1 / 71

Podatki i opłaty związane z nieruchomościami

Podatki i opłaty związane z nieruchomościami. Dr Adam Strzelecki. Podatek - cechy. 1. Przymusowy charakter Wyraża się w możliwości stosowania przymusu przez podmiot uprawniony w celu wyegzekwowania należnego świadczenia 2. Bezzwrotność

lerato
Télécharger la présentation

Podatki i opłaty związane z nieruchomościami

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Podatki i opłatyzwiązane z nieruchomościami Dr Adam Strzelecki

  2. Podatek - cechy • 1.Przymusowy charakter • Wyraża się w możliwości stosowania przymusu przez podmiot uprawniony w celu wyegzekwowania należnego świadczenia • 2. Bezzwrotność • Podatek uiszczony w należnej wysokości ma charakter definitywny i nie podlega zwrotowi na rzecz płacącego • 3. Nieodpłatność • Osoba płacąca podatek nie otrzymuje świadczenia wzajemnego • 4. Jednostronność ustalenia • Wysokość podatku nie podlega negocjacjom i wynika z prawa z mocy ustawy albo decyzji organu podatkowego • 5. Ogólny charakter • Wyraża się w tym, że podatki nakładane są z mocy aktów normatywnych o charakterze ogólnym • 6. Pieniężny charakter • Podatki pobiera i uiszcza się w pieniądzu, nie zaś w formie rzeczowej lub w formie usług • 7. Przewłaszczenie • Zapłata podatku powoduje zmianę właściciela środków pieniężnych

  3. Funkcje podatków • Pod pojęciem funkcji podatków rozumie się zazwyczaj sposób ich oddziaływania na na gospodarkę w kraju w powiązaniu z rezultatami tego oddziaływania. O sposobie oddziaływania decyduje prawodawca dążąc do osiągnięcia założonych celów • Wyróżniamy funkcje: • fiskalną, • interwencyjną bądź stymulacyjną • Funkcja fiskalna polega na przejmowaniu od różnych podmiotów środków pieniężnych na rzecz państwa lub j.s.t. • Funkcja interwencyjna (stymulacyjna) polega na oddziaływaniu na gospodarkę narodową w celu wywołania w niej pożądanych zjawisk, takich jak zrównoważony wzrost gospodarczy, ograniczenie inflacji czy bezrobocia. Podatki traktowane są wówczas jako instrument interwencji i mają na celu skłonienie podatników do określonych zachowań

  4. Podatek a opłata • Pomiędzy podatkiem a opłatą istnieją podobieństwa. Pewne cechy podatków i opłat o charakterze ekonomicznym i prawnym sa wspólne • Opłata jest indywidualną zapłatą za zinduwidualizowane świadczenie • Jest daniną publicznoprawną, charakteryzującą się cechami podobnymi jak podatek z tym, że w przeciwieństwie do podatku, opłata jest świadczeniem odpłatnym • Oznacza to, że płacące opłatę powinien otrzymać świadczenie wzajemne , pozostające w związku z wniesioną opłatą i ekwiwalentne, tj. tej samej wartości • Opłata jest formą zapłaty za rozmaite świadczenia organów państwa lub j.s.t. Na rzecz obywateli i innych podmiotów • Funkcje opłat: • a) uzyskanie odpłatności • za świadczenie usługi z zakresu administracji, • b) prohibicyjna, oznaczającą powstrzymanie od korzystania z usług administracji publicznej w sytuacjach, w których nie jest to dla zainteresowanego niezbędne. Ma to tez na celu obniżenie kosztów administracji

  5. Wykładnia prawa podatkowego • W nauce prawa oraz w praktyce prawniczej używa się zamiennie terminów: wykładnia i interpretacja W doktrynie podatkowej wskazuje się, że wykładnia poszukuje znaczenia sensu, treści norm. Chodzi przede wszystkim o odróżnienie pozoru od rzeczywistości, subiektywnych uproszczeń od obiektywnej prawdy Wykładnia przepisów prawa podatkowego jest konieczna z wielu powodów: • W tekstach prawnych dotyczących opodatkowania uwidaczniają się typowe cechy słownictwa ogólnego, a przede wszystkim – wieloznaczność i niedookreśloność • Stosowany w prawie podatkowym język etniczny (ogólny, powszechny), może popełnić (a praktyka to potwierdza) błąd polegający na tym, że sformułowania prawne tekstu podatkowego są niejasne, • Przy formułowaniu przepisów prawnopodatkowych prawodawca wysławia się jasno ale nieadekwatnie do założeń danego aktu prawnego Dyrektywy interpretacyjne systematyzuje się w trzy grupy: językowe systemowe funkcjonalnie Tak też się dzielą wykładnie. Standardy interpretacyjne nadają zasadę pierwszeństwa wykładni językowej, a pozostałych używa się pomocniczo

  6. Informacje o stosowaniu przepisów prawa podatkowego udzielane przez urzędy i izby skarbowe • Na wniosek zainteresowanych wykładni prawa podatkowego dokonują także organy podatkowe • Procedura zasięgania i udzielania informacji o stosowania przepisów prawa`podatkowego oraz konsekwencje prawne stąd wynikające są stosowane w ordynacji podatkowej • Instytucja zasięgania i udzielania informacjijest znana na świecie od dawna najczęściej pod nazwą advancerulings –wiążące informacje • Na zapytanie podatnika, płatnika, inkasenta organ podatkowy powinien udzielić pisemnej informacji • Rozwiązanie to budzi wątpliwość o tyle, że nakazuje traktować organy udzielając tych informacji jak doradców podatkowych, chociaż tę rolę pełnią zupełnie inne podmioty • Przyjęta konstrukcja prawna jest wadliwa z wielu powodów: • -przyjęta konstrukcja niesłusznie odnosi się tylko do podatnika, płatnika i inkasenta, a powinna być udzielona każdej osobie, która o to poprosi, • -nielogiczny jest przepis ordynacji podatkowej, że tylko organ właściwy miejscowo może udzielić takiej informacji, • -wątpliwy jest przepis, że to organ I-szej instancji udziela informacji, • -nie ma możliwości podważenia prawidłowości informacji o stosowaniu prawa • -nie jest pewnym, czy żądanie udzielenia informacji stanowi podanie i informacja może być uzupełniona

  7. Opłaty za wydanie interpretacji podatkowej • Resort finansów chce, by największe firmy więcej płaciły za wydanie interpretacji podatkowych. • Na przykład banki, czy zakłady ubezpieczeń płaciłyby 1000 zł, zamiast 40 zł, jak obecnie. Taką zmianę przewidują założenia do nowelizacji ordynacji podatkowej. • Aktualnie opłata za interpretację jest jednakowa dla wszystkich podmiotów i wynosi 40 zł. Tymczasem MF szacuje, że średni koszt wydania wiążącej interpretacji podatkowej w 2009 r. wyniósł 1072 zł. "Obowiązująca w obecnej wysokości opłata za wydanie interpretacji nie odzwierciedla, jakości, rangi oraz pracochłonności związanej z tą instytucją" - uważa resort finansów. • MF informuje, że tylko w 2009 r. wydano ok. 30 tys. interpretacji, przy czym aż 23 proc. wniosków o ich wydanie składanych jest przez firmy obsługiwane przez tzw. wyspecjalizowane urzędy skarbowe. Zajmują się one dużymi firmami, bankami, czy przedsiębiorstwami zagranicznymi. • Według MF opłata związana z wydaniem interpretacji nie koresponduje zarówno z cenami wolnorynkowymi za tego typu usługi, jak też z opłatami za inne czynności administracyjne. • "Zestawienie kwoty 40 zł z cenami usług świadczonych przez doradców podatkowych, radców prawnych i adwokatów powoduje, iż podatnicy, w tym przede wszystkim duże podmioty, traktują interpretacje indywidualne, jako praktycznie darmową instytucję doradczą specjalizującą się w optymalizacji podatkowej" - ocenia MF. • W celu wyeliminowania takich praktyk, wysokość opłaty za wydanie interpretacji dla dużych podmiotów powinna zostać podniesiona" - uważa ministerstwo. Resort przewiduje, że podniesie opłat zwiększy dochody budżetu państwa o ok. 7,2 mln zł. • http://podatki.onet.pl/mf-chce-wyzszych-oplat-za-wydanie-interpretacji-po,19925,4172761,1,agencyjne-detal, 13 02 2011

