Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

1. (witterungsbedingte)Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie25. 04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2. Worum geht es? • Vorschriften • Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht? • In welchen Bereichen wirkt sie sich aus? • Wer muss räumen und streuen? • Wann muss geräumt und gestreut werden? • Wie muss geräumt und gestreut werden? • Wer ist im Wohnungseigentum verpflichtet? • Welche Rolle spielt der Verwalter? • Wann haften Sie für den Schaden? • Welche anderen Pflichten sind zu beachten? • Was ist im Schadensfall zu tun? • Checkliste Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

3. Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

4. Unterscheidung Verkehrsregelung Verkehrssicherung Verhaltenspflicht zur Abwehr von Gefahren- quellen auf allen für den öffentlichen Verkehr eröffneten Wegen und Flächen durch deren Eigentümer oder Verantwortliche • Regelung des Verkehrsflusses • auf den öffentlichen Verkehrswegen (Straße, Wasser, Luft) • z.B. durch Ampeln oder durch Verkehrspolizisten Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

5. Verkehrssicherungspflicht Wer eine Gefahrenlage schafft, muss dafür sorgen, dass die Gefahr nicht eintritt. BGH Urteil v. 06.02.2007 – VI ZR 274/05 Jeder Eigentümer, der öffentlichen Verkehr auf seinem Grundstück eröffnet oder duldet, muss • das Grundstück mit allen vermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen überprüfen, • eventuell Maßnahmen zur Gefahrenabwehr treffen, • alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen ergreifen um eine Schädigung Dritter möglichst zu verhindern OLG Zweibrücken, Urteil v. 12.01.1994 – 1 U 178/92 - Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

6. Grenzen der Verkehrssicherungspflicht • …das Grundstück nur auf Gefahrenquellen überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr ergreifen, die objektiv erforderlich und zumutbar sind und die ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Gefahren zu bewahren. BGH, Urteil v.16.05.2006 – VI ZR 189/05 in: NZM 2006 S. 578 • Die Verkehrssicherungspflicht verlangt nicht, dass für alle denkbaren, auch nur entfernten Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge getroffen wird. Es ist nur diejenige Sicherheit zu schaffen, die man üblicherweise erwarten darf KG Berlin, Urteil v. 24.10.2006 – 9 U 185/05, NZM 2007 S. 125 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

7. Wer muss räumen und streuen? Grundsätzlich alle Grundstückseigentümer • Privatleute, • Gewerbetreibende, • öffentliche Körperschaften Jeder, der für den Zustand der von ihm eröffneten oder geduldeten oder ihm zugerechneten Wege und Zufahrten verantwortlich ist. Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

8. Wann muss geräumt und gestreut werden? je nach Landes/Ortsrecht zum „Tagesverkehr“ geregelt Beginn: Werktag 06.30 bis 07.00 Uhr Sonn- und Feiertage 09.00 Uhr Ende: Früher bis 20.00 Uhr (OLG Köln, U.v.24.02.1986) Heute anders wegen anderer Lebensgewohnheiten, Ruhezeiten von 22.00 bis 06.00 als Anhaltspunkt Nachtruhe Außerhalb des Tagesverkehrs keine Sicherungsmaßnahmen außer erheblicher Publikumsverkehr gegeben/zu erwarten OLG Koblenz, Urteil v. 20.02.2008 - 5 U 101/08 - Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

9. Rüstzeit Orts- und Landesrecht „ unverzüglichnach Beendigung des Schneefall bzw. Auftreten der Glätte“ hier z.B. Satzung der Stadt Kaarst Intervalle • Bei Auftreten von Glätte im Laufe des Tages angemessene Zeit zur Ergreifung der erforderlichen Maßnahmen • im Einzelfall bis zu eine Stunde, nachdem Schnee o. Glatteis auftreten, je nachdem wie Wetterlage u. Gehweg es erfordern, • Ggf. auch mehrfach täglich, wenn Streugut nicht reicht BGH, Urteil v. 12.06.2012 - VII ZR 138/11 Räum- und Streupflicht abhängig von allgemeiner Glättebildung nicht nur einzelnen Stellen Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

