부동산학개론

부동산학개론 서울시립대학교 도시행정학과 오 동 훈 dongoh@uos.ac.krhttp://realestateoh.pe.kr Tel 02-2210-2163

제1장 재산권

재 산 권 Property (Asset) without rights has no value. 1. 재산권 (property right)의 정의 ① 대상 자원 (예. 토지)의 사용에 대한 그 소유주의 배타적인 권리 ② 소유와 이용에 관한 권리와 의무를 규정하는 사회적 규약 - 어떤 재화나 서비스가 시장에서 거래되기 위해서는 재산권이 규정되어야 함. ※ 모든 부동산문제는 재산권(property right)으로부터 출발함. ※ Property Right이 필요하고 사람들의 관심의 대상이 아니라면 현재의 각종 부동산 제도나 정책들이 이처럼 많이 필요치 않을 것임.

재 산 권 Property rights are critical. 2. 재산권(Property Right)이 잘 정의되기 위한 조건 <완벽한 재산권이 규정되기 위한 충족 조건들> ① Universality (보편성) ∼ 모든 자원은 사적으로 소유되고 그 소유권이 명확히 정립될 수 있어야 함. ② Exclusiveness (배타성) ∼ 대상 자원으로부터 발생하는 모든 편익과 비용은 그 소유자에게 돌아가야 함. ③ Transferability (이전성) ∼ 재산권은 자발적 합의에 의해 한 소유주로 부터 다른 소유주로 이전될 수 있어야 함. ④ Enforceability (강제성) ∼ 다른 사람들에 의한 비자발적 침해로부터 재산권은 안전하게 보호되어야 함. ⑤ Balance ~ 다른 사람의 권리와의 경계가 분명할 것 ⑥ Stability ~ 권리가 장기간 안전하게 유지될 수 있을 것

재 산 권 Property rights are critical. ■재산권의 중요성 많은 사람들은 사유재산을 소중히 여긴다. 재산권은 인권같이 천부적인 기본권이다. 재산 없이는 우리의 인권도, 자유도 지키기 힘들다. 재산이 없다면 우리 모두는 권력 앞에 나약한 존재일 수밖에 없다. 공산주의가 성공하여 모든 국민을 먹여 살린다 해도 공산주의는 독재일 수밖에 없다. 스스로의 힘으로 독립된 생활을 꾸려갈 수 없는 개인은 무력하기 때문에 결국은 권력의 종속물이 될 수밖에 없다. 사유재산권은 상속의 자유와 맞닿아 있다. (유증동기: Bequest Motive) 만일 재산을 상속할 수 없다면 사람들은 아마 열심히 돈을 벌려고 애쓰지 않을지도 모른다. 열심히 벌면 내 자손들도 편안한 생활을 할 수 있을 것이라는 믿음이 경제활동의 힘이 되기도 한다. 사유재산권을 소중히 여기는 사람은 상속의 자유도 소중히 여긴다. (공정성의 위기 中에서 …중앙일보 2006/4/4 문창극 주필 ) ■친일반민족행위자 재산의 국가귀속에 관한 특별법 [제정 2005.12.29 법률 7769호] 제1조 (목적) 이 법은 일본 제국주의의 식민통치에 협력하고 우리 민족을 탄압한 반민족행위자가 그 당시 친일반민족행위로 축재한 재산을 국가에 귀속시키고 선의의 제3자를 보호하여 거래의 안전을 도모함으로써 정의를 구현하고 민족의 정기를 바로 세우며 일본제국주의에 저항한 3. 1운동의 헌법이념을 구현함을 목적으로 한다.

재 산 권 Property rights are critical. ■ 차베스 혁명 주택몰수/ [글로벌아이] 카라카스서 본 차베스 혁명 중앙일보 2006.03.14배명복 논설위원 겸 순회특파원 베네수엘라 수도 카라카스 시의회가 아파트 두 채를 갖고 있는 사람(A씨)을 자기 이익만 추구하는 '야만적 자본가'라고 낙인찍어 아파트를 몰수하기로 의결하였다. 동일한 소유주가 10년 이상 임대하고 있는 모든 아파트를 '공공시설'로 전환하는 이 조치에 따라 카라카스 시내에 있는 아파트 건물 153개 동의 소유권이 시로 넘어가게 됐다. 시의회는 몰수한 아파트를 기존 세입자에게 우선 공급하기로 하고, 집값의 10~20%를 무상지원할 방침이다. 치솟는 임대료 부담에 고통을 겪어온 서민들로서는 두 손 들어 환영할 파격적 조치다. A씨는 헌법에 보장된 사유재산권 침해라며 위헌 소송을 준비 중이다. 하지만 우고 차베스 대통령의 위세에 눌린 사법부가 A씨의 손을 들어줄지 의문이다. 차베스가 주창한 '21세기 사회주의'의 한 단면이다.세계 5위의 석유 수출국인 베네수엘라 국민의 70% 이상이 빈곤층이다. 이들은 과거 정권을 담당했던 기득권층의 뿌리 깊은 부정부패에서 빈곤의 원인을 찾았다. 1998년 대선에서 차베스는 부패 척결을 첫 번째 공약으로 내세웠다. 군인 출신으로, 강력한 카리스마를 지닌 그에게서 빈민층은 가능성을 발견했고, 몰표를 던졌다. 하지만 차베스의 측근들이 연루된 각종 스캔들이 꼬리를 물고 있다. 그런데도 차베스는 이들을 제대로 처벌하지 못하고 있다. 충성의 기반이 흔들리기 때문이다. 차베스식 21세기 사회주의 혁명의 또 다른 단면이다.

재 산 권 Property rights are critical. ■ 차베스 혁명 주택몰수/ [계속] 차베스는 A씨 같은 기득권자에 대한 반감에 편승하는 반(反)시장적 정책을 통해 지지기반 달래기에 열중하고 있다. 고유가 덕분에 쏟아져 들어오는 오일달러는 선심성 정책을 떠받치는 토대가 되고 있다. 하지만 부패 문제가 여전한 가운데 유가마저 하강곡선을 그린다면 베네수엘라의 빈곤층은 누구를 탓할 것인가. 중남미 좌파 바람의 현장을 찾아 이곳에 왔지만 중요한 것은 좌냐, 우냐가 아니라는 생각이 새삼 절실하다. 누가 진정으로 국민을 위해 좋은 정치를 제공하느냐가 문제일 뿐이다. 그렇다면 선정과 악정을 구별하는 기준은 무엇인가. 표를 보고 하는 정치와, 미래를 보고 하는 정치의 차이라면 현실을 도외시한 망상일까. "정치는 좌와 우의 문제가 아니다. 경제를 어떻게 관리하느냐가 문제일 뿐이다." 후임자인 미첼 바첼렛에게 중남미에서 가장 건실한 경제를 물려주고 11일 퇴임한 리카르도 라고스 전 칠레 대통령의 말이다.

