Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.

2. Eduardo AugustoDiretor de Assuntos Agrários do IribRegistrador Imobiliário em Conchas-SPhttp://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/ AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ESTRANGEIRO Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.

3. Estrutura de Nosso Diálogo • Estrangeiro e Imóveis • Imóvel Rural • Questões Relevantes

4. 1/3 Bem Imóvel e Estrangeiros

5. Estrangeiro: pessoa natural pessoa jurídica Imóvel: imóvel urbano imóvel rural • Aquisição de Imóvel por Estrangeiro

6. A legislação brasileira não prevê restrições Única regra a ser observada: obrigatoriedade de o estrangeiro estar cadastrado na Receita Federal do Brasil pessoa natural: CPF pessoa jurídica: CNPJ • Aquisição de Imóvel Urbano Instrução Normativa RFB nº 1.042/2010 Art. 3º.Estão obrigadas a inscrever-se no CPF as pessoas físicas: XII - residentes no exterior que possuam no Brasil bens e direitos sujeitos a registro público, inclusive: a) imóveis. Instrução Normativa RFB nº 1.183/2011 Art. 5º. São também obrigados a se inscrever no CNPJ: XII - entidades domiciliadas no exterior que, no País: a) sejam titulares de direitos sobre: 1. imóveis.

7. 2/3 Imóvel Rural e Estrangeiros

8. Constituição Federal Art. 190. A lei regulamentará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional. Lei nº 5.709/71 (e o Decreto nº 74.965/74) Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil Lei nº 8.629/93 (artigo 23) Incluiu o Arrendamento nas regras da Lei nº 5.709/71. • Imóvel Rural e Estrangeiro

9. Lei nº 5.709/1971 4 décadas depois... INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 70, de 6/12/2011 INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 76, de 23/8/2013 norma oportuna e bem elaborada pelo Incra Dispõe sobre a aquisição e arrendamento de imóvel rural por pessoa natural estrangeira residente no País e pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, e dá outras providências.

10. Item essencial: residência permanente no País(como comprovar isso?) declaração ou prova documental?(conta de luz? de telefone?) "endereço" x "residência permanente" A residência legal em território brasileiro é comprovada pela cédula de RNE com classificação "permanente" • Pessoa Natural Estrangeira

11. A Lei nº 5.709/1971 traz limites quanto à dimensão do imóvel: até 3 MEI: aquisição livre, exceto exigências gerais de 3 a 50 MEI: autorização do INCRA(Instrução Normativa nº 76, de 23/8/2013) + de 50 MEI: autorização do Congresso Nacional(Lei nº 8.629/1992, artigo 23, §2º) • Pessoa Natural Estrangeira Acima de 20 MEI, também será necessária a aprovação de projeto de exploração pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário, ouvido o órgão federal competente pela respectiva atividade a ser desenvolvida.

12. Lei nº 5.709/1971 Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários. Mais de 100 MEI: autorização do Congresso Nacional(Lei nº 8.629/1992, artigo 23, §2º) • Empresa Estrangeira portanto o Incra somente pode autorizar nessas situações; não há poder discricionário!

13. Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74 Art. 1º - Oestrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na lei e no regulamento. §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior. • Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro INCONSTITUCIONAL?

14. Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74 Art. 1º - Oestrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na lei e no regulamento. §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior. • Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro CONSTITUIÇÃO FEDERAL Art. 171.São consideradas: I - empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administração no País;  II -empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle efetivo esteja em caráter permanente sob a titularidade direta ou indireta de pessoas físicas domiciliadas e residentes no País ou de entidades de direito público interno, entendendo-se por controle efetivo da empresa a titularidade da maioria de seu capital votante e o exercício, de fato e de direito, do poder decisório para gerir suas atividades.  § 1º - A lei poderá, em relação à empresa brasileira de capital nacional:  I - conceder proteção e benefícios especiais temporários ... § 2º - Na aquisição de bens e serviços, o Poder Público dará tratamento preferencial, nos termos da lei, à empresa brasileira de capital nacional. Artigo revogado pela EC nº 6, de 1995.

15. Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74 Art. 1º - Oestrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na lei e no regulamento. §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior. • Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro INCONSTITUCIONAL

16. Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010) considerou constitucionalo §1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/1971. Portanto... §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior. • Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro • CONTROLADOR: • sócio estrangeiro (PF ou PJ) • que resida (tenha sede) no Exterior

17. (Espanha)

18. Controladores do Santander Brasil: • duas empresas estrangeiras: 82% (espanhola e holandesa) • ambas com sede fora do Brasil (Espanha)

20. Aquisição Livre para as demais empresas • Controlador da Webmotors: • Santander BR: empresa brasileira • Santander BR: sede no Brasil

21. Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010) os efeitos do presente Parecer devem ser produzidos a partir de sua publicação no Diário Oficial da União, consoante o artigo 2º, parágrafo único, inciso XIII, da Lei nº 9.784, de 29/1/1999. Empresa Nacional sob controle Estrangeiro de 1971 a 15/8/1995: incidência das restrições de 16/8/1995 a 23/8/2010: liberada das restrições desde 24/8/2010: incidência das restrições • Mudança de Entendimento

22. 3/3 QUESTÕES RELEVANTES

23. Decreto nº 74.965/74 – Controle Territorial: a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras não poderá ultrapassar 25% (1/4) da superfície do município; a totalidade das pessoas de uma mesma nacionalidade não pode ser proprietária de mais de 10% da área total do Município. • Providências Registrais

24. Exemplo: Município de Bofete Mas esses dados espelham a realidade? infelizmente, não! - arrendamento rural não se registra; e - aquisições sem título (contratos de gaveta) Empresas brasileiras equiparadas: - agora piorou de vez: controle artificial !!

25. As restrições aplicam-se também à constituição de outros direitos reais sobre imóveis rurais a estrangeiros? a lei diz apenas “aquisição” e “arrendamento”, ou seja, proíbe não apenas a titularidade, mas também a posse efetiva do imóvel rural; portanto... superfície usufruto direito real de uso comodato • Questões Relevantes Aplica-se a Lei nº 5.709/2001

26. As restrições aplicam-se também à constituição de alienação fiduciária em garantia de imóveis rurais a estrangeiros? a lei diz apenas “aquisição”, o que permite duas interpretações, uma restritiva (que melhor se adapta à atual leitura da lei feita pelo Governo Federal) e outra extensiva (permitira a constituição da propriedade fiduciária, que tem escopo de garantia e é provisória) eu entendo estar a propriedade fiduciária fora das restrições dessa lei, mas também entendo não recepcionado pela EC nº 6 de 1995 o dispositivo que tratava da inclusão da empresa nacional com maioria de capital estrangeiro às restrições legais. • Questões Relevantes

27. Problemas derivados dessa interpretação: empresa brasileira titular de vários imóveis rurais (já registrados em seu nome) não pode alienar a maioria de seu capital a estrangeiros? quem vai controlar isso? a Junta Comercial?ideal: criar uma sigla igual à ME e EPP (que tal ECE? “Santander S/A-ECE”) no caso de incorporação de uma empresa nacional titular de vários imóveis rurais por uma outra de controle estrangeiro, o registrador imobiliário, quando do pedido de averbação da incorporação na matrícula do imóvel, terá que denunciar a ilegalidade da operação já consolidada na Junta Comercial? como o registro imobiliário, responsável pelo cálculo da porcentagem da área do município em poder de estrangeiros, poderá controlar essas “aquisições derivadas da simples mutação do controle acionário”? • Questões Relevantes

28. Estrangeiro Português submete-se às restrições? Sim, exceto se... CONSTITUIÇÃO FEDERAL: Art. 12. // § 1º. Aos portugueses com residência permanente no País, se houver reciprocidade em favor de brasileiros, serão atribuídos os direitos inerentes ao brasileiro, salvo os casos previstos nesta Constituição. Decreto nº 70.436/1972 - Estatuto da Igualdade. Art 14 O português, no gozo dos direitos e obrigações civis, pode exercer o comércio, indústria, a agricultura e o magistério em qualquer grau. § 1º Pode também: V - Ser propietário de terras ou estabelicimentos industriais ou comerciais na faixa de fronteiras; • Questões Relevantes Requerer ao Ministério da Justiça uma das 2 formas de Igualdade (formas idênticas às estipuladas pelo governo português): • Certificado de Igualdade de Direitos e Obrigações Civis; ou • Certificado de Igualdade de Direitos e Obrigações Civis e Gozo dos Direitos Políticos

29. O IRIB reconhece a importância da Lei nº 5.709/71 para a segurança nacional do país; No entanto, o dispositivo que, em 1971, equiparava a empresa nacional controlada por estrangeiro à empresa estrangeira passou a ser inconstitucional em 1995, pois a EC nº 6/1995 revogou toda forma de discriminação entre as empresas brasileiras de capital nacional e de controle estrangeiro; Além disso, o controle de imóveis rurais de titularidade de estrangeiros passou a ser uma falácia, pois sua efetivação é inviável quanto às empresas brasileiras sob controle estrangeiro. • Comentários Finais Por fim, esse tema requer uma análise jurídica que seja isenta de sentimentos ideológicos.

30. OBRIGADO

31. Eduardo AugustoDiretor de Assuntos Agrários do IribRegistrador Imobiliário em Conchas-SPhttp://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/ geo.irib@gmail.com geo.irib@gmail.com geo.irib@gmail.com geo.irib@gmail.com AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ESTRANGEIRO Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.