经济紧缩下的中国房地产市场发展

1. 中国高等院校房地产学者联谊会2008年年会 经济紧缩下的中国房地产市场发展 刘洪玉 清华大学房地产研究所 liuhy@tsinghua.edu.cn 20081130.武汉

2. 提纲 • 中国房地产市场的发展历程 • 中国房地产市场的现状特点 • 中国房地产市场面临的挑战 • 中国房地产专业本科教育

3. 2004-2007 全球金融风暴 2003 1999-2002 1997-1998 1992-1996 政府干预：控制规模、抑制价格、改善结构、打击投机 SARS 1989-1991 亚洲金融危机 1984-1988 停止住房实物分配；以经济适用房为主的住宅建设作为新经济增长点 89政治风波 小平南巡讲话 起步 5年＋3年 5年＋2年 4年＋1年 4年＋?年 一、中国房地产市场的发展历程

4. 二、中国房地产市场的现状特点 房地产开发投资占GDP中的比重不断上升，房地产业增加值占当年GDP约5%，贡献显著。 As Percentage of GDP

5. 二、中国房地产市场的现状特点 住宅开发建设投资占房地产开发投资的重要比例 The Distribution of Real Estate Investment in China,1994－2007

6. 二、中国房地产市场的现状特点 1998年到2007年以来住房价格持续上涨，2008年开始下降

7. China Beijing Guangzhou Shanghai Shenzhen Tianjin

8. 二、中国房地产市场的现状特点 • 2007年中国许多城市住房价格涨幅达到了“世界先进水平”

9. 二、中国房地产市场的现状特点 新建商品住房支付能力 资料来源：清华大学房地产研究所 40个主要城市新建商品住房可支付性指数

10. 二、中国房地产市场的现状特点 • 非本地居民购房占较大比重，且支付了更高房价 2006年部分城市按购买对象统计的购房特征

11. 二、中国房地产市场的现状特点 从 1998 到2007年，住房供求失衡现象日趋严重 Construction Period absorption period

12. 二、中国房地产市场的现状特点 • 新建商品房销售中，预售占比超过了80% 全部城市平均82.8%

13. 二、中国房地产市场的现状特点 • 房地产企业投资能力不足，严重依赖商业银行贷款和预售收入 • 2007年房地产开发投资37257亿元 • 约48%来自预售收入 • 55% 来自商业银行贷款 35% 的权益资本投资来自商业银行 约55％的预售收入来自商业银行为购房人提供的住房抵押贷款 2007年中国房地产开发投资的资金来源

14. 二、中国房地产市场的现状特点 房地产金融迅速发展: 2007年住房抵押贷款余额占GDP比重达到12.3％（30322/246619），占银行贷款余额10.92%。 资料来源：中国人民银行

15. 三、中国房地产市场面临的挑战 • 加速城市化、工业化导致的用地需求增加与城市建设用地短缺之间的矛盾 • 18 亿亩 (1.20 亿公顷):耕地保有量底线 • 2006年，全国耕地减少量减少460万亩 (30.67万公顷). • 满足耕地控制红线要求，每年可减少的耕地只有13万公顷.

16. 三、中国房地产市场面临的挑战 充分利用已有土地

17. 三、中国房地产市场面临的挑战 • 房地产市场需求动态变化与土地供应计划的刚性； • 房地产市场需求多元化与政府土地供应的高度垄断； • 中央和地方政府的高地价政策和住房价格的可支付性。

18. 三、中国房地产市场面临的挑战 • 城市中低收入家庭住房和流动人口（尤其是农民工）住房问题 • 谁应该承担责任？地方政府、中央政府？ • 谁负责具体实施？政府、非盈利机构、房地产开发商？公共与私营部门合伙？ • 谁负责长期资金支持？商业银行、住房公积金？新的住房基金？住房金融创新？ • 基于廉租房的REITs？ • 住房抵押贷款证券化？

19. 三、中国房地产市场面临的挑战 政府对房地产市场的干预：救市场、救机构（保经济增长）还是救消费者（改善住房机会）？

20. 三、中国房地产市场面临的挑战 美国住宅产业对国民经济的贡献 数据来源：NAHB， housing’s share of both investment and consumption in the annual GDP accounts

21. 三、中国房地产市场面临的挑战 日本房地产产业对国民经济的贡献 "Statistical Handbook of Japan 2008" by Statistics Bureau, Japan

22. 三、中国房地产市场面临的挑战 The home, at 8111 Traverse Street, a few blocks from Detroit City Airport, was the nicest house on the block when it sold for $65,000 in November 2006. • 2007年高房价回归的均衡位置在哪里？经济基本面、居民收入、租金收入？ • 要建立房价防火墙？ Foreclosure fallout: Houses go for a $1 Ron French / The Detroit News Wednesday, August 13, 2008 DETROIT -- One dollar can get you a large soda at McDonald's, a used VHS movie at 7-Eleven or a house in Detroit. Housing Prices：Through the floor

23. 三、中国房地产市场面临的挑战 • 影响价格发散过程的力量 • 市场参与者预期。市场参与者预期的非理性程度越高，其交易行为对住房价格历史信息的依赖程度越大，住房价格发散过程越强。 • 金融支持。住房抵押贷款申请家庭贷款价值比的整体水平越高、次级贷款占比越高，住房实际价格对外生冲击越敏感。 • 影响均值回归过程的力量 • 供给弹性。供给弹性越大，供给对价格变化的反应速度越快，均值回归过程越强烈。土地和开发管制越严格，相应的住房价格短期波动越剧烈。 • 市场效率。市场效率越高，套利行为的可行性越大，均值回归过程越强烈；市场规模越大（以人口表示），交易和搜寻成本越低（以收入增幅表示），市场效率越高。

