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淺談租屋相關問題 ~ 房東篇

淺談租屋相關問題 ~ 房東篇. 主講人:馮麗芳 網址: WWW.TMM.ORG.TW. 一、居住安全 ‧ 頂樓加蓋的門戶安全 ‧ 一般門戶安全管理 ‧ 鐵門鐵窗 ‧ 加裝設備是否影響逃生 ‧ 熱水器擺放位置. 二、消防安全 ‧ 滅火器、緊急照明燈 ‧ 逃生口 / 防火巷 ‧ 電箱檢查. 居住 / 消防安全的提醒. 簽約前. 一、帶看房屋,訊息告知清 楚 ( 設備、費用 ) 二、口頭承諾 三、定金收取. 茲收到 ( 租屋人 )

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淺談租屋相關問題 ~ 房東篇

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Presentation Transcript


  1. 淺談租屋相關問題~房東篇 主講人:馮麗芳 網址:WWW.TMM.ORG.TW

  2. 一、居住安全 ‧頂樓加蓋的門戶安全 ‧一般門戶安全管理 ‧鐵門鐵窗 ‧加裝設備是否影響逃生 ‧熱水器擺放位置 二、消防安全 ‧滅火器、緊急照明燈 ‧逃生口/防火巷 ‧電箱檢查 居住/消防安全的提醒

  3. 簽約前 一、帶看房屋,訊息告知清 楚(設備、費用) 二、口頭承諾 三、定金收取

  4. 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整,並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章: 承租人簽章: 中 華 民 國 年 月 日 定金收據參考範例:

  5. 狀況: A:付了定金,能拿得回來嗎?

  6. 關於定金 • 民法249條 定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定: 一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履約時,定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之

  7. 進階題: A:付了定金還沒簽約,想把洗衣機裝在陽台上,可是陽台沒管線,要是房東不肯替我裝,可以要求退定不租嗎?

  8. 簽約前的基本觀念 一、房客未成年簽的契約合法嗎? 民法第79條: 限制行為能力人未得法定代理人之允 許,所訂立之契約,須經法定代理人 之承認始生效力。 民法第77條: …日常生活所必需者,不在此限。

  9. 簽約前的基本觀念 二、簽名好還是蓋章好? 民法第三條: Ⅰ.依法律之規定,有使用文字之必要者,得不由本人自寫,但必須親自簽名。 Ⅱ.如有用印章代簽名者,其蓋章與簽名生同等之效力。

  10. 簽約前的基本觀念 三、不簽約可以嗎? 民法第422條: 不動產之租賃契約,其期限逾一年 者,應以字據訂立之,未以字據訂 立者,視為不定期限之租賃。

  11. 不定期租約的形成: 一、民法第422條,未簽契約。 二、民法第451條: 租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃 物之使用收益,而出租人不即表示 反對之意思者,視為以不定期限繼 續契約。

  12. 不定期租約的麻煩事 • 不定期租約對房客較有利: 1.漲租困難—租金調整需雙方合意。 2.民法第450條第2項:(租賃契約之消滅) Ⅱ.未定期限者,各當事人得隨時終止 契約。但有利於承租之習慣者,從 其習慣。

  13. 不定期租約的麻煩事 • 出租人(房東)如要終止租約,受土地法第100條之嚴格限制: 1.出租人欲收回房子自住或重新建築時。 2.承租人違返民法第443條第一項之規定轉租於人時。 3.承租人積欠租金額,除之擔保金(押租金)抵償外,達二個月以上時。 4.承租人違以房屋供違反法令之使用時。 5.承租人違反租賃契約時 6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物而為相當之賠償時。

  14. 私法自治原則 • 私法自治—私人間之權利義務關係,由私人間自行決定,政府及法律原則上不強制涉入 • 如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法153條﹚ • 房東自書局購得之契約可否修改。 • 未成年人—法定代理人之同意 • 原則的例外— • 違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚

  15. 超過一年的房屋租約應以書面訂立之(民法422條)超過一年的房屋租約應以書面訂立之(民法422條) 民法440條第2項「租賃物為房屋者,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止租約」 房屋有重大瑕疵(危及安全或健康)時,得解除之(民法424條) 買賣不破租賃(民法425條規定,承租後房屋賣給第三人,承租人仍得向新屋主主張) 誠信原則﹙民法148條規定,權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。 行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。 ﹚ 違約金過高(可請求法院酌減)。

  16. 市售版本契約書導讀

  17. 文具店版本 房屋租賃契約書

  18. 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左: 第一條:甲方房/店 屋所在及使用範 第二條:租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止 第三條:租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外) 第四條:租金應於每月 日前繳納,每次應繳 年 個月份,乙方不得藉詞拖延。 第五條:乙方應於訂約時,交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金,乙方如不繼續承租,甲方應於乙方遷空、交還房/店屋後無息退還押租保證金。 房屋 租 賃 契 約 書

  19. 建議:雙方驗證或公證 1.需不需要留下房客身分證? 2.公證的好處

  20. 公證目的 • 公證最主要的目的: 保障當事人於他方不履行契約時,可直 接向法院民事執行處聲請強制執行,而 不需曠日廢時的打官司。 公證可取得的強制執行效力僅有:

  21. 公證之強制執行效力: • 租期屆滿,房客不肯遷讓時,房東請求返還房屋的權利。 • 給付金錢或其他代替物(如稻米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。例如房東請房客付房租的權利、房客請求返還押金的權利、或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利…等。 上述權利都必須載明在公證書裡,並表明「願 接受強制執行」的意旨,否則不具強制執行效 力。

  22. 公證找誰辦? • 法院 • 民間公證人

  23. 公證的其他影響: • 公證須做雙方驗證,可事先預防問題房客。 • 公證須收取費用 • 公證後將影響房東之土地稅及綜合所得稅..

  24. 什麼是押租保證金? • 又稱為『押租金』,而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金…等,其目的是為了: 1.擔保房客租金的給付 2.房客對房子所造成損害的賠償 3.在租約期滿時房客按時返還房子。

  25. 押金該付多少? • 土地法第九九條: …..不得超過二個月房屋租金總額。 已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。

  26. 第六條:乙方於租期屆滿時,除經甲方同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止,乙方及連帶保證人丙方,決無異議。第六條:乙方於租期屆滿時,除經甲方同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止,乙方及連帶保證人丙方,決無異議。 第七條:契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金,而應無條件將該房/店屋照原狀還甲方,乙方不得異議。 第八條:乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房/店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房/店屋。 第九條:房/店屋有改裝設施之必要時,乙方取得甲方之同意後得自行裝設,但不得損害有原有建築,乙方於交還房/店屋時自應負責回復原狀。 至下頁 第十條:房/店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條:乙方應以善良管理人之注意使用房/店屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致 房/店屋毀損,應負損害賠償之責。房/店屋因自然之損壞有修繕必要時,由甲方負責修理。至下頁

  27. 大房東、二房東、次承租人: • 契約的相對性 • 大房東→←二房東 • 二房東→←次承租人 • 大房東→←二房東

  28. 返還原狀一: 房東說: 『搬進來的時候,油漆是新的,房客搬走油漆也要漆新的還我…..』合理嗎?

  29. 返還原狀二: 房東說: 『房客剛來時,提供了新的床墊給他,結果房客要走的時候我發現床墊竟然有凹陷,可以要求他返還原狀嗎?』

  30. 提醒: • 返還原狀,原狀→房子經過使用後的自然耗損下的狀況。 • 若需改裝或加裝物品(釘子、掛勾),需房東同意 • 徵求同意下,以現狀反還,協議達成事項列於租約中 回前頁

  31. 善良管理人之責任: • 善盡維護責任 • 發現問題儘早告知,請房東處理。 • 不告知而致事態嚴重,房東可要求房客分擔費用 回前頁

  32. 狀況: A:搬進去後才發現門鎖太簡陋、門鈴不會響、燈不會亮、浴缸破了還用膠帶貼起來….

