长沙市雨花区地块 定位及物业发展建议

1. 长沙市雨花区地块定位及物业发展建议 1

2. 一、城市解读 二、雨花区8号地块及所处区域介绍 三、项目市场定位 四、开发初步设想 五、经济测算分析及结论 2

3. 城市解读 城市区位 • 省会，是湖南省经济、政治、文化、交通中心； • 中国最具竞争力城市中排名第七的城市（分别为深圳、广州、杭州、福州、宁波、厦门、长沙）,中西部地区第一； • 全国文明城市； • 中国最具幸福感城市； • 全国创业先进城市； • “两型社会”实验区、节能减排示范城市（中部唯一省会城市）。 3

4. 城市解读 城市区位 60KM • 位于湖南省东部，南接株洲市和湘谭市、西抵娄底市、北达岳阳市、东挨江西省宜春市、萍乡市； • 长沙市辖：长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及浏阳市、长沙县、宁乡县，共六区一市两县。 目标地块 4

5. 城市解读 城市交通-外部 • 南中国综合性交通枢纽，水陆空交通发达； • 高速公路：发达； • 高铁：京港及沪昆高铁在此交汇，渝长客运专线已批复，即时将便利接驳珠三角及长三角、辐射西南腹地； • 机场：暂中国第五大机场，双跑道、A380亦能起降，年可接纳2000万旅客；2012年总旅客及国际旅客吞吐量1475万人次，位居中部第一； • 城际铁路：“3+5”城际铁路规划（1小时经济圈），长株潭修建中、长常勘探中、计划2020年全部建成。 高铁客运专线 已运行 渝长客运专线已批复 2015年运行 2013年6月运行 5

6. 城市解读 城市交通-内部 • 地铁：规划6条线路，2020年全部建成；2号线2013年10月通车、1号线2014年9月通车，本项目距6号线约1.0km； • 城际铁路：市区设9个站点，本项目距站点约1.0km；； • 主城区干道：焕然一新（会展业发达、不断翻新）； • 主城区过江桥梁与隧道：8桥4隧（均2.5km一处），规划14处； • 快速干道：3条环线、五纵五横快速路网。 目标地块 6

7. 城市解读 城市定位及规划-大长沙 城市中轴线：岳麓大道 目标地块 • 城市定位：中部地区重要中心城市，具有国际品质的创业之都、宜居城市和幸福家园； • 发展规划：一城（长沙中心城区）两片（宁乡城区、浏阳工业新城）。 7

8. 城市解读 城市定位及规划-长沙市区 • 发展规划：构筑“1轴2带、1主2次6组团”城市空间格局，沿2带发展； • 地块处于城市主主中心区。 高星组团 金霞组团 黄花国际机场 金桥组团 黄榔组团 空港组团 ★ 高铁交通枢纽 目标地块 坪埔组团 暮云组团 8

9. GDP--总量 城市解读 2007-2012年地区生产总值及其增长速度 2012年前三季度中部六省省会城市GDP（亿元） 亿元 % • 总量大：2012年GDP达6510亿，中部省会城市第二。 • 增长率高：长年保持在15.0%左右。 9

10. GDP—人均 城市解读 2012年中部六省省会城市人均GDP（万元） • 数值高：中部省会城市第一。 10

11. 城市解读 人口变动及城市化率 • 总人口：2011年末长沙市总人口约709万，其中中心城区人口约363万（沈阳600万、武汉570万、石家庄约300万）； • 城市化率：2011年末长沙城市化率达68.5%； • 规划人口：根据长株潭城市群规划、2020年长沙中心城区规划人口将达到629万，较2011年增长266万、年均增长约29.5万人合10万户； • 本区所在的雨花区现有人口72.5万人，2020年规划人口达140万、新增约70万人、年均约7.8万人合2.6万户。 11

12. 地方一般预算收入 城市解读 2007-2012年一般预算收入及其增长速度 • 总量较高：达426亿元； • 增长较快：除2008-2009外，年增长率约30%。 12

13. 城市解读 固定资产投资 • 投资总额高：2012年达4120亿，城市基础设施建设等配套日趋完善； • 增长率较高：年均增长率高达26%以上； • 投资集中：主要在长沙市区。 2007-2012年地区固定资产投资及其增长速度 亿元 % 13

