第七章　居住規劃

第七章　居住規劃

(一)年成本法 老王看上了一間40坪位於台北市文山區新蓋好的大廈9樓，屋主可租可售。若是租的話房租每月3萬元，押金3個月。購的話總價8百萬元，可承接5百萬元，利率6%的房貸，自備3 百萬元。老王租與購的成本分析如下（假設押金與自備款機會成本，以一年期存款利率3%計）：租屋年成本：3萬元×12＋3萬元×3×3%＝362,700元購屋年成本：300萬元×3%＋500萬元×6%＝39萬元看起來租屋比購屋年成本低27,300元，或每月2,275元，租屋比較划算。不過還要考慮以下因素：購屋與租屋之抉擇(年成本法)

1.房租是否會每年調整－購屋後成本固定，而因租與購之月成本只差 2,275 元，只有月租的7.6%，因此只要未來房租的調整幅度超過7.6%，則購屋比租屋划算。 2.房貸與房租所得稅扣除額－自用房貸利息年扣除額30萬元（依目前所得稅法規定），而房租扣除額僅12萬元。若老王的邊際稅率為21%，(30萬元－12萬元)×21%＝37,800 元，則考慮所得稅因素後購屋反而比租屋划算。購屋與租屋之抉擇(年成本法)

3.房價漲升潛力－若房價未來看漲，那麼即使目前算起來購屋的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補居住期間的成本差異。以上例而言，租屋年居住成本率＝36萬元÷800萬元＝4.5%，購屋成本率＝39萬元÷800萬元＝4.875%，差距只有0.375%。若計劃住5年，0.375%×5＝ 1.875%，只要房價可能在5年內漲2%以上，購屋仍然划算。 4.利率的高低－利率愈低，購屋的年成本愈低，購屋會相對划算。近年來存款與房貸利率連袂走低，但房租有一定的僵固性，因此也會降低租屋與購屋的居住成本差異。購屋與租屋之抉擇(年成本法)

(二)淨現值法 淨現值法是考慮在一個固定的居住期間內，將租屋及購屋的現金流量還原至現值，比較兩者的現值較高者為划算。同樣以老王的例子來說，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調升1.2 萬元，以存款利率3%為折現率，若貸款利率6%，20年房貸每年本利平均攤還額＝貸款額500萬元÷年金現值係數(n＝20，r＝6%) ＝500萬元÷11.47＝435,920元，依淨現值法分析如下： 1. 租屋淨現金流量現值＝90,000÷(1.03)5–90,000－360,000÷(1.03)－372,000÷(1.03)2－ 384,000÷(1.03)3－396,000÷(1.03)4－408,000÷(1.03)5＝－1,767,725 只有押金是5年後可回收的部分，其他都屬現金支出，因此淨流出現值約為177萬元。購屋與租屋之抉擇(淨現值法)

2.購屋淨現金流量現值 ＝5年後售屋淨所得÷(1.03)5–3,000,000–435,920÷(1.03)– 435,920÷(1.03)2－435,920÷(1.03)3－435,920÷(1.03)4－ 435,920÷(1.03)5＝ 5年後售屋淨所得÷(1.03)5－4,996,385。租、購之現金流量相等時 5年後售屋淨所得÷(1.03)5－4,996,385＝-1,767,725 5年後售屋淨所得＝3,742,017 5年後售屋淨所得＝5年後售屋房價－5年後房貸餘額現值 5年後房貸餘額現值＝435,920×年金現值係數(n＝15，r＝6%) ＝435,920×9.712＝4,233,655 5年後售屋房價＝5年後售屋淨所得＋5年後房貸餘額現值＝3,742,017＋4,233,655＝7,975,672 購屋與租屋之抉擇(淨現值法)

因此5年後售屋房價只要在798萬元以上，購屋就比租屋划算。若5年後房價與目前房價相當，此時的購屋或租屋決策，主要看當事者對5年後房價漲幅的主觀看法而定。因此5年後售屋房價只要在798萬元以上，購屋就比租屋划算。若5年後房價與目前房價相當，此時的購屋或租屋決策，主要看當事者對5年後房價漲幅的主觀看法而定。淨現值法考慮居住年數，值得參考的決定標準是，如果你不打算在同一個地方住3年以上，最好還是以租代購。因為 3年內房租再怎麼調漲，仍會低於房貸利息的負擔，若購屋者有裝潢又只住3年，折舊成本太高。此外，若每次沒住多久就要換屋的話，房屋的交易成本，如仲介費用、契稅、土地增值稅等合計起來也要房價的3%以上，再加上自宅會比租用的居所捨得裝潢，除非房價在3年內大幅上漲，否則計入仲介及裝潢等費用後的淨現值流出應該都會比租屋高。一般的通則是，一個地方住愈久，用淨現值法計算的購屋比租屋划算的機會愈大。購屋與租屋之抉擇(淨現值法)

