정비기반시설 무상귀속 / 무상양도

1. 2014. 4. 17(목) 17:00 [ 서울특별시 뉴타운 등 정비사업 아카데미 교육자료] 정비기반시설 무상귀속/무상양도 정비사업(재개발,재건축,도시환경)의 강 사 : 성 종 환 With & Plus Co,. Ltd. 010-3444-9225

2. 무상양도 등과 관련한 최근 이슈 2

3. 목 차Contents Ⅰ. 무상귀속 및 무상양도의 법적 근거 Ⅱ. 국 · 공유재산 1. 정비기반시설 2.국 · 공유재산의 분류 3. 국 · 공유재산의 매각 Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도 1. 정의 및 목적 2. 절차 및 방법 3.무상양도 범위 Ⅳ. 질의 / 응답 3

4. Ⅰ. 무상귀속 및 무상양도의 법적 근거

5. Ⅰ. 무상귀속 및 무상양도의 법적 근거 • 무상귀속 및 무상양도의 법적 근거 • 도시 및주거환경정비법 제65조 제2항 • 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할국가 • 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고,정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비 • 기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다. • 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 제2항 • 개발행위허가를 받은 자가 행정청이 아닌 경우 개발행위허가를 받은 자가 새로 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 • 무상으로 귀속되고, 개발행위로 용도가 폐지되는 공공시설은 「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 새로 • 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도할 수 있다. • 공공사업으로 인하여 새로이 공공시설이 설치되고 기존의 공공시설이 용도 폐지되는 경우는다양하게 존재 • 무상양도 규정이 있는 법률 • - 도시 및 주거환경정비법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 유통단지개발촉진법 • - 택재개발 촉진법, 도시개발법, 한국수자원공사법, 한국가스공사법, 지역균형개발 및 중소기업육성에 관한 법률등 • 대표적이며, 정비사업과 관련 있는 것은 • 도시 및 주거환경정비법 제65조와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 5

6. Ⅰ. 무상귀속 및 무상양도의 법적 근거 • 무상귀속 및 무상양도를 위한 협의 근거 • 도시 및주거환경정비법 제4조 제10항 • 시장·군수는 제65조, 제66조, 제68조 등에 따라 정비기반시설 및 국·공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 • 수립하고자 하는 때에는 미리 해당 정비기반시설 및 국·공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다. <신설 2009.2.6> • 도시 및주거환경정비법 제65조 제3항 • 시장·군수는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 정비사업을 시행하고자 하거나 • 그 시행을 인가하고자 하는 경우에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 한다. 인가받은사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다. • 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 진행되는 재정비촉진지구 내 국·공유지에 대한 무상양도 가능여부? • - 국토해양부회신문(국토해양부주거정비과-892, 2010.02.24) • - 재정비촉진지구 주택재개발사업구역 내 용도 폐지된 국·공유지의 정비기반시설 무상양도에 대하여 「도시재정비 • 촉진을 위한 특별법」에서 따로 정하고 있지 않으며 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제3조에 재정비촉진사업을 • 시행함에 있어서 이 법에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 당해 사업에 관하여 정하고 있는 관계법률을 따르도록 • 하고 있어 「도시 및 주거환경정비법」 제65조에 정하여진 규정에 따라 무상양도 할 수 있음. • ※ 관련 판례로도 재정비촉진지구 내 국·공유지 무상양도 협의에 있어 도시정비법 제65조에 따르도록 하고 있음. 6

7. Ⅱ. 국 · 공유재산 1 정비기반시설 2 국 · 공유재산의 분류 3 국 · 공유재산의 매각

8. 1 Ⅱ . 국·공유 재산 정비기반시설 • 도시 및 주거환경정비법 상 정비기반시설 종류 • 용어의 변천 • 「도시 및 주거환경정비법」이전의 구) 「도시재개발법」에서는 공공시설이라는 용어를 사용하였음. • 용어의 구분 • ※ 용어는 다르지만 설치목적이나 행정청이 관리주체로서 공공성을 띄고 있다는 것은 동일함. 구) 도시재개발법 제2조 제4호 도시 및 주거환경정비법 제2조 제4호 공공시설 정비기반시설 도시관리계획 → 기반시설, 공공시설 등, 정비계획구역 → 정비기반시설, 택지개발지구 → 간선시설, 공공시설 등, … 8

