WORKSHOP-D.Lgs 122/05 DIRITTI PATRIMONIALI ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE

1. WORKSHOP-D.Lgs 122/05 DIRITTI PATRIMONIALI ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE POLIZZA DECENNALE POSTUMA Verona 22 aprile 2009

2. Polizza Decennale Postuma • LEGGE 2 AGOSTO 2004, N. 210 Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruireDECRETO LEGISLATIVO 20 GIUGNO 2005, N 122 • Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire a norma della legge 210 del 2 agosto 2004 Workshop Verona 22 aprile 2009

3. Polizza decennale postuma • Legge 210/04 • Destinatari della legge sono i costruttori, vale a dire “l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire …”.(art.1, lett.b) • Beneficiari della legge sono gli acquirenti, ossia “la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire …”.(art.1, lett.c). • Oggetto di garanzia sono gli “immobili da costruire”, ossia “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire dopo il 21/7/2005 e che siano ancora da edificare …”.(art.1, lett.d) Workshop Verona 22 aprile 2009

4. Polizza decennale postuma All’atto del trasferimento della proprietà IL COSTRUTTORE È OBBLIGATO a produrre una POLIZZA ASSICURATIVA INDENNITARIA DECENNALE a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (la c.d. polizza decennale postuma). Workshop Verona 22 aprile 2009

5. Polizza decennale postuma Art. 4 D.L. 122 giugno 2005 Assicurazione dell’immobile Il Costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’ art. 1669 del C.C., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita. Workshop Verona 22 aprile 2009

6. Polizza decennale postuma Art. 1669 CC ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lungadurata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio delsuolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’Appaltatore è responsabile nei confrontidel Committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta. Workshop Verona 22 aprile 2009

7. Polizza decennale postuma • La polizza • CONTRAENTE: il Costruttore • ASSICURATO/BENEFICIARIO: • Per la Sezione A danni all’immobile: l’Acquirente ovvero il soggetto che ne ha interesse • Per la Sezione B RCT : il Contraente Workshop Verona 22 aprile 2009

8. Polizza decennale postuma La polizza Sezione A - Danni all’immobile Beni e Somme assicurate: Struttura immobile (obbligatorio) Involucro (obbligatorio) Impermeabilizzazione delle coperture (obbligatorio) Pavimentazioni e rivestimenti interni (opzionale) Intonaci e rivestimenti esterni (opzionale) Sezione B – RCT Massimale 50% importo immobile minimo € 500.000,00 . Workshop Verona 22 aprile 2009

9. Polizza decennale postuma • La Polizza • Garanzia Struttura immobile • La Società si obbliga nei confronti del Contraente ed in favore dell’Assicurato, nei limiti di polizza, ad indennizzare all’Assicurato , limitatamente alla sola quota di proprietà, i danni materiali e diretti causati all’immobile assicurato da: • rovina totale o parziale • gravi difetti costruttivi purché derivanti, come previsto dal 1669 c.c., da un accidentale vizio del suolo e di costruzione e abbiano colpito parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata Workshop Verona 22 aprile 2009

10. Polizza decennale postuma Gravi difetti costruttivi: eventi che colpiscono parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendone in maniera certa ed attuale la stabilità e/o agibilità dell’immobile Parti dell’immobile destinate a lunga durata:le parti strutturali dell’immobile oggetto di collaudo statico ai sensi delle norme di legge, destinate per propria natura a resistere a sollecitazioni statiche trasmettendo i carichi della costruzione alle fondazioni e quindi al terreno e tutte le seguenti opere quali murature portanti, pilastri, travi, solai, rampe di scale …. Workshop Verona 22 aprile 2009

11. Polizza decennale postuma Gravi difetti Orientamento ormai acquisito dalla giurisprudenza è che il grave difetto non deve riguardare necessariamente le strutture portanti, ma può concernere parti accessorie dell’immobile, purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità dell’edificio. La seconda sezione civile della Corte di Cassazione con sentenza n. 10857/08 ha affermato che “ …….configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 del c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture” Workshop Verona 22 aprile 2009

12. Polizza decennale postuma La polizza Altre garanzie obbligatorie Partita 2-Danni a involucro (muri di tamponamento esterno) : Danni materiali e diretti all’involucro che provochino: distacco parziale o totale dell’involucro fessurazione passante diffusa tale da compromettere la tenuta all’aria e all’acqua dell’involucro. Part. 3 - Impermeabilizzazioni coperture Danni materiali e diretti alle impermeabilizzazioni nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente danneggiate e coinvolte , verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno successivo alla data di effetto della garanzia e fino al 10° anno compreso. Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampa di polizza - delle percentuali di degrado. Workshop Verona 22 aprile 2009

