上海市区都市工业招商市场报告

1. 上海市区都市工业招商市场报告 上海工业房地产测评研究中心 WWW.4008208040.COM 上海招商网WWW.ZHAOSHANG-SH.COM

2. 1 2 3 4 基础知识 市场形势 经验分享 机构服务 上海市区都市工业招商市场报告 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

3. 定义 产业内容 基本特征 上海市区都市工业招商市场报告－－基础知识 认识都市型工业 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

4. 上海市区都市工业招商市场报告－－基础知识 • 都市型工业的定义 都市型工业是指依托大都市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源，以产品设计、研究开发、营销管理、技术服务和加工制造为主，以都市型工业园区、楼宇为载体，能够在市中心区域生存与发展、与城市功能和生态环境相协调的，具有增值快、就业广、适应市场快速反应的现代绿色工业。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

5. 主要位于中心城区 1.布局范围 良好的建筑外形，与城市生态环境相协调 2.环境形象 相对集中在都市型工业园区和工业楼宇 3.生存空间 劳动密集型、技术密集型、研究开发型和轻加工型 4.产业特点 个体、私营、民营等多种所有制形式并存、多元投资，以小企业为主体 5.企业类别 上海市区都市工业招商市场报告－－基础知识 • 都市型工业的基本特征 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

6. 上海市区都市工业招商市场报告－－基础知识 • 都市工业的行业范围，主要包括十大领域： (1) 电子信息产品研究、开发和组装； (2) 软件开发、制造业； (3) 室内装饰装潢产品设计、开发与组装业； (4) 钻石珠宝等工艺美术品和旅游品业； (5) 广告印刷与包装业； (6) 钟表眼镜业； (7) 模型及模具设计制造业； (8) 食品加工业； (9) 服装服饰业； (10)化妆品及日用洗涤用品业等。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

7. 市场形势剖析 发展 背景 发展的 必要性 发展现 状分析 发展过程中 存在的问题 持续发展 的对策思路 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

8. 都市工业的发展在发达国家的中心城市 美国纽约的服装业 拥有20多万就业人群 法国巴黎的化妆品业 仅其对外贸易占法国贸易总额的30％ 90年代初，上海市委、市政府提出了“三二一”的产业发展战略 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 上海发展都市型工业的背景 “市区不需要保留工业，工业应该从市区搬出去”？ www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

9. 1 2 • 发展都市型工业是盘活国有资产存量、增加就业岗位的新路子。 • 对环境产生污染等因素而闲置 • 不适应城市扩容和城市功能发生变化的要求也处于闲置 • 发展都市型工业是地区经济发展的新一轮增长点。 • 发展都市楼宇经济 • 入住企业注册产税 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 上海发展都市型工业的必要性 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

10. 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 上海都市型工业的发展现状－－总体发展状况 截至目前，上海11个市中心区已建成近300个都市型工业园区（楼宇），建筑面积达到500万平方米以上。上海都市型工业整体运行态势良好，盈利能力不断提高。上海都市型工业的总产值于过去十年实现了年复合增长率10.61%，利润率持续上升，目前达5.59%，在全市工业中处于中上游水平。 表1 上海都市型工业的基本情况（2008年） 资料来源：上海统计网，2009统计年鉴 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

11. 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 上海都市型工业的发展现状－－总体发展状况 图1 都市型工业对上海工业的贡献（2008） 上海都市型工业2008年末的从业人数为75.74万，拥有资产达2522.14亿元，分别占当年全市工业同一指标的25.62%和11.09%，可见在上海工业经济中具有相当重要的地位。具体见表1和图1。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

12. 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 上海都市型工业的发展现状－－总体发展状况 从上海都市型工业行业角度分析，以工业总产值分析指标可以知道，服装服饰业和食品加工业是上海都市型工业中的两大支柱。具体参见图2。 图2 上海都市型工业行业分析（2008年） www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

13. 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 上海都市型工业的发展现状－－总体发展状况 上海都市型工业企业的构成在所有制形式上是多元的。如图3、图4所示。 图3 上海都市型工业企业注册类型结构分析（2008） 图4 上海都市型工业企业注册类型（内资）结构分析（2008） www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