9. 1 Ⅱ . 국·공유 재산 정비기반시설 • 대법원 판례 상, 정비기반시설 ‘사업시행자에 무상양도되는 국가 도는 지방자치단체 소유의 정비기반시설’은 정비사업시행인가 이전에 이미「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 도시관리계획으로 결정되어 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설을 의미함. [대법원 2008.11.27. 선고 2007두24289, 2009.1.30. 선고 2008두3630, 2011.2.24. 선고 2010두22498 판결 등] ※ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기반시설 • 의무시설과 임의시설 • 기반시설은 공공계획을 통한 필요성에 따라 의무시설과 임의시설로 나뉘는데, 의무시설은 반드시 도시관리계획으로 결정하여야 • 설치할 수 있는 기반시설을 의미하며, 임의시설은 도시관리계획으로 결정하지 않아도 설치할 수 있다는 차이가 있음. 9

10. 1 Ⅱ . 국·공유 재산 정비기반시설 • 무상양도 대상이 되는 정비기반시설로써의 도로 판단 • 대법원 판결 2010두22498(2011.02.24) 외 다수 판결 • - 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항에서 정한 ‘사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 • 정비기반시설’은 정비사업시행인가 이전에 이미 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 도시관리계획으로 결정되어 • 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설 • - 도로관리청이 노선인정 공고 등을 하여 직접 그 토지를 공공용 도로로 사용하거나 도로법 제24조 및 동법 시행령 • 제19조에 따라 도로로 사용 또는 수용할 토지의 지번 및 소유자 등을 특정하여 도로구역으로 결정․고시한 적이 없는 • ‘현황도로’는도시 및 주거환경정비법 제65조 후단에 정한 ‘정비사업으로 인하여 용도가 폐지되는 정비기반시설’에 • 해당하지 않음. 즉, 과거 ‘사실상 공공도로’이면 모두 무상양도 대상이었으나 이제는 무상양도의 대상이 축소되었음 • 사실상 공공도로 : 지목이 ‘도로’가 아니거나 노선의 인정 및 도로구역 결정·고시 등과 같은 법에 따른 도로개설절차를 거치 • 지는 않았으나 공공(불특정 다수의 사람 또는 차량)의 자유로운 통행이 가능한 국가 또는 지방자치단체 소유의 현황상 도로 ※ 서울시 지침 : 무상양도 대상 정비기반시설(도로) 판단 기준 (2009.7.) 10

11. 2 Ⅱ . 국·공유 재산 국 · 공유재산의 분류 국유·공유재산의 구분 및 종류 • 행정재산 • - 국가 또는 지방자치단체가 직접 행정목적을 수행하기 위해 보유하고 있는 재산 • - 대부, 매각, 교환, 양여 도는 신탁하거나 출자의 목적으로 하지 못함(처분을 위해서는 용도를 폐지해서 일반재산으로 변경해야 함) • - 행정재산의 세 분류 • 일반재산 • ­ 관련 법 개정 전에는 잡종재산이란 명칭으로 사용, 행정재산 외의 국 · 공유재산 • ­ 국가 또는 지방자치단체의 재정적 수익수단이 되기도 하는간접적 행정목적 달성에 공헌하는 재산 11

