Mreža za prostor Pravno-informacijski center nevladnih organizacij – PIC

1. Mreža za prostor Pravno-informacijski center nevladnih organizacij – PIC Senka Vrbica, 7. oktober 2013 Pravni vidiki začasne rabe prostora UREJANJE ODNOSOV MED UPORABNIKI IN LASTNIKI PROSTOROV

2. OPREDELITEV ZAČASNE RABE • Namera glede začasne rabe je začasna dejanska in zakonita raba zemljišča, stavbe ali dela stavbe, ki predvsem degradirana območja oživi in jim dvigne kvaliteto, za razliko od skvotiranja oz. skvotanja (ang. squatting) • ki v svojem najširšem pomenu označuje naselitev praznega, nenaseljenega in neuporabljanega prostora brez zakonite pravice oziroma dovoljenja formalnih struktur, to je lastnika ali lokalnih oblasti (povzeto po diplomskem delu Jasne Babič, FDV, Skvotiranje, 2003). ”V osnovi ... skvotiranje pomeni... praktično reševanje konkretnih problemov.” Pravno-informacijski center nevladnih organizacij - PIC

3. KAKO UZAKONITI ZAČASNO RABO • Začasne rabe prostora kot take neposredno ne opredeljuje noben predpis. • Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor, ki je prenehal veljati leta 2003, je določal tudi načrtovanje možne začasne rabe glede površin, namenjenih za objekte in naprave, ki se zaradi postopnosti gradijo kasneje. • Začasni rabi prostora pa se lahko približamo skozi druge pravno opredeljene institute in režime, ki za posamezno vrsto prostora veljajo. Pravno-informacijski center nevladnih organizacij - PIC

4. PROSTOR ZA ZAČASNO RABO • Prostor definira Zakon o prostorskem načrtovanju in sicer je »prostor preplet fizičnih struktur na zemeljskem površju in pod njim, do koder sežejo neposredni vplivi človekovih dejavnosti«. • Ko v prostor vpeljemo človeka, nastane med prostorom in človekom odnos. • Ves prostor je razdeljen na zemljišča in vsa zemljišča imajo svojega lastnika, nekateri prostori pa so javno dobro. • Last in razmerja ureja Stvarnopravni zakonik. • Glede javnega dobra pa področni zakoni urejajo možne načine rabe (npr. Zakon o vodah, Zakon o cestah). Za začasno rabo pridejo v poštev prostori z lastnikom, ne pa javno dobro. Pravno-informacijski center nevladnih organizacij - PIC

5. LASTNIK JE GLAVNI • Lastništvo je ustavno varovana kategorija. • Zato lastnik lahko sklepa vse posle in uporablja svoje stvari na vse možne načine, razen če so posamezne rabe prepovedane. • Ker sta stavba in zemljišče povezana, lastnika iščemo po zemljiški knjigi, saj se domneva, da je ta lastnik. • Za degradirane in zapuščene nepremičnine je ponavadi težko najti lastnika (pogosto je lastnik občina, investitor v stečaju, v tujini, ipd.) • Ko lastnika najdemo, ta lahko dogovori vse možne oblike dopustnih razmerij po Stvarnopravnem zakoniku in Obligacijskem zakoniku. Pravno-informacijski center nevladnih organizacij - PIC

6. ODPLAČNA-NEODPLAČNA RABA Najprej se je glede rabe potrebno opredeliti ali bi šlo za odplačno ali neodplačno rabo. • Če bi šlo za odplačno rabo, potem je to lahko le najemna (zakupna pogodba) po Obligacijskem zakoniku. • Upoštevajoč vrsto nepremičnine je pri najemu potrebno upoštevati še specifično ureditev • Stanovanjskega zakona, če gre za stanovanje, • Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, če gre za poslovni prostor, • Zakon o kmetijskih zemljiščih, če gre za kmetijsko zemljišče. Pravno-informacijski center nevladnih organizacij - PIC

7. NEODPLAČNA RABA-OSEBNA SLUŽNOSTStvarnopravni zakonik • Osebna služnost je pravica imetnika pravice, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do svoje smrti. • Predmet osebne služnosti je lahko nepremičnina, pa tudi premičnina. • So sicer strogo osebne pravice in vezane na določeno osebo, lahko pa se podeli pravni osebi. • Osebno služnost podeli lastnik, se ne prenaša ali deduje. • Če je osebna služnost ustanovljena v korist pravne osebe, čas njenega trajanja ne sme biti daljši od 30 let. • Gre za neodplačno pravico, ki se vzpostavi kot odmena za nekaj drugega, vendar zakon ne zahteva obojestranskega dajanja. Pravno-informacijski center nevladnih organizacij - PIC

8. VRSTE OSEBNIH SLUŽNOSTI • užitek je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati in uživati tujo stvar ali pravico tako, da se ohranja njena substanca (tipični užitki so užitek gozda, sadovnjaka, lahko pa tudi stanovanja). • raba je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tujo stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom za potrebe imetnika služnosti tako, da se ohranja njena substanca. • služnost stanovanja daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine tako, da se ohranja njegova substanca (gre za ožjo obliko užitka).

9. NEODPLAČNA RABA-POSODBENA POG.Obligacijski zakonik • S posodbeno pogodbo z njo se posodnik zavezuje, da bo izposojevalcu izročil stvar v neodplačno rabo, izposojevalec pa se zavezuje, da bo stvar vrnil. • Neodplačnost je bistveni element te vrste pogodbe. • Izposojevalec lahko stvar uporablja samo za namen, ki je določen s pogodbo in sicer kot dober gospodar v skladu z njeno naravo in namenom. • Stvar mora vrniti ob dogovorjenem času. • Komentar zakona pravi, da so predmet posodbe lahko premične stvari in tudi nepremičnine, čeprav slednje redkeje (lahko bi se na primer posodil zid hiše za reklamni plakat), pravna praksa pa govori tudi o posodbi paviljona.

10. ZAUPANJE IN JASNOST • Splošno gledano je možno neko nepremičnino uporabljati na podlagi dovoljenja lastnika. • Ker pa gre za nepremičnine, je zaradi izkazovanja zakonite uporabe in zaradi ureditve razmerij z lastnikom potreben pisni odgovor (včasih tudi zmk vpis). • Dogovori se sklepajo na podlagi zaupanja, vendar: • morajo biti jasni ter sklenjeni v zadovoljstvo obeh, pri čemer je glavno vodilo “oživitev” neuporabljanih nepremičnin, saj neuporaba vodi k propadanju. • jasna morajo biti tudi razmerja glede vložka uporabnika in morebitnih povračil lastnika. Pravno-informacijski center nevladnih organizacij - PIC

11. VARSTVO LASTNIKA • Lastnika ščiti pravica do sodne uveljavitve svojih pravic – to je pravica zahtevati izselitev oziroma izpraznitev nepremičnine (lahko pa tudi povrnitev morebitne povzročene škode), ko dogovor preneha ali je kršen. • Varstvo je relativno neučinkovito ker: • postopki dolgo trajajo, • tožnik zalaga stroške do izselitve (izvršba), • po zakonu je dolžan te stroške povrniti povzročitelj, vendar jih je težko izterjati, od plačilno nesposobnega dolžnika pa nemogoče). Riziko stroškov - lastniki se tega, kar naj bi jih varovalo v odnosu do najemnikov oziroma uporabnikov najbolj bojijo. Zavarovanje – praktične rešitve? Pravno-informacijski center nevladnih organizacij - PIC