MANAJEMEN & PEMANTAUAN PORTOFOLIO INVESTASI

PERTEMUAN KE 21 - 22 MANAJEMEN &PEMANTAUAN PORTOFOLIO INVESTASI

MANAJEMEN PORTOFOLIO INVESTASI

A. Prinsip-2 Manajemen Portofolio • Wahana investsasi dapat dikombinasikan untuk membentuk suatu portofolio yang memiliki peri - laku risiko dan hasil yang lebih diinginkan dari pada masing-2 wahana itu sendiri. • Jika secara teknis tidak diperoleh dampak me - nguntungkan (beneficial impact) pada hasil, proses kombinasi ini dapat memberikan dampak yang menguntungkan (favourable impact) pada risiko dalam bentuk penurunan risiko • Dengan kata lain, kombinasi dari 2 instrumen investasi atau lebih dalam suatu portofolio dapat menghasilkan tingkat risiko yang lebih rendah dari pada masing-2 wahana secara perpisah

Portofolio • Adalah suatu kumpulan wahana investasi yang digabungkan untuk memenuhi tujuan investasi. • Dalam hal ini, kebijakan dan tujuanportofolio dapat dibedakan dalam 2 golongan utama, yaitu : 1. Portofolio berorientasi pertumbuhan (growth oriented portfolio) dengan orientasi utama pada peningkatan harga jangka-panjang. 2. Portofolio berorientasi penghasilan (income oriented portfolio) yang menekankan pada dividen berjalan dan hasil bunga

B. Tujuan Portofolio • Penetapan tujuan portofolio menyangkut pertimbangan (trade offs) tertentu antara risiko dan hasil, antara potensi kenaikan harga dan penghasilan berjalan serta antara berbagai tingkat risiko portofolio • Tujuan portofolio harus ditetapkan sebelum mulai melakukan investasi • Faktor-2 yang terkandung dalam tujuan portofo - lio termasuk kemampuan investor menanggung risiko, kebutuhan akan penghasilan berjalan, dan golongan pajak penghasilan Investor • Dua konsepsi penting dalam Mananjemen Porto - folio adalah : a) Dampak pada risiko dari diversifikasi, dan b) Pengertian portofolio yang efesien.

a. Risiko dan Diversifikasi Portofolio, umumnya mengandung diversifikasi, yaitu penggabungan berbagai wahana investasi yang non-komplementer dengan maksud menu - runkan risiko, sekaligus memenuhi tujuan penghasilan dari investor. Setiap wahana investasi mengandung 2(dua) jenis risiko, yaitu : 1. Risiko yang dapat didiversifikasi(diversifiable risk) yaitu risko yang khas/unik pada setiap wahana investasi tertentu berupa risiko usaha dan risiko finansial. Risiko ini dapat diminimalisir melalui divesifikasi portofolio 2. Risiko yang tidak dapat didiversifikasi(non- diver sifiable risk) yaitu risiko yang dihadapi oleh setiap wahana investasi sebagai dampak dari fluktuasi pasar pada umumnya

Investor hanya dapat menurunkan Risiko Diversifi- kasi melalui Manajemen Portofolio • Hasil penelitian menunjukkan bahwa pada umum nya, investor dapat memperoleh rate of return yang lebih tinggi dengan membeli investasi yang lebih riskan. • Untuk memperoleh return yang lebih besar, inves tor harus menanggung risiko yang lebih besar pu- la (high return = high risk) • Hanya dengan risiko non-diversifikasi dapat diper oleh hubungan risk-return yang positif, dalam arti tingkat risiko non-diversifikasi yang tinggi meng - hasilkan tingkat return yang tinggi. • Karena tidak ada manfaat menanggung risiko diversifikasi maka risiko ini harus ditekan dengan mendiversifikasikan portofolio, sehingga yang tinggal hanya risiko non-diversifikasi.