재 산 권 Property rights are critical. 3. 시장경제에서 재산권(Property Right)이 중요하고 유용한 이유는? - 재산권이 잘 정의된 자원을 소유한 사람은 그 자원의 가치하락이 바로 자신의 손실로 직결되므로 이를 방지키 위해 그 자원을 효율적으로 사용 하려는 유인을 가지기 때문. ■ 공유지의 비극(Tragedy of Commons) - 재산권이 잘 정의되지 않은 경우 자원이 비효율적으로 배분됨을 보여주는 例 예) 공공목초지 - 목초지(공유지)에 수많은 목동들이 오는 경우, 어느 사회적인 적정 소비수준을 지키는 경우에는 공유지를 보존 시키면서 장기간 사용할 수 있지만 목동들은 그러한 생각을 갖지 못하고, 다른 유인들 때문에 자기만을 생각하다 보면 결국 공유지를 훼손시키게 됨. (모든 목축업자들이 이 목초지에서 가축 사육으로 이익 취득)

제2장 부동산이란?

부동산(Real Estate)이란? 1. 부동산의 정의 ￭ 민법 제 99조 1항 “토지 및 그 정착물은 부동산이다” 2항 “부동산이외의 물건은 동산이다.” 정착물(Fixture) 부착물(Attachment) 부속물(Appurtenance) 개량물(Improvement) Improvements-on-land Improvements-to-land ➡ 不動産이란 ? - 토지를 포함하여 토지와 연결되고 있거나(connected to), 토지와 접촉하고 있는(touching) 모든 것 학술적 의미에서 표현상의 차이 有 본질상의 차이 無

부동산(Real Estate)이란? 2. 부동산 용어 Realty, Real Property, Real Estate are interchangeably used in U.S.A, 실무에서 혼용 ① Realty : 물리적인 실체로서의 부동산을 의미하는 것으로서, 자연물로서의 토지와 그 정착물을 지칭 ② Real Property : 부동산의 소유권적인 측면에 역점을 두는 개념으로 부동산의 소유권으로부터 연유되는 모든 법적 권리를 지칭함. ③ Real Estate(포괄적인 개념) - Realty + Real Property = Real Estate - 가장 일반적 표현으로 물리적인 부동산 그 자체 뿐만 아니라 소유권으로부터 연유되는 모든 권리까지 포함한 개념 3. Real Estate의 3가지 의미 ① Physical Assets ② Business (Industry) ③ Field of Study

부동산(Real Estate)이란? ■ Real Estate의 어원 from Spain - Real(국왕) + Estate(소유) ; 원래 California 토지는 스페인 국왕의 소유였기 때문에 * 미국에서 Estate는 재산권, 부동산권, 유산, 주택단지 등을 의미 - Realty도 Royalty(왕권)에서 유래 Real Estate Real Property 미국Real Property 영국Lands and Buildings Realty Landed Property Land Landed Estate 4. 부동산의 개념 - 토지의 개념 ① 공간(Space) ② 자연물(Nature) ③ 생산요소(Factor of Production) - 토지, 노동, 자본 ④ 소비재(Consumption Good) ⑤ 위치(Location/Situation) ⑥ 자산 및 자본 (Property & Capital)

부동산(Real Estate)이란? ■ 협의(狹義)의 부동산 - 민법상의 부동산 : 토지와 그 정착물 계속해서 토지에 부착되어 사회적, 경제적으로 인정되는 독립된 물건 cf. 외국의 경우 부동산=토지 - 복합부동산 : 토지와 건물이 결합된 상태 ■ 광의(廣義)의 부동산 - 협의의 부동산 + 준(準)부동산 ※ 준부동산 - 공장재단, 광업재단, 선박, 입목, 항공기, 자동차, 중기, 어업권 등 법제상의 개념으로 국가, 시대, 사람에 따라 차이가 있을 수 있다.

부동산학의 연구분야 1. 부동산학의 정의 “토지와 토지상에 부착되어 있거나 연결되어 있는 여러 가지 항구적인 토지개량물에 관해서 그것과 관련되어 있는 직업적, 물적, 법적, 금융적 제측면을 기술하고 분석하는 학문연구의 한 분야” ￭ 부동산환경(Real Estate Environment) - 부동산을 둘러싸고 있는 물적, 사회적, 경제적 제상황과 제조건 ☞ 부동산학이란 부동산환경을 연구하는 학문이므로 부동산환경을 구성하고 있는 모든 요소와 요소들간의 상호작용은 부동산학의 연구대상이 된다.

부동산결정분야 부동산결정 지원분야 부동산개발 부동산금융 부동산투자 부동산관리 부동산중개 및 마케팅 부동산평가 및 상담 부동산학의 기초분야 부동산의 특성 부동산법 도시지역 부동산시장 부동산세금 기초적 금융수학 부동산환경과 부동산학의 연구분야

부동산과 국가경제 1. 국가의 입장에서 본 부동산 ① 국부원(國富源) ② 고용원(雇用源) ③ 투자원(投資源) ④ 소비원(消費源) 2. 부동산활동(Activities)의 부문 ① 정부부문활동(Public Sector) a.부동산관리(국공유부동산) b. 부동산활동 규제 c. 부동산활동 보조 d. 부동산 과세 ② 사적부문활동(Private Sector) - 부동산의 여러 부문별 활동 중 가장 활발 - 부동산개발업, 평가업, 중개업, 금융업, 관리업 등 ③ 전문협회의 활동 - 협회를 통해 각종 부동산관련 활동의 직․간접 지원 - 부동산 관리, 평가, 개발, 중개 및 마케팅, 투자, 금융 및 상담 등과 관련된 수 많은 고도로 전문화된 조직을 통하여 제공됨 → 부동산산업의 큰 특징

부동산의 특성 ☞ 부동산은 물리적 구성요소들의 결합체(bundle)일 뿐만 아니라 여러 가지 특성들의 결합체이다. 1. 물리적 특성(일반적 특성, General Physical Characteristics) → 모든 부동산에 적용되는 특성 ① 부동성(不動性, immobility) - 비이동성, 위치의 고정성 - 지리적 위치가 고정되어 있음 - 토지를 구성하고 있는 물리적 실체, 예를 들어 토양, 광물 등은 이동될 수 있으나, 토지의 지리적 위치 자체는 이동되는 것이 아님. - 부동산시장을 국지화(Localized)시키는 역할을 함. - 부동성으로 인해 부동산의 가치는 주변환경의 영향을 많이 받음.