13. Polizza decennale postuma • La polizza • Garanzie opzionabili (a scelta del Contraente) • Partita 4 - Pavimenti e rivestimenti interni : • Danni materiali e diretti a pavimentazioni e rivestimenti interni, di tipo ceramico, lapideo, ligneo nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente coinvolte e danneggiate, dovuti a loro distacco o rottura verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno e fino al decimo compreso. • Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampe di polizza - delle percentuali di degrado • Partita 5 - Intonaci e rivestimenti esterni : • Danni materiali e diretti dovuti a distacco parziale o totale degli intonaci perimetrali o rivestimenti esterni dal supporto sul quale sono applicati nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente coinvolte e danneggiate verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno e fino al decimo compreso. • Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampe di polizza - delle percentuali di degrado • Workshop Verona 22 aprile 2009

14. Polizza decennale postuma Sezione B-Responsabilità civile verso terzi Tiene indenne l’Assicurato, nei limiti dei massimali convenuti, quale civilmente responsabile ai sensi di legge a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati a Terzi per morte e lesioni personali e danneggiamenti a cose in seguito a un sinistro indennizzabile ai sensi della Sezione A Assicurato: il Contraente/costruttore Acquirente è terzo • Workshop Verona 22 aprile 2009

15. Polizza decennale postuma La polizza Stipula e effetto La polizza deve essere stipulata all’inizio del lavori di costruzione (con incasso di un premio di compromesso), congiuntamente alla stipula della polizza CAR . L’assicurazione ha effetto dalle ore 24 della data di ultimazione lavori purché sia stato incassato il premio a saldo. La garanzia avrà termine non oltre i 10 anni dall’ultimazione dei lavori Workshop Verona 22 aprile 2009

16. Polizza decennale postuma • Somme assicurate • Struttura Immobile: costo dell’integrale ricostruzione a nuovo dell’immobile con esclusione del valore dell’area • impermeabilizzazioni, pavimentazioni e rivestimenti interni ed esterni: costo dell’ integrale ricostruzione a nuovo • Franchigie, scoperti e limiti di indennizzo: previsti per tutte le garanzie Workshop Verona 22 aprile 2009

17. Polizza decennale postuma • Controllore tecnico • Trattasi di Organismi di ispezione di tipo A accreditati dal SINCERT ad operare ai sensi delle norme UNI 10721 e abilitati a redigere rapporti di ispezione in corso d’opera secondo le norme UNI EN 17020 • Compito del controllore tecnico è normalizzare il rischio verificando che: • il progetto sia corretto • l’esecuzione delle opere sia conforme al progetto • i materiali impiegati siano idonei • siano state effettuate tutte le prove sul terreno e sui materiali • Tali verifiche sono sia documentali che effettuate con • sopralluoghi in cantiere Workshop Verona 22 aprile 2009

18. Polizza decennale postuma • Criticità • Alta elusione della legge da parte dei costruttori (applicazione media nazionale 20%, nord 25,5%, centro 13%, sud 5,4%, Veneto 15% dati simulazione Scenari Immobiliari) • Scelta da parte dei costruttori/contraenti di una garanzia limitata al fine di contenere i costi con conseguente ridotta tutela degli acquirenti • Dubbi sulla conformità del testo della polizza a quanto previsto dall’art. 4 del D.Lgs. 122/05 • Dubbi su opponibilità delle franchigie/scoperti/limiti indennizzo agli acquirenti • Evoluzione della giurisprudenza: timore da parte delle Compagnie di essere chiamate a rispondere anche a fronte di coperture parziali o non prestate Workshop Verona 22 aprile 2009

19. Polizza decennale postuma • Soluzioni possibili • Prevedere la stipula della DP fin dal preliminare di vendita • Redigere un testo standard di riferimento concordato fra tutte le parti coinvolte (compagnie, costruttori, acquirenti, notai, legislatori) ragionevolmente tutelante per gli acquirenti • Monitoraggio in corso d’opera • migliorare informazione e divulgazione Workshop Verona 22 aprile 2009

20. Polizza decennale postuma GRAZIE PER LA VOSTRA PARTECIPAZIONE Workshop Verona 22 aprile 2009