Diversifikasi bisa menekan risiko diversifikasi, ka rena upaya keseimbangan yang cenderung menye babkan rendahnya hasil dari suatu wahana diim- bangi dengan tingginya hasil dari wahana lainnya. • Oleh karena itu wahana dalam suatu portofolio harus dipilih dari berbagai industri yang tidak berhubungan. Contoh : - Portofolio yang berisikan saham Bank Mandiri, BNI dan BCA, jelas tidak diversifikasi karena ketiga perusahaan ydm. memiliki risiko usaha dan risiko finasial yang sama. - Sebaliknya suatu portofolio yang meliputi saham Bank Mandiri, Uniliverdan Indocement, jelas diversifikasi karena perubahan siklus dalam industri perbankan sangat mungkin tidak mempengaruhi industri barang konsumsi atau industri bahan bangunan

Banyaknya wahana investasi yang diperlukan dalam suatu porto folio untuk mencapai diversifikasi dan menekan risiko, dijelaskan dalam kurva sbb. : Risiko Total RisikoPortofolio Risiko non-diversifikasi Risiko diversifikasi ! ! ! 0 8 20 40 Jumlah efek dalam Portofolio

Penjelasan : • Tingkat risiko non-diversifikasi tetap konstan dalam portofolio, tidak tergantung dari jumlah efek. • Risiko diversifikasi menurun tajam dengan pertam - bahan jumlah efek dalam portofolio. • Jika 8 sampai 20 efek dimasukkan dalam portofolio, sebagian besar risiko diversifikasi dapat dihilangkan. Namun diatas jumlah 20 efek dampak penurunan risiko terbatas, karena pengaruh risko non-diversifikasi yang bersifat tetap. • Selain itu makin tingginya diversifikasi dan jumlah efek menimbulkan naiknya biaya transaksi yang dapat menetralkan kemanfaatan turunnya risiko

b. Portofolio yang Efisien Tujuan akhir dari investor adalah menciptakan suatu Portofolio yang Efisien, yaitu portofolio yang memberikan hasil tertinggi untuk suatu tingkat risiko tertentu, atau mengandung risiko terendah untuk suatu tingkat hasil tertentu. Jika diberikan pilihan antara dua wahana investa si dengan risiko yang sama tetapi memberikan ha sil yang berbeda, investor akan memilih alternatif dengan hasil yang tertinggi. Jika diberikan pilihan dua wahana investasi yang memberikan hasil yang sama tetapi risiko yang berbeda, investor akan memilih risiko yang lebih rendah

C. Contoh Portofolio Investasi Lengkap. Yaitu portofolio invetasi yang terdiri dari berbagai wahana investasi yang didiversifikasi, meliputi : saham obligasi, real estate , usaha bisnis, asuransi, option, future trading , emas dll. Neraca PT. Binus (1 : Rp 1 juta) Kas & Pasar Uang 16.000 Hutang jk. pendek 1.000 S a h a m 40.000 Hipotik Rumah 50.000 Obligasi 10.000 Hipotik Real Estate 30.000 Tanah 25.000 R u m a h 75.000 M o d a l 134.000 Real Estate 46.000 Nilai tunai Ass.Jiwa 3.000 Jumlah Aset 215.000 Hutang & Modal 215.000

D. Pendekatan Manajemen Portofolio Terdapat dua pendekatan utama, yaitu : a. Manajemen Portofolio Konvensional • Menekankan “keseimbanganportofolio” melalui diversifikasi wahana-2 investasi dari berbagai industri (inter industry diversification) • Selain itu menggunakan saham-2 perusahaan terkenal (misal : blue chips) dengan alasan : a) Diyakini dapat berhasil dalam usahanya. b) Sekuritas ini lebih likuid (mudah diperdagang- kan), tersedia dipasaran, sehingga bisa dipesan secara efisien (efficient order size) c) Bagi para Fund Manajer lebih mudah meyakin- kan nasabahnya, atas investasi yang dilakukan]

b. Teori Portofolio Modern • Menggunakan beberapa ukuran statistik dasar untuk menyusun strategi portofolio, seperti varians atau deviasi standar dari hasil suatu sekuritas tertentu dengan hasil sekuritas lainnya atau pasar secara keseluruhan. • Korelasi relatif antara Rate of Return dari 2 (dua) sekuritas pada 2 (dua) portofolio yang berbeda digambarkan dalam grafik sbb. :

Korelasi Positif Korelasi Negatif Rate of Return Rate of Return Z Y X X Waktu Waktu Return dari Sekuritas X dan Y mempunyai korelasi positif yang tinggi dan karena itu tidak memberikan peluang untuk diversifikasi. Return dari Sekuritas X dan Z memiliki korelasi negatif dan karena itu memberikan peluang memperoleh manfaat dari diversifikasi