부동산의 특성 ② 불괴성(不壞性, indestructibility) - 공간으로서의 토지는 영원히 존속되는 것으로 결코 파괴되지 않음. 이에 반해 건물은 파괴될 수 있으며, 시간이 지남에 따라 쇠락하게 됨. → 건물은 감가상각의 대상이 되지만 토지는 불괴성을 가지고 있으므로 감가상각되지 않음 → 토지는 매력적인 투자수단으로서의 인기 有 - but 토지의 경제적 가치는 주변상황이 변함에 따라 얼마든지 파괴될 수 有. 예) 폐광촌의 토지 ③ 이질성(異質性, heterogeneity) = 獨特性(uniqueness) - 어떠한 부동산도 똑같은 것은 없다. - 모든 부동산은 위치, 크기, 모양에 있어서 차이 有. - 경우에 따라서 유사할 수 있으나, 지리적 위치는 결코 같을 수 없음 ; 유사성이 큰 부동산도 사용자의 이용상태나 유지수준에 따라 시간이 지남에 따라 유사성의 정도로 달라지므로 엄격한 의미에서는 부동산은 대체할 수 없는(nonfungible) 물건임. 예) 서울 강남의 삼성 래미안 33평형 vs 전농동의 삼성 래미안 33평형 아파트

부동산의 특성 ④ 비생산성(非生産性, unproductivity) - 토지란 자연적으로 주어진 것이지 생산되는 재화가 아님. → 공급이 쉽사리 증대되지 않으며 공급에 제한을 가져옴. - 단기적으로는 토지공급이 증대될 수 없으나 장기적으로는 용도전환에 의해 특정목적에 대한 유용한 토지의 공급이 가능함. → 토지의 공급 - 단기 : 비탄력적, 장기 : 어느 정도 탄력적 - 간척이나 매립은 지표면적의 증대이지 공간으로서의 토지가 증대되는 것이 아님. 2. 개별적 특성(Site-specific Characteristics) → 다른 부동산과 구별되게 하는 물리적 특성 ① 지형(Topography) - 일단의 토지에 대한 지표의 성격. - 지형은 토지이용에 많은 영향을 미치고, 부동산 개발비용에도 많은 영향을 미침 ② 토양(Soil) - 토양의 성질도 토지이용을 결정하는 중요한 요소 예) 하중지지력 - 하중지지력이 약한 토양은 중공업 단지의 개발에 장애가 됨. 수분흡수력 –홍수여부 / 부식의 정도 기반암의 깊이 - 지하의 암석층이 얼마나 깊은 곳에 있느냐 ?

부동산의 특성 ③ 토지의 크기와 모양(Size & Shape) - 토지이용의 중요한 고려사항, - 모양이 불규칙(부정형)한 경우 → 지가 저하요인, 개발가능한 용도의 제한 - 도시계획법, 건축법 상 최소면적 요구 - 적절한 크기와 모양을 갖춘 토지가 없을 경우에 개발업자는 일단의 토지를 원하는 크기와 모양으로 분할(subdivision of land : 분필) 하거나 주변의 토지를 매수하여 적절한 형태로 만들 수 있음(assemblage, plottage : 합필) 3. 경제적 특성 ① 분할가능성(divisibility) 부동산은 여러 가지의 분리된 다양한 물적, 질적 구성요소들의 결합체로 되어 있음. ↓ “부동산을 산다”= ‘부동산 하나의 단위로서 여러 가지 구성요소들의 전체묶음 (bundle)을 산다’ ↓ Property Right(재산권, 부동산소유권) ⅰ) 점유권 right to possess ⅱ) 사용권(향유권) right to use(enjoy) ⅲ) 소유이전권(처분권) right to transfer(dispose)

부동산의 특성 - 위의 여러 가지 권리들은 경제적 가치가 인정되는 한 소비자나 투자자의 특정목적에 맞게 분할해서 거래 가능 예) 임대(leasing) - 소유권의 분할가능성, 대표적 거래 관행, 사용권만 임대하고 대가로 임대료를 받음. ② 변용성(變用性, modification) = 가변성(variability) = 상호의존성(interdependence) - 부동산은 용도전환을 통해 다양한 용도로 사용될 수 있음. 예) 상업용부동산이 주거용으로, 주거용부동산이 상업용으로 전환되기도 함. 예) 잠실의 저밀도아파트가 재건축을 통해 고밀도 아파트로. - 어떤 부동산의 현재의 사용이나 다른 용도로의 전환은 도시화, 인구증가 등 주변 환경에 영향을 많이 받은 결과로 볼 수 있음. - 주로 특정용도로만 사용되도록 고안된 다른 재화에서는 쉽게 찾아볼 수 없는 특성임.

