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王 進 祥

實價登錄 連動 實價課稅 後 地政士因應策略. 仲 裁 人 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師. 王 進 祥. 大 綱. 壹、實價登錄. 3. 貳、實價登錄案例 之 專業處理. 28. 參 、實價課稅. 51. 肆、房地價 分離 與 因應策略. 74. 壹、實價登錄. 一、 實價 登錄 之 政策. 實價課稅. 實價揭露. 實價登錄 ( 地政士 ) ( 101 年 8 月 1 日 ). 104 年 公告現 值 ? 104 年 房屋現 值 ? 105 年 公告地價 ?. 交易資訊 公開、透明

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Presentation Transcript

  1. 實價登錄連動實價課稅後 地政士因應策略 仲 裁 人 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 王 進 祥

  2. 大 綱 壹、實價登錄 3 貳、實價登錄案例之專業處理 28 參、實價課稅 51 肆、房地價分離與因應策略 74

  3. 壹、實價登錄

  4. 一、實價登錄之政策 實價課稅 實價揭露 實價登錄 (地政士) (101年8月1日) 104年公告現值 ? 104年房屋現值 ? 105年公告地價 ? 交易資訊 公開、透明 (101年10月16日)

  5. 二、實價登錄之內容 標 的 (二) 實際 交易價格 (一) 實際 交易資訊 價 格 資 訊 避免哄抬房價 降低資訊不對稱 (私契) 健全不動產市場 價格公開透明

  6. 三、實價登錄之盲點 1/3 (二) 公契日 ＝ ？私契日 (一) 未統合公契價＝?私契價 (三) 預售屋、成屋不分 (四) 公共設施 產權 複雜

  7. 三、實價登錄之盲點 2/3 (七) 建坪 單價 自動反算 (五) 買屋之 市場習慣不變 (買房屋送土地) (八) 車位面積 如何釐清？ (平方公尺) (車位變小，銷坪增加，單價降低 ) (六) 車位面積有無 一屋兩賣 ？

  8. 三、實價登錄之盲點 3/3 • (九) 假交易真委託之 防杜？ • 1. 是否 特殊交易 ？(備註) • 2. 查訪 附近行情 ？ • 3. 資金 來源、流程、去向 ? • 4. 登記以外約定事項 加註 ? (十) 房價 地價 分離 不 宜 -- 顯不相當

  9. 四、預售屋(換約)之登錄 (買方 轉售之 換約?與 登錄 ?) Ａ (投資客) Ｂ (買 主) 預售屋 預 售 1000萬 轉 售 1200萬 建 商 (二年內無奢侈稅！) 換約時，如何登錄？ 1.1000萬？ 2.1200萬？ 心態？ 如何實價登錄 ??? (？萬)

  10. 五、登錄價格之變化 1/3 (一) 先裝潢進傢俱再出售? 1. 裝 潢 款 300萬 2. 傢　 俱 200萬 3. 原出售價 3000萬 4. 契 約 價 3500萬

  11. 五、登錄價格之變化 2/3 (二)先出租收押金再出售? 1. 出 租 3～5年 2. 收押租金 30萬 3. 原出售價 500萬 4. 契 約 價 470萬

  12. 五、登錄價格之變化 3/3 (三) 承擔稅費負擔 ? ? 1. 原售價 500萬 2. 增值稅 50萬改由 買方 負擔 (農地不課徵土地增值稅) 3. 契約價450萬 ＜奢侈稅之逃稅？＞

  13. 六、買賣登記案件量

  14. 七、實價登錄之登記原因盲點 (一) 需登錄 (登記原因標準用語) 1. 信託取得 4. 解除契約 2. 標售5. 借名登記返還？ 3. 徵收之協議價購 (二) 不需登錄 (與買賣行為同性質者) 1. 拍賣 2. 交換 3. 共有物分割差額 4. 和解移轉5. 調解移轉6. 判決移轉

  15. 八、地政士涉及刑責 1/4 出售(在醫院) 父 子 (一) 無 私契 (二) 未付 價款 (三) 第三天 過世 (四) 被其他繼承人告 (侵害繼承權) (五) 與 贈與無關 ?? (六) (涉及 偽造文書)

