo all’ente donante • non emergono sopravvenienze attive in capo all’ente donatario