Makin kurang positif (atau makin besar negatif) korelasi antra hasil-hasil sekuritas, makin besar manfaat dari diversifikasi B e t a : • Jika suatu Portofolio telah didiversifikasi, maka masalah - nya menyangkut tingkat risiko non-diversifikasi • Untuk mengukur risiko non-diversifikasi digunakan persamaan regresi (lineir) beta sbb : ri.t = a.i + (bi x rm.t ) dimana : ri.t= return atas sekuritas i (portofolio i) selama periode t a.I =besarnya return sekuritas bila return sekuritas nol bi = koefisien regresi (beta) rm.t= return atas pasar sekuritas selama periode t

Beta (koefisien regresi b.i) menunjukkan % perubahan dalam return atas sekuritas atau portofolio tertentu (ri.t ) sebagai variabel dependen dalam hubungannya dengan return atas pasar sekuritas (rm.t ) sebagai variabel independen • Dengan koefisien beta yang menunjukkan hubungan antara perubahan return sekuritas/portofolio tertentu dengan return dari suatu indeks pasar, maka beta berada antara 0% sampai 1% • Beta 0% berarti tidak ada hubungan antara return seku - ritas dan return pasar. Sedang beta 100% berarti hubungan itu sempurna

Ukuran beta tidak dinyatakan dalam %, tetapi dalam angka koefisien saja. • Selain itu beta lebih sering digunakan untuk menjelas - kan fluktuasi return portofolio daripada return sekuritas. • Jika suatu portofolio mempunyai beta +1 berarti rate of return dari portofolio itu diharapkan akan berubah searah dengan perubahan rate of return dari pasar sekuritas pada umumnya.

Contoh : Beta Portofolio dan Perubahan Return Beta Perubahan Perubahan Return Portofolio PortofolioReturn Pasaryang Diperkirakan + 2,0 + 10 % + 20 % - 10 % - 20 % + 0,5 + 10 % + 5 % - 10 % - 5 % - 0,1 + 10 % - 10 % - 10 % + 10% Tabel diatas menggambarkan pengaruh dari 3 (tiga) beta por tofolio terhadap return dari portofolio tertentu jika pasar sekuritas mengelami perubahan return +/- 10%

a. Jika beta portofolio 2,0 (portofolio risiko tinggi, hasiltinggi), perubahan return pasar sekuritas akan mengakibatkan 2 (dua) kali perubahan return portofolio. b. Jika beta portofolio 0,5 (portofolio risiko rendah, hasilrendah), perubahan return pasar sekuritas hanya mengakibatkan separuh perubahan return portofolio. c. Jika beta portofolio - 1,0 (hubungan terbalik antara retunr portofolio dan return pasar sekuritas), perubahan return pasar sekuritas mengakibatkan perubahan return portofolio yang sebaliknya. • Investor Spekulatif akan menggunakan portofolio dengan beta > +1,0 • Investor Konservatif menggunakan portofolio beta < +1,0 • Investor yang Bearish berusaha memiliki portofolio beta negatif

Perimbangan Risiko dan Hasil (risk-return) Premis dasar dalam investasi, adalah bahwa Investor harus memiliki suatu portofolio yang mengandung investasi yang relatif riskan untuk memperoleh rate of return yang relatif tinggi Kurva Hubungan Risk - Return : Hasil C. B. A D. Rf Risiko

Penjelasan : • Garis berlereng keatas adalah perimbangan risiko-hasil (risk-return trade off) • Titik Rf adalah tingkat hasil tanpa risiko (risk-freerate of return) yaitu hasil investasi yang dapat diperoleh investor dengan investasi yang bebas risiko, seperti SBI. • Diatas tingkat itu dan sepanjang garis perimbangan, hasil diperoleh dengan risiko yang semakin besar • Portofolio A dan B memberi hasil sesuai risikonya • Portofolio C memberi hasil tinggi dengan risiko rendah , sehingga sangat diinginkan • Portofolio D memberi hasil rendah dengan risiko tinggi, sehingga harus dihindari.