14. 城市解读 房地产投资 • 投资总额高：2012年1-9月达753亿，仅占GDP得16.1%、保持在合理范围内； • 增长率合理回落，供应总量合理控制。 14

15. 人均可支配收入 城市解读 • 绝对数值高：2012年人均可支配收入达30400元； • 增长率快：年均增长率达16%左右； • 购房负担合理、幸福指数高：年人均可支配收入可购买住房4.9平米。 15

16. 城市解读 房地产市场-总销售量、销售均价 • 住宅年销售量：2007-2012年年均销量约1050万㎡； • 2012年住宅供应量：1008.16万㎡、供销比1:1 • 2012年住宅销售量：1013万㎡、同比下降21.02%；雨花区销售261.42万m2； • 2012年住宅销售均价：6030元/m2；雨花区6146元/m2。 16

17. 城市解读 房地产市场-市场存量 2012年长沙市存量面积（已经取得预售许可证未售出的面积）达到765万平米。 按照2012年月均去化速度计算，现时库存消化周期约8.5个月。 17

18. 城市解读 房地产市场-房价等高线 花语馨苑 • 区域房价稳定、提升空间较大。 5200元/m2 15000元/m2 目标地块 6000元/m2 7000元/m2 6500元/m2 18

19. 城市解读 房地产市场-面积供求结构 70-130平米面积段需求占比较去年明显增加 2011-2012年面积段成交占比变化 2011年 2012年 25.0% 22.6% 21.7% 21.1% 20.0% 14.4% 15.0% 10.0% 3.2% 5.0% 3.3% 4.2% 2.5% 2.5% 1.7% 1.5% 0.7% 0.5% 0.3% 0.0% 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 2 50-300 300-350 350-400 400-500 500以上 50以下  2012年70-130平米面积段成交占比为65.3%，成交量为590.80万方，成交占比较去年上升8.9%。  从近两年面积段成交变化可以看出，2012年市场刚需特征较去年更为明显，以价换量凸显成效 m 19

20. 城市解读 房地产市场-2012年企业销售额排行版 20

21. 城市解读 土地市场--供应 2012年整体土地市场出让量上浮  受宏观市场调控长沙土地出让量明显回落，2011年环比下跌34.9%。进入2012年长沙市内五区累积出让土地100宗，出让土地面积425.5万㎡，环比2011年增加14.8%，市场出现好转。  经营性土地出让方面，2012年累计出让土地68宗，出让土地面积303.7万㎡，占到总出让量的71%，高出2010、2011年20%，环比2011年增加56.6%。 21 30

22. ） 城市解读 土地市场--成交 土地市场处于复苏阶段，但需方仍然谨慎 经营性土地溢价成交比例对比 经营性土地成交金额及溢价率走势 2,500,000 2,000,000 1,500,000 45% 40% 35% 30% 25% 溢价宗数占比20% 2012 2011 38% 溢价宗数占比 23% 28% 20% 15% 1,000,000 10% 5% 0% 溢价宗数占比48% 500,000 0 2010 3% 0 20 40 60 80 100 2010 2011 2012 溢价成交宗数（幅） 成交宗数（幅） 成交总价（万元） 溢价率  近三年长沙土地市场溢价率呈下跌趋势，2012年成交58宗经营性土地中，仅有12宗为溢价成交，溢价成交比为20%，显示需方的谨慎态度。  溢价成交12宗土地中，溢价率最高的为33%，其它溢价地块多为市中心商业用地，或岳麓区热点板块洋湖垸、滨江新城地块，且溢价率均在30%以下，不难看出今年各大开发商拿地理性。 22

23. ） 城市解读 土地市场--成交 2012年楼面地价2000/㎡，全年地价稳中上扬。  2012年楼面地价、成交地价环比2011年均有所下降，但高于2010年水平。  从2012年单月成交土地楼板价来看，随着楼市回暖，房企拿地更有信心，政府也拿出更多的优质地块，供需双方共同推动地价稳步上扬。 23

24. ） 城市解读 土地市场--成交 岳麓区土地出让量大步领先 先导区滨江、洋湖、梅溪湖、武广新城四大板块仍是近年土地出让重点区域 2012年出让土地区位分布图 目标地块 24