부동산의 특성 ③ 위치성(Situs) - 절대적 위치(물리적 위치) : 지리적으로 결정 - 상대적 위치(경제적 위치) : 주변의 토지이용 상황에 따라서 결정 * 절대적 위치보다 상대적 위치가 중요 - 특정 부지의 토지이용이 상대적 위치에 따라 영향을 받는 것 ⇒ 토지의 위치성 - 부동산의 위치성에 영향을 미치는 요인들 ; 인구성장의 정도, 공공시설의 유용성, 지역내 공업의 이전경향, 생활양식의 변화를 위시한 정치, 경제, 사회, 법적 변화, 접근성 등 - 이중 가장 중요한 영향을 미치는 것은 접근성(accessibility) ; 접근성이란 대상 부동산이 위치하고 있는 장소에서 다른 장소에 도달하는데 소요되는 시간, 경비, 노력 등으로 측정되는 상대적 비용 ④ 내구성(耐久性, durability) - 한번 사용해서 그 효용이 없어지지 않는 성질 - 부동산학에서 ‘가격(price)’대신에 ‘가치(value)’라는 용어를 주로 사용하는 이유는 바로 부동산의 내구성이라는 특성 때문 - 부동산은 장래의 수익을 현재의 가치로 환원하여 합하여 지기 때문에. 가격과 가치가 같지 않은 경우 多

부동산의 특성 ■ 부동산의 내구성이 갖는 의미 ⅰ) 생산자 입장 - 투하된 자본을 회수하는데 많은 시간이 소요 ; 생산자 개인의 입장에서는 해당부동산을 처분하여 투하된 비용을 비교적 단기간에 회수할 수 있으나 사회전체의 입장에서는 그렇지 못함. 일단 설치된 건물, 상하수도, 전기/가스시설 등은 오랜 시간이 지나야 투하된 비용을 회수할 수 있으며또한 유지,관리를 잘못하면 슬럼화, 노후화하여 사회적 비용 증가의 요인이 되기도 함. ⅱ) 소비자의 입장 - 소비내구재(자동차, 냉장고, 가구 등)의 경우 할부구입이 합리적 소비행위 ; 합리적 소비란 최소의 비용으로 최대효과를 얻는 것, 가능한 한 사용으로 얻어진 효용 만큼의 대가를 지불, 즉 효용과 그 대가에 대한 교환이 동시에 1:1로 이루어지는 것이 보다 합리적임. - 주거부동산은 내구재, 주택서비스(housing service, 주택으로부터 나오는 효용) 는 그것의 기능적 수명이 다할 때 까지 계속 제공됨 → 합리적 소비가 되기 위해서는 주택서비스 양만큼의 대가를 매기간 지불할 수 있도록 부동산 금융이 활성화되고 장기화될 필요성 있음

부동산의 특성 4. 제도적 특성 → 부동산은 여러 가지 사회제도에 의해 영향을 많이 받음. ① 부동산법(Real Estate Law)- 소유권의 행사, 방법, 내용, 범위 등을 제한 ② 공공규제(Public Regulation) - 관계부처(국토해양부 등)와 지자체가 공공규제를 통해 부동산활동에 영향력 과시 ∘도시계획, 지역계획 - 부동산 개발의 형태 결정 ∘지역지구제(zoning) - 토지이용의 입지(위치) 결정 ∘건축규제, 토지이용규제 - 건물모양이나 거시적으로 도시자체의 모양 결정 ③ 협회와 조직(Association & Organization) - 관련 협회와 조직은 부동산활동에 영향을 미침 - 부동산업 종사자들의 상호권익과 전문성 향상 - 새로운 제도의 연구개발 및 잘못된 부동산관행의 시정 → 부동산업 발전 노력 - 자체 윤리규정, 통제, 감독 → 건전한 부동산거래질서 확립 도모 ④ 사회관습(Social Code, Custom) - 사회관습은 부동산 제도나 거래관행에 영향을 미침 - 인식이나 관습의 차이를 부동산시장에서의 참여자들의 행태에 영향을 주며 각 사회별로 독특한 문제도 야기될 수 있고, 사회관습은 부동산 이용, 행태에 영향을 주어 지역에 따라 다른 건물의 양식이나 다른 도시형태를 만들어냄. 예)한국 - 토지투기, 미국 - 토지투기 X, 주택전세제도는 우리나라에만 있음

제3장 부동산의 법적 특성

부동산 소유권의 범위 1. 공간적 범위 ◦ 법적인 개념 - 공중, 지표, 지하 –을 포괄하는 넓은 개념이 “토지”임 ◦ 이론적으로 토지소유권이 미치는 공간적 범위는 지구 중심부터 하늘까지라고 볼 수 있음. 단 사회적 통념이나 법이 허용하는 범위 내에서 그 경제적 가치가 인정되는 한도까지로 하고 있음. ① 지표권(Surface Right) : 지표상의 토지를 배타적으로 이용할 수 있는 권리. 경작, 구조물 건축, 물을 사용할 권리(用水權) 등이 있음.

부동산 소유권의 범위 ◈ Water right (用水權) ⅰ) Riparian System(流域主義) - 가까운 곳에 있는 물을 아무나(순서나 제한 없이) 사용가능 - Reasonable Use Concept ; 합리적 사용을 전제한 인접 토지 소유자들간에 동등한 용수권을 인정 ; 타인의 사용을 방해하지 않는 범위 내에서 물의 자유로운 사용 가능 - 물이 풍부한 지역 ⇒ Free Good, 미국 동부 - 우리나라는 전통적인 수리이용권에 있어 유역주의 적용 - 문제점 : 남용의 가능성이 항상 존재 ◦ 유역지 소유권자의 소유권 - 航行이 불가능할 경우 : 수로의 중앙선까지 물밑 토지까지 소유 - 航行이 가능한 경우 : 물의 가장자리(water's edge)까지만 소유, 수로는 공공도로化, 수면아래의 토지는 공공의 소유가 됨. ⅱ) Colorado System(先用主義) - 無主物先占主, first in time, first in right - 어떻든 쓸 수 있는 사람은 제한되기 때문에 일단 용수권을 얻으면 물의 배타적 사용이 가능하며, 독점적 권리를 인정함. - 경쟁적 입찰에 의해 용수권을 경매에 붙이기도 함 ; 희소한 자원을 효율적으로 배분하는데 있어서 자유시장제도(경쟁입찰)을 도입한 것 - 물이 귀한 지역 ⇒ 미국 서부, - Prior Appropriation Concept(먼저 전용할 수 있음)을 적용함