  8. Etapy stosowania prawa podatkowego • Kanonem stosowania prawa podatkowego musi być następująca zasada: • „Obowiązek podatkowy nie może być rezultatem interpretacji przepisów podatkowych, musi wynikać wprost i bezpośrednio z ustawy podatkowej” Zasadniczo każdy tekst z dziedziny prawa podatkowego, z uwagi na swoje cechy, wymaga interpretacji Pierwszy etap wiąże się z ustaleniem kwestii podstawowej, a mianowicie, jaki przepis prawa podatkowego obowiązuje, a mianowicie: • Czy dany przepis prawa podatkowego aktualnie obowiązuje, • Jakie jest aktualne brzmienie danego przepisu podatkowego Drugi etap polega na ustaleniu rzeczywistego podatkowoprawnego stanu faktycznego. Obraz indywidualnego stanu faktycznego sprawy podatkowej musi zawierać nie tylko proste odbicie faktów obiektywnej rzeczywistości ale i wnioski o faktach Trzeci etap dotyczy niewadliwie dokonanej subsumpcji. W tym etapie należy ustalić, czy rzeczywisty stan faktyczny i stan abstrakcyjny (wynikający z ustawy) sa identyczne, tożsame Czwarty etap to prawidłowe ustalenie następstwa prawnego (zobowiązania podatkowego)

  9. Prawo podatkowe a prawo cywilne • Podstawowy problem to skuteczność umów cywilnoprawnych w obszarze prawa podatkowego • W prawie cywilnym strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze)stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego Swoboda umów w obrocie prawnym w ramach zasady, „że wszystko co nie jest zabronione jest dozwolone” nie ma zastosowania w prawie podatkowym” Przepisy prawa podatkowego nie zabraniają stronom umowy podejmowania działań, czynności, które byłyby najbardziej korzystne z podatkowego punktu widzenia. Jest tylko jeden warunek. Działanie i czynności powodujące ten skutek muszą być legalne i zgodne z prawem podatkowym Koncepcja obejścia ustawy podatkowej Gdy celowo są ukształtowane stosunki, że podatek się nie należy Celowe ukształtowanie stosunków, że zobowiązanie podatkowe nie powstaje Konsekwencje organy podatkowe mają obowiązek pominięcia skutków podatkowych czynności prawnych

  10. Mentalność organów podatkowych • Nastawienie organów podatkowych wynika z silnie umotywowanego przekonania, ze działania organów podatkowych powinny kończyć się przysporzeniem dochodów podatkowych. Może to prowadzić do naruszeń praworządnego wymiaru i poboru świadczeń podatkowych W kształtowaniu mentalności organów podatkowych nie jest również obojętne, że partycypują one w formie premii i nagród w dochodach uzyskanych z tytułu opodatkowania. Jeżeli poziom i wysokość nagród i premii jest pochodną osiągniętych wyników finansowych, to uzasadniona jest obawa o obiektywizm działania. Na takim podłożu zawsze wyrasta nieufność podatników co do bezstronności działań organów podatkowych Ponadto warto zauważyć, że biurokratyzacja organów podatkowych może rodzić niewłaściwe nawyki postępowania, zwłaszcza w podtrzymywaniu przez instancje odwoławczą stanowiska zajętego przez organ podatkowy Zasada „iudexinresua” w postępowaniu organów podatkowych oznacza, że są one sędzią we własnej sprawie Hierarchiczność ma w organach podatkowych znaczenie szczególne. Z jednej strony zapewnia sprawność, z drugiej natomiast niesie zagrożenia. Podstawowe to: • Minister Finansów reprezentuje w administracji rządowej także czynnik natury politycznej, co może przekładać się na koncepcje programowe partii, • Minister Finansów powinien zapewnić jednolitość działania przepisów podatkowych

  11. Moralność podatkowa a opór podatkowy • Moralność podatkowa wymaga, by działanie podatnika odpowiadało jego wewnętrznemu przekonaniu. • Z uwagi na to moralność podatkową można traktować jako wewnętrzną akceptację, bądź jej brak, obowiązku podatkowego i uznania zwierzchności podatkowej państwa moralność podatkowa może być postrzegana jako wskaźnik świadomości prawa podatkowego Opór podatkowy jest zawsze nieodłączną cechą opodatkowania i ma wiele uwarunkowań obiektywnych i subiektywnych. Przy występowaniu oporu podatkowego należy odróżnić dwa pojęcia: • unikanie podatku i • uchylanie się od podatku Unikanie podatku polega na ograniczeniu obciążeń podatkowych przy pomocy metod i środków dozwolonych przez prawo podatkowe. Unikanie podatków nie jest postępowaniem nieetycznym Uchylanie się od podatku polega na podejmowaniu działań zakazanych przez prawo podatkowe, a prowadzące do minimalizacji obciążeń podatkowych lub do całkowitej ich eliminacji. Pomiędzy unikaniem podatku a uchylaniem się od podatku nie ma często wyraźnej granicy

  12. Nieruchomość jako towar • W gospodarce towarowo – pieniężnej nieruchomości jest towarem. • Może więc również być przedmiotem obrotu, posiadającym określoną, często bardzo wysoką wartość, jako przedmiot najmu, dzierżawy, użytkowania, użytkowania wieczystego, podnajmu, zamiany, darowizny, leasingu. • Opodatkowanie obrotu nieruchomościami następuje zatem w związku z podjęciem różnych czynności prawnych, których celem jest przekształcenie istniejącego stanu prawnego. Klient biura obrotu nieruchomościami nie zawsze jest w pełni świadomy, jakie opłaty i podatki, i w jakiej wysokości, wiążą się z określoną transakcją. Do obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami należy więc poinformowanie o nich klienta. • Do podatków i opłat związanych z kupnem, najmem i eksploatacją nieruchomości należą: • podatek dochodowy, • podatek VAT, • podatek od czynności cywilnoprawnych, • podatek spadkowy, • podatek od nieruchomości, • podatek rolny, • oraz opłaty sądowe, związane z wpisami do ksiąg wieczystych czy odpisami z ksiąg, opłaty notarialne, • opłaty za dokumenty geodezyjne, czy opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej i leśnej. • W opracowaniu zostaną omówione najważniejsze i najpowszechniej występujące w obrocie nieruchomościami podatki i opłaty.

