La sécurisation foncière au Cameroun: généralités Par Robinson DJEUKAM

1. La sécurisation foncière au Cameroun: généralités Par Robinson DJEUKAM Green Development Advocates (GDA) Dialogue parlement-gouvernement sur la problematique de la reforme fonciere au cameroun, Yaoundé 13 juin 2013

2. Sommaire 1. Clarifications terminologiques • Sécurité foncière • Sécurisation foncière • Légitimité foncière • Tenure foncière 2. La titrisation comme unique système légal de sécurisation foncière • Un système ayant un potentiel important de séduction • Un système limité quant aux droits couverts, à ses bénéficiaires et à son aptitude à assurer une sécurité optimale de la propriété privée 3. La nécessité d’approches innovantes de sécurisation foncière

3. 1. Clarifications terminologiques • La sécurité foncière se définit comme « the right of all individuals and groups to effective government protection against forced evictions » (UN-Habitat, 2008). C'est le fait que les droits dont on dispose légitimement (quels qu’ils soient) ne seront pas contestés sans raison et que, en cas de contestation infondée, les droits légitimes seront confirmés. • La sécurisation foncière définit quant à elle le processus menant à cette sécurité. Ce processus s'appuie sur un ensemble de mesures et d’outils qui permet d'une part aux détenteurs de droits fonciers d’en jouir et d’être protégés contre d’éventuelles contestations (sécurisation de l'occupation ou de l'utilisation) et d'autre part à l’administration foncière de disposer d'un système permettant d'établir juridiquement chaque droit foncier, de conserver la documentation topographique et juridique y afférente et de tenir celle-ci à jour en fonction de la vie juridique de la parcelle concernée (sécurisation des mutations). • La Légitimité foncière repose sur un dispositif socialement établi et sanctionné permettant la reconnaissance des droits fonciers de l'occupant ou de l'utilisateur par la communauté et par les tiers. • La tenure foncière renvoie au rapport social à la terre, à la manière dont les droits sur diverses catégories de terres sont créés ou déterminés, attribués et font l’objet de jouissance. Elle recouvre un ensemble complexe de droits (on parle souvent de « faisceau » de droits) allant des plus faibles (droits d’accès, d’utilisation/retrait et de gestion) aux plus forts (droits d’exclusion des tiers et d’aliénation/cession).

4. 2. La titrisation comme unique système légal de sécurisation foncière • Un système ayant un potentiel important de séduction • L'objectif affirmé de généralisation progressive de la propriété foncière en lieu et place des droits coutumiers insuffisamment sécurisés (surtout lorsque la pression démographique, les sollicitations de l’Etat et l'insertion dans le marché s'accroissent) ; • La diversité des voies d’accès au titre foncier : • la voie de l’immatriculation indirecte ou voie de la concession (Ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, article 17(1) et Décret n° 76/166 du 27 avril 1976 - fixant les modalités de gestion du domaine national, art. 1à 10) • la voie de l’immatriculation directe (Ordonnance n° 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, article 17(2)) • la voie La voie de l'attribution en propriété des parcelles du domaine privé de l'Etat et des autres personnes morales publiques (Ordonnance n° 74/2 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial, art. 12 et 13 et décret n° 76/167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de l'Etat, art. 5 à 15) • La voie des mutations totales ou partielles (morcellement) des titres fonciers (Décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, modifié et complété par le décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005, art. 22 à 28).

5. Des efforts louables entrepris depuis la réforme de 2005 en matière d’allègement de l’accès à la propriété foncière et de renforcement de la sécurisation du titre foncier • déconcentration de la gestion foncière • raccourcissement des délais de procédure • prévention des bornages clandestins à travers la prescription suivant laquelle les PV doivent être cosigné par le président de la commission consultative, le chef de village et tous les riverains. • la couverture de l’ensemble des composantes du faisceau de droits de tenure foncière • la consécration du principe suivant lequel le titre foncier est inattaquable, tendant à garantir à son détenteur une situation juridique certaine et définitive (Décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, modifié et complété par le décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005, art. 2(1).

6. Un système limité • quant aux droits couverts • sa focalisation sur le droit statutaire de propriété, malgré la diversité d’une part des droits de tenure foncière pas toujours concentrés sur la même personne et d’autre part des sources de droit (lois, coutumes locales, pratique) ; • une option : • entrainant l’exclusion de nombreux ayants droits, avec des conséquences sociales potentiellement graves (aggravation des inégalités foncières et de la pauvreté, exclusion des femmes et des jeunes, multiplication des paysans sans terres, etc.) ; • ne prenant pas en compte la nécessité de la coordination et de la sécurisation des divers usages dont un même espace peut faire l'objet (agriculture, pâturage, extraction de ressources naturelles, etc.). • Quant à ses bénéficiaires • Des dispositions d'accès à la propriété : • encore complexes, longues, coûteuses, et en pratique inaccessible au plus grand nombre de citoyens ; • favorisant la « vente » de la terre (abandon de droits coutumiers) par les petits paysans, lorsqu'ils sont pressés par des acteurs économiquement plus puissants (accaparement par les élites locales) ;

7. ne prenant pas en compte les modes d'occupation et d'utilisation des espaces par les populations autochtones (définition de la mise en valeur) ; • D'ou les inégalités en matière d'accès et d'utilisation des terres et la masse très réduite des terres immatriculées . • quant à son aptitude à assurer une sécurisation optimale de la propriété foncière • Des titres fonciers ne reflétant pas toujours la réalité du droit foncier • Des erreurs et autres fautes souvent commises par l'administration chargée de la procédure d'immatriculation, réduisant ainsi la portée des qualités inhérentes au titre foncier (définitif, intangible, inattaquable) ; • Des procédures administratives de retrait ou d’annulation de titres fonciers prévues par la réglementation en vigueur ((décret n° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, modifié et complété par le décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005, art. 2 (3 à 6) et très appliquées ; • Des problèmes de conservation des archives et d’actualisation des la documentation foncière tenue par l’administration au fur et à mesure des mutations foncières (héritage, vantes, dons, etc.). • La menace des expropriations (utilité publique ) pour des projets publics ; • La menace des contestations et revendications des détenteurs de droits locaux sur des parcelles que l’Etat concède définitivement ou attribue en propriété.

8. 3. Le besoin d’approches innovantes de sécurisation foncière • Des approches qui gagneraient à être sous-tendues par un ensemble de choix à négocier avec l’ensemble des acteurs concernés et expliciter en premier lieu dans un document de politique foncière ; • Des choix qui intègreraient la prise en compte de la nécessité : • D’un meilleur encrage du régime foncier dans les réalités socioculturelles et économiques du Cameroun ; • D’assurer une meilleure articulation ou une réconciliation de la légalité et de la légitimité foncière ; • En embrassant la pluralité : • des sources de droit (conventions internationale, loi nationales, coutumes et pratiques locales…) ; • des droits (faisceau de droits fonciers, droits individuels et droits collectifs) ; • des usages (habitation, pâturage, agriculture, chasse, cueillette etc.) ; • des usagers de certains espaces ; • des contextes locaux. • En définissant non une solution unique, mais une gamme de solutions articulées entre elles et évolutives, aptes à répondre aux différentes besoins.

9. Merci pour votre attention