14. 行业多元化 上海都市型工业既包括传统的劳动密集型产业，也包括资金密集型产业，还涵盖精密电子设备开发制造、软件开发和各类工业与民用设计等高技术、“头脑型”行业。 上海都市型工业为无污染或少污染产业。如“头脑型”行业是典型无污染产业；服装、电子等传统产业主要是从事设计与开发；印刷行业目前清洁水平大幅提高。 产业清洁化 因各行业产业环境的差异，上海都市型工业各行业发展快慢不一。如电子信息产品制造业、包装印刷业发展很快，而服装服饰业等受市场影响年度波动较大。 发展差别化 各区根据在全市功能布局中的定位，发展特色产业，如杨浦区的家用纺织品行业、长宁区的服装服饰业。 区域特色化 都市型工业企业绝大多数为小型企业。据统计，小型都市型企业占94.1％。 企业小型化 上海都市型工业企业包括内资企业和外资企业。内资企业中，以集体企业和股份合作制企业为主；“三资”企业中以中外合资经营企业和港澳台合资企业为主。 所有制多元化 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 上海都市型工业的发展现状－－产业结构特征 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

15. 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 上海都市型工业的发展现状－－区域分布特征 • 一是园区化、楼宇化特征日益显著。 * 都市型工业企业集聚园区和楼宇 • 二是内外有别。即内环线内外都市型工业的产业规模、类型和聚集形态都有较大差异。 * 从产业规模和结构来看 * 从园区规模和发展来看 • 三是南北分工。即中心城区北部的都市型工业以劳动、资金密集型的加工制造业为主，而南部区域以技术密集型的设计业、高科技产业为主，呈现明显的产业分工态势。 * 通过我们对中心城区都市产业园的调研可以看出，位于中心城区南部的长宁区的多数都市产业园的入驻企业以设计类和中介服务类为主，而位于中心城区北部的杨浦区的各都市产业园中小型加工类企业的入驻量明显增多。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

16. 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 上海在发展都市型工业园区过程中存在的问题 1 根据国际化大都市的要求和增强城市综合竞争力的目标，目前对都市型工业园区的定位认识，在观念上还存在着一定的偏差。 ① 园区建设和开发依赖于政府经济扶持和政策优惠的陈旧观念； 　　 ② 园区壳体企业经营上的短期意识； 　　 ③ 企业之间的封闭行为，即园区内企业间“供应链”意识的缺乏。 2 从都市型工业园区(楼宇)现有的布局看，存在不尽如人意之处。 ① 园区建设和标准良莽不齐； 　　 ② 园区有忽视不同企业入驻要求的现象。 3 从目前都市型工业园区的管理模式看，亦有一些不足之处。 ① 园区物业管理与服务水准有待提高； 　　 ② 管理和服务体系有待进一步健全。 4 从都市型工业园区目前的运作形式看，尚有需要进一步完善的地方。 ① 都市型工业园区在运作机制上仍带有明显的计划经济痕迹； ② 园区内大部分企业的经济外向度较低，缺乏融入国际竞争的经验； ③ 各园区发展不平衡的状况还普遍存在，资源的合理配置也难以得到充分的落实。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

17. 3 2 市场化运作 ① 强化“企业本位论”的理念。入驻企业“唱戏”，园区经营企业“搭台”，相互扶持共努力。 ② 深化专业研究，加强国际交流。 研讨会、论坛、人才交流等。 规范化布局 ① 重视园区招商与区域特色的结合。 ② 重视“园区产业链”建设。 上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势 进一步推动上海都市型工业园区持续发展的对策思路 1 科学化管理 ① 强化综合服务经营理念，完善专业化物业管理、工商注册、财务代理、人力资源、知识产权、法律咨询等方面配套服务。 ② 通过专业化的的培训，提高园区相关管理人员的专业能力，以此提高园区管理的专业化水平。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

18. 上海市区都市工业招商市场报告－－经验分享 上海市区都市产业园的南北差异 －－以长宁、杨浦为例 图5 长宁区被调研的20家都市产业园的租金分布情况 数据来源：上海工业房地产测评研究中心 由图5可以看出：长宁区被调研的20家都市产业园中，租金价格小于2元/平米/天、大于5元/平米/天的园区分别占4.76%，租金价格在2-5元/平米/天的园区占90.48%，其中租金价格在2-3元/平米/天的园区占到61.9%，租金价格在3-4元/平米/天以及4-5元/平米/天的园区分别占到14.29%。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

19. 上海市区都市工业招商市场报告－－经验分享 上海市区都市产业园的南北差异 －－以长宁、杨浦为例 图6 长宁区被调研的20家都市产业园的出租率分布情况 数据来源：上海工业房地产测评研究中心 长宁区被调研的20家都市产业园区的出租率均在50%以上，其中出租率介于50%﹣60%、60%﹣70%、70%﹣80%以及满租的园区分别占5%；出租率介于80%﹣90%的园区占20%；出租率介于90%﹣100%的园区占60%。 同时，调研数据也显示，20家被调研园区的总空置量只占总面积的7.64%，其中还有相当一部分是由金融危机导致租户退租造成的。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