부동산 소유권의 범위 ② 지하권(subsurface Right) : 소유권자의 토지구역(land area)의 지하공간으로 부터 어떤 이익을 획득하거나 이를 사용할 수 있는 권리. - 석유, 가스, 석탄, 금 등과 같은 광물자원채굴 ; 우리나라에서는 광업권의 객체가 되는 광물에 대해 토지소유권자의 권리가 미치지 못하는 것으로 하고 있음. - 지하구조물 건축 - 지하수에 대한 토지소유권자의 권리도 지표수의 경우처럼 동일적용. 즉 유역주의냐 선용주의냐에 따라 달라짐 ③ 공중권(air right) : 소유권자의 토지구역상의 空中空間(air space)을 타인에게 방해받지 않고 일정한 고도까지 포괄적으로 이용하고 관리할 수 있는 권리 - 사적 공중권 예) 일조권의 문제 - 공적 공중권 - 항공기의 통행이나 전파의 발착 등(항공로, 전파로) public air right = fly-over right ※ 지표권, 지하권, 공중권도 분할가능성(divisibility)의 대상

부동산 소유권의 범위 < 공중권 매각가능 뉴욕 사례 > 안준용 기자 뉴욕중앙일보 2008. 03. 28 뉴욕한인회 건물 공중권 매각 제안 받아 개발회사 500만 달러 제안 으로 "동포들 의견 수렴할 계획“ 뉴욕한인회가 맨해튼 한인회관 건물의 공중권(空中權.air rights) 매각 제안을 받았다고 27일 밝혔다. 맨해튼에서는 같은 블럭내 타 건물의 공중권을 매입 자체 건물을 더 높이 증축할 수 있다. 한인회는 "지난해 연말 한 건축개발회사가 한인회관 공중권을 500여만달러에 매입하고 싶다는 제안을 했다"면서 "그동안 회관관리위원회와 한인회 집행부에서 이 문제를 논의해 왔고 이제 공청회 등을 통해 동포들의 의견을 수렴할 계획"이라고 밝혔다. 회관관리위에 따르면 맨해튼 W.24스트릿(6~7애브뉴)에 있는 한인회관 건물은 동포들이 모금운동을 벌여 지난 83년 강익조 회장 당시 83만여달러에 구입했다. 현재 6층인 회관 건물은 'M1-6' 조닝(zoning)에 속해있으며 10층까지 증축할 수 있다. 그러나 4개 층을 증축할 수 있는 공중권을 매각하면 회관건물은 앞으로 더 이상 증축할 수 없다.

부동산 소유권의 범위 개발권이양 [TDR; Transfer of Development Right] 개발지역 토지 소유자에게 다른 지역에 대한 개발권을 부여하는 것 일정지역의 개발을 법규보다 강하게 할 때 그 보상으로 다른 지역에 대한 개발권을 이양하는 것을 말한다. 문화재보호나 환경보전 등에 활용되는 방식으로 그 지역의 토지소유자로 하여금 재산상 손실부분만큼 다른 지역에서 만회할 수 있도록 하는 제도이다. 1970년대 초에 미국의 뉴욕에서 고안되어 미국의 일부 도시에서 채용하고 있는 제도로서, 주로 도시의 고밀도 지역에서 역사적 구조물의 보존을 위해 사용되었다. 그러나 점차 교외나 농촌지역의 농지 혹은 자연환경을 보존하기 위한 기법으로 제안되고 있다. 이때 이양받은 개발권리를 타인에게 양도할 수도 있다. 즉, 토지소유자는 토지소유권을 보유한 채 자신이 사용하지 않는 개발권의 일부 또는 전부를 타인에게 매각할 수 있다. 토지나 건축물의 보존가치와 상관없이 지역제에서 허용된 용도와 규모로 개발할 수 있다는 기존 용도지역제의 경직성을 보완하여 시장주도형 도시개발에 유연하게 대처할 수 있는 방식으로 손꼽힌다. 그리고 공공이 토지를 취득하지 않고서 공익적인 차원에서 사유재산의 보호, 즉 토지소유자 보상문제를 해결할 수 있는 수단으로 활용된다. 그러나 현실적으로 적용하기에는 많은 논쟁의 여지가 있으며 운용과정에서도 어려움이 따른다. 개발권을 어떻게 할당하고 규제할 것인지, 지방자치단체의 허가뿐만 아니라 당사자간의 계약을 통해 이루어져야 하기 때문에 매매시장의 성립여부, 법적 소유권과 세법상의 문제, 허가절차 상에 소요되는 시간과 비용 등에 관한 문제점이 남아 있다.

부동산 소유권의 범위 2. 내용적 범위 부동산 소유권은 대상부동산을 배타적(exclusively)이고 무기한적(indefinitely)으로 지배할 수 있는 힘으로 정의됨 ① 점유권(right of possession) : 대상부동산을 현실적으로 지배하고 무기한동안 배타적인 점유상태를 유지할 수 있는 권리 ◦ 배타적(exclusively) - 소유권자의 점유상태가 방해를 받았을 때 법적으로 그것을 치유 받을 수 있음을 의미. → 무단침입자를 배제할 수 있는 법적인 권리를 가짐. → 점유권이 개인이나 정부에 의해 침해를 받았을 때에는 그에 대한 적절한 보상을 요구할 수 있음. ◦ 무기한적(indefinitely) - 소유권자가 생존해 있을 뿐만 아니라 사망한 후에도 권리가 존속됨. → 유언 등으로 점유권 양도 가능

부동산 소유권의 범위 ② 사용권(right to use) : 소유권에 법적 하자가 없고 그 용도가 합법적인 한, 어느 누구의 간섭을 받지 않고 대상부동산을 사용하고 享有할 수 있는 법적인 권리 ③ 처분권(right of disposition) : 부동산소유권의 전부나 일부를 아무 때나 처분할 수 있는 소유자의 권리 ◦ 법률적 처분 - 대상부동산의 매매, 교환, 증여, 유증 등을 통해 ◦ 사실적 처분 - 대상부동산을 변형, 개조, 파괴 등을 할 수 있는 권리로, 이를 통제권(right of control)이라고 하며, 처분권과 따라 구분하는 학자도 있음.

