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不動産市場のダイナミクス - マイクロ構造とマクロトレンド -

不動産市場のダイナミクス - マイクロ構造とマクロトレンド -. 国土交通省・マクロ研究会 19.January.2010 於 ・国土交通省　土地水資源局. 麗澤大学経済学部・准教授 　清水千弘 ( Chihiro SHIMIZU). 1. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp. 0. ファンダメンタル価格 : Gordon Growth Model: 　資産価格とは ?. Y it : 費用控除後の賃料収益 R f : 安全資産の投資利回り R p : リスク・プレミアム

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不動産市場のダイナミクス - マイクロ構造とマクロトレンド -

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Presentation Transcript

  1. 不動産市場のダイナミクス-マイクロ構造とマクロトレンド-不動産市場のダイナミクス-マイクロ構造とマクロトレンド- 国土交通省・マクロ研究会 19.January.2010 於・国土交通省　土地水資源局 麗澤大学経済学部・准教授 　清水千弘(Chihiro SHIMIZU) 1 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  2. 0.ファンダメンタル価格:Gordon Growth Model:　資産価格とは? Yit : 費用控除後の賃料収益 Rf : 安全資産の投資利回り Rp : リスク・プレミアム G : 収益のマクロ的な上昇率 ファンダメンタルズ 経済活動/需給 Cap Rate / Yield • L : 流動性リスク • ξ:予期できぬリスク 2 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  3. 0.住宅市場のダイナミクスを説明するモデル • Capozza, Hendershott, and Mack (2004) ⇒ 価格変動の統計的性質を描写 • DiPasquale&Wheaton(1996), Wheaton (1999) • ストック=フローモデルで住宅市場の動向を説明 • 住宅市場に周期性が生じる重要な要因 • Backward lookingな期待形成 • 供給の価格弾力性、供給のラグ　など 中心回帰的性質 ファンダメンタルズ の変化の影響 系列相関 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  4. 0. 不動産市場のダイナミクス Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  5. 本日の報告1. 1.不動産価格のマクロ変動 　清水・麗澤大学・入門計量経済学講義ノート第9回以降　 (http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/Regular-Lectures.html) 2.不動産価格がマクロ経済に与える影響 　楊怡菁(2010)「中国・日本資産価格バブルの比較」麗澤大学大学院清水千弘研究室修士論文 3.住宅需要が住宅価格に及ぼす影響 : 第1象限 　清水千弘・渡辺努(2009),「日米における住宅価格の変動要因」(伊藤隆敏編『アメリカ特集』所収，フィナンシャル・レビュー95号/財務省財務総合政策研究所. Shimizu, C and T.Watanabe(forthcoming), “Housing Bubble in Japan and the U.S.”., ISA world conference2010. 4.住宅賃料の粘着性: 第2象限① Shimizu,C, K.G.Nishimura and T.Watanabe(2010), “Residential Rents and Price Rigidity: Micro Structure and Macro Consequences,” Journal of Japanese and International Economy,(forthcoming) . 　清水千弘(2009)「住宅賃料の粘着性の計測-住宅市場の変動とマクロ経済政策への応用-」麗澤経済研究，第１７巻第１号, pp.29-50. 　清水千弘・渡辺努・西村清彦(2009)「住宅市場のマクロ変動と住宅賃料の粘着性」季刊住宅土地経済,No.72, pp.10-17. Shimizu,C(2009), “Investment Characteristics of Housing Market -Focusing on the stickiness of housing rent-,”.,Real Estate Investment, Nova Science Publishers, Inc　所収. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  6. 本日の報告2. 5. 住宅供給とバブル : 第3象限 　井上智夫・清水千弘・中神康博(2009)「資産税制とバブル」井堀利宏編著『バブル・デフレ期の日本経済と経済政策5・財政政策と社会保障』,慶應義塾大学出版会所収，pp.329-371. 　井上智夫・清水千弘・中神康博(2009)「首都圏住宅市場のダイナミクス」季刊住宅土地経済，No.74,pp.18-26. 6.キャップレートの決定構造: 第2象限 小野宏哉・清水千弘,「土地市場のファンダメンタル仮説に関する統計的検討,日本不動産学会全国大会梗概集1997.11. 清水千弘・川村康人,「不動産特性とキャップレート」,平成21年度日本不動産学会全国学術大会梗概集,(豊橋技術科学大学), 2009.10. Shimizu,C., K.C.Cahu and K.Mckinell(2010), “What is Real Estate Investment Yield? : Characteristics and Differences” .,(forthcoming). 7.不動産価格の変動が土地利用に与える影響 Shimizu,C and K.Katato(2010), “Estimating of Redevelopment Decision using panel data in Tokyo metropolitan area ”.,(Journal of Property Investment and Finance ,forthcoming). 　清水千弘・唐渡広志(2010)「土地利用収益格差と土地利用転換」季刊住宅土地経済(forthcoming). Shimizu,C ,K.Katato and Y.Asami(2010), “Estimation of inefficiency of land use” 17th European Real Estate Society Annual Conference(Milan, Italy). Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  7. 1.不動産市場のマクロ変動高度経済成長・列島改造・国際都市化・ファンドバブル1.不動産市場のマクロ変動高度経済成長・列島改造・国際都市化・ファンドバブル Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  8. 日本の地価の長期動向: ECM推定結果 麗澤大学経済学部・入門計量経済学B　講義ノートより Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  9. 市場の国際的連動性 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  10. Granger Causality Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  11. Peason’s Correlation coefficient Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  12. 2.不動産価格がマクロ経済に与える影響: GDPとSNA土地資産額の推移 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  13. 不動産価格の変動とマクロ経済 　楊怡菁(2010)「中国・日本資産価格バブルの比較」麗澤大学大学院修士論文 資産価格の変動がどのようにマクロ経済に影響をもたらすのか? 上昇局面: 企業・家計の資産に対する投機行動の活発化 -適正水準の資産価格の上昇に基づく投資の活性化は，(+). -本来，投資に回るべき資金が，過剰に資産に投資される(-) 下落局面: -信用収縮　 : 金融システムの不安定化 短期的な経済の停滞　資産需要低下 -長期的な期待の低下　: 価格の押し下げ効果 -負債効果　:生産性の高い経済主体から，生産性の低い経済主体に対する資産の移転 　　　　企業:成長性の高い企業，生産性の高い家計　 : 負債(大)　長期的な経済の停滞 -過剰設備の解消 →中国はどうか??? →This Time is Different? Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  14. 3.住宅需要が住宅価格に及ぼす影響 米国での議論: Baby Boom, Baby Burst and Housing Market!!! Mankiw and Weil(1989) 米国の住宅価格は，１９８７年～2007年まで47%下落する!!! →社会構造の変化と不動産市場 Mankiw, N. G., and D. N. Weil(1989), “The baby boom, the baby bust, and the housing market”, Regional Science and Urban Economics, Vol.19, pp.235-258. 大竹文雄・新谷元嗣(1994)「人口構成と住宅市場」住宅問題研究1994年2月号,pp2-34. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  15. 長期的な期待:人口は減少していく Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  16. Mankiw=Weil (1989)住宅需要指標 • The aggregate amount of housing demand for the specific age of each household member using the housing demand by household, and they created ; (1)Dj is the amount of housing demand forthe jth member in the household, and N is the number of household members. (2) • Dummy 0 is the dummy variable, and when age = 0, it becomes 1. •  Combining formulas (1) and (2) above results in formula (3). • (3) • the amount of housing demand i for each age (age i) was estimated Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  17. 持家率の上昇速度 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  18. Estimation Method of House Demand by Home ownership rates • Home ownership demand: • we hypothesize that the increase in this rate is equivalent to the ownership demand occurring in that age group • Dj,t: home ownership demand for j cohort over t period • Oj,t : ownership rate for j cohort over t period • Nj,t : population of j cohort over t period • Mankiw and Weil (1989) pointed out that there were no significant differences in the final housing prediction model estimates whether using adult population data or an estimated housing demand index based on individual data. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  19. 年齢別人口 30-44 (JPN) Source: Ministry of Internal Affairs and CommunicationsStatistics Bureau Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  20. 年齢別人口 30-44 (U.S.) Source: U.S. Bureau of Census, "Population Estimates." Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  21. 団塊世代のリタイアと不動産需要の変化 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  22. 地域別地価動向の把握 加重平均地価指数(才田ほか(2004)): 　同一地点の対前年比を加重平均 調査地点の選定替えの実施: 変動率で整合性が取れなくなった地点の入れ替え 　　変動率のラグ→Shimizu and Nishimura(2004)(2006) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  23. Estimation Results of Hedonic Function Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  24. Real House prices by prefectures (JPN) Source: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism “Published Land Prices” Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  25. Real House prices by states (U.S.) Source: Office of Federal Housing Enterprise Oversight, “House Price Index”,U.S. Census of Bureau, “Census of Housing: Median home value.” Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  26. Gini's coefficient : Comparison between Japan and US Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  27. Cluster Classification in Japan by Appreciation Rate of Land Price Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  28. Cluster Classification in US by Appreciation Rate of House Price Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  29. 住宅需要　vs.住宅価格 Japan: 35- to 44-year-old population; U.S.: 30- to 44-year-old population Mankiw House Demand Index 29 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  30. 住宅需要　vs.住宅価格 Owner Occupied Demand index Bubble era: Owner Occupied Demand index 30 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  31. 需要要因が住宅価格に与える影響 • Pi,t: i地域t時点の住宅価格 • Di,t: i地域t時点の住宅需要 • Xi,t: ファンダメンタル要因 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  32. 需要要因が住宅価格に与える影響:日本 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  33. Accumulated Response Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  34. 需要要因が住宅価格に与える影響:米国 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  35. Accumulated Response Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  36. 4.住宅賃料の粘着性-マイクロストラクチャ- Expenditures for housing services: 26.3% Housing rents: 5.8% Imputed rents from owner occupied housing: 18.6% Housing maintenance and others: 1.9% “Consumer Price Index (CPI) in Tokyo, 2005” • Housing rents account for more than one fourth of personal spending • Housing rents are very, very sticky • The probability of no change in housing rents is about 29 percent per year (Genesove 2003) • The most important link between asset prices and goods & services prices is the one through housing rents (Goodhart 2001) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  37. Comparison House Price and CPI-house in Tokyo Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  38. Comparison House Price and CPI-house in Tokyo , LA, NY Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  39. New Rent versus CPI Rent Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  40. 賃料の部屋別推移 Source:Shimizu,Nishimura,and Watanabe(2008)

