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现金流

风险管理. 寻求套利. 金融创新. 定价. 现金流. 贴现率. 第六讲 按揭担保和资产支持证券. 按揭和资产支持证券介绍. MBS 和 ABS 的定价. MBS 和 ABS 的风险分析. 背景 1. 背景 2. 在 2005 年 12 月 15 日 ， 中国建设银行成功推出 “建元 2005-1 个人住房抵押贷款支持证券 ” 。 国家开发银行则在同期推出 “ 2005 年第一期开元信贷资产支持证券” 。 资产支持证券产品成功发行，是我国金融工具创新的又一果实 。. 6.1 按揭和资产支持证券介绍. 按揭担保证券 资产支持证券. 1 、按揭贷款.

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Presentation Transcript

  1. 风险管理 寻求套利 金融创新 定价 现金流 贴现率

  2. 第六讲 按揭担保和资产支持证券 按揭和资产支持证券介绍 MBS和ABS的定价 MBS和ABS的风险分析

  3. 背景1

  4. 背景2 • 在2005年12月15日，中国建设银行成功推出 “建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券” 。 • 国家开发银行则在同期推出“2005年第一期开元信贷资产支持证券”。 • 资产支持证券产品成功发行，是我国金融工具创新的又一果实。

  5. 6.1 按揭和资产支持证券介绍 • 按揭担保证券 • 资产支持证券

  6. 1、按揭贷款 • 按揭贷款(Mortgage) • 指由不动产担保的贷款，要求按揭人按计划、分批逐次还款。 • 按揭人违约时，贷款发行人可占有不动产 • 按揭利率 (Mortgage rate)：贷款利率

  7. 决定贷款是否发放的主要两个因素： • 偿付收入比：payment-to-income，PTI • 贷款价值比：loan-to-value，LTV • 银监会2004年版《商业银行房地产贷款风险管理指引》 • 小于等于50%：房产支出与收入比：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入 • 小于等于55％：所有债务与收入比：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入

  8. 美国的情况 • 评判房贷申请人信用品质的标准： • 信用历史，主要指标是FICO信用分数； • 抵押品，主要指标是贷款价值比（loan to value, LTV） • 还款能力，主要指标是月供占收入的比例

  9. 优质贷款 • 对象为信用评分高的个人（信用分数在660 分以上），月供占收入比例不高于40%及首付超过20%以上； • Alt-A 贷款 • 对象为信用评分较高但信用能力证明较弱的个人，如自雇以及无法提供收入证明的个人 • 次级贷款 • 对象为信用分数较差的个人，尤其是消费者信用评分（FICO）分数低于620、月供占收入比例较高或信用能力证明欠佳，及首付低于20%

  10. 次级贷款的特点 • ARM (Adjustable Rate Mortgage) • 2/28，即前2年固定利率（一般很低），2年后开始每半年以市场利率为基础重置 • ARM按揭大大增加了参与按揭贷款的人数 • 一般提前还款要付罚款 • 有些罚款高达剩余按揭本金的80% • 次级贷款的违约风险高

  11. 按揭贷款利率一般要大于同期的国债收益率，这个利差反映：按揭贷款利率一般要大于同期的国债收益率，这个利差反映： • 无法通过担保消除的违约风险 • 较低的流动性 • 现金流分配的不确定性

  12. Commercial Mortgage Loan Commercial mortgage loans are for income-generating properties, including • Multifamily properties (apartment buildings) • Office building • Industrial properties • Shopping centers • Hotel • Health care facilities

  13. 按揭贷款的还款方式 • 固定利率、等额还款和全额分期偿还 (fixed rate, level payment, fully amortized) • 等本还款 • 可调利率(adjustable rate) • 末笔大额还款(balloon)

  14. 固定利率、等额还款和全额分期偿还 • 目前比较常用的按揭贷款还款方式 • 每个月还款，且还款额都一样 • 每个月还款中：一部分为还本金，另一部分还利息 • 前期的还款还的利息多，后期的还款还的本金多

  15. Example： • 假设当前贷款买一套住房，总价80万元，首付20万元，贷款60万元，期限为30年，利率为固定年利率6%，按月等额还款，则每月应向银行付3597.3元。 每个月所还利息和本金见下表。

  16. 等额本息还款的计算公式 • 假设MB(t)为第t个月未偿还本金额，b为每个月的还款额，则： MB(t) = MB(t-1)*(1+r) – b • 求得： • 当MB(n) =0时，解得：