24. 三、中国房地产市场面临的挑战 • 房地产开发商向何处去？ • 有利润的现金流？VS有现金流的利润？ • 开发企业生存危机导致预售制度危机？ • 降价促销（小幅度降价只会失去机会） • 大型开发商，牺牲部分项目盈利，换取企业生存所必需的流动性。 • 中小型开发商，只有死扛？ • 房价上涨过程中，缓售带来的溢价等于缓售等待期间的风险补偿，效果是一样的，但为什么还是犯同样简单的错误？对暴利的追逐？ • 折价出售自己已经购入的土地？ • 减少开工量、降低公司管理费用？ • 降低利润预期，与政府谈判，将开发完成的商品房以微利或成本价出售给政府，作为政策性租赁住房？

25. 三、中国房地产市场面临的挑战 抵押贷款优惠利率每下降1.09个百分点，从长期来看将导致住房价格和投资分别提高0.18个百分点和0.80个百分点。 抵押贷款利率每降低1.09个百分点，则经济总产出增加0.50个百分点，实际住房投资上升0.80个百分点。 以住房市场为载体的货币政策传导机制框架

26. 三、中国房地产市场面临的挑战 • 房地产金融与资本市场 • 商业银行与国有银行的差异； • 商业银行响应政府降低首付比例、降低贷款利率，谁来承担可能的损失和风险？ • 开发商麻烦越来越多（公众和媒体），收回贷款还是继续房贷？ • 住房公积金是否应该冲锋陷阵？ • 社保基金是否应该参与投资？ • 是REITs等金融创新的好时机？

27. 三、中国房地产市场面临的挑战 • 面临更大范围衰退的可能性，以及金融和房地产市场环境，应该怎么办？ • 坚定信心、同舟共济； • 冷静分析、科学决策； • 市场透明、合理引导； • 尊重规律、勇于创新。

28. 四、中国房地产专业本科教育 土建类专业开设学校情况 注：（1）数据来源：丁烈云；（2）开办学校统计数据截至2007年底,评估通过学校数据截至2008年5月；（3）加*者为目录外专业

29. 四、中国房地产专业本科教育 • 房地产专业本科教学特点 • 专业办学的学校背景“差异”较大 • 工科（建筑）类、综合性、财经类、农林类、师范类等 • 各学校学生培养的个性化“差异”较大 • 办学理念、培养目标、知识结构、课程设置等 • 各学校学生培养的定位“差异”较大 • 专业方向、专才与通才、服务对象等 • 各学校学生培养的质量“差异”较大 • 办学水平、生源水平、师资力量、办学条件 哈工大武永祥总结的共同特征：课程堆积、门类宽泛、基础薄弱、注重应用

30. 四、中国房地产专业本科教育 • 《高等学校本科专业规范》制定原则 • 多样化与规范性相统一 • 逐步拓宽专业口径 • 内容要求最小化 • 核心内容标准适度 • 工程管理专业指导委员会房地产经营管理方向课程 • 房地产经济学 • 房地产估价 • 房地产开发 • 房地产市场营销

31. 四、中国房地产专业本科教育 • 宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产系（BBA房地产方向本科课程）

32. 四、中国房地产专业本科教育 • 威斯康星大学麦迪逊分校商学院房地产与土地经济系BBA房地产本科课程

33. 工程管理建管方向 培养 建筑施工管理专业人士 工程管理 建管方向 培养 项目建设全过程经营管理专业人士 房地产方向 培养 掌握房地产开发技术的专业人士 工程管理房地产方向 培养 房地产相关企业经营管理专业人士 四、中国房地产专业本科教育 哈尔滨工业大学房地产方向或房地产专业的定位

34. 生产领域 流通领域 消费领域 房地产投资 投资商 房地产金融 金融机构 房地产政策法规 政府 房地产经济学 房地产开发 房地产市场 房地产管理 四、中国房地产专业本科教育 哈尔滨工业大学房地产方向或房地产专业的课程设置

35. 四、中国房地产专业本科教育 • 房地产专业核心课程设计 • 专业基础课程 • 房地产概论、房地产经济学、城市经济学或土地经济学、工程经济学 • 专业课程 • 房地产市场分析与预测、房地产投资、房地产估价、房地产金融、房地产开发、房地产法律、房地产营销 • 特色课程（与所依托的学科背景相结合） • 城市政策与城市发展 、城市规划理论与技术 、公共政策与房地产市场、区域房地产市场、城市改造、城市基础设施； • 住房政策、住房经济学、住房金融、住房社会学、城市化与人口流动、国际住房比较； • 土地政策、土地管理、土地整理与开发、土地利用与规划、棕色土地利用； • 工程项目管理、工程合同管理、工程造价管理、工程估价、建筑施工、可持续建设； • 房地产资本市场、房地产投资与融资决策、房地产资产管理、公司房地产管理、设施管理、国际房地产市场。

36. 四、中国房地产专业本科教育 • 值得进一步思考的问题 • 如何把握学校定位差异？ • 研究型大学 • 教学研究型大学 • 教学型大学 • 面向专业资格？ • 房地产估价师、土地估价师、房地产经纪人、（房地产投资分析师） • 物业管理经理、设施管理经理 • 建造师、造价工程师 • 面向用人单位？ • 政府管理部门 • 开发商 • 投资机构 • 金融机构 • 专业顾问机构

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