Dalam penyusunan portofolio investasi, kedua pende - katan digunakan sekaligus, yaitu : • Pendekatan Konvensional menekankan diversifikasi portofolio inter industry. • Teori Portofolio Modern menekankan korelasi negatif antara Rate of Return dari sekuritas-sekuritas dalam portofolio. Dengan kedua pendekatan ini diharapkan risiko diver - sifikaai dalam portofolio dapat ditekan. Selain itu, risiko non-diversifikasi diperkirakan dengan koefisien beta sesuai kebutuhan investor.

E. Pembentukan Portofolio Kriteria yang digunakan untuk menyusun strategi portofolio individual tergantung dari : 1. Sifat-sifat Investor - Situasi keuangan dan faktor keluarga (tingkat dan stabilitas penghasilan, jaminan keuangan, pengala- man & umur serta pandangan investor terhadap risiko. 2. Tujuan Investor - Investor yang menekankan penghasilan berjalan (dividen) biasanya mempunyai orientasi risiko- rendah, sedang investor yang mengejar capital gain mempunyai orientasi risiko-tinggi Kebutuhan dan kepentingan investor menentukan tujuan investasinya

3. Tujuan & Kebijakan Portofolio Faktor yang dapat dimasukkan dalam tujuan porto - folio adalah : a. Kebutuhan penhhasilan berjalan b. Pemeliharaan Modal (stabilitas nilai investasi) c. Pertumbuhan Modal (kenaikan nilai investasi) d. Pertimbangan Pajak e. Risiko - Faktor a dan b adalah tujuan portofolio yg. sesuai dengan strategi investasi konservatif risiko-rendah - Faktor c merupakan tujuan portofolio yang spekulatif dengan risiko lebih tinggi dan penghasilan berjalan lebih rendah

- Faktor d berhubunhagn dengan tingkat pengha - silan investor, dimana investor yang berpengha - silan tinggi lebih menguntungkan mengejar capital-gain jangka panjang, sedang investor dalam golongan pajak rendah cenderung menyusun portofolio dengan penghasilam berjalan lebih tinggi - Faktor e menyangkut trade off risiko-hasil dalam setiap keputusan investasi

F. Model Manajemen Portofolio Terdapat 4 model portofolio untuk memenuhi 4 tujuan investasi yang berbeda, yaitu : a. Pertumbuhan (capital gain) spekulatif : risiko tinggi, hasil tinggi potensial b. Pertumbuhan (capital gain) jk. panjang : risiko rata-rata, dividen moderat c. Penghasilan berjalan : risiko rendah, hasil tinggi d. Penghasilan berjalan maksimum : risiko minimum

a. Model Pertumbuhan (capital gain) spekulatif : Model ini dimaksudkan untuk mencapai tujuan mem peroleh kenaikan/apresiasi harga atau capital gain yang besar; sehingga struktur portofolionya mengandung risiko tinggi dengan potensi hasil tinggi. Model ini cocok untuk investor muda dengan kemam puan penghasilan (earning capacity) yang kuat b. Pertumbuhan (capital gain) jk. panjang : Model ini dimaksudkan untuk mencapai tujuan mem peroleh kenaikan/apresiasi harga investasi dalam jk. panjang, sehingga risikonya tidak terlalu tinggi. Model ini cocok untuk investor yg telah memiliki jaminan keuangan yg cukup baik dari pekerjaan, tabungan ataupun asuransinya. Investor ini cenderung menghindari risiko yang tinggi, dalam arti tidak mau menanggung risiko kerugian yg berlebihan.

c.Model Penghasilan Berjalan : Model ini dimaksudkan untuk mencapai tujuan mem -peroleh penghasilan berjalan yang tinggi, tetapi dengan risiko rendah. Model ini cocok bagi pensiun yang ingin menikmati ma sa pensiunnya dan mengharapkan hasil investasinya men jadi sumber penghasilan utama agar standar hidupnya tidak terlalu merosot setelah pensiun. d. Model Penghasilan Berjalan Maksimal : Model ini dimaksudkan untuk mencapai tujuan memak- simalkan penghasilan berjalan dan meminimumkan risiko. Model ini cocok untuk pensiunan atau janda pensiunan yang tidak memiliki sumber penghasilan lain, sedang kan uang pensiunnya kecil dan tabungannya terbatas.

