第四章 土地等级调查

1. 第四章 土地等级调查

2. 第一节概述 一、土地的质量与性状 土地质量是土地相对于特定用途表现(或可能表现)出效果的优良程度。土地质量总是与土地用途相关联的，其适宜的用途受土地本身的性状和环境条件的影响。 土地性状是指土地在自然、社会和经济等方面的性质与状态，是判断土地质量水平的依据。 土地性状指标，通常是土地的一些可度量或可测定的属性。 自然属性包括土壤、地形、地貌、水文、植被、气候等因素； 社会属性包括土地利用的现状、地理位置、交通条件、单位面积产量、城市设施、环境优劣度等因素。

3. 二、土地等级评价 土地等级是反映土地质量与价值的重要标志。 土地等级评价，又叫土地分等定级，是指在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定并使鉴定结果等级化的工作。 土地分等定级是以土地质量状况为具体工作对象的。因此，它是衡量土地质量好坏的必要手段，也是土地管理的一项基础性工作。

4. 第二节土地性状调查 土地性状调查是指对土地性状指标的调查，包括土地自然属性及土地利用的社会经济属性的调查。 一、土地自然属性调查 (一) 地形地貌调查 主要应当查清地貌类型、地面坡度、坡向、绝对高度、相对高度等。 (二) 土壤调查 调查的项目主要是土壤质地、土层厚度及土层构造、土壤养分、土壤酸碱度和土壤侵蚀等。 (三) 农业气候调查 农业气候调查的主要内容为光照、热量、水分等要素。 (四) 植被调查　　主要查清植被群落、覆盖度、草层高度、产草量及利用程度等。

5. 二、土地利用的社会经济属性调查 1.地理位置与交通条件 2.人口和劳动力 3.农业生产及农业生产环境条件 4.土地利用水平 5.地段形态特征 

6. 第三节土地分等定级概述 一、城镇土地分等定级概述 (一)城镇土地等级体系 为正确反映土地质量的差异，土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。 城镇土地等反映城镇之间土地的地域差异。 城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。 大城市 5～10级 中等城市 4～7级 小城市以下 3～5级

7. (二)城镇土地分等定级方法体系 主要有三种 : 多因素综合评定法 级差收益测定法 地价分区定级方法

8. 1. 多因素综合评定法 • 多因素综合评定法是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑，揭示市地的使用价值或价值及其在空间分布的差异性，划分土地级别的方法。 • 多因素综合评定法的指导思想是从影响市地使用价值或质量的原因着眼，采用由原因到结果，由投入到产出的思维方法。 • 即通过系统地、综合地分析各类因素和因子对土地的作用强度，推论土地在空间分布上的优劣差异。

9. 多因素综合评定法 （1）繁华程度　（商服繁华影响度） （2）交通条件　（道路通达度、公交便捷度、对外交通使得便利度、路网密度） （3）基础设施　（生活设施完善度、公用设施完备度） （4）环境条件　（环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度） （5）人口状况　（人口密度）

10. 多因素综合评定法 采用间接评定参数体系设计和加权累加型公式。 　假定土地定级中选m个因素，每个因素包括n个因子，土地评价单元内某因素的评价值等于各因子分值的累加之和。即 i因素的作用分值 i因素第j个因子的作用分值 i因素第j个因子的作用指数（权重）

11. 若设P为土地某个评价单元的总评分值，Wi为第i个因素的权重值，则该土地评价单元的总分值由各因素分值累加求得：若设P为土地某个评价单元的总评分值，Wi为第i个因素的权重值，则该土地评价单元的总分值由各因素分值累加求得： • 多因素综合评定法

12. 多因素综合评定法－－评定程序 1、土地定级因素的选择；（影响大、覆盖面广、指标值有较大变化范围） 2、因素权重的确定；（以特尔菲法为例） 3、土地定级单元的划分；（划分的合理与否会影响土地级别界线位置） 4、定级因素作用分的计算； 5、总分值的计算与土地级别的初步划分； 6、级差收益的测算； 7、成果整理。

13. 多因素综合评定法－－ （以商服中心为例） • 1、划分商服中心等级　（4级） • 2、确定某级商服中心的规模指数 • A）确定某级商服中心的经济指标实际值或平均值 ；（销售总额、总利润、单位面积销售额等） • B）确定全市最高级商服中心经济指标 ； • C）确定某级商服中心规模指数 • 3、计算某级商服中心作用分 • 　　　　　　为次一级中心规模指数；且最低级商服中心作用分等于最低级商服中心的规模指数； • 4、确定综合规模指数；（当规模指数或所选经济指标不止一种时，商服中心的综合规模指数为各单项规模指数乘以各自权重后再求和）

14. 多因素综合评定法－－ （以商服中心为例） • 5、按衰减公式计算衰减分值；（即各距离上的作用分值） • F为某级作用分；r为相对距离（r=Di/D）,其值在0－1之间； • 6、按不同级别叠加某单元该因素作用分；（即衰减分值的直接叠加就是该因素对某单元的作用总分） • 7、以上只是考虑了一项因素，所有因素计算出各自作用总分后，乘以相应权重，再累加，得到所有因素对某单元的影响总作用分值。 • 8、每个划分的土地单元都有一个总分值，在区域内，按一定的值域范围划分，即可初步确定出土地级别。一般地，大城市划分5－10级，中等城市4－7级，小城市以下3－5级； • 9、级差收益的测算；其实质是检验以上划分的土地级别是否合理，如不合理，需重新调整土地级别，直至合理。 • 10、级别边界落实，成果整理验收。主要包括编制土地级别图，面积量算，成果验收归档等。