10. Wie muss geräumt und gestreut werden? Anlieger v. öffentlichen Straßen, Wegen, Zufahrten Klare Regelungen in der örtlichen Satzung Maßstab für zu räumende öffentliche Flächen Nicht der vollständige Weg zu räumen, sondern je nach Verkehrs aufkommen eine Breite, dass 2 „umsichtige“ Passanten aneinander vorbeigehen können, also nicht unter 1,00 m. Zum Teil spezielle Regelungen für Treppen, Fußgängerzonen etc. Privatgrundstück Zwischen 0,50 und 1,20m geräumter Bereich in der Breite bzw. nur für einen Bedarf pro Fußgänger mindestens 0,50 m. OLG Frankfurt aM, NZM 2001, 1049 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

11. § 4 Umfang der Übertragenen Winterwartungspflicht (1) In der Zeit von 7.00 bis 20.00 Uhr gefallener Schnee und entstandene Glätte sind unverzüglich nach Beendigung des Schneefalls bzw. nach Entstehen der Glätte zu beseitigen. Nach 20.00 Uhr gefallener Schnee und entstandene Glätte sind werktags bis 7.00 Uhr, sonn- und feiertags bis 9.00 Uhr des folgenden Tages zu beseitigen. Der Schnee ist auf dem an die Fahrbahn grenzenden Teil des Gehweges oder notfalls auf dem Fahrbahnrand so zu lagern, dass der Fußgänger- und Fahrbahnverkehr hierdurch nicht gefährdet und mehr als unvermeidbar behindert wird. Baumscheiben und begrünte Flächen dürfen nicht mit Salz oder sonstigen auftauenden Materialien bestreut, salzhaltiger oder sonstige auftauende Mittel enthaltender Schnee darf auf ihnen nicht gelagert werden. Die Einläufe in Entwässerungsanlagen und die Hydranten sind von Eis und Schnee freizuhalten. Schnee und Eis von Grundstücken dürfen nicht auf die Straße geschafft werden. (2) Die Gehwege sind in einer Breite von 1,50 m vom Schnee freizuhalten. Auf Gehwegen ist bei Eis- und Schneeglätte zu streuen, wobei die Verwendung von Salz oder sonstigen auftauenden Stoffen grundsätzlich verboten ist; ihre Verwendung ist nur erlaubt a) in besonderen klimatischen Ausnahmefällen (z.B. Eisregen), in denen durch Einsatz von abstumpfenden Mitteln keine hinreichende Streuwirkung zu erzielen ist, b) an gefährlichen Stellen an Gehwegen, wie z.B. Treppen, Rampen, Brückenauf- und -abgängen, starken Gefälle- bzw. Steigungsstrecken oder ähnlichen Gehwegabschnitten. (3) An Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel oder für Schulbusse müssen die Gehwege so von Schnee freigehalten und bei Glätte bestreut werden, dass ein gefahrloses Ein- und Aussteigen sowie ein gefahrloser Zu- und Abgang zu den Haltestelleneinrichtungen gewährleistet ist. (4) Ist die Fahrbahnreinigung übertragen, so sind bei Eis- und Schneeglätte - gekennzeichnete Fußgängerüberwege -Querungshilfen über die Fahrbahn und Übergänge für Fußgänger in Fortsetzung der Gehwege an Straßenkreuzungen oder –einmündungen jeweils bis zur Mitte der Fahrbahn zu bestreuen, wobei abstumpfende Mittel vorrangig vor auftauenden Mitteln einzusetzen sind. § 3 Abs. 1 der Satzung gilt entsprechend. (Satzung über die Straßenreinigung in der Stadt Kaarst vom 11.12.2007 in der Fassung der 4. Änderung vom 14.12.2012) Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