PEMANTAUAN PORTOFOLIO INVESTASI

A. Pentingnya Pemantauan Aspek terakhir yang penting dalam investasi adalah menyangkut pemantauan yang berkelanjutan dan penyesuaian secara periodik portofolio investasi yang di- anggap perlu agar dapat tetap bergerak menuju penca- paianan tujuan finansial. Proses Pemantauan meliputi : • Penilaian Kinerja/Prestasi Aktual (actual performance) • Membandingkan dengan kinerja yang direncanakan(planned Performance) • Melakukan revisi dan penyesuaian yang diperlukan • Menentkan waktu penyesuaian untuk memperoleh manfaat yang maksimal

Pemantauan dilakukan baik pada kinerja per instrumen investasi maupun pada kinerja portofolio secara keseluruhan • Instrumen dan portofolio investasi dipilih berdasar - kan atas : - Hasil yang diharapkan, - Risiko yang dihadapi - Pertimbangan pajak yang mempengaruhi hasil • Segala sesuatu tidak selalu berjalan sebagaimana yg. diharapkan, karena itu investor perlu mengukur dan membandingkan prestasi aktual dengan prestasi yg. diperkirakan sebelumnya

B. Data & Indeks • Data yang digunakan dalam analisa hasil investasi diperoleh dari berbagai sumber informasi investasi, seperti surat kabar, majalah, jurnal dan media cetak lainnya serta media elektronik • Informasi yang digunakan untuk membuat keputusan investasi, juga digunakan untuk memantau pres - tasi investasi. • Ada dua jenis informasi yang harus dipantau dan dianalisa oleh investor, yaitu : - Hasil investasi - Kegiatan ekonomi dan pasar

Analisa Hasil Investasi : • Unsur utama dalam analisa ini adalah informasi nilai pasar berjalan, yaitu harga saham dan obligasi, biaya investasi, dividen, bunga dan sumber penghasilan lainnya • Dua sumber hasil investasi, yaitu penghasilan berja - lan (dividen, bunga) dan capital gain/apresiasi harga digabungkan untuk menentukan hasil keseluruhan. • Investor juga perlu memonitor laba perusahaan dan dividen, karena kedua faktor tersebut dapat mempengaruhi harga saham

Perubahan Perekonomian dan Pasar : • Perubahan tersebut akan mempengaruhi hasil investasi, baik penghasilan berjalan maupun nilai pasar dari instrumen investasi • Dengan mengikuti perkembangan ekonomi dan pa - sar (lokal, nasional, regional) investor akan dapat me nilai pengaruh potensial pada hasil investasi instru - men individual maupun hasil portofolio. Contoh : - Harga saham dipengaruhi oleh perekonomian nasional. Investor harus dapat menghubingi tingkat pembangun- an atau perkembangan makro ekonomi a.l tingkat infla si, resesi, tabungan, investasi, suku bunga, hasil-2 seku ritas dalam portofolio

Dengan terjadinya perubahan kondisi ekonomi dan pasar, invstor harus selalu siap untuk melakukan revisi atas portofolionya. • Investor yang penuh informasi berada pada posisi untuk mendapatkan laba atau menghindari rugi. • Dalam mengukur prestasi investasi perlu dilakukan perbandingan antara hasil aktual investor dengan ukuran hasil di pasar yang pada umumnya ditunjuk- kan dengan indeks dan angka rata-rata. • Indeks yang dapat digunakan untuk analisa saham adalah IHSG, DJIA (Dow Jones Industrial Average), S & P 500 (Standard & Poor’s Stock Composite Index), dan NYSE Index (New York Stock Exchanged Compisite Index).

Pasar Obligasi : • Berbagai indikator pasar obligasi tersedia untuk menilai perilaku umum pasar, perilaku harga dan hasil (yield) obligasi. • Dow Jones Composite Bond Average mengukur perilaku harga obligasi berdasarkan harga penutupan dari 10 obligasi utility dan industrial. • Barron’s Moody’s Investor Service dan Federal Reserve Bulletin merupakan sumber data hasil obligasi

C. Mengukur Prestasi Investasi • Teknik yang lengkap untuk mengukur prestasi instru men investasi adalah dengan Hasil Periode Investasi /Holding Period Return = HPR • HPR mengukur hasil total yang secara aktual diperoleh suatu investasi selama suatu jangka waktu in - vestasi tertentu. • HPR merupakan cara yang baik untuk menilai prestasi investasi (investment performance) karena dapat mengukur hasil total yang aktual (actual total return) dan dapat menilai hasil periode investasi jangka pendek (satu tahun atau kurang). • Hasil total tsb.termasuk penghasilan berjalan (cur - rentincome) dan apresiasi/depresiasi harga (ca -pital gain/loss)