  13. Podatek dochodowy od osób fizycznych - konstrukcja • uregulowany jest ustawą z 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) • Obecnie funkcjonująca regulacja ustawowa, chociaż często zmieniana nie jednak charakteru regulacji wyczerpującej, bowiem prawa i obowiązki podatnika wypływają także z Konstytucji i wielu ustaw oraz umów międzynarodowych ratyfikowanych. • Ponadto wiele razy Trybunał Konstytucyjny negatywnie oceniał częste zmiany, dowodząc, że naruszają one kardynalne prawa w państwie prawa oraz brak wizji w docelowej konstrukcji tego podatku • Zakres podmiotowy: • Podatnikami są osoby fizyczne. Nie ma jednak definicji, kto jest osobą fizyczną, stąd tez należy się kierować wykładnią systemową. • Podmiotowość ta oparta została na zasadzie rezydencji i powiązana z nieograniczonym obowiązkiem podatkowym. Tak szeroki zakres podmiotowy nie powinien jednak powodować podwójnego opodatkowania dochodów • Zakres przedmiotowy: • Wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21 ustawy, czyli podlegającym licznym zwolnieniom, • Dochody rozumiane jako nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania w danym roku podatkowym

  14. Źródła przychoduw podatku dochodowego od osób fizycznych Źródłami przychodu, z których dochód podlega opodatkowaniu są: • 1) stosunek służbowy, stosunek pracy, • 2) działalność wykonywania osobiście, • 3) pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym z wolnego zawodu, • 4) działy specjalne produkcji rolnej, • 5) nieruchomości lub ich części udostępnione bezpłatnie do używania innym osobom, • 6) najem, podnajem, dzierżawa, podzierżawa, • 7) odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, • 8) przychody z kapitałów pieniężnych i praw majątkowych • 9) inne źródła (przychody) wymienione przez inne ustawy Występuje też szereg zwolnień przedmiotowych. Można je tak ująć: • o charakterze socjalnym, odszkodowawczym, • od niektórych przychodów związanych ze sprzedażą, • od niektórych przychodów rencistów i emerytów, • związanych z dietami, • od niektórych przychodów z kapitałów i praw majątkowych, • od niektórych przejawów działalności gospodarczej, • Od niektórych dochodów osiąganych za granicą

  15. Podstawa opodatkowaniaw podatku dochodowego od osób fizycznych • Podstawą opodatkowania jest suma dochodów z poszczególnych źródeł • Dochód jest przez ustawodawcę definiowany jest jako: • „Dodatnia różnica między sumą przychodów a kosztami ich uzyskania w danym roku podatkowym” • Przychód to otrzymane lub postawione do dyspozycji w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość świadczeń w naturze • Konstrukcja kosztów uzyskania przychodów oparta jest na swoistej klauzuli, która uznaje za te koszty wszelkie koszty ponoszone w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.. 23. • Przybierają one postać: • 1) wydatków na nabycie składników majątku trwałego (amortyzacja), • 2) wydatków związanych z wykonaniem przez podatnika zobowiązań wobec jego wierzycieli oraz strat z tym związanych (np. spłata kredytów, pożyczek), • 3) wydatków mających charakter sankcji finansowych, • 4) wydatków związanych z regulowaniem zobowiązań podatkowych, • 5) wydatków przekraczających ustalony limit (0,25 % kosztów reklamy i reprezentacji), • 6) różnych innych wydatków (np. darowizny)

  16. Stawki podatkowe w p. d. o. o. f. • Od 2008 r. stawki te wynoszą: 18 % i 32 % • (Do 2008 r. wynosiły 19 %, 30 % i 40 %) • Początkowo zakładano (i tak było), że progi w skali podatkowej w każdym roku będą waloryzowane odpowiednio do wskaźnika wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy. • Z obowiązku waloryzacji zrezygnowano w 2004 r. a wznowiono w 2007 r. • Od 2004 r następuje upodobnienie tego podatku w zakresie dochodów osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą do podatku dochodowego od osób prawnych. • I tak osoby te mogą wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych lub opodatkowanie proporcjonalną stawką podatkową – 19 %. • Wybór opodatkowania oznacza automatyczna rezygnację ze wszelkich ulg podatkowych • Specjalne metody obliczania podatku dochodowego wiążą się z unikaniem podwójnego opodatkowania dochodu (art. 27 ustawy). Dwie metody: • Metoda zwolnienia z progresją i • Metoda kredytu podatkowego

  17. Podatek dochodowy od osób fizycznych przy zbyciu nieruchomości • Odpłatne zbycie nieruchomości może stanowić niewynikające z prowadzonej działalności gospodarczej źródło przychodów. Dlatego też podatek dochodowy od osób fizycznych jest podatkiem występującym po stronie sprzedającego nieruchomość, pod warunkiem, • - że zbycie następuje w okresie nie dłuższym niż pięć lat od nabycia danej nieruchomości. • - okres ten wydłuża się aż do dziesięciu lat, jeśli sprzedający wybudował budynek mieszkalny z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszalnych na wynajem. • By otrzymać możliwość zwolnienia z podatku należy w ciągu 14 dni złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną wydane w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży nabycie budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego pod budowę domu, czy praw spółdzielczych, czy wreszcie na rozbudowę, remont lub spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na te cele. • W przypadku przeznaczenia na wyżej wymienione cele całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, można liczyć na zwolnienie z całości podatku. • Należy zauważyć, że w przypadku nie złożenia w odpowiednim terminie wspomnianego oświadczenia, sam fakt przeznaczenia przychodów na wyżej wymienione cele jest już podstawą do uzyskania zwolnienia. • Gdy zbywa się nieruchomość należącą do majątku wykorzystywanego na potrzeby działalności gospodarczej, dochód ze zbycia wchodzi w skład dochodu z działalności prowadzonej przez zbywcę

  18. Podatek dochodowy od osób fizycznych przy zbyciu nieruchomości • W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy, do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie • W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.Jednocześnie wskazać należy, że dla zastosowania zasad opodatkowania uzyskanych przychodów istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub prawa.

  19. Podatek dochodowy od osób fizycznych przy zbyciu nieruchomości • Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodówz odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. • Z treści powołanego z art. 7 ww. ustawy, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r.W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika

  20. Prywatny najem: dwie formy opodatkowania • Co do zasady przychody z danego źródła należy opodatkować na jednych zasadach. I tak w przypadku tzw. prywatnego najmu nieruchomości podatnicy mogą wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych wg skali podatkowej, albo ryczałtem ewidencjonowanym. • Wybrane zasady dotyczą jednak przychodów z najmu każdej nieruchomości, nie są ustalane oddzielnie dla poszczególnych z nich. Należy jednak pamiętać, że wybrana forma opodatkowania wiąże danego podatnika. • Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej updof) mówi, że jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.Dochody z tego źródła są opodatkowane na zasadach określonych w tejże ustawie, wg skali podatkowej, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wynika to z art. 9a ust. 6 updof. • W przypadku najmu nieruchomości stanowiącej własność wspólną małżonków, co do zasady uzyskane z tego źródła przychody każdy rozlicza po połowie (art. 8 ust. 1 i 2 w zw. z ust. 3 updof). Dzięki temu, każdy z nich osobno wybiera także sposób opodatkowania przychodu uzyskanego z tego źródła. Żaden z przepisów nie nakazuje w takim przypadku stosowania jednakowych zasad opodatkowania przez obojga małżonków. • Nie ma zatem przeciwwskazań, aby jedno z nich opodatkowało uzyskany przychód na zasadach ogólnych wg skali podatkowej, zaś drugie ryczałtem ewidencjonowanym.

  21. Prywatny najem: dwie formy opodatkowania • w przypadku wyboru ryczałtu ewidencjonowanego należy o tym powiadomić właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie do (art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym): • - 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z takiego najmu • - do końca roku, jeżeli pierwszy taki przychód zostanie uzyskany dopiero w grudniu danego roku • Tak złożone zawiadomienie jest ważne także w latach następnych (a co za tym idzie, nie ma potrzeby jego ponownego składania), chyba że podatnik postanowi zmienić sposób rozliczania przychodów z prywatnego najmu na zasady ogólne. Wtedy o zmianie tej trzeba zawiadomić właściwego naczelnika urzędu skarbowego (w terminie do 20 stycznia danego roku). W przypadku małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, możliwe jest jednak opodatkowanie przychodów z prywatnego najmu tylko przez jednego z nich. W tym celu także należy złożyć stosowne oświadczenie naczelnikowi urzędu skarbowego, w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z tego źródła.Ważnym jest aby małżonkowie, którzy chcą skorzystać z prawa opodatkowania całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z nich do 20 stycznia każdego roku podatkowego złożyli oświadczenie w tym zakresie. • Na obowiązek taki wskazał m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 03.02.2011 r. nr IPPB1/415-1127/10-2/EC

  22. Zryczałtowany podatek dochodowy • W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.Aby skorzystać z ryczałtowej formy opodatkowania należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. O zasadach składania wspomnianych oświadczeń stanowi art. 9 ust. 1 ustawy, w myśl którego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, • natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

