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Bau- und Immobilienfinanzierung

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  1. Bau- und Immobilienfinanzierung Liegenschaftsbewertung 1 VU Wintersemester 2010/2011 Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst

  2. Liegenschaftsbewertung Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes Formen der Wertermittlung Verkehrswert Beleihungswert Substanzwert Versicherungswert

  3. Liegenschaftsbewertung Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) Verpflichtung zur Anwendung nur im gerichtlichen Verfahren und im Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz, z.B im Enteignungsverfahren Bewertungsgrundsatz Verkehrswert = Preis, der bei Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann besondere Vorliebe = ideelle Wertzumessungen haben außer Betracht zu bleiben

  4. Liegenschaftsbewertung Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren

  5. Liegenschaftsbewertung Vergleichswertverfahren Wert der Liegenschaft wird durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften ermittelt Abweichende Eigenschaften (Nutzungsdauer, Lage, etc.) Geänderte Marktverhältnisse => Zu- und Abschläge nach Maßgabe des Einflusses Vergleich mit Kaufpreisen in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag => Abweichungen mit Zu- und Abschlägen bewertet

  6. Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren Grundlage :bei Immobilien mit nachhaltig erzielbaren Erträge (Vermietung, Verpachtung); Liegenschaftsreinertrag wird vermindert um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes und der auf die bauliche Anlage entfallende Jahresreinertrag wird mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommenen Restnutzungsdauer kapitalisiert. Anwendung:Büro- und Handelsimmobilien, Miet- und Geschäftsgrundstücke

  7. Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren

  8. Liegenschaftsbewertung Ertragswertverfahren

  9. Ertragswertverfahren Verzinsung des Bodenwertes: - Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren Verzinsung des Bodenwertes = Bodenwert*Kapitalisierungszinssatz 100 Zinssatz: Bei unbebauten Grundstücken Zinssatz eher geringer als bei Gebäuden Bei bebauten Grundstücken wird derselbe Zinssatz wie für das Gebäude angewendet Liegenschaftsbewertung

  10. Ertragswertverfahren Vervielfältiger : - Jährlicher Reinertrag wird mit der Rate einer jährlich nachschüssig zu zahlenden Zeitrente gleichgesetzt Vervielfältiger richtet sich nach - Kapitalisierungszinsatz - Restnutzungsdauer des Gebäudes qu = 1 + p/100 p = Kapitalisierungszinssatz n = Restnutzungsdauer Liegenschaftsbewertung

  11. Ertragswertverfahren Kapitalisierungszinssatz : Drückt Rendite aus, die Anleger für eingesetztes Kapital erwartet Auswahlkriterium ist das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Realbesitz unterworfen ist Grundsatz: - geringes Risiko -> niedrige Verzinsung - großes Risiko -> hohe Verzinsung - Ableitung aus dem Kapitalmarktzinssatz Sekundärmarktrendite - Geldwertanpassungsabschlag + Allgemeines Risiko + geringe Mobilität der Investition = Kapitalisierungszinssatz Liegenschaftsbewertung

  12. Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Grundlage= Bodenwert, Bauwert (Herstellkosten) und Wert sonstiger Bestandteile Bodenwert= Vergleichswert von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften Bauwert= Summe der Werte aller baulichen Anlagen; Ausgangspunkt sind Herstellungskosten am Bewertungsstichtag; Abzuziehen sind die technische und wirtschaftliche Wertminderung

  13. Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Ermittlung: Summieren des Bodenwertes (Vergleichswert) mit dem Bauwert Berechnung von Bruttogeschoßfläche/Rauminhalt x zeitlich angepasste (indexierte) Normalherstellungskosten + Baunebenkosten = Herstellungswert (Neuwert) baulicher Anlagen ./. technische Wertminderung (Alter, Schäden, Mängel) = Gebäudezeitwert + Zeitwert der Außenanlagen + Zeitwert sonstiger Einrichtungen/Anlagen + eventuell Zuschläge wegen besonderer Umstände ./. eventuell Abschläge wegen besonderer Umstände = Wert baulicher Anlagen insgesamt + Bodenwert im bebauten Zustand = Verkehrswert als Sachwert + eventuell Zuschläge wegen Rechten ./. eventuell Abschläge wegen Belastungen = Verkehrswert unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten

  14. Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Herstellungskosten: Ermittlung mit Richtpreisen: - Erfahrungswerte von Herstellungskosten hinsichtlich Objektart - Bauweisen (Reihen-, Gruppenbauweise, ein- oder mehrgeschossig) und Bauart (Konstruktion und verwendete Baustoffe) sowie Ausstattung - Region der bewerteten Liegenschaft - Käuferinteresse (Ust.) - Baupreisindex

  15. Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Technische Lebensdauer - Qualität des Baumaterials - Obergrenze bestimmt durch Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile Wirtschaftliche Nutzungsdauer: - Zeitspanne, in der Gebäude zu den herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein nutzbar ist Verkürzung möglich durch nicht entsprechen moderner Bedürfnissen zeitbedingte bzw. persönliche Baugestaltung - technische und wirtschaftliche Entwicklung von Branchen

  16. Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Übliche Gesamtnutzungsdauer

  17. Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Verlängerung der Restnutzungsdauer - durch Erneuerung des Gebäudes in dessen wichtigsten Bestandteilen - Ermittlung eines fiktiven Baujahres

  18. Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Berechnung der Alterswertminderung - Lineare Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit aufwändiger Ausstattung) W=A/D*100 (in %) - Progressive Wertminderung (W) nach ROSS (bei Wohn- und Geschäftshäusern mit einfacher bis normaler Ausstattung) W=0,5*(A²/D²+A/D)*100 (in %) - parabolische Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit geringwertiger Ausstattung) W=A²/D²*100 (in %) A ……. Alter des Gebäudes in Jahren D ……. Übliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren

  19. Liegenschaftsbewertung Sachwertverfahren Bauwert der Außenanlagen => Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern, Schwimmbecken, Tennisplätze - Durchschnittliche Kosten in Prozent der Herstellungskosten - einfache Anlagen 2-4 % - durchschnittliche Anlagen 5-7 % - aufwändige Anlagen 8-12%

  20. Liegenschaftsbewertung Discounted Cash-Flow Verfahren Berechnung basiert auf zukünftigen Free Cash Flow des Unternehmens und den Zinserwartungen eines Inverstors Vorteil: ermöglicht Abschätzung des Unternehmenswertes auch bei jungen Unternehmen =>Berücksichtigung zukünftiger Zahlungsströme

  21. Sachwertermittlung

  22. Sachwertermittlung

  23. Sachwertermittlung

  24. Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK Lessingstraße 25/II 8010 Graz Tel +43 (0) 316 873 - 6251 Fax +43 (0) 316 873 – 6752 sekretariat.bbw@tugraz.at