12. 3 Ⅱ . 국·공유 재산 국 · 공유재산의 매각 • 매각(처분) 절차 : 도시 및 주거환경정비법 제28조, 제32조, 제65조, 제66조 등 • 사업시행인가신청 • (시행자→구청장) • ◈ 국ㆍ공유지 명세 첨부 관리청 의견제시 • 관리청 협의 • (구청장 →관리청) • ◈ 정비사업 외의 목적으로 매각 또는 양도 불가 • 사업시행인가 • (구청장 →관리청) • ◈ 고시일부터 종전의 용도는 폐지된 것으로 봄[행정재산→일반(잡종)재산] • ◈ 용도 폐지된 경우 토지 총괄부서로 이관 • 매각신청 • (시행자 등 →관리청) • ◈ 사업시행인가고시일 3년 이내(이후 계약 시 재평가) • ◈ 조합에서 일괄 매각신청(조합원 불하 대위, 불하포기분, 조합 매수분 등) • 검토 및 감정평가 • (인가고시일 기준) • 계약체결 • (관리청 →시행자) • ◈ 시행자 또는 점유자 및 사용자에게 수의계약 가능 • ◈ 점용/사용료, 변상금 징수 • ◈ 매매계약체결 : 점유불하는 관리처분인가 신청 전, 국·공유지는 착공 전 • 매각대금 납부 • (시행자 등) • ◈ 60일 이내에 전액 납부 원칙 • ◈ 일반(잡종)재산 10년 이내 분할납부 가능 • 국 · 공유지 매각조건 12

13. 3 Ⅱ . 국·공유 재산 국 · 공유재산의 매각 • 매각가격 결정 • 매매계약체결 시기관련 • ⊙ 사업시행고시일로부터 3년 이내 계약 체결할 경우 • - 도정법 제66조제6항, 국유재산법 시행령 제37조의2, 지방재정법 시행령 제96조제7항 • - 사업시행고시가 있는 날을 기준으로 평가한 종전평가 금액이 매각가격으로 결정 • ⊙ 사업시행고시일로부터 3년 이내 계약체결이 되지 아니할 경우 • - 국유재산법 시행령 제37조, 지방재정법 시행령 제96조 • - 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정 • 정비사업지 내 도로 등 정비기반시설의 매각재산 평가방법 • ⊙ 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 대지화 평가(공유재산 관리 및 처분기준, 2008~2010) • ▷ 사업시행인가 고시가 있는 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보기 때문에 사업시행 인가일을 기준하여 인접대지 • 중 표준지를 선정 · 기준하여 평가일까지의 가격변동요인을 감안하여 평가 • 대법원 판결 2009다69548(2010.01.28)– ‘현황도로를 대지로 평가한 것은 도시정비법 게66조에 반한다는 청구에 대해’ • 도시정비법 제66조의 규정은 수의계약으로 매각하는 토지의 평가 기준일자를 규정하는 것이지 그 평가방법까지 규정하는 • 것으로 보이지는 아니하고, 도시정비사업이 비교적 장기간에 걸쳐 시행되는 것임을 고려하여 국·공유재산에 대한 수의계약이 • 체결되는 구체적인 시기에 따라 매수부담이 달라지는 것을 방지하기 위해 어느 시기에 수의계약이 체결되더라도 그 가액은 • 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준시기로 이를 평가하도록 규정한 취지라고 보일 뿐, 반드시 그 기준시기의 현황에 의하여 • 평가하도록 하는 평가방법까지 함께 규정한 것이라고 해석하기는 어려움.. 13

14. Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도 1 정의 및 목적 2 절차 및 방법 3 무상양도 범위