  23. Podatek od towarów i usług - VAT • Podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące działalność gospodarczą. • W przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dni licząc od dnia wydania. • W przypadku obowiązku zawarcia aktu notarialnego takim dniem wydania jest dzień podpisania aktu. Podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. W przypadku, gdy otrzymano zaliczkę, czy zadatek, obrotem jest również kwota otrzymana pomniejszona o przypadająca od nich kwotę podatku. • Podstawę opodatkowania czynności wynikających z umowy pośrednictwa stanowi kwota prowizji. Stawka podatku wynosi wtedy 23%. • Pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą jednak korzystać ze zwolnienia, które dotyczy jednak tylko tych pośredników, którzy w danym roku mogli korzystać ze zwolnienia i dotyczy wartości sprzedaży nie przekraczającej w danym roku podatkowym kwoty 10 000 euro. • W określonych przypadkach stawka podatku obniżana jest do 8%. Dotyczy to budowy i remontów budynków mieszkalnych. Występują również zwolnienia, które dotyczą usług w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek. Grunty zabudowane opodatkowane są łącznie z budynkiem lub budowlą

  24. Sprzedaż nieruchomości: pierwsze zasiedlenie w VAT • Sprzedaż nieruchomości (budynki, budowle) co do zasady jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Ustawodawca przewidział tutaj pewne zwolnienia. • Nieodzownym elementem, przy ustaleniu, czy sprzedaż nieruchomości należy opodatkować podatkiem VAT, czy z tego podatku zwolnić, jest w większości przypadków określenie czy miało miejsce jej pierwsze zasiedlenie. • Definicja tego pojęcia na potrzeby podatku VAT znacznie odbiega od jego potocznego znaczenia. • W art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług ustawodawca zwolnił z tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata; • Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 10a ustawy o VAT, z podatku tego została zwolniona także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa wyżej, pod warunkiem jednak że:a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów

  25. Sprzedaż nieruchomości: pierwsze zasiedlenie w VAT • Pierwszy z przytoczonych przepisów uzależnia prawo do skorzystania z odliczenia od pierwszego zasiedlenia danego budynku bądź budowli. Warto zatem zapoznać się z tą definicją. Została ona uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. • Przepis ten stanowi, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:a) wybudowaniu lubb) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej. Cytowany wyżej przepis mówi zatem, że co do zasady pierwsze zasiedlenie na potrzeby podatku VAT nie ma nic wspólnego z zakończeniem inwestycji i oddaniem jej do użytku. Aby była o nim mowa, musi nastąpić oddanie do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniupierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, tj. opodatkowana sprzedaż danej nieruchomości lub jej oddanie do używania innemu podmiotowi np. na podstawie umowy najmu czy dzierżawy. Do pierwszego zasiedlenia nie dochodzi natomiast w przypadku używania danej nieruchomości (po jej wybudowaniu) na potrzeby podatnika związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem. W takiej sytuacji bowiem oddanie do użytkowania nie następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. • Z przytoczonego wyżej art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika ponadto, że z pierwsze zasiedlenie może występować wiele razy. Stanowi o tym art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT. Poniesienie nakładów na ulepszenie nieruchomości w wysokości przewyższającej 30% jej wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym powoduje, że cała procedura (odnośnie pierwszego zasiedlenia) nam się powtarza.

  26. Zwrot podatku VAT związanego z zakupem materiałów budowlanych • Zwrot osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym • –ustawa z dnia 29 sierpnia 2005r. o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (Dz.U.Nr 177, poz. 1468 z późn. zm./ zmiana na 2011r.  art.13  ustawy z dnia 16 grudnia 2010r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 257, poz. 1726), • Wykaz materiałów budowlanych : • Obwieszczenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 września w sprawie ogłoszenia obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011r. wykazu materiałów budowlanych, które  do dnia 30 kwietnia 2004r.  były opodatkowane stawką podatku od towarów i usług w wysokości 7 %, a od dnia 1 maja 2004r. są opodatkowane podatkiem VAT  (Dz. Urz. Ministra Infrastruktury  Nr 11, poz.35). • Osoby fizyczne, które poniosły lub będą ponosiły wydatki związane z budownictwem mieszkaniowym w okresie od 01.05.2004r. mogą ubiegać się o zwrot niektórych wydatków. • Zwrot części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych, w związku z inwestycją mieszkaniową, zwany dalej „zwrotem VAT” mogą otrzymać osoby, które spełniają warunki opisane niżej • Prawo do zwrotu przysługuje osobom fizycznym, które: • 1) poniosły wydatki na zakup materiałów budowlanych w związku z inwestycją polegającą   na : • budowie budynku mieszkalnego, • nadbudowie lub rozbudowie budynku na cele mieszkalne lub przebudowie (przystosowaniu) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstał lokal mieszkalny   spełniający wymagania określone w odrębnych przepisach, • remoncie budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego

  27. Zwrot podatku VAT związanego z zakupem materiałów budowlanych • 2) poniesione przez siebie wydatki mają udokumentowanie fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, wystawionymi od dnia 01 maja 2004r., • 3) poniosły wydatki na zakup materiałów budowlanych, na które po dniu 30 kwietnia 2004r.  wzrosła stawka VAT z 7% na 22% i 23% • 4) nie są podatnikami podatku VAT i nie dokonały zakupu materiałów budowlanych w celu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, • 5) posiadają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane, albo tytuł prawny do remontowanego budynku (lokalu) mieszkalnego. • Za tytuł prawny uważa się m.in. : własność, umowę użyczenia, umowę najmu lub  dzierżawy, inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo do korzystania z budynku (lokalu) mieszkalnego np. umowę na podstawie której członek spółdzielni mieszkaniowej jest obowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacji związanych z  użytkowaniem nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego, • 6) posiadają pozwolenie na budowę, w przypadku inwestycji wymagającej takiego  pozwolenia. • Jeżeli osoby fizyczne pozostają w związku małżeńskim prawo do zwrotu VAT przysługuje wspólnie lub odrębnie każdemu z małżonków. Przez „małżonków” rozumie się osoby fizyczne pozostające w związku małżeńskim, z wyjątkiem małżonków w stosunku do których sąd orzekł separację • Ubiegając się o zwrot VAT należy złożyć wniosek wraz z załącznikami. Wniosek i załączniki nie wymagają opłaty skarbowej.

  28. Zwrot podatku VAT związanego z zakupem materiałów budowlanych • Wnioskiem można objąć wydatki poniesione od dnia 01.05.2004r. • Wniosek o zwrot VAT składa się do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania osoby składającej wniosek, w dniu złożenia wniosku. • W przypadku wspólnego wniosku małżonków mających różne miejsca zamieszkania, wniosek składa się do naczelnika urzędu skarbowego wskazanego we wniosku, właściwego ze względu na miejsce zamieszkania jednego z małżonków. • Wniosek o zwrot VAT może być składany nie częściej niż raz w roku. • Ustawą z dnia 19 września 2007r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym, wprowadzono zapis, że zwrot VAT dotyczy wydatków poniesionych w okresie od 1 maja 2004r. Zatem od 01.01.2008r. nie ma już ograniczenia czasowego, że zwrotem VAT mogą być objęte wyłącznie wydatki poniesione w okresie od dnia 1 maja 2004r. do dnia 31 grudnia 2007r. • Do wyliczenia kwoty zwrotu VAT należy uwzględnić, czy korzystano z ulg mieszkaniowych w podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też nie • Przy korzystaniu z ulg mieszkaniowych (w latach 2004-2005) kwota zwrotu wynosi 55,23% kwoty podatku VAT zapłaconego w cenie materiałów budowlanych (opodatkowanych przed 1 maja 2004r. stawką VAT 7%, a obecnie stawką VAT 22% i 23% ujętych w wykazie stanowiącym załącznik do obwieszczenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 września 2011r. w sprawie wykazu materiałów budowlanych). • Bez korzystania z ulg mieszkaniowych kwota zwrotu wynosi 68,18% kwoty podatku VAT zapłaconego w cenie materiałów budowlanych