부동산 소유권의 분할 부동산소유권 - Bundle of Right (여러 가지의 권리의 묶음) (∵ 부동산 소유권은 여러 가지 구분되는 권리로 구성되어 있으므로) 1. 권리의 묶음 ◎ Divisibility (분할) - 점유 및 사용 - 유언에 의한 상속 : 유증 - 관리․처분권 획득 ; 봉건시대 토지의 국왕소유, 봉건영주들은 국왕으로부터 관리처분권을 획득하고, 다시 그 권리의 일부를 농민들에게 대하여 조세나 노역 등을 그 대가로 수취함. - 사용권 : 임대 - 지역권 : 맹지를 소유한 사람이 주위 누구에게 지역권을 얻어서 통행하는 것 - 저당 : 돈을 빌릴 때

부동산 소유권의 분할 ◎ 국가가 유보하고 있는 권리; 소유권이 점점 사유화 되어 가고 있는 오늘날에도 국가가 유보하고 있는 권리는 부동산소유권에 대한 제한으로 나타남. - 토지 수용권(Eminent Domain) - 과세권(Taxation) - 국가귀속권(Escheat) ; 법적으로 인정되는 친척이 없어서 땅이 남을 때 - 사용제한권(use restriction) 예) 종로 가회동의 전통 가옥촌 (수리시에도 허가를 받아야 함) 2. 소유권 분할의 경제적 가치 ; 소유권이 점점 더 세분화되는 경향 有 ◎ Pineapple Technique : 부동산소유권으로부터 경제적 가치가 있는 권리를 새로 창출하여 분할하는 것 - 도시의 입체화 현상(공중권의 경제적 가치 상승효과 초래) ; 공중권도 지표권이나 지하권과 마찬가지로 임대차나 지역권의 목적이 될 수 있음. (버즈두바이 160층, 바레인 국제금융센터 쌍둥이빌딩 풍력발전) - 공중공간의 획지분할 현상 : 공중획지(air lot), 공중분할(air subdivision) - 공중 임대차(air lease) : 항공로 - 기둥을 세울 수 있는 권리(Support right)

부동산 소유권의 제한 1. 공적 제한 ① 경찰권(police power) - 공공의 안전, 건강, 도덕, 복리 등과 같은 공익(public interest)을 보호하기 위해서 개인의 활동을 통제하는 정부의 권한 ② 과세권(taxing power) - 정부가 개인이나 기업이 소유하고 있는 부동산에 대해 세금을 부과할 수 있는 권한 ③ 토지수용권(eminent domain) - 정부가 공공의 목적을 위하여 필요한 경우에 개인의 재산을 취득할 수 있는 권한. 정부가 개인의 부동산에 대해 수용권을 행사할 경우에는 적법한 절차를 따라야 하며 수용대상물에 대한 정당한 보상이 선행되어야 함. ④ 귀속권(escheat) - 소유권자가 생전에 아무에게도 부동산을 양도하지 않았고 또한 상속받을 사람도 없을 경우, 대상부도산의 소유권은 국가에 귀속되는데, 이 때 정부가 대상부동산에 가지는 권한을 귀속권이라고 함. ※ 경찰권(police power) - 대상 : 개인활동, 보상 X 토지수용권(eminent domain) - 대상 : 토지, 주택, 보상 ○

부동산 소유권의 제한 2. 사적 제한 ① 저당권(mortgage) : 소유자가 부동산을 담보로 하여 필요한 자금을 융통하였을 때, 채권자가 대상부동산에 대해 갖는 법적 권리 ② 유치권(Lien) : 부동산의 점유자가 대상부동산에 대해 채권을 가지고있을 때 발생하는 채권자의 권리. 유치권자는 채권을 변제받을 때까지 대상부동산을 정당하게 점유할 수 있음. 예) 세입자가 임대차기간이 만료된 후에도 전세금을 돌려받지 못했다면 전세금을 줄 때까지 살 수 있음. ③ 지역권(easement) : 일방이 타방의 토지를 사용할 수 있는 권리 ○ 통행지역권(right of way easement) ▪ 편익을 제공받는 땅(dominant estate) : 要役地 ▪ 편익을 제공하는 땅(servient estate) : 承役地 ○ 독립지역권(easement in gross) 예) 주거지역에 전선, 전화선, 상하수도 등과 같은 공공시설을 설치하는 회사가 타인의 지하나 공중공간을 계속해서 사용할 수 있는 지역권 ④ 제한특약(restrctive covenant) : 소유권 이전시 설정하거나 설정되어 있는 부동산의 사용이나 처분에 관한 제한으로 등기가 가능하나 규제가 심함. ○ 사용에 관한 제한특약 - 지역권, 환매권 등은 적법한 것으로 인정 ○ 처분에 관한 제한특약 - 주로 불법적인 것으로 간주 예) 해당부동산을 앞으로 백인에게만 매도하겠다

구분지상권 1) 지상권의 정의 - 타인의 토지 위에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권의 하나임 (민법 제279조) 2) 종류 (1) 구분지상권 - 토지이용의 효율성 극대화를 목적으로 타인이 소유한 토지의 지상이나 지하 공간에 상하의 범위를 정하여 그 공간을 사용하는 지상권의 한 가지 - 토지의 어떤 구분 층만을 대상으로 한다는 점에서 토지의 모든 층을 대상으로 하는 일반 지상권과 구별 - 구분지상권자는 토지의 어떤 구분층에 대해서만 사용할 권리가 있으며, 나머지는 토지 소유자에게 사용권이 있음

구분지상권 민법 제289조의2 (구분지상권) ①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다. - 구분지상권은 지상권의 한 종류이고, 토지의 어느 층(토지를 수직적으로 볼 경우의 그 일부를 ‘층’이라 명명)만을 객체로 하는 점에서 모든 층을 객체로 하는 통상의 지상권과 양적인 차이가 있을 뿐, 실질적으로 차이가 없음 → 양자의 관계는 일필의 토지의 수평면적인 일부에 설정된 지상권과 일필의 토지전부에 설정된 지상권과의 관계와 본질적으로는 동일

구분지상권 (2) 법정지상권 - 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권 - 동일인 소유의 토지와 그 지상건물 어느 하나에만 제한물권을 설정하지만, 그 후에 어떠한 사정으로 인하여 토지와 건물이 소유자를 달리하게 된 때에는 건물소유자를 위하여 법률상 당연히 지상권이 설정된 것으로 봄 3) 구분지상권의 취득방법에 따른 유형 (1) 법적 강제여부에 따른 유형 - 민법이 규정하는 구분지상권의 취득 방법은 당사자간 합의에 의하여 토지소유자로부터 구분지상권 설정계약을 하여 설정받는 방법 - 공익사업을 시행하는 경우 공익사업주체인 기업자는 토지수용법에 따른 토지소유자와의 보상에 관한 ‘협의불성립’시 소유자의 의사와 상관없이 관할 토지 수용위원회에 ‘사용재결’을 받아 사용시기까지 손실보상금의 지급 및 공탁을 하고 강제로 사용권을 취득할 수 있음