20. 上海市区都市工业招商市场报告－－经验分享 上海市区都市产业园的南北差异 －－以长宁、杨浦为例 图7 长宁区被调研的20家都市产业园的可租面积分布情况 数据来源：上海工业房地产测评研究中心 长宁区被调研的20家都市产业园的高出租率、低空置率，反映了该区域内此类型物业的受欢迎程度。 此外，在我们调研走访的过程中亦发现，长宁区都市产业园的入驻企业以各类型的设计公司、高科技公司、服务性公司居多，几乎很难觅到生产型企业的踪迹。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

21. 上海市区都市工业招商市场报告－－经验分享 上海市区都市产业园的南北差异 －－以长宁、杨浦为例 图8 杨浦区被调研的18家都市产业园的租金分布情况 数据来源：上海工业房地产测评研究中心 杨浦区被调研的18家都市产业园中，租金价格低于1元/平米/天的园区、介于2-3元/平米/天的园区分别占21.05%；租金价格介于1-2元/平米/天的园区占到52.63%；租金价格高于3元/平米/天的园区只占5.27%。由此可见，杨浦区被调研的18家都市产业园区的租金价格主要集中在1-2元/平米/天。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

22. 上海市区都市工业招商市场报告－－经验分享 上海市区都市产业园的南北差异 －－以长宁、杨浦为例 图10 浦区被调研的18家都市产业园的可租面积分布情况 数据来源：上海工业房地产测评研究中心 杨浦区被调研的18家都市产业园中，可租面积小于1000平米的占23.53%；可租面积为1000-2000平米的占47.06%；可租面积为2000-3000平米的占11.76%；可租面积大于3000平米的占17.65%，这其中包含两家零出租的园区（其中一家是刚改造好，处于招商初期，一家因为纠纷，处于停工状态）。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

23. 上海市区都市工业招商市场报告－－经验分享 上海市区都市产业园的南北差异 －－以长宁、杨浦为例 图11 调研的18家都市产业园所处主要路段的租金均价 数据来源：上海工业房地产测评研究中心 四平路沿线都市产业园的租金均价最高，达到2.5元/平米/天，主要是此次采样的四平路沿线的都市产业园均为高层商务办公楼；作为杨浦区主要干道的长阳路和杨树浦路，其沿线的都市产业园的租金均价位居第二梯队，这除了受到园区的品质影响外，还应该与园区的交通便利性有关。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

24. 上海市区都市工业招商市场报告－－经验分享 典型园区案例（一） 表2 优秀都市产业园代表的具体信息 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

25. 上海市区都市工业招商市场报告－－经验分享 典型园区案例（二） 表3 发展情况欠佳园区代表的具体信息 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

26. 上海市区都市工业招商市场报告－－经验分享 上海都市工业园经营成功要素 园区优势的专业 挖掘利用及宣传到位 园区招商人员的市场意识、 专业化水平及对目标客户的了解及判断 园区规划定位与区域 及行业市场的一致性 园区对提供入住企业综合 服务等软环境建设重视程度 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

27. 上海市区都市工业招商市场报告－－机构服务 上海大之商 企业发展机构 上海大之商投资咨询有限公司 上海大之商企业登记代理有限公司 服务内容：中小企业创业及经营管理策划、咨询；投资项目开发引进及咨询；各类内外资企业登记注册；各类分公司、分支机构注册登记；企业收购与兼并策划咨询；各类商标注册咨询；项目开发可行性研究及投资策划；各项政策法规咨询。 服务内容：1.代办税务登记、 变更登记、注销登记手续；代办一般纳税人认证；2.代办纳税申报事宜；3.担任常年税务、会计顾问，提供会计、税务咨询服务；4.代理建帐、记帐、设计企业财务制度，为企业提供财务报表分析；5.代办减税、退税、免税事项；6.代办财产损失、投资损失鉴证，代办报批手续；7.开展税收筹划工作；8.培训财务人员税收、会计等专业知识；9.协助企业进行改组、改造，设计企业经营管理制度；10.开展网上税收，财务咨询服务； 11.代理网上申报。 上海招商网 服务内容：政府招商；园区招商；项目合作；物业租售；策划咨询；投资测评；精准选址；投资顾问。 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

28. 上海市区都市工业招商市场报告－－机构服务 提供匹配服务 提升园区软硬环境 规划定位 策划宣传 提高园区市场竞争力 财务代理 招商服务 公司注册 www. 4008208040.com 上海工业房地产测评研究中心 Company Logo

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