  29. Kwota zwrotu VAT • Kwota zwrotu VAT jest limitowana. • Wysokość limitu, w okresie obowiązywania ustawy, uzależniona jest m.in. od tego czy inwestycja, w związku z którą ponoszono wydatki na zakup materiałów budowlanych, wymagała pozwolenia na budowę. • Kwota limitu dla wydatków poniesionych w okresie od 01.05.2004r. do 31.12.2010r. wynosi: • 1) przy korzystaniu z ulg mieszkaniowych 9,959% z kwoty stanowiącej iloczyn: • a) 70m2 powierzchni użytkowej i ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku       mieszkalnego, przyjmowanej na potrzeby obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów  oszczędnościowych na książeczkach mieszkaniowych, ostatnio ogłoszonej przed kwartałem złożenia wniosku o dokonanie zwrotu – jeżeli inwestycja wymagała  pozwolenia na budowę, • b) 30m2 powierzchni użytkowej i ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego – jeżeli inwestycja nie wymagała pozwolenia na budowę. • kwoty stanowiącej iloczyn : • a) 70m2 powierzchni użytkowej i ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego – jeżeli inwestycja wymagała pozwolenia na budowę • b) 30m2 powierzchni użytkowej i ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego  – jeżeli inwestycja nie wymagała pozwolenia na budowę. • Kwota limitu dla wydatków poniesionych  od  01.01.2011r. wynosi: • 1)  bez korzystania z ulg mieszkaniowych 12,195% z kwoty stanowiącej iloczyn: • a) 70m2 powierzchni użytkowej i ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku       mieszkalnego, przyjmowanej na potrzeby obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów  oszczędnościowych na książeczkach mieszkaniowych, ostatnio ogłoszonej przed kwartałem złożenia wniosku o dokonanie zwrotu – jeżeli inwestycja wymagała  pozwolenia na budowę, • b) 30m2 powierzchni użytkowej i ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego – jeżeli inwestycja nie wymagała pozwolenia na budowę

  30. Decyzja urzędu skarbowego o zwrocie VAT • Do obliczenia powyższych limitów należy zastosować cenę  1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłoszoną przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym GUS przed kwartałem, w którym zostanie złożony wniosek • Zwrot jest limitowany, niezależnie od tego ile razy wystąpi się z wnioskiem. Dlatego składając kolejny wniosek, przy wyliczaniu kwoty limitu, należy uwzględnić zwroty VAT poprzednio otrzymane • Limity dotyczą okresów pięcioletnich liczonych od daty złożenia pierwszego wniosku • Kwotę zwrotu określa urząd skarbowy w drodze decyzji. Decyzję urząd skarbowy wydaje w terminie 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku. • W terminie 25 dni od dnia doręczenia decyzji urząd skarbowy dokonuje wypłaty zwrotu. • Gdy złożony wniosek nie budzi wątpliwości urząd skarbowy dokonuje zwrotu bez wydania decyzji. Wypłata powinna wówczas nastąpić w terminie 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Wypłaty zwrotu urząd skarbowy dokonuje pod warunkiem, że osoba fizyczna nie posiada zaległości podatkowych • Jeżeli decyzja nie zostanie wydana w terminie lub kwota zwrotu nie zostanie wypłacona w terminie kwota zwrotu podlega oprocentowaniu w wysokości opłaty prolongacyjnej ustalonej w przypadku odroczenia terminu płatności podatków stanowiących dochód budżetu państwa • Kwota otrzymanego zwrotu wolna jest od podatku dochodowego opłacanego na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2010r.  Nr 51 poz. 307 z późn. zm.).

  31. Obrót nieruchomościami a podatek VAT • Faktura dokumentująca nabycie nieruchomości może być wystawiona wyłącznie po sporządzeniu aktu notarialnego, a nie przed datą jego sporządzenia. • Faktura dokumentująca sprzedaż nieruchomości wystawiona przed dniem zawarcia aktu notarialnego nie uprawnia nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w tej fakturze zawartego. • Faktura taka bowiem potwierdza czynność, która w świetle prawa nie nastąpiła (nie została dokonana). • Zgodnie z art. 158 KC umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 73 § 2 KC, jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Czynność prawna nieważna z powodu niezachowania wymaganej przez ustawę formy wywołuje często nie zamierzone skutki, np. obowiązek zwrotu świadczeń wzajemnych, prawo zatrzymania (art. 496, 497 KC) i dlatego nie może być w takich przypadkach uważana za czynność niebyłą, w znaczeniu nigdy nie dokonanej (non existens, nihil actum). Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta bez zachowania formy szczególnej aktu notarialnego - jako nieważna z mocy prawa - nie rodzi skutków na gruncie prawa cywilnego • Z podatkowego punktu widzenia brak formy aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości ma różne skutki prawne dla sprzedającego i nabywającego. • Pomimo nie zachowania formy aktu notarialnego u sprzedającego nieruchomość powstanie obowiązek podatkowy. Obowiązek ten wynika z art. 2 ust. 4 VATU, zgodnie z którym czynność sprzedaży (wydania) towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa

  32. Opodatkowaniu podatkiem VAT przeniesienie posiadania nieruchomości • Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie wydanie nieruchomości (przeniesienie jej posiadania) przez sprzedawcę, niezależnie od tego, czy zostały dopełnione wszystkie niezbędne warunki wymagane odrębnymi przepisami prawa. • Dotyczy to także zawarcia umowy sprzedaży, darowizny, zamiany bez zachowania formy aktu notarialnego. • Inny skutek braku aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości powstaje dla kupującego. Bez aktu notarialnego przenoszącego nieruchomość nabywca nie posiada bowiem prawa do odliczenia podatku naliczonego. Wystawiona faktura VAT musi być następstwem ważnie zawartej czynności prawnej. Oznacza to, że faktura dokumentująca nabycie nieruchomości może być wystawiona wyłącznie po sporządzeniu aktu notarialnego, a nie przed datą jego sporządzenia. Faktura dokumentująca sprzedaż nieruchomości wystawiona przed dniem zawarcia aktu notarialnego nie uprawnia nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w tej fakturze zawartego. Faktura taka bowiem potwierdza czynność, która w świetle prawa nie nastąpiła (nie została dokonana). • Żeby zatem odliczyć podatek naliczony VAT zapłacony kontrahentowi, nabywca nieruchomości musi skutecznie (z uwzględnieniem prawnych uwarunkowań) nabyć nieruchomość, czyli stać się jej prawnym właścicielem • W tym miejscu należy wspomnieć o umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Umowa taka nie wywiera skutków prawno-podatkowych, pozostając jedynie przyrzeczeniem zawarcia umowy kupna-sprzedaży i tym samym umowa taka nie może stanowić (podobnie jak i wystawiona na jej podstawie faktura VAT) • Zatem brak wymaganej formy prawnej nie może być konwalidowany przez fakt przeniesienia posiadania, czy fakt zapłaty za nieruchomość