25. 总结 城市解读 • 长沙市GDP及固定资产快速增长、城市正处于快速扩张期，房地产需求量大、土地增值潜力大； • 长沙市为湖南省经济、政治、文化中心，为单核心城市，地州市人士进省会城市意愿强烈； • 长沙为南中国交通枢纽，高铁对珠三角财富及高素质人口转移效应明显、省外人士回湘置业需求旺盛； • 项目所在地政务相对廉洁、效率较高，投资环境较好。 总结 25

26. 一、城市解读 二、雨花区8号地块及所处区域介绍 三、项目市场定位 四、开发初步设想 五、经济测算分析及结论 26

27. 地块区位 在城市中的区位 • 地处长沙南城，新红星商圈和武广新城商圈辐射圈内，属长沙新商业热点前沿地带，城市向南发展焦点区域，坐享武广新城与南城发展之利好； • 紧邻雨花区政府，位于圭塘河风光带； • 附近有长沙高铁站、京珠高速、长株潭城际轻轨等多条高速干线、便捷接驳外地； • 通过快速路网（万家丽路、香樟路），便利接驳高铁及株洲、湘潭 • 多条公交线路，地铁5号线便利连接市中心区。 花语馨苑 中心区 雨花区政府 8号地块 省政府 27 往株洲 往湘潭

28. 地块区位 区域周边情况 武广商圈 高铁站 中心医院 雨花区政府 香 樟 路 喜盈门 百货 1.5km 万 家 丽 路 1km 木 莲 冲 路 目标地块 圭塘河风光带 韶 山 路 仁和医院 1、紧邻城市主干道香樟路、万家丽路；2、东临河东最美的水景公园—圭塘河风光带；3、距雨花区政府约1.5公里、武广高铁站约4公里。 5.0km 大润发 3km 长株潭轻轨 红星商圈 28 省政府

29. 地块区位 区域功能规划 • 人口：雨花区面积114平方千米。人口72.5万； • 现时突出产业：商贸业、工业、环保科技产业； • 重点发展区域及产业：空港、高铁、城际铁路、地铁、公路交织联动的中南现代交通新枢纽、湖南区域性商贸商务新中心、黎托高铁新城、环科园工业新城、圭塘河生态经济带、浏阳河生态景观带。 • 目标地块：属圭塘河生态经济带。 行政办公、商贸区（27万） 目标地块 29

30. 地块区位 片区简况-圭塘河生态经济带 • 圭塘河生态景观区北起香樟路，南至湘府中路，总长3200米，沿河展幅约200米，总占地面积1959亩。其中，公园用地面积为1349亩，商业开发用地610亩，项目预计总投资约20亿元。 • 圭塘河生态经济带。圭塘河生态景观区将形成贯穿南北、连接东西、带动腹地的现代服务产业集群经济带，主要发展以雨花区政府为中心的“总部经济”，并与遥相呼应的浏阳河生态景观带构成“两带”，进而构筑雨花区绿色经济、生态经济的“双引擎”。 30

31. 地块现状 经济指标 主要技术经济指标： 万科金域华府 香樟路 韶山路 出让面积：40536 ㎡ （约60亩） 容 积 率： ≤3.0 建筑密度： ≤24% 绿 地 率：≥40% 产 品：住宅94% 商业6% 雨花区政府 1000米 圭塘路 5号线地铁口 木莲路 圭塘河风光带 万家丽路 500米 本案 31

32. 地块现状 周边在售楼盘-1.5KM 香樟兰亭 高层毛坯：6800元/㎡ 融科·东南海 高层毛坯:7500元/㎡ 万科·金域华府 高层精装：8200元/㎡ 1.2km 1.5km 本项目 五矿·万境水岸 高层毛坯：6500元/㎡ 32

33. 区域配套 教育 37中 中 东方红小学 民政学院 小 1.5km 中 雅礼中学 德馨园小学 雨花学校 林业大学 幼 43中 行政学院 小 8号地块 2.5km 中 中 五局中小学 中 交通学院 井湾中学 小 红星小学 中 小 环保学院 小 砂子岭小学 小 井圭路小学 科技职院 33 区域教育资源丰厚，周边高校、重点中小学林立