구분지상권 (2) 소유주체에 따른 유형 ① 교통시설부지를 공공이 이용할 경우 - 공공의 교통시설부지를 복지․환경 등의 목적으로 공공이 활용하는 것으로서 관련된 협의로 구분소유권 취득이 가능하기 때문에 현실적으로 적용하기에 가장 용이한 유형 ② 사유지를 공공이 교통시설부지로 이용하는 경우 - 사유지를 공공이 교통시설로 이용하는 것으로서 사유지에 대하여 공공의 교통시설관리청이 반영구적인 토지사용권을 얻어 교통시설을 건설하는 유형 - 사유지가 포함되어 있는 토지에 교통시설과의 입체화를 시도할 경우에는 교통시설로 사용될 토지부분에 대하여 토지소유자와 협의 성립시 구분지상권을 설정하고, 협의 불성립시에는 수용위원회에 사용재결을 받아 구분지상권을 취득 ③ 교통시설 도로를 민간이 이용할 경우 - 공동의 교통시설 부지를 민간이 이용하는 유형으로서 민간에게 교통시설부지에 대한 점용허가를 해주는 경우 - 건축물은 교통시설의 상공에 건설하고 기부채납을 하게 하거나, 민간에게 건물의 소유권을 인정 → 그러나 교통시설부지를 민간이 이용하는 유형은 교통시설이 공공성이 짙은 사회간접자본임을 감안하여 적용 시 신중한 사전검토 필요

제4장 부동산 시장

부동산시장의 구조 • 부동산시장의 개념과 특성 • 부동산시장의 개념 • ◦ 시장이란 매수자와 매도자에 의해 재화의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳이라 • 할 수 있음. 시장은 반드시 지리적 공간을 수반할 필요는 없음. • but 부동산시장(real estate market)은 일반 재화시장과는 달리 지리적 공간을 • 수반함. 부동산은 위치고정성(fixed location)이라는 물리적 특성을 가지고 있기 • 때문에, 부동산시장은 지리적 공간을 고려하지 않을 수 없음. • ◦ 부동산시장이란? 양, 질, 위치 등 여러 가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 • 그 가격(price)이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역(geographical area) • - 동일한 회사에서 지은 같은 질과 같은 규모의 아파트라 할지라도, 지역이 • 달라지면 가격도 차이가 남. 따라서 유사한 아파트가 지역에 따라 가격이 • 달라진다면, 이 아파트들은 서로 다른 시장지역에 속해 있는 것으로 볼 수 있음.

부동산시장의 구조 (2) 부동산시장의 특성 ① 부동산시장은 상황이 변한다고 하더라도 수요와 공급을 조절하기가 쉽지 않고, 이를 조절하는 데에도 많은 시간이 걸림 → 가격의 歪曲(price distortion) 발생 가능성이 多: 비정상적인 가격 상승/하락 매매가 상승 -> 임대료 하락 & vice versa ② 부동산시장은 고도로 국지화(localized)되어 있음 - 부동산시장은 지리적 공간과 밀접하게 결부되어 있기 때문에, 지역에 따라 여러 개의 하위시장(submarket)으로 나뉘어짐. - 같은 지역이라 할지라도, 부동산의 위치, 규모, 용도 등에 따라 다시 여러 개의 하위시장으로 세분되며, 유사부동산에 대해 다른 가격이 형성되기도 함 예) ▪주택의 유형 - 단독주택시장, 공동주택시장 등으로 나뉘어지고, 단독주택 시장도 규모나, 질, 장소에 따라 다시 여러 개의 하위시장으로 나뉨. ▪주택거주가구의 소유권 유무 - 소유자점유 주택시장, 임차자점유 주택시장 ⇒ 부동산시장이 여러 개의 하위시장으로 나뉘어지는 현상을 ‘시장의 분화’(market segmentation)이라고 함. < 강남(구)시장은 왜 다르나? > - 부동산시장의 분화현상으로 인해 하위시장별로 시장의 불균형을 초래하기도 함. 예) 자가시장 vs 차가시장

부동산시장의 구조 ③ 부동산의 위치고정성, 내구성, 고가성 등은 시장의 자유조절기능을 저하시켜, 시장을 불완전하게 만듦. ⅰ) 위치의 고정성 : 수요와 공급의 자유로운 이동 불가 → 특정 지역에 오랫동안 공급이 초과된 상태에 있기도 하고, 수요가 초과된 상태로 있기도 함. ⅱ) 내구성 : 수요가 감소하더라도 기존의 공급량이 쉽게 줄어들지 않으며, 수요가 감소하면 상당한 기간 동안 빈 채로 남아 사회적 비용(social cost)을 가중시킴. ⅲ) 고가의 가격 : 생산자와 소비자의 수가 상대적으로 제한되는 경향이 있음. - 부동산시장에 수요자로 참여할 의사가 있더라도, 고가의 부동산을 살 수 있는 유효수요를 갖추지 못할 경우에는 시장에 진입할 수가 없음. ※ 유효수요 - 살 의사(willingness to buy)와 지불능력(ability to pay)을 구비한 수요 ④ 부동산에는 여러 가지 법적 제한이 多→ 부동산시장을 불완전하게 만드는 요인 → 부동산 가격이 왜곡되고, 시장의 조절기능이 저하되기도 함. 예) 어떤 지역에 주택이 부족, 여러 가지 규제로 인해 유용한 토지를 확보하기가 쉽지 않아, 토지확보가 가능하다고 하더라도 정상가격보다 훨씬 비싼 가격을 지불해야 함 → 법적 규제가 원활한 공급을 제한하여 가격을 왜곡