  33. Opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości • Często zdarza się, iż osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej sprzedają udziały w nieruchomości uważając, że udziały te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ są “prawami”, a nie towarami. • Należy podkreślić, że udział w nieruchomości jest sprzedażą części nieruchomości podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. • Potwierdzenie tego stanowiska wynika m.in. z wyroku NSA z 25.3.1998 r., (ISA/Kr 1573/97), w którym sąd stwierdził, iż gdyby zająć stanowisko, iż udziały w nieruchomości nie podlegają opodatkowaniu VAT, oznaczałoby to likwidację podatku od towarów i usług. Wystarczyłoby bowiem aby np. kilka osób nabyło udziały w nieruchomości, których suma stanowiłaby całość nieruchomości, żeby w ten sposób nie płacić tego podatku. W związku z tym, towarem podlegającym VAT jest również część budynku, zarówno nie wyodrębniona, jak i wyodrębniona prawnie • Użyczenie nieruchomości • Czynność użyczenia (umowa użyczenia) nie została zdefiniowana dla potrzeb VATU. Użyczenie jest to umowa uregulowana w art. 710-719 KC. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Umowa ta zbliżona jest do umowy najmu pod względem podobieństwa świadczeń użyczającego i wynajmującego, zaś do umowy darowizny pod względem jej nieodpłatności. Od umowy najmu umowa użyczenia różni się natomiast tym, że nie jest ona, jak wskazano wyżej odpłatna, od umowy darowizny zaś tym, że świadczenie użyczającego nie odbywa się kosztem jego majątku (rzecz użyczona nadal pozostaje w majątku tej osoby. • Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1a VATU, wydanie towarów, na podstawie umowy użyczenia, zostało wymienione jako czynność, do której nie stosuje się przepisów VATU. Zatem wydanie budynków na podstawie umowy użyczenia, nie jest objęte podatkiem VAT

  34. Opodatkowanie VAT darowizny budynków i budowli lub ich części • Przepisy VATU, a także powołane wyżej rozporządzenie w sprawie podatku VAT nie definiują czynności darowizny dla potrzeb tego podatku. Dlatego należy odwołać się do umowy darowizny uregulowanej w art. 888-902 KC. • Zgodnie z art. 888 KC przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Z treści cytowanego przepisu wynika, że umowa darowizny jest czynnością prawną nie ekwiwalentną, jednostronnie zobowiązującą. Przedstawiciele doktryny i praktyki przypisują decydujące znaczenie zamiarowi darczyńcy i cech darowizny dopatrują się z reguły w każdej umowie, w której darczyńca zmierza do wzbogacenia obdarowanego kosztem swojego majątku (causa donandi). W konsekwencji przyjmują, że jedynie pełna odpłatność wyłącza darowiznę. W umowie darowizny istotne jest to, że zobowiązanie darczyńcy wyraża zamiar czynności o charakterze nieodpłatnym. • Przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT są wyłącznie darowizny towarów, w tym darowizny budynków i budowli lub ich części. Darowizna tych nieruchomości będzie opodatkowana stawką podatku właściwą ze względu na symbol KOB. W tym miejscu należy wymienić darowizny nieruchomości, które mogą być od podatku VAT zwolnione, zgodnie z § 69 pkt 2 rozporządzenia w sprawie VAT. W świetle tego przepisu zwolnione od podatku od towarów i usług jest darowizna składników majątku trwałego na rzecz: • publicznych szkół i zakładów opieki zdrowotnej, zakładów kształcenia nauczycieli oraz placówek oświatowych, a także instytucji kultury i instytucji filmu, • samorządu terytorialnego, • spółdzielni mieszkaniowych, jeżeli darowizna dotyczy budynków mieszkalnych, • jednostek wojskowych. • Obdarowany nieruchomością (z uwagi na bezpłatność świadczenia) pozbawiony jest prawa do odliczenia podatku naliczonego. Zakaz ten wynika z art. 32 ust. 4 VATU, albowiem przy darowiznach towarów nie wystawia się faktury VAT, lecz fakturę wewnętrzną (na samego siebie).

  35. Opodatkowanie podatkiem VAT najmu nieruchomości • Najem nieruchomości mieszkalnych na cele użytkowe • Wynajem mieszkań i domów jest usługą zakwalifikowaną zgodnie ze statystyczną Klasyfikacją Usług do podgrupowania KU 895 - Wypożyczanie sprzętu i pomieszczeń. Usługi wynajmu pomieszczeń (budynków) należy klasyfikować statystycznie, mając na uwadze powołaną wyżej klasyfikację usług z 1985 r., pomimo obowiązywania od 1.7.1999 r. Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, która zastąpiła Klasyfikację Usług. Jednak dla celów podatkowych ta ostatnia jest nadal obowiązująca za sprawą art. 54 ust. 4 VATU. Uwaga ta jest o tyle zasadna, że w myśl treści załącznika nr 2 do VATU, usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszalnym stanowiącym majątek własny (poz. 14) są zwolnione przedmiotowo od podatku VAT (art. 7 ust. 1 pkt 2 VATU). Jeśli jednak przyjmiemy że nadal dla celów opodatkowania podatkiem VAT obowiązuje klasyfikacja pochodząca z 1985 r., czyli KU (a nie KWiU, czy PKWiU), to tym samym konsekwentnie należy przyjąć, że usługi najmu majątku własnego na cele użytkowe nie mieszczą się w zakresie zwolnienia wyznaczonego brzmieniem załącznika nr 2 według stanu prawnego z 31.3.1995 r. i podlegają opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%. • Stawka ta ma zastosowanie tylko do omawianych usług, lecz nie dotyczy usług najmu lokali mieszkalnych (nieruchomości mieszkalnych) na cele mieszkalne. • Wynajmujący swoje domy lub mieszkania na cele mieszkalne są objęci zwolnieniem przedmiotowym od podatku VAT, ponieważ usługa najmu lokali (budynków) mieszkalnych na cele mieszkalne jest usługą sklasyfikowaną w grupowaniu statystycznym KU 74 - “usługi mieszkaniowe”. Zwolnienie najmu lokali lub domów mieszkalnych na cele mieszkalne ma zastosowanie także w stosunku do osób fizycznych nie prowadzących działalności

  36. Zwolnienie opodatkowania podatkiem VAT nieruchomości jako towaru używanego • Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5 VATU zwolnione od podatku jest sprzedaż towarów używanych, także darowizny tych towarów, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Zwolnienie powyższe dotyczy również używanych budynków, budowli i ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane w świetle art. 4 pkt 7 lit. a VATU rozumie się budynki, budowle i ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. • Komentowane przepisy stanowią, że każda sprzedaż budynków, budowli i ich części (np. lokali), jeżeli od zakończenia ich budowy minęło 5 lat, niezależnie od tego czy właściciel z nich korzystał w sposób faktyczny, czy też jedynie prawny oraz nawet gdy w ogóle z nich nie korzystał - będzie zwolniona od podatku VAT, o ile oczywiście w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. • Wracając w tym miejscu do uregulowań art. 7 ust. 1 pkt 5 VATU, to z jego brzmienia jednoznacznie nie wynika, co oznacza stwierdzenie, że w stosunku do towarów używanych nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Przepis ten można więc interpretować różnorodnie: • prawo do obniżenia nie przysługiwało, ponieważ przepis szczególny uniemożliwiał takie odliczenie lub • prawo takie przysługiwało, ale podatnik z własnej woli zrezygnował z tego uprawnienia, np. przeoczył wpływ faktury VAT do jednostki (zgodnie z art. 19 ust. 3 VATU po upływie miesiąca, w którym fakturę otrzymał i w miesiącu następnym).