15. 1 Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도 정의 및 목적 • 무상귀속 및 무상양도 • 「도시 및 주거환경정비법」에서는 폐지 또는 새로이 설치되는 정비기반시설의 소유관계를 규율하기 위하여 ‘정비기반시설 • 및 토지 등의 귀속’이라는 별도의 조문(제65조)을 두고 있음. • 무상귀속 : 새로 설치하는 정비기반시설이나 대체되는 정비기반시설은 (시설을 관리할) 국가 또는 지방자치단체에게 • 설치하여 무상으로 귀속(강행규정, 제65조 제2항 전단부) • ※ 법률에 의한 입법수용 : 무상귀속 행위자체를 하나의 소유권 박탈행위로 보아 전형적인 수용행위(2000헌가11) • ※ 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항의 전단 규정은 사업시행자의 재산권을 박탈·제한함에 그 본질이 있는 것이 • 아니라, 사업지구 안의 공공시설 등의 소유관계를 정함으로써 사업시행자의 지위를 장래를 향하여 획일적으로 • 확정하고자 하는 강행규정(대법원 2007두6663, 2007.07.12) • ※ 무상귀속은 토지공개념과 연관된 사항으로수익자부담의 원칙과 개발이익의 환수차원 등의 사항 • - 도시정비법 제60조(비용부담의 원칙), 도시재정비법 제11조(기반시설 설치비용의 분담 등) • 기부채납(Contributed acceptance , 寄附採納) • - 국가 또는 지방자치단체가 무상으로 재산을 받아들이는 것으로, 기부(寄附)는 민법상의 증여와 같은 것이며, 채납(採納)은 • 승낙에 해당됨. 세법상으로는 기부채납이란 용어는 사용하지 아니하며 기부금이라는 용어만 사용(소득세법 제34조 제2항) • - ‘국가에 무상으로 재산을 준다’는 뜻으로, 국가나 지방자치단체가 무상으로 재산을 받아들이는 것(매일경제 시사경제용어사전) • ▷ 기부자가 기부자 소유재산을 국가 또는 지방자치단체에 증여하는 의사표시를 하고 국가 또는 지방자치단체는 이를 승낙하는 • 의사표시를 하는 일종의 증여계약 • ▷ 사업시행인가 신청 시, 사업시행자의 기부채납에 관한 사항이 포함되며, 인가권자의 사업시행인가 시 인가를 얻게 됨으로써 • 사업시행자가 새로이 설치한 정비기반시설의 관리청 기부채납의 증여계약은 성립되어짐. 15

16. 1 Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도 정의 및 목적 • 무상양도 : 기존의 정비기반시설은 ‘새로 설치하는 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서’ 사업시행자에게 • 무상으로 양도됨(강행규정, 제65조 제2항 후단부) • ※ 사업시행자가 정비사업의 시행으로 인하여 새로 설치된 정비기반시설이 관리청에 무상으로 귀속됨으로써 발생하는 • 사업시행자의 재산상의 손실을 고려하여 사업시행자가 설치한 기빈시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 용도가 • 폐지되는 국가 또는 지방자치 단체 소유의 토지 소유권이 사업시행자에게 무상으로 이전(양도)되는 것 • ※ 국가 또는 지방자치단체로부터 무상으로 양도되는 토지는 종전의 용도가 기반시설이어야 함. • ※ 무상양도 결정은 사업시행인가 신청에 따른 재산관리청 등의 협의로써 이뤄지며, 사업시행인가 시 확정됨. • 목 • 적 민간 사업시행자에 의해 새로 설치된 정비기반시설이 전단 규정에 따라 관리청에 무상으로 귀속됨으로 인해 야기되는 사업시행자의 재산상 손실을 고려하여, 그 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설을 그 사업시행자에게 무상으로 양도되도록 하여 위와 같은 재산상의 손실을 합리적인 범위 안에서 보전해 주고자 하는 데 그 입법 취지가 있는 것이다.(대법원 2006두11149, 2007.04.13) • 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항 후단규정은 강행규정 (대법원 판결 내용 중 요약) • - 대법원 2007두6663(2007.7.12) 후단 규정의 입법 취지 및 법적 성질에 대한 판단으로 강행규정이라고 판시 • - 대법원 2008다20751(2009.6.11) 후단규정을 위반하여 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체와 사이에 체결된 • 매매계약 등은 무효 • - 대법원 2007두14312(2008.12.11) 행정청과 사업시행자 사이에 사업시행자가 정비기반시설을 설치하는 것에 • 대한 보상으로 용적률 제한의 완화와 같은 다른 이익을 얻는 대신 후단규정을 적용하지 않기로 하는 합의를 하였고 • 그에 따라 실제 사업시행자가 다른 이익을 얻은 바 있다 하더라도, 그러한 사정만으로 후단규정의 적용을 배제할 • 수는 없다 16