S a h a m : Rumus untuk menghitung HPR saham biasa (common stock) dan saham preferen (preferred stock) adalah : HPRsaham= Dt + (Pt+1 - Pt) : Pt dimana : - Dt = dividen yang diterima selama jangka waktu t - Pt+1 = harga saham pada akhir jangka waktu t - Pt = harga saham pada awal jangka waktu t Seorang investor membeli 1.000 saham PT Astra pada tgl. 1 Mei 2003 dengan harga Rp 27.312.000 (termasuk komisi) Pada tgl. 7 Mei 2004 dijual dengan hasil Rp 32.040.000,- Selama kepemilikan investor menerima dividen Rp 2.000.000,- selain menerima capital gain Rp 4.728.000 pada saat penjualan.

Perhitungan HPR : HPRsaham= Dt + (Pt+1 - Pt) : Pt = 2.000 + (32.040 - 27.312) : 27.312 = + 24,63% Perhitungan HPR diatas belum termasuk Pajak Penghasilan (PPh) Jika pajak atas dividen 40% dan pajak atas capital gain 16% maka Perhitungan setelah Pajak sbb. : - Dividen Rp 2.000.000 - (40% x Rp 2.000.000) = Rp 1.200.000 - Capital gain Rp 4.728.000 - ( 16% x Rp 4.728.000 ) = Rp 3.972.000 Perhitungan HPR setelah Pajak = Rp. 1.200.000 + 3.972,000 : 27.312.000 = 18,94% HPR sebelum dan sesudah pajak tersebut dapat dibandingkan dengan HPR dari instrumen investasi lainnya

Obligasi : Rumus untuk menghitung HPR obligasi, serupa dengan saham : HPRobligasi= It + (Pt+1 - Pt) : Pt dimana : - It = bunga yang diterima selama jangka waktu t - Pt+1 = harga obligasi pada akhir jangka waktu t - Pt = harga obligasi pada awal jangka waktu t Seorang investor membeli obligasi 10% PT. Telkom pada tgl 2 Juni 2003 seharga Rp 10.000 juta Pada tgl. 5 Juni 2004 dijual dengan harga Rp 9.704 juta. Selama kepemilikan investor menerima bunga Rp 1.000 juta

Perhitungan HPR sebelum Pajak: HPRobligasi=1.000 + (9.704 - 10.000) : 10.000 = + 7,04% HPR tersebut lebih rendah dari penghasilan-berjalan (current bond yield) sebesar bunga Rp 1.000 : 10.000 = 10% karena dijual dengan capital loss Perhitungan HPR setelah Pajak Penghasilan (PPh) dengan asumsi pajak bunga 40% dan pajak atas capital gain/loss 16% maka Perhitungan setelah Pajak sbb. : - Dividen Rp 1.000 juta (40% x Rp 1.000 juta) = Rp 600 juta - Capital loss Rp 296 juta - ( 16% x Rp 296 juta ) = Rp 249 juta Perhitungan HPR setelah Pajak = (Rp. 600 - 249) : 10.000 = + 3,51% Investor lebih baik menjual obligasi sebelum setahun, karena pajaknya untuk capital loss lebih ringan.

Reksadana Mutual Fund (MF) : Dalam investasi MF terdapat 2 komponen hasil, yaitu : 1. Penghasilan dividen (incl. Pembagian capital gain) 2. Perubahan nilai (capital gain/loss) Perhitungan HPR sama dengan saham : HPRMF= Dt + (Pt+1 - Pt) : Pt dimana : - Dt = Dividen yang diterima selama jangka waktu t - Pt+1 = harga MF pada akhir jangka waktu t - Pt = harga MF pada awal jangka waktu t Seorang investor membeli 10.000 Sertifikat MF PT. Niko pada tgl. 1 Juli 2003 dengan harga Rp 1.040 p/lembar = Rp 10,04 juta. Pada tgl 3 Juli 2004 dijual dengan Rp 1.079 per-lembar = Rp 10,79 juta. Selama 1 tahun kepemilikan MF membagi dividen hasil investasi Rp 0,27 juta dan dividen capital gain Rp 0,32 juta.