  41. Why CPI rents were stickier than hedonic rents? • CPI rents covers both new and rollover contracts, while the Recruit data include only new ones. • It is difficult for a landlord to raise the rent level: the court would not allow rent hikes beyond verifiable cost increases (such as those due to a change in property taxes) or beyond an average of neighborhood rent increases. • Thus rental prices adopted in rollover contracts with existing renters could substantially differ from those adopted in new contracts with new renters. • “Marking to market” occurs only when one tenant leaves and another one arrives.

  42. Frequency of Rent Adjustments Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  43. Weekly rent change distribution n=18,582,863 Chihiro SHIMIZU2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  44. Weekly rent change distribution Chihiro SHIMIZU2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  45. Estimate Result of Adjustment Hazard with completed spell Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  46. State-Dependent or Time-Dependent Pricing:Caballero-Engel’s definition of price flexibility Caballero-Engel(1993) :Adjustment Hazard Caballero-Engel’s measure of price flexibility Intensive margin Extensive margin Caballero-Engel(2007) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  47. Intensive margin: Caballero-Engel’s measure of price flexibility Extensive margin: Adjustment Hazard Functions Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  48. Micro-Macro Consistency: Calvo Parameter Micro estimate: 0.975 Macro estimate: 0.968 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  49. 5. 住宅供給とバブル : 第3象限 • 効率性の検証 • 疑問１： 短期的に効率的か？ ① uc一定のもとでの超過収益率の系列相関 ② 時変的なucのもとでの予測誤差の系列相関 • 検定方法 においてAR項の同時除外仮説を検定 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

  50. 効率性の検証結果1： 短期的効率性① Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp

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