부동산시장의 구조 ⑤ 부동산시장은 자금의 유용성과 밀접한 관계를 맺고 있음. - 부동산은 고가품 → 자금의 원활한 유통은더 많은 공급자와 수요자로 하여금 시장에 참여하게 만듦 ; 자금의 유통이 원활하고 적은 금융비용으로도 그것이 가능하게 되면, 부동산시장은 공급이 늘고 수요가 증대하게 됨 - 이자율이 내려 금융비용이 저하되면 공급자비용을 감소시켜 공급 증가, 수요자의 구매력을 증대시켜 기존주택을 개량하거나 증가된 공급을 흡수 2. 완전경쟁시장과 독점경쟁시장 ◦ 완전경쟁시장 ⅰ) 소비자와 공급자의 수가 무수히 多 ⅱ) 제품의 질이 동일함 ⅲ) 시장참여자에게 완전한 정보가 주어짐 ⅳ) 시장 진입과 탈퇴가 자유로움 ◦ 독점경쟁시장 - 제품의 독특성이나 제품에 대한 정보의 불완전성에 의해, 매도자가 시장에 내어놓는 제품의 양을 변화시킴으로써 시장가격에 영향을 줄 수 있는 시장

부동산시장의 구조 ◦ 부동산시장의 불완전함 ▪개별부동산의 위치가 모두 다름 - 본질적으로 이질적인 상품 ▪거래를 하는 데에 있어 공인중개사가 필요하다는 것 - 시장참여자들에게 제공되는 정보가 동일하지도 완전하지도 않다는 의미 ⇒ 시장참여자가 시장가격을 어느 정도 통제하는 것이 가능 예) 개발가능지역에 많은 토지를 소유하고 있는 사람은 시장에 내놓는 토지의 양을 조정함으로써 가격 조작 가능 → 완전경쟁시장의 경우보다 더 많은 이익을 남길 수도 있음. (또는 아파트부녀회에서 아파트가격 담합 가능성 존재) & ‘알박기’ , 토지수용지역에서 끝까지 버티기 ◦ 그렇다면 부동산시장은 완전경쟁시장일까? 독점경쟁시장일까? 3. 가치와 임대료 (1) 가격과 가치 ◦ 효용의 지속정도에 따른 재화의 구분 ▪ 비내구재 - 한번만 사용하면 효용이 없어지는 재화 ▪ 내구재 - 효용이 오랜 기간 동안 지속되는 재화 ◦ 가치(value) ; 어떤 재화가 다른 재화를 교환의 대상으로 지배하는 힘 가격(price) : 경제학에서 흔히 쓰이는 개념으로 가치를 화폐액으로 표시한 것

부동산시장의 구조 ◦ 비내구재의 경우 효용의 제공과 효용에 대한 대가가 일정시점에 당해시장에서 1:1로 교환되기 때문에 가격이나 가치는 개념상 별다른 차이를 보이지 않음. → 비내구재 : 가격 = 가치 ◦ 내구재의 경우 그 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의됨. 장래 기대되는 편익에는 소득과 같은 화폐적 편익뿐만이 아니라, 만족감과 쾌적성과 같은 비화폐적 편익도 포함. ◦ 부동산학에서의 가격 : 특정부동산에 대한 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 지불된 실거래액 ◦ 부동산과 같은 내구재(효용이 지속적으로 제공되는 재화)의 경우에는, 효용의 자본환원가치(capitalized value)가 현재시장에서 형성되고 있는 가격과 반드시 일치한다고 볼 수 없음. - 부동산에 대한 시장의 실거래액은 정상적인 매매의 모든 측면을 구비하고 있지 못하는 수가 많기 때문에, 대상 부동산의 가치를 충분히 반영하고 있다고 보기는 어려움 → 부동산의 가치와 가격 사이에는 오차가 존재

부동산시장의 구조 (2) 임대료와 가치 ■ 부동산학에서의 임대료와 가격, 가치 ◦ 가격 : 시장에서 매도자와 매수자가 교환의 대가로 지불한 실거래액 ◦ 임대료 : 일정기간 동안 타인의 부동산을 사용한 대가로 지불하는 금액 ◦ 가치 : 매기간마다 지불되는 임대료를 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 환원한 값 - 매기간마다 임대료가 일정하고, 이것이 영구히 지속된다고 가정할 때 : 부동산의 가치, : 매기간마다 지불되는 임대료, : 미래가치를 현재가치로 환원시키는 할인률

부동산의 수요와 공급 1. 부동산에 대한 수요 (1) 수요의 변화와 수요량의 변화 ◦ 수요의 변화 : 수요자체에 대한 변화로 수요곡선 자체를 상하로 이동하는 것 ▪ 시장의 주택가격이 더 오를 것이라는 기대감 때문에 수요량이 변화하는 것은 수요곡선 자체의 변화를 의미 - 보완재 가격의 하락, 대체재 가격의 상승, 실질소득의 증가, 기대감의 고조, 매수자의 증가 → 수요곡선을 우상향으로 이동시킴 ◦ 수요량의 변화 : 임대료가 변함에 따라 동일한 수요곡선상에서 수요량이 변화하는 것을 의미 ▪ 주택의 가치의 변화(하락 또는 상승)에 따라 주택저량에 대한 수요량의 변화는 수요곡선상의 변화를 의미

부동산의 수요와 공급 (2) 수요의 탄력성 ◦ 부동산의 수요의 탄력성 : 임대료의 변화율에 대한 수요량의 변화율 ※수요의 가격탄력성 小 임대료 탄력성 大 >1 → 탄력적, < 1 → 비탄력적, = 1 → 단위탄력적 예) 임대료가 평당 10,000원이었을 때 단위시간당 수요량이 2,000평이었는데, 임대료가 평당 12,000원으로 증가하였더니 수요량은 1,500평으로 줄어들었다. 부동산에 대한 수요의 탄력성은? [ E= (500/2000) ∕ (2000/10000) = 1.25 ] ◦ 수요의 탄력성으로 임대료 상승에 따른 전체수입의 증가여부 판단 ⅰ) 수요의 탄력성이 1보다 클 경우 전체수입은 임대료가 상승하더라도 감소 ⅱ) 수요의 탄력성이 1일 경우 전체수입은 임대료와 상관없이 일정(불변) ⅲ) 수요의 탄력성이 1보다 작을 경우 전체수입은 임대료가 상승함에 따라 증가 ◦ 일반적으로 부동산에 대한 수요는 다른 재화에 비해서 비탄력적 → 임차자들은 임대료가 상승하면 전체 지출 중에서 그 만큼 부동산에 지불되는 몫을 상대적 으로 증가시킬 수밖에 없음.

부동산학개론

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