12. Wirksame Delegation Mieter Hinreichend klare Übertragung (Aufgaben, Ort, Zeit etc.) nötig, Versteckte oder allgemeine Regelung in Hausordnung unwirksam nicht nur auf EG-Mieter sondern nur auf alle Mieter möglich LG Frankfurt aM NJW 1989,41; a.A. AG Köln MDR 2012,395 Voraussetzung • Klare Vereinbarung, die Gefahren zuverlässig ausschaltet • Eigentümer zur Kontrolle vor Ort verpflichtet (nicht per Telefon) • Ausführung in wesentlichen Punkten überwachen (Ort, Zeit etc) BGH Urteil v. 22.01.2008 - VI ZR 126/07 Nichtunbegrenzt auf jede beliebige Person möglich 20 Häuser durch Rentner v. 67 Jahren gegen € 300 mtl. unzulässig OLG Celle Urteil v. 12.08.2010 – 8 U 15/10 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

13. Sicherungsmaßnahmen Schneefanggitter, Hinweisschilder Schneefanggitter Wenn ortsüblich oder durch Satzung vorgeschrieben OLG Jena, Urteil v.18.06.2008 - 2 U 202/08 ; OLG Jena MDR 2012, 913 Zur Erfüllung seiner Verkehrssicherungspflicht ist der Vermieter verpflichtet, mit einem vorhandenen Generalschlüssel eine Wohnung zu betreten und von dort aus Schneeüberhänge nach und nach abzutragen. AG Aachen Urteil v. 13.11.2012 – 100 C 200/12 Hinweisschilder nur bei außergewöhnlichen Wetterverhältnissen AG Saarbrücken Urteil v. 26.10.2005 - 42 C 346/05 - Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

14. Zugänge, Kellerabgänge, • Zugang zum Haus und der angrenzende öffentliche Gehweg müssen zu jeder Jahreszeit gefahrlos begehbar sein. • Treppenstufen u. haus beleuchten LG Berlin, GE 1990,868 Kellerabgang für Betrunkene absperren, wenn er in der Nähe eines Festplatzes liegt OLG Stuttgart, VersR 1994,867 • Trampelpfad sichern, wenn Nutzung geduldet • Schächte und Gruben müssen abgedeckt werden. Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

15. Fußböden und Treppenhaus Fußboden muss rutschfest sein, sodass Gehen möglich, bes. bei Publikumsverkehr (Kaufhaus, Verbrauchermarkt, Gaststätten) BGH, Urteil v. 5.7.1994 – VI ZR 238/93; OLG Köln, VersR 93,371 Das Treppenhaus muss gefahrlos begangen werden können. Wenn ein Sturz möglich ist, müssen gravierende Folgeschäden vermieden werden z.B. Schnittverletzungen durch Fenster. Mieter zog sich Schnittverletzungen zu, weil die Fenster des Treppenhauses in der Nähe der Treppe lagen und nicht mit bruchsicherem Glas versehen waren. BGH, Urteil v. 31.04.1994 – VI ZR 233/93 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

16. Bäume, Dachrinnen und Abwasserleitungen • Baumbestand regelmäßige Sichtkontrolle und Prüfung Herbstlaub entfernen, wenn als Problem erkennbar Bei hohen Bäumen muss das Dach regelmäßig überprüft werden. Vorsorge, dass Dachrinnen nicht durch Laub verstopft werden. • Gartenteich absichern und einzäunen Abwasserleitung Bei einem nachfolgenden Wasserschaden spricht der Beweis des ersten Anscheins für eine Verletzung der Überwachungspflicht. AG Dortmund, Grundurteil v. 31.12.2008 – 425 C 5300/07 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

17. Elektrische Anlagen Nach Unfallverhütungsvorschriften der Unfallversicherungsträger gemäß VDE-Bestimmung DIN 0105 sind die folgenden Anlagen mindestens innerhalb der nachfolgenden Fristen zu überprüfen: • Elektrische Anlagen und ortsfeste Betriebsmittel 4 Jahre • Fehlerspannungs-Schutzeinrichtungen 6 Monate Diese Prüffristen gelten nicht nur für gewerbliche Vermieter, sondern auch für Privatleute Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