34. 区域配套 医疗 正圆医院 市中心医院 1.5km 中南院医院 有色医院 省司法检察医院 8号地块 2.5km 仁和医院 二十三冶医院 34 区域属于城市成熟地段，周边企事业单位较多，均有配套医院，距3甲医院市中心医院约3公里

35. 区域配套 商业 家乐福 家乐福广场 区政府机关 10多家 中小超市 在建商业综合体 8号地块 2.5km 本案 喜盈门范城 喜盈门广场 大润发超市 喜满地 购物广场 新一佳超市 35 项目周边10多家超市、区域大型高端百货、商场亦不少

36. 区域配套 公园 北 木莲冲公园 东 圭塘河风光带 8号地块 36 项目东边为2400亩圭塘景观公园，北部为木莲冲公园

37. 区域配套 交通 高铁站 中心医院 万 家 丽 路 7条线路 香 樟 路 1、本案周边路网发达，享四横三纵立体交通网络，距公交车站约300米； 2、距离武广高铁站约10分钟车程，南抵汽车南站仅8分钟，； 3、距未来城际轻轨、5号地铁线约1.5公里，方便通达世界 1条线路 木 莲 冲 路 8号地块 4条线路 韶 山 路 长株潭轻轨 圭 塘 路 湘 府 路 37 省政府

38. 市场分析 区域房地产--供求情况 2012各区域商品住宅供求对比 • 本地块所在的雨花区供求平衡，成交总量较高； • 雨花区房价处于中游水平，作为长沙市重要交通口岸及商贸核心区，房价提升潜力较大。 38

39. 市场分析 区域土地市场--供求情况 8号地块 39 项目地块所在区域2012年有五宗土地成交

40. 地块现状 周边在售楼盘-1.5KM 香樟兰亭 高层毛坯：6800元/㎡ 融科·东南海 高层毛坯:7500元/㎡ 万科·金域华府 高层精装：8200元/㎡ 1.2km 清溪川9号：在建 0.9km 本项目 五矿·万境水岸 高层毛坯：6500元/㎡ 40

41. 市场分析 周边在售楼盘信息 41

42. 市场分析 周边在售楼盘信息1 二期在售 42

43. 市场分析 周边在售楼盘信息1 • 主力卖点：市中心片区品质大盘、品牌、完善配套及海景生活氛围营造（名校+商业+东南亚风情园林、沙滩）； • 近期动态：融科东南海二期139-269平米大户型房源在售，均价7500元/平米。另有59平米公寓在售，均价8000元/平米。 43

44. 市场分析 周边在售楼盘信息1 二期主推103平米户型优点： 1.超大的景观阳台，开间1.8米，进深6..4米，面积有10平方。2.朝向好：主卧，次卧，客厅均朝南面，进深较短，便于阳光照射进来。3.分区明显：动静分区，三个卧室全都在左边，客厅餐厅在右边。分开来，便于主人更好的休息。 缺点：客厅开间偏小。 44

45. 市场分析 周边在售楼盘信息1 二期137平米户型优点： 1.户型周正，有三个阳台，赠送面积较多。.房子通透性较好，主卧南北通透，主卧大气，配有独立的衣帽间。3.房子的动静分区明显，居住舒适性强。缺点：客厅阳台的朝向在北边。 45

46. 市场分析 周边在售楼盘信息2 46

47. 市场分析 周边在售楼盘信息2 主力卖点：品牌、水景自然景观大盘；近期动态：目前在售78-160㎡房源，VIP客户1万享3万，全款97折，按揭98折，5天签约享额外99折，均价6500元/平。项目2013年推货量大。 47

48. 市场分析 周边在售楼盘信息2 6栋02/03户型2室2厅1卫1厨 78.00㎡ 优点： 1、户型方正，南向带大阳台，视野较好； 2、空间相互独立，完整餐厅，主张生活舒适性； 3、飘窗均打通作为房间面积全赠送。 缺点：北向采光通风差，动静未分区 48

49. 市场分析 周边在售楼盘信息2 11栋5、6号 2室2厅1卫1厨 89.86㎡ 优点： 1、户型方正，客厅和主卧均为南向； 2、客厅带大面积阳台，主卧室带270度转角飘窗； 3、动静分区明显，各空间设置较合理。 缺点：北向采光通风差，面积偏大 49

50. 市场分析 周边在售楼盘信息3 一期 50