  33. 提醒: • 民法423 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租 人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態。 • 民法429 租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租 人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人 不得拒絕。 • 民法430 租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人 負擔,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租 人於期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕 而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。 至下頁

  34. 第十二條:乙方若有違約情事,致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害,如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用,均應由乙方負責賠償。第十二條:乙方若有違約情事,致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害,如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用,均應由乙方負責賠償。 第十三條:乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房/店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條:甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定,如有違背任何條件時,甲方得隨時解約收回房/店屋,因此乙方所受之損失甲方概不負責。 第十五條:印花稅各自負責,房/店屋之捐稅由甲方負擔,乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條:本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由乙方負責補貼乙方決不異議。 第十七條:租賃期滿遷出時,乙方所有任何傢俬雜物等,若有留置不搬者,應視作廢物論,任憑甲方處理,乙方決不異議。 第十八條:特約應受強制執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議。 至下頁

  35. 提醒: • 若無約定,提前解約須徵得雙方同意 • 若只約定一方,另一方要提前終止租約,則須徵得對方同意,方可提前終止租約。 • 違約金及損害賠償須視契約書中有無約定 • 提前一個月告知。

  36. 第十九條:本租金憑單扣繳由甲/乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。第十九條:本租金憑單扣繳由甲/乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意,恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執,以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身份證字號: 電話: 地址: 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 身份證字號: 電話: 地址: 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章 身份證字號: 電話: 地址:

  37. 房東提供之傢俱清單 出租人簽收: 承租人簽收:

  38. 問題討論

  39. 房東的最怕: 1.不付租金、賴著不走 2.搞破壞 3.哭鬧尋死 4.人去樓未空

  40. 不付租、賴著不走: 作法一:換鎖,不讓房客進入 作法二:斷水斷電 作法三:把他的東西丟出去

  41. 人去樓未空: 作法一: 會同管區、里長解決 全程錄影存證 缺點: 1.不願出面 2.被控的風險 3.留置物的處理

  42. 人去樓未空: 作法二: 寄發存證信函 拒收或被退至法院申請公示送達 公告後才能處理 缺點: 曠日廢時(4個月以上)

  43. 房客沒付押金,可以解約嗎? 1.契約成立要件: 民法第421條: 稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租 與他方使用、收益,他方支付租金之契 約。 2.押金約定非契約成立要件 3.押金為要物契約,即交付才成立。

  44. 這個房客傷腦筋~ 房客說:「我花了一萬元租了一個房間,但是房東卻臨時規定了洗衣機使用的時間,為什麼我付了這麼多的錢還要被限制何時能洗衣服?房東可以臨時定公約嗎?」

  45. 生活公約 • 打掃責任 • 公共物品使用時間及管理 • 進出時間 • 朋友進出狀況、可否留宿 • 消耗品的分攤方式 • 費用分攤、計算、繳交方式 • 可否養寵物 • 易影響他人部份之行為約束 • 違約之罰則

  46. 我要賣房子了,房客不肯搬! • 民法425(所有權移轉不破租賃) 例外 : • 查封、賣屋在租屋之前,不適用 • 超過五年未經公證的定期租約或不定期租約

  47. 房客要求換鎖,可以拒絕嗎? • 保障個人隱私及安全,可換鎖 • 房東進出需事先告知 • 避免衝突,宜先告知 • 搬走時,恢復原狀

  48. 提醒: • 保障個人隱私及安全,可換鎖 • 房東進出需事先告知 • 避免衝突,宜先告知 • 解除房東疑慮 • 搬走時,恢復原狀

  49. 【存證信函】 *至郵局購買或至中華郵政網站下載 *一式三份(郵局、房東、房客各執一份) *以雙掛號寄送

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