  17. 第t个月未偿还金额的计算公式： • 第t个月的预定偿还本金额和利息额：

  18. 等本还款 • 本金根据按揭期限等分 • 除了还本金外，每个月还得还利息 • 每个月的利息随着本金的减少而减少 • 前期还款额大，后期小

  19. 上例子的等本还款

  20. 可调利率按揭贷款(adjustable rate mortgage, ARM) • 前期利率优惠，后期再调整 • 方便第一次购房的年轻人符合贷款条件 • 后期的调整利率一般有上限 • 6% 5 years, CMT+3% ARM with, 2/12 caps

  21. 2、按揭支持证券 • Mortgage-Backed Securities, MBS • 指以按揭贷款(Mortgage)作为担保发行的债券 • 发行主体可以是政府机构，也可以是非政府机构 • 按揭贷款主要指住房按揭贷款

  22. Overview of MBS sector？ • Largest Sector of the U.S. Debt Market: • Aggregate current principal amount outstanding mortgage loans is over $4.9 trillion as compared to about $3.3 trillion of government securities and $4.4 trillion of Corporate bonds. • Mortgage backed securities (MBS) are an integral part of any broad portfolio exposure to the U.S. Government securities. The U.S. investment grade corporate debt market is less than 1.5 trillion in size.

  23. Why invest in MBS? • MBS can enhance portfolio performance significantly • Major mortgages indices have outperformed comparable duration U.S. Treasuries by an average of more than 140 bp over the past 10 years. • The U.S. mortgage market consists of a wide array of securities to suit most investor needs. A full range of credit qualities, durations, risk profiles and yields exist in this market.

  24. High Credit Quality • Most of the MBS market is issued by U.S. Government agencies which have an implied AAA rating: GNMA issues carry full faith and credit of the U.S. Government, Fannie Mae and Freddie Mac have the implicit backing of the U.S. Government. • Non-agency mortgage securities mostly consist of AA or better rated bonds. Lower rated securities (down to single-B) are also available.

  25. 谁买MBS？

  26. 为什么要资产证券化 • 资产证券化 • 把缺乏流动性、但具有未来现金收入流的各类账款等汇聚起来，通过结构性重组，将其转为可以在金融市场上出售和流通的证券

  27. 广义的资产证券化 • 实体资产证券化 • 企业上市 • 信贷资产证券化 • MBS、ABS • 证券资产证券化 • 以MBS、ABS为基础发行的CDO

  28. 资产证券化的好处 • 发行人 • 转移(分散)风险 • 实现资产的流动性 • 降低融资成本 • 投资者 • 获得较高的投资回报率 • 实现期限匹配

  29. 资产证券化的坏处呢？ • 证券化－－透支未来财富 • 创业板上市：造福后的激励问题 • 证券化的信用危机 • 美国2007年次级债危机 • 证券化后的发展危机 • 美国绝大多数资产证券化 • 中国10多年来的证券化

  30. 还有多少实体资产可以证券化？ 中国2009年底的上市公司总资产 中国2008年底规模以上工业企业总资产

  31. 案例：建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托 • 中国建设银行： • 发起机构、贷款服务机构、安排人及联合簿记管理人 • 中信信托投资有限责任公司 • 发行人和受托机构 个人贷款打包 建设银行 中信信托 发行收入

  32. 资产池情况 • 2005年底建行拥有3000多亿的住房贷款 • 建元资产30亿元： • 上海市、江苏省和福建省三家一级分行的个人住房抵押贷款 • 进入资产池的贷款均是经过严格挑选的优良贷款，风险较小

  33. 贷款笔数15,162 本金余额（人民币元） 3,016,683,138 单笔贷款最高本金余额（人民币元） 1,868,239 单笔贷款平均本金余额（人民币元） 198,963 合同金额（人民币元） 3,721,203,071 单笔贷款最高合同金额（人民币元） 2,000,000 单笔贷款平均合同金额（人民币元） 245,430 加权平均贷款年利率（%） 5.31 加权平均贷款合同期限（月） 205 加权平均贷款剩余期限（月） 172 加权平均贷款帐龄（月） 32 加权平均贷款初始抵押率3（%） 67.19 加权平均借款人年龄（岁） 36 抵押贷款总体特征