  37. Zwolnienie opodatkowania podatkiem VAT nieruchomości jako towaru używanego • Należy przyjąć, że przepis ten będzie miał zastosowanie tylko w pierwszej sytuacji, tj. gdy podatnik nie ma prawa (na podstawie odrębnych przepisów, np. art. 25 lub art. 20 • ust. 2 VATU) do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu towaru (nieruchomości). I tak prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w momencie zakupu towaru nie będzie miał nabywca m.in. w sytuacjach, gdy był to: • 1) zakup budynku lub budowli służących działalności zwolnionej od podatku, nie podlegającej opodatkowaniu, wyłączonej z ustawy, • 2) zakup towarów przez podatnika przed datą jego rejestracji dla celów VAT, czy też po jego wykreśleniu z rejestru podatników, • 3) zakup przed 5.7.1993 r., tj. przed wprowadzeniem podatku VAT, gdy upłynął już termin potrącenia podatku VAT. • Obowiązek podatkowy od sprzedaży nieruchomości • Obowiązek podatkowy VAT powstaje w momencie dokonania przez podatnika VAT czynności określonej w art. 2 VATU. Tym momentem jest dokonanie sprzedaży (darowizny, zamiany, przekazania) nieruchomości, czyli ogólnie mówiąc jej wydanie. • Jeżeli sprzedaż towaru powinna być potwierdzone fakturą, to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7 dniu od dnia wydania nieruchomości. Trzecim momentem powstania obowiązku podatkowego jest otrzymanie co najmniej 50% zaliczki (zadatku, raty, przedpłaty) mającej miejsce przed wydaniem nieruchomości. • Sprzedaż ratalna nieruchomości, po wydaniu nieruchomości, nie wpływa na termin powstania obowiązku podatkowego. Obowiązek ten powstaje wówczas zgodnie z ogólnymi zasadami, tj. w momencie wydania nieruchomości lub nie później niż 7 dnia od dnia jej wydania w przypadku obowiązku potwierdzenia sprzedaży fakturą

  38. Podatek od czynności cywilnoprawnych • Powstaje z reguły z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej • Obowiązek ten ciąży na stronach czynności cywilnoprawnej oraz na spółce mającej osobowość prawną w przypadku podwyższenia przez nią kapitału zakładowego (akcyjnego). Ciąży ten obowiązek solidarnie na osobach fizycznych, osobach prawnychi jednostkach organizacyjnych mniemających osobowości prawnej będących stronami czynności cywilnoprawnej • Podstawa opodatkowania w tym podatku to wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego będącego przedmiotem czynności lub inne elementy nawiązujące do rynkowej wartości świadczenia • Stawki podatku mają mają z reguły postać stawek procentowych odnoszących się do podstawy opodatkowania (od sprzedaży nieruchomości 2%, od niektórych praw majątkowych – 1%, od umowy pożyczki 2%) • Podatnik jest obowiązany bez wezwania organu podatkowego złożyć deklarację w sprawie podatku oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego. W ramach konstrukcji tego podatku występują płatnicy, którymi są w szczególności notariusze • Niektóre czynności cywilnoprawne są wyłączone z opodatkowania, np.. Czynności w sprawach alimentacyjnych, opieki, ubezpieczenia społecznego i zdrowotnego. Zwolnione są także jednostki budżetowe, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa. • Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych • ( tekst jedn. Dz.U.2007.68.450 )

  39. Podatek od czynności cywilnoprawnych • Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. • Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podatkowi temu podlegają następujące czynności cywilnoprawne:- umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,- umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,- umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,- umowy dożywocia,- umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,- ustanowienie hipoteki,- ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,- umowy depozytu nieprawidłowego,- umowy spółki. • Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednocześnie ustawowe wyliczenie zostało wzmocnione zasadą, zgodnie z którą o kwalifikacji określonej czynności prawnej, a w konsekwencji o jej podleganiu opodatkowaniu tym podatkiem decyduje jej treść (elementy przedmiotowo istotne), a nie nazwa

  40. Podatek od czynności cywilnoprawnych • Obowiązek zapłacenia podatku od czynności cywilno prawnych spoczywa solidarnie na stronach umowy notarialnej: osobach fizycznych, prawnych i jednostkach organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości podatek płaci kupujący. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Podstawę obliczenia tej opłaty przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Nie warto zaniżać ceny sprzedaży tylko po to, by zapłacić niższy podatek. Urząd Skarbowy ma pięć lat, by zakwestionować wartość transakcji i żądać dopłaty należnego podatku • Stawka podatku) od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości, sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego oraz w sprzedaży pozostałych praw majątkowych, w tym spółdzielczych praw zbywalnych - wynosi 2% ceny sprzedawanej nieruchomości. • Podatek od czynności cywilnoprawnych obliczany jest przez notariusza i uiszczany w kancelarii po podpisaniu aktu notarialnego, dalej notariusz dokonuje wpłaty na rachunek właściwego urzędu skarbowego. Podatek od czynności cywilnoprawnych płacimy również za ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności, • od ustanowienia hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nie ustalonej - 19 zł. W myśl art. 2 pkt 4 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego

  41. Opłaty notarialne • ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Tekst ujednolicony na podstawie: Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564 z 2005 r. Nr 11, poz. 83 z 2007 r. Nr 187, poz. 133 z 2008 r. Nr 173, poz. 1078 z 2010 r. Nr 49, poz. 290) • Na podstawie art. 5 § 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369, z  późn. zm.) • Rozporządzenie określa maksymalne stawki taksy notarialnej za czynności notarialne oraz maksymalne kwoty, o które może być zwiększone wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnych poza kancelarią notarialną • Z zastrzeżeniem § 8-16 Rozporządzenia, maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne, zwana dalej "maksymalną stawką", zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej • Z zastrzeżeniem ust. 3 i § 4 Rozporządzenia , za wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjmuje się wartość podaną przez stronę (strony) czynności, Podstawą określenia maksymalnej stawki jest: 1) przy umowie zamiany - najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy; 2) przy działach - ogólna wartość majątku podlegającego działowi; 3) przy oddawaniu gruntu w użytkowanie wieczyste - wartość pierwszej opłaty, a przy jej braku - skapitalizowana wartość opłaty rocznej,; 4) przy umowie o rentę, na podstawie której następuje zbycie nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - wartość tych rzeczy lub praw; 5) przy licytacjach i przetargach - cena rzeczy uzyskana w wyniku licytacji lub przetargu; 6) przy losowaniach nagród - wartość wylosowanych nagród; 7) przy umowie dzierżawy (poddzierżawy) oraz najmu (podnajmu) - wartość świadczeń powtarzających się za czas, na jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony - wartość świadczeń za okres 10 lat; 8) przy ustąpieniu pierwszeństwa hipotecznego - wartość przedmiotu czynności określona według pozycji posuwającej się naprzód, a jeżeli suma pozycji ustępującej jest niższa - według tej niższej sumy datku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959, z późn. zm.).

  42. Maksymalne stawki opłat notarialnych • § 3. Rozporządzenia • Maksymalna stawka wynosi od wartości: 1) do 3 000 zł - 100 zł; 2) powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł; 3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł; 4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł; 5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł; 6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; 7) powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł. Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń bonifikat.

  43. Opłaty za akty notarialne dot. nieruchomości • § 5. Rozporządzenia Za sporządzenie aktu notarialnego jako maksymalną stawkę przyjmuje się stawkę przewidzianą w § 3, z zastrzeżeniem § 6 i 7.§ 6. Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego: • 1) umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, 2) umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej, 3) umowę sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, 4) umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, dokonywanej przez Skarb Państwa, jednostki samorządu, 5) umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, 6) umowę zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka), 7) umowę zbycia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych 8) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, zawartych w wykonaniu umów o budowę lokalu lub domu,, 9) umowę przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, przez spółdzielnię mieszkaniową, 10) umowę przeniesienia własności, oddania w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, 11) ustanowienie hipoteki, z zastrzeżeniem § 7 ust. 1 pkt 1, 14) umowę zawieraną na podstawie przepisu art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn,16) umowę sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowiącego odrębną nieruchomość albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane 17) umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu • - maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3

  44. Opłaty za akty notarialne dot. nieruchomości • § 7. 1.Rozporządzenia • Za sporządzenie projektu aktu notarialnego obejmującego umowę oraz za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą, - maksymalna stawka wynosi 1/4 stawki przewidzianej w § 3. § 8. Rozporządzenia • Maksymalna stawka wynosi za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego: • - umowę zbycia nieruchomości, jeżeli w związku z tą umową następuje wypłata świadczeń z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników albo renty strukturalnej współfinansowanej ze środków pochodzących z Sekcji Gwarancji Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej - 600 zł; - zwolnienie nieruchomości od obciążeń lub zrzeczenia się prawa, jeżeli wartości przedmiotu nie da się określić - 60 zł; - zrzeczenie się własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego - 80 zł; Zwiększenie wynagrodzenia za dokonanie czynności notarialnej poza kancelarią notarialną§ 17. 1. Maksymalna kwota, o którą może być zwiększone wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnej poza kancelarią notarialną, wynosi: 1) w porze dziennej - 50 zł, 2) w porze nocnej oraz w dni wolne od pracy - 100 zł - za każdą godzinę niezbędną do dokonania tej czynności od opuszczenia kancelarii do powrotu • Za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych lub innego dokumentu maksymalna stawka wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.