  16. 八、地政士涉及刑責 2/4 買賣200萬 市價500萬 (貸款350萬) 父 子 (一) 0220 支付10萬 (二) 0221 簽約 (三) 0326代付土增稅 20.55萬 (少「約」)「如何算出？」 (四) 差額款(尾款才對)169.45萬免於支付 (五) 另假設有貸款350萬？法律關係如何？ (六) 會否發生刑事問題？(不當規劃)

  17. 八、地政士涉及刑責 3/4 出售 (自用) 父 子 (一) 無私契 (二) 未付款 (三) (涉及偽造文書)

  18. 八、地政士涉及刑責 4/4 江父 江子 出售 (自用) (一) 擬 贈與 (二) 改辦 自用(買賣) (三) 未 付款 (四) 江子 財產申報 贈與取得 (五) 江父 已亡 (刑責免除) (六) 江父應否 補罰 土增稅差額？ (江子繼承其義務，應補稅) (不罰)

  19. 九、實價登錄備註之重要性 (一) 特殊交易 之陳述 (二) 價格涉及 顯不相當 之解釋 (三) 當事人 附件 之公示 (四) 債權物權化 對抗第三人 (五) 地政士責任 之 釐清

  20. 十、實價登錄之備註項目 1/6

  21. 十、實價登錄之備註項目 2/6

  22. 十、實價登錄之備註項目 3/6

  23. 十、實價登錄之備註項目 4/6

  24. 十、實價登錄之備註項目 5/6

  25. 十、實價登錄之備註項目 6/6

  26. 十一、實價登錄之備註 1/2 (一) 約定專用 1. 房地總價內含基地之約定專用款項 2. 一層鄰接之法定空地，由連接之一層 區分所有權人各別約定專用 (二) 雨遮不計價 1. 不計價，但登記 2. 減半計價 ?

  27. 十一、實價登錄之備註 2/2 (三) 預售屋 1. 公契日:○○年○月○日 2. 私契日:○○年○月○日 3. 本標的為預售屋買賣契約 4. 每一車位各占基地持分○/10000 (四) 信託財產之出售 1. 本標的之債權契約，係由信託受託人： ○○○先生所出售 2. 受託人：○○○，係○○○與○○○所 共同指定，並代為處分信託財產於買方

  28. 貳、實價登錄案例之專業處理

  29. 地政士開業年齡層統計 16.46 51.72 83.54 (2008.01.10)

  30. 一、解除契約移轉 買 賣 甲 乙 解除契約 (出賣人) (承買人) (一) 登記原因 → 買賣 (二) 有無 支付價金？ 稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約 　(民345①)

  31. 二、解除契約之登記原因 1/2 內政部 97.02.13 內授中辦地字第0970041315號

  32. 二、解除契約之登記原因 2/2 賣　方 買　方 買 賣 (買賣)原因 解除契約 (完成登記) 1. 所有權移轉登記 (原因？買賣) 2. 公契？ (私契？) 3. 需否實價登錄？ 4. 免契稅 5. 課徵土地增值稅 6. 免奢侈稅 7. 印花稅？ 8. 非視同贈與 (免贈與稅)

  33. 三、指定登記名義人 乙 丙 (借名登記) (出資)(買主) (登記名義人) (物權) • (一)私契：甲→乙 • (二)公契：甲→丙 • (登錄私契或公契？) (債權) 甲 (賣主)

  34. 四、借名登記返還 1/4 出資人 (買方) 賣　方 買　賣 (債權) 甲 乙 (指定登記) 登記名義人 Ａ (物權移轉)

  35. 四、借名登記返還 2/4 (一) 法律關係 1. 無名契約！ 2. 債權請求權或 物上請求權？ 3. 有無請求權之 時效？ (二) 實務之面向 1. Ａ之權狀歸甲保管 2. Ａ之稅單由甲繳納 3. 雙方書立契約或協議 4. 房地產之占有人為甲 (非Ａ)

  36. 四、借名登記返還 3/4 (三) 借名登記 之 返還 1. 和調解移轉？ (1) 有對價？ (2) 代繳稅費之返還？ 2. 買賣移轉 或贈與移轉？ 3. 如何實價登錄？ 4. 有無稅費負擔？ (四) 返還稅費成本過大之處理 →善用 遺贈 或 遺囑信託