Perhitungan HPR sebelum Pajak: HPRMF=(0,27+ 0,32) + (10,79-10,40) : 10,40 = + 9,42% Perhitungan HPR setelah Pajak Penghasilan (PPh) dengan asumsi pajak bunga 40% dan pajak atas capital gain/loss 16% maka Perhitungan setelah Pajak sbb. : - Dividen : Rp 0,27 juta - (40% x Rp 0,27 juta) = Rp 0,162 juta - Deviden cap.gain : Rp 0,32 jt - (16%xRp 0,32 jt) = Rp 0,269 juta - Capital loss : Rp 0,39 jt - ( 16% x Rp 0,962 jt ) = Rp 0,328 juta Perhitungan HPR MF setelah Pajak = (Rp 0,162 + 0,269) + 0,328 : 10,40 = + 7,30%

Real Estate (RE): Termasuk RE a.l tanah kosong, rumah, apartemen. Komponen hasil RE adalah aliran tunai penerimaan/ pengeluaran (cash flow income/expenditure) dan perubahan nilai properti. • Hasil investasi tanah, adalah dari apresiasi modal • Biaya investasi tanah a.l PBB, pengukuran, bunga • Hasil investasi umumnya diperoleh pada saat dijual • Hasil penjualan properti netto disebut Reversion Contoh : Investor membeli 400 M2 tanah dengan harga Rp 24.500 juta dan membayar PBB Rp 0.500 juta. Setelah setahun tanah dijual dengan harga Rp 30.000 juta dan membayar komisi, notarois dll. Rp 1.000 juta dan pajak capital gain Rp 1.000 juta.

Perhitungan Reversion : Rp 32.000 - (Rp 1.000 + 1.000) = Rp 30.000 juta HPR sebelum Pajak: HPR= (30.000 - 25.000) : 25.000 = + 20,00% Investasi dalam apartemen yang disewakan perhitung annnya lebih kompleks, sebagai contoh : Investor apartemen telah menjalankan usahanya 1 tahun dan melaporkan data sbb. : Laporan Aliran Kas Apartemen : • Sewa Bruto …………….……... Rp 51.000 • Kerugian tagihan kurang …….... “ 1.500 Penghasilan bruto efektif ……… Rp 49.500

Penghasilan bruto efektif ……... Rp 49.500 • Biaya Operasional ……………... “ 20.000 Penghasilan Operasi netto ……… Rp 29.500 • Pembayaran Hipotik …………… “ 20.000 Aliran Kas sebelum pajak ……… Rp 9.000 • PPh pemilik ……………………. “ 3.000 Aliran Kas setelah Pajak ………. Rp 6.000 Laporan PPh Pemilik : Penghasilan Operasi netto …….... Rp 29.500 • Bunga bank ……….…………… “ 17.000 • Penyusutan ……………….……. “ 5.000 Penghasilan kena pajak ………… Rp 7.500 • PPh pemilik 40% ………………. “ 3.000 Penghasilan setelah Pajak ………Rp 6.000

Jika apartemen ini memerlukan investasi awal Rp 100.000 juta dan dapat dijual pada akhir tahun pertama dengan Reversion Rp 120.000 juta (setelah biaya penjualan, pembayaran hipotik, dan PPh atas capital gain) maka perhitungan HPR setelah Pajak : HPR = 6.000 + (120.000-100.000) : 100.000 = + 26,00 %

Emas dan Instrumen Investasi lainnya: • Emas berupa batangan dan perhiasan • Investasi lain seperti : option, komoditi dan finansial future, benda seni dan benda antik. • Sumber hasil dari kedua investasi diatas adalah dari apresisasi modal Contoh : Investor membeli 10 ounces emas batangan dengan harga $ 425 per-ounces dan menjualnya setahun kemudian dengan harga $ 500 per-ounces.

Perhitungan HPR sebelum Pajak: HPR= (5.000 - 4.250) : 4.250 = + 17,80% Jika golongan pajak investor 40% , dimana PPh atas Capital gain 40% x 40% = 16% , maka Perhitungan HPR setelah Pajak = 0,750 - (16% x 0,750) : 4.250 = + 14,80%

MANAJEMEN & PEMANTAUAN PORTOFOLIO INVESTASI