圖7-1　購屋規劃流程圖 購屋規劃的流程

可負擔自備款＝目前年收入×負擔比率上限×年金終值(n＝離購屋年數，r＝投資報酬率)＋目前淨資產×複利終值(n＝離購屋年數，r＝投資報酬率)可負擔自備款＝目前年收入×負擔比率上限×年金終值(n＝離購屋年數，r＝投資報酬率)＋目前淨資產×複利終值(n＝離購屋年數，r＝投資報酬率) 可負擔房貸＝目前年收入×複利終值(n＝離購屋年數，r＝預估收入成長率)×負擔比率上限×年金現值(n＝貸款年限，r＝房貸利率) 可負擔房屋總價＝可負擔自備款＋可負擔房貸舉例來說，小林年收入為1百萬元，預估收入成長率3%。目前淨資產150萬元，40%為儲蓄自備款與負擔房貸的上限，打算5年後購屋，投資報酬率10%，貸款年限20年，利率以6%計，可以負擔屆時房價為：自備款部分＝100萬元×40%×6.11＋150萬元×1.611＝486萬元，貸款部分＝(100萬元×1.159×40%)×11.47＝532萬元可負擔屆時房價＝自備款486萬元＋貸款532萬元＝1,018萬元以儲蓄及繳息能力估算房屋總價

可負擔房屋總價÷需求坪數＝可負擔房屋單價 應買多少坪的房子，取決於家庭人口數及空間舒適度的要求。若5年以後才要買房子，則以屆時需同住的家庭人口數計算所需坪數。據主計處統計我國每人平均居住面積約11坪，每戶平均人數約3.6人，因此每個家庭的平均居住面積為40坪，三房兩廳是最普遍的格局。若除基本的臥室、廚廁之外，還要加上功能性的書房或視聽室，所需坪數更多。家庭成員平均每人若有15坪的空間，就可以享受寬敞舒適的家居生活。以四口之家的小林為例，理想的住家是四房兩廳，以50坪規劃。可負擔購屋總價1,018萬元÷50(坪)＝20.4萬元。若有車位需求，如車位以100萬元估計，(1,018萬元－100萬元)÷50(坪)＝18.4萬元可負擔房屋之單價

房價取決於兩個因素：一是區位，一是大小。區位生活機能愈佳，單價愈高，房子愈大，總價愈高。房子的大小主要決定於居住成員的數目，需要多少房間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同區位間的單價差距甚大，因此需考量總負擔能力，在可接受的居住坪數下，選擇住得起的地區。環境需求要考慮的重點，包括所居住社區的生活品質、離上班地點或子女就學地點遠近，以及學區考慮等。區位是決定房價最重要的因素，應考慮負擔能力，在通勤所需油料、時間成本與房價的差異所產生的利息成本間比較選擇。房價取決於兩個因素：一是區位，一是大小。區位生活機能愈佳，單價愈高，房子愈大，總價愈高。房子的大小主要決定於居住成員的數目，需要多少房間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同區位間的單價差距甚大，因此需考量總負擔能力，在可接受的居住坪數下，選擇住得起的地區。環境需求要考慮的重點，包括所居住社區的生活品質、離上班地點或子女就學地點遠近，以及學區考慮等。區位是決定房價最重要的因素，應考慮負擔能力，在通勤所需油料、時間成本與房價的差異所產生的利息成本間比較選擇。購屋環境需求(區位決定單價)