  37. 四、借名登記返還 4/4

  38. 五、實價登錄後借名登記之返還 1/2 (一) 借名登記→實價登錄 (備註) (二) 借名登記返還→ 1. 調解移轉→正常 2. 買賣→ (1) 不支付價金 (2) 不涉及視同贈與？ (3) 有無偽造文書？ 3. 儘量用調解移轉

  39. 五、實價登錄後借名登記之返還 2/2 (三) 未備註 → 1. 需否公證？ 2. 資金來源、流程、去向？

  40. 六、借名登記返還之爭訟 1/2 乙屋 乙 甲出資 以乙名義 買入 國有地 向銀行 貸款 國有地 乙 • (一) 甲建商擬購入乙屋，但先以乙名義 • 購入國有基地後，乙不願出售房屋？ • (二) 甲以乙名義買地，如何自保？ • 1. 二順位抵押權?2. 信託? • 3. 權狀、印鑑證明?4. 公證? 乙

  41. 六、借名登記返還之爭訟 2/2 • (三) 甲提起訴訟，要求乙還返基地， • 雙方和解成立 • (四) 甲、乙和解過程，除買賣價金返 • 還外，尚須注意什事項？ • 1. 原乙屋占用國有地之使用費？ • (應由甲或乙負擔？) • 2. 乙要求仲介費？ • 3. 利用人頭戶之稅費負擔？ • 4. 有無涉及詐欺？

  42. 七、借名登記返還涉及偽造文書 1/2 信託 登記 買方 賣方 受託人 買賣 出資 人 登記 名義人 Ａ Ｄ Ｂ Ｃ 告發 「偽造文書」 借名登記返還 (買賣)

  43. 七、借名登記返還涉及偽造文書 2/2

  44. 八、借名登記之態樣 買賣 Ａ (買受人) Ｂ (出賣人) (出資) 指定 Ｃ(登記名義人) 以 買賣 Ａ (出資) Ｃ (出面) Ｂ (出賣人) 指定 Ａ(登記名義人) (簽約買方)

  45. 九、借名登記返還之登記風險 甲1/2 Ｂ1/2 甲1/2 甲1/2 95年出售 乙1/2 Ａ1/2 Ａ借名Ｂ登記 甲1/2 Ｂ1/2 甲1/2 Ａ1/2 主張 優先承買權 借名登記 返還 ？ 申辦登記 1.調解移轉 1.借名登記返還 2.買賣 2.價金 為 0？ 實價登錄

  46. 十、未登記建物之實價登錄 1/2 (不能登記建物) (一) (未登記建物) (二) 合法建物 違章建物 基　地 基　地 (三) 私契(市價)→ 1000萬 (四) 同一份契約 或 分離(二份)契約？ (內含房價＋地價 ？)

  47. 十、未登記建物之實價登錄 2/2 (五) 假設→房價200萬＋地價800萬 (六) 如何實價登錄→ 1. 總價1000萬？ 2. 總價1000萬(房價200萬＋地價800萬)？ 3. 總價1000萬 (地價800萬)？ 備註：內含房價200萬 4. 總價800萬 (地價800萬)？ 備註：另有地上房屋價200萬

  48. 十一、登記錯誤？之回復登記 Ａ6/10 Ｂ4/10 預售屋 買　入 ① (一) 如何回復應有權利？ 1. 更正登記？ 2. 買賣登記？ 3. 贈與登記？ 4. 調解移轉登記？ (二) 稅費負擔？ 1. 登記費、印花稅？ 2. 土增稅？契稅？ 3. 奢侈稅？ ② 登記產權 ③ (Ａ5/10、Ｂ5/10) 實價登錄

  49. 十二、未訂立私契之實價登錄 1/2 賣　方 (甲) 買　方 (乙) 103.01出售 103.02亡 丙 (一) 甲於103.01出售于乙 (二) 甲於103.02亡 (三) 繼承人「丙丁戊」， 告乙假買賣，應屬甲 對乙之借名登記 (四) 法官傳地政士作證 丁 戊 (繼承人)

  50. 十二、未訂立私契之實價登錄 2/2 賣　方 (甲) 買　方 (乙) 103.01出售 103.02亡 丙 丁 戊 (繼承人)

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