15. 2. 级差收益测算评定法 • 级差收益测算评定法是通过级差收益确定土地级别的方法。 • 其指导思想是从土地的产出(企业利润)入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，级差收益又是企业利润的一部分，所以由土地的区位差异所产生的土地级差收益完全可以通过企业利润反映出来。 • 级差收益测算方法主要对发挥土地最大使用效益的商业企业利润进行分析，从中剔除非土地因素如资金、劳力等带来的影响，建立适合的经济模型，测算土地的级差收益，从而划分土地级别。

16. 3. 地价分区定级方法 • 地价分区定级方法的指导思想是直接从土地收益的还原量——地价出发，根据地价水平高低在地域空间上划分地价区块，制定地价区间，从而划分土地级别。

17. 二、农用地分等定级概述 农用地分等定级的工作对象为农用地(包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面)和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、牧草地和水域。 (一)农用地等级体系 我国对农用地质量也是采用“等”和“级”两个层次划分体系。农用地等别的划分是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 农用地的等别反映农用地潜在的(或理论的)区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平的不同所造成的农用地生产力水平差异。农用地级别反映因农用土地现实的(或实际可能的)区域自然质量、利用水平和效益水平不同所造成的农用地生产力水平差异。

18. (二) 农用地分等定级的方法体系 农用地分等的方法主要有因素法和样地法。农用地定级的方法主要有因素法、样地法和修正法。 因素法是通过对构成土地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析，确定因素因子体系及其影响权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地等级的方法。 样地法是以选定的标准样地为参考，建立特征属性计分规则，通过比较计算分等定级单元特征属性分值，评定土地等级的方法。 修正法是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利度等因素修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。 目前，我国农用地分等中采用较多的是因素法，农用地定级工作往往采用修正法。

19. 第四节 土地税收情况调查 一、税收与土地税 税收是国家凭借政治权力依靠法律强制手段，对一部分社会产品进行分配，无偿地取得财政收入的一种形式。 土地税收是国家税收的一种，是国家以土地为征税对象，凭借政治权力，从土地权属者手中无偿地强制性取得部分土地收益的一种税种。

20. 二、土地税的依据与功能 1.征收土地税的依据 (1) 按土地面积征税。 (2) 按土地每年的总收获量征收。 (3) 按土地每年的纯收益征收。 (4) 按地价征收。 2.土地税收的功能 土地税收在保障国家财政收入，平衡负担，促进土地的合理利用等方面具有重大作用，其功能体现在：(1) 保证国家的财政收入； (2) 抑制土地投机； (3) 促进土地资源合理利用； (4) 引导土地利用方向的调整。

21. 第五章 房屋调查

22. 第一节 房屋调查 房产调查的对象： 获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、类型和质量等信息。 构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等， 建筑物主要指房屋。

23. 一、与房屋有关的名词解析 • 1. 假层。是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的，叫做假层。 • 2. 气屋。利用房屋的人字屋架下面的空间建成，并设有老虎窗的叫做气屋。 • 3. 夹层和暗楼。建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋叫做夹层。房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间叫做暗楼。

24. 4. 过街楼和吊楼。横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼。 • 5. 阳台和挑外廊。房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。阳台分为：外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面的部位绘成虚线。 • 6. 天井和天棚。房屋内部的小块空间，无盖见天的叫做天井。天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。

25. 二、房屋调查的内容 按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状 。 1. 房屋的权属 包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。 2. 房屋的位置 房屋的位置包括房屋的座落、所在层次。 3. 房屋的质量 房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。 4. 房屋的用途 房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在的使用状况。

26. 5. 房屋的数量 房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等。 (1) 建筑占地面积(基底面积)。房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。 (2) 建筑面积。建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

27. 三、房产面积的计算技术及精度要求 • 建筑面积调查采用钢卷尺实地量算法。 • 丈量用的钢卷尺需进行检校，检核合格后方能使用。 • 遇到房屋现状变化应先绘草图将房屋的平面图形和边长尺寸等记载在草图上。 • 丈量边长读数取至厘米。 • 边长要进行两次丈量，两次丈量结果较差应符合下式规定： D的单位为m。

28. 房屋面积测算的中误差MP按下式计算： 式中：P──房屋面积,单位为m2。 • 房屋建筑面积测算的最大误差为两倍中误差。房屋建筑面积使用的单位为m2，面积数值取位至0.1 m2。 • 房屋建筑面积调查后应绘制房屋权属界线示意图，并填写房屋调查表。

29. 第二节 共有面积的分摊 一、共有面积的含义 共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。共有面积由两部分构成：即应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。 二、应分摊共有面积的分摊原则 1. 按文件或协议分摊 2. 按比例分摊 3. 按功能分摊 三、共有面积分摊的类型 1.整栋楼分摊 2.功能区内分摊 3.功能区间分摊 4.楼层间分摊 5.本楼层内分摊

30. 四、应分摊共有面积的特点 (1) 产权是共有的。 (2) 应分摊共有面积的相对性。 (3) 各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。 (4) 从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积。