18. Heizöltanks und Fahrstühle Heizöltanks sind im Abstand von ca. 5 bis 7 Jahren zu reinigen und auf Undichtigkeiten zu untersuchen. OLG Celle, NJW 1995, 3197 Aufzüge müssen betriebsbereit und betriebssicher gehalten und ihre gefahrlose Nutzung sichergestellt werden. Regelmäßige Inspektions- und Wartungsarbeiten gehören dazu, insbesondere auch der Mechanismus der Türverriegelung. Alle 2 Jahre Betriebsprüfung (§ 15 Abs.13 S. 1 BetrSichV), dass • der Fahrstuhl mit einer Notrufanlage versehen ist • auf Notrufe in angemessener Zeit regiert wird • Befreiungsmaßnahmen sachgerecht durchgeführt werden Sonst Betriebsuntersagung (§ 12 Abs.5 BetrSichV) Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

19. Anlagen innerhalb der gemieteten Räume Grundsätzlich nur Pflicht des Vermieters für Außenbereich und Zugang zur Mietsache. Mieter hat Recht, im privaten Umfeld in Ruhe gelassen zu werden. OLG Düsseldorf DWW 2008, 381 Ohne konkreten Anlass keine Untersuchung der Mieträume • sanitäre Anlage der Wohnung, OLG Frankfurt ZMR 2003,675 • Elektro-Check, BGH, Urteil v. 15.10.2008 – VIII ZR 321/07 Anders bei Brand infolge • defektem FI-Schalter OLG Saarbrücken NJW 1993, 3077 • defekter Elektrik i. Nachbarraum OLG Celle NJW-RR 1996,521 Dann geht die Verantwortung erst mit der Mängelanzeige über. OLG Düsseldorf DWW 2008, 381 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

20. Kinderspielplätze • Beschaffenheit muss so sein, dass eine Benutzung ohne Verletzungsgefahr möglich ist. • Zu berücksichtigen ist, dass die Spielgeräte von den Kindern auch unsachgemäß benutzt werden. • Nicht verlangt werden kann, dass der Pflichtige alle denkbaren Risiken bedenkt. Ein Restrisiko ist in Kauf zu nehmen. OLG Koblenz WuM 2008, 360 Ausstattung der Spielanlagen ist auf Gefahrenquellen zu untersuchen. Gras ist kurz zu halten, damit eventuell herumliegende Glassplitter bemerkt und entfernt werden können OLG Hamm DWW 1990, 203 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

21. Pflichten beim Bauen und Sanieren Vorsichtsmaßnahmen beim Bauen und Sanieren • Gräben und Fundamenten • Von auf dem Grundstück lagernden Materialien • Aushub, Bauschutt und Arbeitsgeräte • Sicherung bei Gerüstarbeiten an Dach und Fassaden • Sicherung von Deckendurchbrüchen • Treppenaugen und Aufzugsschächten Pflicht des Eigentümers • Architekt, Bauunternehmer mit Verkehrssicherung beauftragt Letzten Endes ist immer der Bauherr verantwortlich. • Schutz von Nachbarn, Passanten vor Gefahren von seiner Baustelle • Abschluss einer Versicherung Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

22. Welche Rolle spielt der Verwalter? Verkehrssicherungspflicht des Verwalters • Übernahme der Pflicht durch den Vertrag • Garantenstellung durch Bestellung § 27 Abs.1 Nr.2 WEG • Unterhaltung des Gebäudes § 838 BGB Haftungsumfang Beschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit möglich Ausschluss für Leib und Leben unzulässig § 309 Nr.7 BGB Übertragung auf Dritte Begrenzt möglich - völlige Übertragung aber unzulässig Jedenfalls Pflicht zur Überwachung und Kontrolle, mehr aber nicht AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 04.09.2012 – 716b C 53/12 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

