住宅地區次市場與購屋目的對購屋搜尋效率之影響—DEA之應用

1. 計畫主持人：周美伶 計畫編號：NSC-96-2415-H-253-001-MY2 研究人員：陳文意、張金鶚 一、前言 購屋為消費者重大決策，消費者會透過資訊搜尋來降低決策的不確定性。本研究主旨為探討在不完全訊息之住宅市場，購屋搜尋對購後滿意度的影響，並透過搜尋效率前緣的討論，分析資訊公開與否對搜尋效率的影響。本研究由成本與效益之觀點，延續先前質性個案研究之結果，以購屋者問卷調查方式，並採用資料包絡曲線分析法（Data Envelopment Analysis, DEA），找出搜尋者之效率前緣，以及內生與外在影響因素，以探究資訊公開與否對現有購屋者搜尋行為之效率、搜尋行為對整個購買決策之影響，即搜尋對減少購買金額的幫助。本研究為國內少見以資料包絡曲線分析法進行搜尋效率探討之文章，研究之成果除有助於建構整個購屋搜尋行為外，將可對目前住宅市場資訊公開程度加以檢視，並針對市場資訊公開程度可能產生之效益，提出政策上之建議。 二、搜尋行為與搜尋效率 圖一為參考Farrell(1957)之概念所繪出的購屋者之生產效率前緣，其中我們假定y1、y2為該次購屋決策之產出。因為市場訊息為購屋決策產出之一項必要投入，在受限制於不完全的市場訊息時，其購屋者之生產效率前緣如下圖一實線之半弧線。假若我們的樣本觀察值落在實線半弧線內的a點上，則該次購屋決策之技術效率值定義為 。若技術效率指標等於1表示該次購屋決策在生產效率前緣上生產，此情形稱為生產過程達到最佳技術效率。若效率指標小於1表示一生產過程未達最佳技術效率(Debreu and Farrell,1952)。 假若住宅市場資訊完全公開且可信，購屋決策生產過程並不會受限制於市場訊息的完整性。在此情形下，購屋者之生產效率前緣的效率前緣會向外移動(因為訊息投入無限制的增加)，如右圖一虛線之半弧線。因此，樣本觀察值a的技術效率值變成 。我們稱之純技術效率值。由右圖一得知 ，此結果的經濟意涵為當不完全市場訊息存在時，購屋決策的生產的效率必定較差，符合消費者搜尋理論的預期。 值得注意的是，在受限制於不完全市場訊息下的技術效率值可拆解為純技術效率值與資訊息差異的差值，如式[1] ，其中， 為資訊開放程度差異的差值，可視為因為住宅市場資訊公開可能避免的損失(或是帶來的效益)。 三、問卷抽樣與問卷設計 (一)問卷調查 本研究透過深度訪談之質化分析結果，並參考消費者搜尋理論、經濟效率與住宅搜尋相關文獻，進行問卷設計。問卷調查分為兩個部分，先進行預試，依據訪員調查後所提出之問題與問卷之校度與信度進行檢討，若問卷內容有大量修正，則再次進行預試，直到符合要求之信校度後，在進行正式施測。因購屋者通常視購屋決策與家戶所得通常被視為個人隱私而拒答，因此，為提升問卷有效回收率與可信度，問卷調查採用便利抽樣中滾雪球之方式，在信賴水準為5%下進行抽樣。此外，因不動產有地區性差異，因此，在進行抽樣時，將依據縣市交易量決定抽樣數量。 本研究之資料主要是透過購屋搜尋效率之問卷，預試所得結果之信度均達0.6以上，故僅針對內容說明修正一題之說明後8，即進行正式施測。受訪對象為2007年1月至2009年3月在台北市、台北縣與桃園縣主要購屋決策者，共計650位。有效回收率為623份，在95%的信賴水準下，抽樣誤差為2.3%。 (二)問卷設計與自變數說明 問卷主要分為五大部分，第一部份為本次購屋搜尋情形；第二部分為購屋壓力、搜尋管道與效率關係、資訊需求；第三部分為受訪者風險態度、知覺風險與管道信任度；第四部分為本次購屋房屋屬性；最後為購屋者屬性。第一部份問項，包括搜尋期間、看屋數、搜尋管道使用情形。第二部分以Likert五點量表調查購屋壓力、搜尋管道對效率之關連、重視資訊。第三部分同樣採用Likert五點量表，調查個人風險態度、知覺風險與管道信任度。第四部分則調查本次購買房屋之相關屬性，包括購屋目的、購屋區位、購屋面積與價位、購屋經驗等。最後個人與家戶購屋者屬性部分，包括年齡、性別、職業、教育程度與家戶月所得。(詳見表1) 四、實證結果與分析 (一)效率值與完全訊息效率指標估計 本研究採用DEA模型中產出導向的CCR模型，依據Charnes, Copper與Rhodes(1978,1979,1981)所提出的產出導向的CCR模型。利用DEAP軟體計算出投入項為搜尋期間與看屋數，產出項為居住條件改變滿意度與效率認知之平均效率值為0.106。為測試訊息開放對搜尋效率的影響，接下來移除搜尋期間後，投入項為看屋數，產出項保持不變情況下，所得到平均效率值為0.085。再來將保留投入項為搜尋期間，產出項不變的情況下，所得到平均效率值為0.073。利用區間估計方式，在95%信賴水準下，當產出項不變時，僅投入看屋數的完全訊息效率指標(DE1)的區間為(2.3484,2.3796)；僅投入搜尋期間的完全訊息效率指標(DE2)的區間為(2.2599,2.2911)。區間估計結果皆拒絕 ，顯示訊息的開放對提升購屋搜尋效率有顯著助益。 (二) 羅吉特分析 實證結果顯示開放訊息後，不論是減少搜尋期間或是看屋數，影響購屋者搜尋是否有效率的因素相似，顯示購屋目的、管道信任度、知覺風險與家庭月所得，會影響開放訊息所帶來的搜尋效益。開放訊息對首購自住者比換屋自住者容易達到搜尋效率，而對無財務壓力、對個人來源或人員銷售管道者信任度較低，或是較信任公共來源管道者或有對住宅品質瑕疵較在意的購屋者，開放資訊對其達到搜尋效率幫助較大。此結果可能受到購屋者目前搜尋情形與資訊處理量的關連，當該管道原本所提供之資訊大時，開放訊息反而會造成資訊過載的問題，而降低達到搜尋效率的機率；反之，若該管道或該類型資訊，目前市場所提供之訊息較少時，則訊息的開放將提升達到搜尋效率的機率。(詳見表2) 五、結論與建議 本文主要貢獻在於證實住宅市場資訊開放確實有其效益，但購屋訊息繁多，要全面性開放需要大量時間與金錢，以及既有利益者的抗拒，建議採用漸進性方式進行。而相對其他管道，若提升購屋者對公共來源信任度，同時配合以網站方式提供，將有助於提高訊息開放後的搜尋效率。目前已有經建會、營建署或地政司定期公布不動產景氣訊息，也成立不動產交易資訊平台，可針對現有管道加強訊息的豐富性與易讀性，增加住宅品質的訊息，降低購屋者花費在搜尋上的時間，其次，再逐步增強個案訊息，降低購屋者花費在實際看屋上的精力。而透過訊息平台建構的方式，使住宅市場訊息透明化，將有助於提升購屋者搜尋效率，也可降低住宅交易糾紛的產生，進而穩定不動產交易次序。 y2 y1 圖1.購屋者產出導向之效率前緣 住宅地區次市場與購屋目的對購屋搜尋效率之影響—DEA之應用 表1. 自變數說明一覽表 表2.自變數參數估計一覽表