  34. 贷款剩余期限（年） 贷款余额（元） 余额占比（%） 贷款笔数 笔数占比（%） 平均每笔余额（元） 加权平均初始抵押率（%） 0 - 5 100,522,159 3.33 972 6.41 103,418 62.70 5 - 10 735,428,163 24.38 5,021 33.12 146,470 63.35 10 - 15 804,968,201 26.68 4,357 28.74 184,753 67.21 15 - 20 1,053,965,964 34.94 4,140 27.31 254,581 68.88 20 - 25 62,108,498 2.06 150 0.99 414,057 71.36 25 - 30 259,690,152 8.61 522 3.44 497,491 71.91 合计 3,016,683,138 100.00 15,162 100.00 198,963 67.19 抵押贷款剩余期限分布

  35. 借款人年龄 贷款余额（元） 余额占比（％） 贷款笔数 笔数占比（％） 平均每笔余额（元） 加权平均初始抵押率（％） 18-25 115,456,346 3.83 520 3.43 222,031 67.65 25-30 578,650,548 19.18 3,270 21.57 176,957 67.61 30-35 794,464,435 26.34 4,120 27.17 192,831 67.90 35-40 658,067,067 21.81 2,969 19.58 221,646 67.57 40-45 504,237,659 16.72 2,197 14.49 229,512 66.61 45-50 235,872,548 7.82 1,242 8.19 189,913 65.61 50-65 129,934,535 4.31 844 5.57 153,951 63.84 合计 3,016,683,138 100.00 15,162 100.00 198,963 67.19 借款人在贷款发放时的年龄分布

  36. 还款方式 贷款余额（元） 余额占比（％） 贷款笔数 笔数占比（％） 平均每笔余额（元） 加权平均初始抵押率（％） 等额本息还款法 2,500,865,860 82.90 13,550 89.37 184,566 67.18 等额本金还款法 515,817,277 17.10 1,612 10.63 319,986 67.27 合计 3,016,683,138 100.00 15,162 100.00 198,963 67.19 还款方式情况

  37. 承销团 • 规模庞大，共有76个成员，其中包括工、农、中行在内的38家中资银行、31家证券公司、3家资产管理公司、2家保险公司、全国社会保障基金理事会和加拿大蒙特利尔银行有限公司广州分行 • 投资机构 • 全国银行间债券交易市场 MBS MBS 投资机构 中信信托 承销团 现金 现金

  38. 交易结构图

  39. 发起机构：发放抵押贷款的机构 发放抵押贷款后，发起机构可以做： • 持有抵押贷款，自行承担风险 • 打包卖给愿意持有它的机构 • 打包作为担保品发行MBS

  40. (2) 贷款服务机构 提供抵押贷款服务的机构，包括： • 收取月偿付额，并转给贷款持有人 • 偿付逾期通知偿付人 • 偿付人违约时组织拍卖抵押品等

  41. (3) 受托结构或者发行人 接受抵押贷款发起机构转让的打包抵押贷款，并进行资产证券化发行MBS的机构 • 包括定价 • 组织承销团等

  42. MBS的类型 • 按揭转手证券 (Mortgage passthrough security) • 按揭分级证券 CMO ,Collateralized mortgage obligation • 按揭剥离证券 (stripped MBS)

  43. 3、按揭转手证券MPS • 按揭转手证券 MPS • 由一些按揭贷款集中起来为担保所发行的证券 • 美国MPS的类型： • 政府全国抵押贷款协会(Government National Mortgage Association, Ginnie Mae) • 联邦住房贷款抵押公司(Federal Home Loan Corporation, Freddie Mac) • 联邦全国抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association, Fannie Mae)

  44. 例子：假设有1000笔贷款，每笔贷款金额为10万元，总额为1亿例子：假设有1000笔贷款，每笔贷款金额为10万元，总额为1亿 • 把这1000笔贷款打包成1个资产池 • 每个月每笔贷款都有现金流：偿付的本金、利息和提前偿付金额 • 发行10万份MBS，每份面值1000元，息票率为5％

  45. 按揭转手证券的构造过程 贷款编号 抵押贷款集合 月供现金 贷款 1 贷款 2 …… 贷款 999 贷款 1000 支付债券本息

  46. MPS持有人的现金流： • 每个月贷款服务机构把从1000笔贷款人那里收到的现金交给MPS的资金托管机构 • 资金托管机构扣除一定服务费后，平均分成10万份，派发给MPS持有人 • 每份MPS持有人拿到的现金中，包括5％/12的利息和偿还本金 问题：5％如何来的？

  47. MPS的息票率和期限 • MBS息票率 passthrough rate： • WAC, weighted average coupon rate • 根据MPS中的所有按揭贷款加权平均 • 期限 • WAM, weighted average maturity • 根据MPS中的所有按揭贷款加权平均

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