23. Keine Verkehrssicherungspflicht, wenn • sich nur entfernte Möglichkeiten eines Schadenseintritts realisieren KG Berlin Urteil v. 24.10.2006 – 9 U 185/05 • um 7 Uhr morgens ein Passant durch nasses Laub auf dem Bürgersteig stürztLG Frankfurt, WuM1994, 482 • im Eingang des Postamts eine Abdeckplatte 7 mm über dem Bodenniveau steht OLG Köln, VersR 1992, 630 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

24. Keine Verkehrssicherungspflicht, wenn • ein Gitterrost mit einem Niveauunterschied von 6 cm durchgebogen ist, • die Hauseingangstreppe mit einem unzulässigem Gefälle und bedingter Rutschgefahr bei Nässe unsicher ist OLG Zweibrücken, VersR 1994, 1487 • auf baumbestandenen Parkplatz Bodenunebenheiten und Verwerfungen vorhanden sind, mit denen ein Benutzer rech- nen muss OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1114 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

25. Wann haften Sie für den Schaden? Pflicht zur Verkehrssicherung besteht gegenüber • Den Wohnungseigentümern • Dritten (Passanten, Besuchern, Briefträgern, Handwerkern, Mietern und Gästen) Keine Pflicht für untypische Gefahren (blinde Fußgänger ohne Blindenhund oder Begleitung) Anders wenn die konkrete Gefahr bekannt oder voraussehbar ist Immer einzukalkulieren sind spielende Kinder Hinweisschilder Es besteht keine Pflicht sie aufzustellen, aber wenn aufgestellt lassen sie die Verkehrssicherungspflicht auch nicht entfallen. Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

26. Mitverschulden des Geschädigten …., wenn ein sorgfältiger Mensch Anhaltspunkte für eine Verkehrssicherungspflichtverletzung hätte rechtzeitig erkennen können und er die Möglichkeit besaß, sich auf die Gefahr einzustellen (hier war die private Zuwegung augenscheinlich nicht bzw. unzureichend gestreut bzw. abgesichert.*) OLG Naumburg, Urteil vom 11.05.2012 – 10 U 44/11- Mitverschulden möglich, wenn • eine erkennbar glatte Garagenausfahrt genutzt wird LG Kiel VersR 1978,381 • Kein sicheres Schuhwerk getragen wird OLG Düsseldorf NJW RR 2008,1696 • Fahrbahn außerhalb des gestreuten Überwegs gequert wird BGH VersR 1971, 416 Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

27. Was ist im Schadensfall zu tun? • Aufnahme des Schadens • Schadensmindernde Sofortmaßnahmen • Meldung des Versicherungsfalles Information der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht • Entgegennahme von Ansprüchen des Geschädigten • Einholung von Angeboten zur Schadenbeseitigung • Weitergabe der Angebote an die Versicherung • Auftragserteilung • Dokumentation (im eigenen Interesse) Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

28. Checkliste für den Notfall • Schadensmeldung durch (Name) am (Datum) um (Uhrzeit) • Ort des Schadens exakt festhalten • Schaden und Schadenshergang schriftlich festhalten • Maßnahmen zur Gefahrenabwehr (Name der Beteiligten) • Gefahrenort gesichert und abgesperrt (Name der Beteiligten) • Hilfe verständigt (Name v. Gesprächspartner, Datum u. Uhrzeit) • Notarzt, Sanitäter, Polizei, Feuerwehr, techn. Hilfswerk, • Techn. Notdienst, Handwerter, Hausmeister • eigene Initiative (konkrete Beschreibung) • Mieter informiert (Datum und Uhrzeit) • Eigentümer informiert (Datum und Uhrzeit) • Versicherung verständigt (Name, Datum und Uhrzeit) • Gefahr beseitigt (Datum und Uhrzeit) Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

29. Fragen kostet nichts……… ……allenfalls die Antwort Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht KordtRechtsanwälte Girardetstraße 2-38 45131 Essen Tel. 0201-872 620 Fax 0201-872 62 52 eichhorn@kordt-law.de www.kordt-law.de Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst

30. Vielen Dank für dieAufmerksamkeit Verkehrssicherungspflichten rund um die Immobilie 25.04.2013 Immobilienstammtisch Kaarst