志明與春嬌夫婦看上了一處設計完善的預售屋社區，總價1千萬元，簽約、工程與貸款比率為15%，15%與70%，工程期為3年。以他們手頭上的2百萬元及每年50萬元的儲蓄，是否買得起此預售屋呢？志明與春嬌夫婦看上了一處設計完善的預售屋社區，總價1千萬元，簽約、工程與貸款比率為15%，15%與70%，工程期為3年。以他們手頭上的2百萬元及每年50萬元的儲蓄，是否買得起此預售屋呢？目前的2百萬元支付150萬元的簽約款後還有50萬元，工程期間內每年要付工程款50萬元，可以每年的儲蓄額50萬元來支應。交屋後要繳貸款7百萬元，以利率6%，20年期房貸來計算，每年要繳房貸本息攤還61萬元，超過目前50萬元的儲蓄能力。不過因還有簽約款後餘額50萬元可以補前5年的不足，加上工程期的3年共有8年的時間，可以靠收入的增加或儲蓄率的提高來達到年儲蓄額61萬元，足以繳付房貸。每年只要增加13,750元儲蓄即可辦到，因此購買力應無問題。購屋規劃實例

換屋計畫：新舊屋差價＝換屋自備款＋因換屋增加的貸款換屋計畫：新舊屋差價＝換屋自備款＋因換屋增加的貸款換屋時需考慮舊屋能賣多少錢，另外還需要自備款＝新屋淨值－舊屋淨值＝(新屋總價－新屋貸款)－(舊屋總價－舊屋貸款)。如舊屋值6百萬元，貸款尚有340萬元，新屋值 1千萬元，擬貸款6百萬元，應籌自備款＝ (1,000萬元－600萬元)－(600萬元－340萬元) ＝140萬元。此時要考慮的是，手邊可變現的資產是否有140萬元，及未來是否負擔6百萬元房貸的能力。以利率6%，20年本利平均攤還計算，(600萬元÷11.47)÷12＝43,592元，每月要繳本息為4.4萬元，較原來的3百萬元貸款額的負擔倍增。換屋時舊屋尚剩下多少貸款餘額，可以每年本金平均應攤還額 × 年金現值係數(n＝房貸剩餘年數，r＝房貸利率)計算。如舊屋原貸款4百萬元，利率6%貸款20年，每年攤還額35萬元，經過5年後若利率不變，此時15年6%的年金現值係數為9.712，35萬元×9.712＝340萬元。如果首次購屋時已用盡手頭現金，每月房貸額又繳付得很辛苦的話，基本上是沒有加價換屋能力的。換屋實例

換屋時新屋需要多少貸款額，此時應考慮目前的生息資產與儲蓄能力。新屋貸款額＝新屋總價－售屋淨流入－自備款，假設目前有生息資產1百萬元，年收入120萬元，消費支出70萬元。現在購買房屋價值6百萬元，可貸20年房貸4百萬元，若投資報酬率為8%，計畫5年後再換新屋。若房貸利率也是6%，每年攤還額＝400萬元÷AP(20，6%)＝35萬元，5年後剩餘房貸額＝35萬元×AP(15，6%)＝340萬元，5年內可存自備款＝100萬元×CF(5，8%)＋(120萬元－70萬元－35萬元)×AF(5，8%)＝147萬元＋88萬元＝235萬元，售屋淨流入＝600萬元－340萬元＝260萬元，若新屋總價為1千萬元，新屋貸款額＝新屋總價1,000 萬元－售舊屋淨流入260萬元－可準備自備款235萬元＝505萬元。505萬元÷AP (20，6%) ＝44萬元，仍在未考慮本金攤還前的收支餘額50萬元以內，表示此換屋計畫可行。最高的換屋總價＝260萬元＋235萬元＋50萬元×AP(20，6%)＝1,068萬元。換屋實例

一般而言，期初費用可分類如下： 1. 裝潢費用－是最大的一筆期初費用。理論上交屋後把舊家具搬過去就可以居住，但實際上好不容易買下房子，當然要裝潢一下，甚至家具都要換新，才有遷新居的感覺。裝潢費用隨個人的喜好與預算的多寡差異極大，一般說來每坪1萬元的裝潢是最基本的開銷。若40坪的房子以百萬元裝潢，平均每坪2.5萬元的裝潢費只是平均水準，要達到滿意水準的裝潢平均每坪要5萬元以上。 2. 仲介費用－如果是透過仲介公司購屋，必須支付仲介費用。目前的仲介費率是以成交價為基準，標準是買方1%、賣方4%，法令上限買賣合計不得超過6%。以透過仲介購屋6百萬元來說，要支付6 萬元的仲介費；如出售6百萬元舊屋，另購1千萬元新屋，均透過仲介公司的話，600萬元×4%＋1,000萬元×1%＝34萬元，要支付34 萬元的仲介費用。考慮期初費用後的購屋換屋規劃