  45. Opłaty sądowe • Ustawa z 28.7.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( Dz. U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398)Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej wynosi 60 zł, jest niezależna od opłaty za wniosek o dokonanie wpisu własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. • Opłata za wiosek o wpis w księdze wieczystej prawa własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego wynosi 200 zł i nie zależy od ceny nieruchomości. Banki udzielające kredytów zwykle wymagają 2 wpisów w księgach wieczystych: hipoteki zwykłej na zabezpieczenie kapitału oraz hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie odsetek i kosztów kredytu. Opłatę za wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej uiszcza się w wysokości połowy kwoty opłaty za wniosek o wpis; • np. za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej zapłacimy 100 zł. Opłatę w kwocie 150 zł uiszcza się za złożenie wniosku o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych w księdze wieczystej. Wniosek o wydanie na podstawie akt: odpisu, wypisu, zaświadczenia, wyciągu, innego dokumentu oraz kopii, a ponadto wniosek o wydanie odpisu księgi wieczystej podlega opłacie kancelaryjnej - za każdą stronę wydanego dokumentu 6 zł.

  46. Podatek od spadków i darowizn • Wysokość podatku oraz sposób jego obliczania, określony jest w ustawie o podatku od spadków i darowizn. • Istotnymi kryteriami są tutaj stopień spokrewnienia obdarowanego lub spadkobiercy, czyli tzw. grupa podatkowa, wartość przedmiotowej nieruchomości i wartości kwot wolnych od podatku. • Ustawa określa trzy grupy podatkowe, przy czym do pierwszej zalicza się członków najbliższej rodziny, do drugiej dalszych, szczegółowo wymienionych w ustawie krewnych, a do grupy trzeciej pozostałych nabywców. • Należy jednak pamiętać, że nie każda darowizna lub spadek są opodatkowane. Ustawa precyzuje określone kwoty, do których nabywcy są zwolnieni z opodatkowania. • Występują również ulgi, które przy spełnieniu odpowiednich kryteriów dają nabywcy nieruchomości możliwości całkowitego zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku. • Warunkami są tutaj przynależność do odpowiedniej grupy podatkowej, oraz powierzchnia domu lub mieszkania nieprzekraczająca 110m2. Przy większej powierzchni stosuje się specjalne, szczegółowo określone sposoby naliczania podatku

  47. Wynagrodzenie pośrednika • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami)Zakup (nabycie) nieruchomości za pośrednictwem biura - wynagrodzenie pośrednika określa umowa pośrednictwa, zwyczajowo wynosi ok. 2,5% ceny ustalonej przez strony ceny transakcji sprzedaży + podatek VAT. Za najem nieruchomości za pośrednictwem biura - wynagrodzenie pośrednika jest umowne i zdarza się, że wynosi jednomiesięczny czynsz najmu ustalony przez strony transakcji + podatek VAT. • Sprzedaż (zbycie) nieruchomości za pośrednictwem biura - wynagrodzenie pośrednika określa umowa pośrednictwa, zwyczajowo wynosi brutto ok.od 1,5 do 3,0 % ceny sprzedaży nieruchomości. • Klientom sprzedającym nieruchomości z reguły proponowane są umowy z klauzulą wyłączności. Na mocy tak zawartej umowy nasze biuro przekazuje ofertę innym ze sobą ściśle współpracującym firmom, już nie trzeba biegać od firmy do firmy, by zgłosić ofertę do sprzedaży. • W przypadku transakcji wiązanej (np. sprzedaży jednej nieruchomości i kupnie innej), wysokość drugiego wynagrodzenia bywa zmniejszona, zwyczajowo o 50%. Do opłat uiszczanych przez sprzedającego należą koszty uzyskania wymaganych do sprzedaży dokumentów. koszty geodezyjnego wznowienia znaków granicznych lub przeprowadzenia rozgraniczenia nieruchomości.

  48. Inne opłaty związane z obrotem nieruchomościami • Wycena nieruchomości • Wartość rynkową nieruchomości określają upoważnieni do tego rzeczoznawcy majątkowi. • Nie ma jednak cenników obejmujących usługi za wykonanie wyceny nieruchomości. W przypadku mieszkania koszt wyceny waha się pomiędzy 400 a 1500 złotych. • Wycena mieszkania jest tańsza niż domu jednorodzinnego, dla którego koszt wyceny może być nawet 2 razy większy. Banki nie wymagają wyceny przy udzielaniu kredytów na zakup domu/mieszkania na rynku pierwotnym. • Wpisowe do spółdzielni - w przypadku zakupu mieszkania spółdzielczego uiszcza się opłatę za wpis w poczet członków spółdzielni, w wysokości zależnej od statutu spółdzielni. Wpisowe do spółdzielni, zawsze obciąża Kupującego. Koszty remontu i prac wykończeniowych - można je oczywiście zminimalizować poprzez samodzielne wykonanie prac na których się dobrze znamy. Podatek od nieruchomości, • Deklaracja do gminy • Obowiązek złożenia informacji do gminy o zakupie działki, domu, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność w terminie do 14 dni od dnia nabycia nieruchomości, zgodnie z ustawą z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.)

  49. Podatek od spadków i darowizn • Przedmiotem podatku jest nabycie własności rzeczy znajdujących się na terytorium RP lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium RP tytułem: spadku, darowizny, zasiedzenia, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, zachowku, nabycie praw do wkładu oszczędnościowego na podstawie dyspozycji wkładcy na wypadek jego śmierci • Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość).Jest to więc podatek od przyrostu majątkowego osoby fizycznej • Wysokość tego podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej,do której zaliczany jest nabywca • 3 grupy podatkowe • I-sza grupaII grupaIII grupa • (małżonek, zstępni i inni (dalsi krewni i powinowaci)( inni) • bliżsi krewni i powinowaci)

  50. Podatek od nieruchomości • Podatek od nieruchomości nie jest związany z nabywaniem czy zbywaniem nieruchomości, ale z samym jej posiadaniem. • Podatek od nieruchomości ciąży bowiem na ich właścicielach, samoistnych posiadaczach, posiadaczach zależnych, czy użytkownikach wieczystych. • Opodatkowaniu tym podatkiem podlegają budynki i ich części, budowle związane z wyłącznie prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolna lub leśna, grunty nie objęte przepisami o podatku rolnym lub leśnym, czy grunty objęte tymi przepisami, ale związane z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność rolna lub leśna. • Podstawę opodatkowania stanowią odpowiednio: powierzchnia użytkowa – dla budynków, wartość początkowa – dla budowli, powierzchnia – dla gruntów. Górna stawka tego podatku określona jest w rozporządzeniu Ministra Finansów, natomiast wysokość konkretnych stawek reguluje rada gminy. • Należy jednak pamiętać o licznych możliwościach zwolnienia z podatku od nieruchomości. • Przykładowo takie zwolnienia można uzyskać w przypadku przeznaczenia nieruchomości na potrzeby organów administracji samorządowej, organizacji międzynarodowych, na drogi publiczne, czy do wykorzystywania bezpośrednio do wytwarzania energii elektrycznej. Możliwości zwolnień jest wiele, a wszystkie wyszczególnione są w ustawie. • Dodatkowe zwolnienia może również we własnym zakresie ustalić rada gminy.

More Related