不動産業・不動産金融の現状と今後

1. 不動産業・不動産金融の現状と今後 ０７ｂｃ１０１ｙ

2. 不動産金融とは不動産を担保として、不動産の取得、建設、開発、保有等の不動産に係る金融ということ。これには、不動産業者に対する金融のほか、広く企業の設備投資や、個人の住宅取得が含まれる。不動産金融とは不動産を担保として、不動産の取得、建設、開発、保有等の不動産に係る金融ということ。これには、不動産業者に対する金融のほか、広く企業の設備投資や、個人の住宅取得が含まれる。 不動産を担保としての融資が中心。 投資対象としてはそれぞれの実物不動産は、投資単位も大きく、立地、地域の特性、建物の形質、間取りなどがまちまちで個別の特性を抱えている（→強い個別性）。また流動性も低いことから、投資先の１つの選択肢として考えられていなかった。 • 不動産金融市場の発展

3. 1998年　資産流動化（SPC）法成立 →　SPCによるABS（資産担保証券）発行開始 2000年　投資信託、投資法人に関する法律 →　不動産投資信託（REIT）制度導入 2001年　住宅金融公庫の改革 →　2003年　証券化支援制度による長期・固定のフラット35を実施 • 不動産金融市場の発展 不動産金融市場が急速に拡大！！

4. 不動産金融市場の発展 不動産私募ファンド 特定少数の投資家を対象にした私募形式の不動産ファンド。比較的小規模案件（10億未満）に投資を行い、独自の価値向上戦略を施し不動産価値を上げ、さらにはノンリコース・ローンを利用し収益にレバレッジを掛けることにより、より高い収益性を実現する。 J－REIT ・証券取引所で売買可能 ・小額からの不動産投資 ・リスク分散の効果 ・分配金の安定性 ・インフレヘッジに有用な金融商品

5. サブプライムの影響により、 不動産金融市場が低迷！！ BUT!! なぜサブプライムで日本の不動産金融が低迷したか。 ●海外からの不動産投資資金減少 ●不動産融資における信用収縮 →　物件取得のための資金調達困難 ●不動産価格が下落基調の中、売り手と買い手の設定価格が乖離しているため取引が成立しない • 不動産金融市場の低迷

6. 不動産金融市場の低迷 2008年10月28日に最安値704円まで下落。 J-REITは、これまでファンドの物件の出口戦略（売却先）として、あるいは不動産会社の開発物件の売却先として機能してきたため、J-REITが資金調達できずに物件取得能力が落ちると、次々に悪影響を及ぼすことに。 • 主要な買い手であった、外資系金融機関や投資ファンド（外国人投資家）の間で、買い控えが起きている。 • なぜ、海外投資家が日本の不動産市場に投資をしていたか。 • →　日本のイールド・スプレッドは欧米諸都市のイールド・スプレッドより高く、また、長期借入金利も低いため、レバレッジをきかせやすかったからなど。

7. 不動産金融市場の低迷 日本では04年頃からCMBSの発行が急増。しかし、世界的な金融危機により不動産取引が縮小し、貸し手がいなくなり行き詰まりの状態に。後に残ったのがCMBSの大量償還問題。2010年に1兆3千億円の償還が待っている。これはサブプライム問題と同じように、借り換えができるかどうかにかかっている。 2008年度の不動産取引件数は502件、 取引額は1兆8800億円。 前年度の5兆5429億円の約３分の１に減少 国内外の企業が都心のオフィス拡大を控えたり、縮小に入っているため。

8. 日本の不動産金融市場は 転換期にあるといえる！！ • 不動産金融市場の低迷 • 不動産向け融資減少（貸出残高59兆800億円で前年同月比0,8％減少。 →　不動産価格下落に伴う業者の業績悪化を背景に銀行が慎重に。 • 不動産関連会社の経営破たん件数増加 →　金融機関の融資が慎重になったことで資金調達が困難になり資金繰りが悪化し破綻してしまうケースが多い。 ２００８年１０月　初のJ-REITであるNCRが倒産

9. 政府による不動産業への支援 • ●不動産投信の合併の環境整備 • 優良REITによる不振REITへの買収は不動産市場の一段の冷え込みを回避する一手となるとして、「課税条件を明確化」「手続きも簡素化」。 • REITを支援するため官民共同の投資ファンド設立を検討 • 投資ファンドは政投銀や不動産開発を手がける民間企業などが出資して創設。ファンドの信用力を高めて、民間金融機関からの融資を引き出すのが狙い。ファンドはREITが保有する不動産を購入する。REITが売却代金を元手に新たな物件を買うことを促し、不動産取引の活性化に繋げる。 他にも、一部の不動産投資法人のスポンサー変更や資本参加が発表されたこと、国土交通省の「住宅・不動産市場活性化のための緊急対策」などにより、J-REIT市場が少し上向きに動いた。

10. 不動産金融市場の今後と課題 不動産流動化や不動産ファンドのニーズは強い！！ ①事業会社等による不動産保有は収益性重視の経営や会計制度の変更（時価評価等）によって負担の重いものになり受け皿が必要とされる。 ②長期安定的な資金運用の投資対象として安定収入を生む不動産は魅力的なことから商品ニーズが強い。 ③アセットファイナンスや不動産ファンドのための仕組みやルール等が整備されてきていること。 →当面、調整局面が続くことが見込まれるが、不動産マーケットの回復に伴って再び成長に転じることが予測される。 アセット・マネジメント会社は、これまでのようにファンドを組成すれば高成果が出るという時代は終わり、競争力のある不動産を見極め、不動産の価値を高める等、ここの戦略と能力が問われるようになる。 日本の不動産投資市場における課題として情報不足が海外投資家、国内投資家にとってネックになっていることが分かる。

11. 論点J-REITの資金調達手段として劣後特約付き投資法人債を発行していくべきではないか。論点J-REITの資金調達手段として劣後特約付き投資法人債を発行していくべきではないか。

12. 感想 不動産金融ということで、今までにない実体経済という、身近なところから新たな金融の知識を勉強できたため、とても面白かった。不動産金融は、低迷の状態が今後３年は続くであろうと言われているのが現状である。しかし、サブプライム問題で日本の不動産金融の脆さが露呈されたのは事実であるが、それにより日本の不動産業界における問題点が浮き彫りになったのも事実である。日本は、この金融危機を機会に日本の不動産をより良いものに変えていくべきであると私は考えました。 今回は、グラフや図の資料を多く見つけたため、それをレジュメに無理に載せようとしたため、見づらくなってしまったのが反省点です。