17. 2 Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도 • 사업단계별 무상귀속 및 무상양도 진행 절차 절차 및 방법 정비계획(재정비촉진계획) 입안/결정 관리청 의견청취 정비계획 결정고시(재정비촉진계획 결정고시) • 근거 : 도시정비법 제4조 10항 • - 정비기반시설 및 국·공유재산의 귀속 및 처분에관한 • 사항이 포함된 정비계획 수립 조합설립인가(시행자 준비단계) 무상귀속 및 무상양도 협의를 위한 준비 • 근거 : 도시정비법 제30조 및 시행령 제40조 등 • - 무상귀속 및 무상양도 조서·도면, 감정평가서, 신설 • 비용 계산서, 무상양도 조서, 협의 및 관계서류 등 사업시행인가 신청(시행자→시장/군수) 무상귀속 · 양도 의견 요청(시장/군수→재산관리청) 무상귀속/무상양도 협의(관리청 의견청취) • 근거 : 도시정비법 제65조 제2항 내지 제3항 등 • - 재산/시설 관리청 단위 협의 및 의견 청취 협의 · 동의내용 등 회신(재산관리청→시장/군수) 무상귀속/무상양도, 매각대상 등 결정 사업시행인가 및 고시(시장/군수) • 근거 : 도시정비법 제66조 제4항 내지 제5항 등 • - 사업시행자/점유자(사용자)에 매각가능(수의계약) 국 · 공유재산 매매계약 체결 • 행안부 지침 공유재산 관리지침 - 착공 전까지 체결 • ※ 조합원 불하계약 : 관리처분인가 신청 전(조례 시행규칙) 공사착공(시장/군수) 국가/지자체 귀속, 시행자 귀속/양도 완성 준공인가 및 통지(시장/군수→재산관리청) • 근거 : 도시정비법 제65조 제4항 내지 제5항 등 • ※ 준공 전, 귀속 및 양도 등 종류와 세목을 관리청에 통지 • ※ 준공인가통지로써 국가/지자체/시행자 귀속/양도 완료 17

18. 2 Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도 • 무상귀속 설치비용 및 무상양도 비용산출 방법 절차 및 방법 • 용적률 인센티브로 적용 받은 기반시설의 환산 금액 : H • ※ 정비계획 수립 시, 공공시설부지 제공면적에 대한 부분으로 한정되어, 무상귀속 및 무상양도 대상이 결정되는 • 사업시행인가 시에는 도시정비법 제65조에 따라 비용개념으로 적용하여 용적률 상향 분이 적용되어져야 됨. • 무상귀속및 무상양도 산출방법 • ▶ (A-H)≥E : A는 국가/지방자치단체에 무상귀속, E는 조합에 무상양도 • ▶ (A-H)＜E : A는 국가/지방자치단체에 무상귀속, E가 (A-H) 범위 내에 있는 경우, 조합에 무상양도 • 그 차액은 조합에서 유상 매입 • ※ 단, E가 사업시행인가 이전 정비기반시설로 설치되어 인정된 시설에 한해 무상양도 대상이 됨(최근 판례) • 위 비용산출 방법은 도시정비법 제65조 제2항, 법제처 유권해석(2011년), 공유재산관리·처분기준(현,안전행정부) 등을 기준으로 제시 18

19. 3 Ⅲ. 무상귀속 및 무상양도 무상양도의 범위 • 종류에 따른 무상양도 범위 : 기존시설과 새로이 설치시설이 같은 종류가 아니어도 무상귀속 및 무상양도 가능 • ※ 근거 : 대법원 2006두11149(대법원 2007.7.12.), 대법원 2007두6663(2007.7.12.), 공유재산 관리·처분기준 등 • 무상양도 되는 정비기반시설 • ⊙ 근거 : 대법원 2007두24289(2008.11.27), 대법원 2010두22498(2011.02.24), 대법원2011두23979(2012.07.12) 등 • ⊙ 사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설이란 정비사업시행 인가 전에이미 • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 도시관리계획으로 결정되어 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설 • ⊙ 도로관리청이 노선 인정 공고 등을 하여 직접 그 토지를 공공용 도로로 사용하거나 도로법 제24조 및 동법 시행령 제19조에 • 따라 도로로 사용 또는 수용할 토지의 지번 및 소유자 등을 특정하여 도로구역의 결정·고시를 한 적이 없는 현황도로는 도시 • 정비법제65조 제2항 후단 소정의 ‘정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 정비기반시설’에 해당되지 않음. 19

20. Ⅵ. 질의 / 응답