3. 代書費及登記規費－買賣時代書費及登記規費多在1至 2萬元之間。 4. 搬家費用－視家具多寡及新舊家距離遠近而定，1至3萬元不等。 5. 契稅－房屋所有權移轉需繳納契稅。以房屋目前造價殘值為公定契約的契價基準課稅。買賣時契稅課徵稅率為 6%，其納稅義務人為買方。 6. 土地增值稅－土地所有權人出售土地時，應繳納土地增值稅。在做購換屋規劃時，應把自備款、裝潢費及代書費等其他費用均列入期初費用，作為交屋時應該準備的現金流出。考慮期初費用後的購屋換屋規劃

需求面因素 1. 人口結構轉變－現代人生養子女數目比過去少或人口外流大陸、或移民國外等。 2. 購屋能力轉變－景氣差失業率高時，整體購屋能力降低。 3. 資金流量轉變－股市與房市資金有代替效果或開放外資投資房市。 4. 利率走勢－利率走低加上政策性優惠貸款，可刺激自住型房地產的需求。 5. 購屋觀念轉變－現代年輕人較無非購屋不可的觀念。供給面因素 1. 歷年未出清之餘屋－民國89年住宅普查時還有123萬戶的餘屋。 2. 政策的轉變－如實施容積率前的搶建，土增稅減半期的賣壓。 3. 趨勢的轉變－加入WTO後農產品過剩，農地釋出增加供給。 4. 低價供給的衝擊－房貸違約高，法拍屋大增，有價格破壞效應。 5. 區位的相對供給－房地產非標準化產品，若某社區個案極獨特，無替代性產品可競爭時，價位可能遠高於市場行情。影響不動產價格的總體因素

1. 成本法 (1) 土地開發後土地總價＝素地取得成本＋開發工程費＋管銷費用＋資金利息＋合理費用建坪數＝土地坪數×容積率單位建坪價格＝開發後土地總價÷建坪數 (2) 建築物新屋＝每建坪建築成本×建坪數，依磚造、鋼筋水泥（RC）與鋼骨結構（SRC）等不同。中古屋＝新屋建築成本×（1－折舊率×使用年數），此處折舊率只算房屋，因此應假設在2%以上。若建材人工成本波動大，應用重製成本觀念取代歷史成本。 (3) 單位總成本－每建坪單價＝土地建坪價格＋建物建坪建造成本。不動產估價之方法

2. 收益還原法 (1) 房地產總價＝房租淨收入÷市場投資收益率(Yield) (2) 不考慮未來房價漲升空間，投資收益率＝存款利率＋房地產流動性貼水 (3) 常用於投資用途房地產估價，如套房、店面與辦公大樓，房價隨房租而變動。 (4) 房租應以扣掉成本後的淨收益計算。 (5) 可統計出各地區各類型不動產的平均投資收益率，只要知道房租就可以算出合理房價。 (6) 考慮流動性貼水，通常套房收益率最高，依次為辦公室與店面。不動產估價之方法

3. 市場比較法 (1) 估價標的物房價＝同地區同類型房屋房價×屋齡調整係數×地段調整係數×議價係數。 (2) 比較新屋與中古屋，依折舊情況設定屋齡係數。 (3) 不同樓層、街頭街尾地段差異大者，依地段調整係數。 (4) 若以賣方開價而非成交價做比較基準，需做議價係數調整。 (5) 一般估價公司做住宅估價時多用市場比較法，選擇 3至4個案例與估價標的物做比較，再依上述係數調整說明，最後定出調整後的合理價格。不動產估價之方法

(一)到期還款型 借款人每月的現金結餘若勉強僅可湊足繳房貸本息，沒有能力提前還款。此時可選擇利率較低，但必須鎖定貸款額幾年不能提前還款，否則會有違約金的房貸。如此，對銀行來說可確定房貸利潤，對借款人來說也能得到低利率好處。 (二)提早還清型常有額外的收入來源，或收入起伏大的業務工作者，可選擇繳款有彈性，可依當月收入多寡選擇多繳或少繳，沒有提前償還違約金規定的貸款。縱使利率較要鎖定幾年的房貸為高，由於可提前好幾年還清，房貸總負擔可能更低。房屋貸款之型態

(三)隨借隨還型 以房地產設定額度，動用本金時才支付利息，可掌握投資時機，因此又稱為理財型房貸。此類房貸利率較一般房貸要高，但以日計息，實現投資利益時可隨時償還；因此只要運用投資得當，隨借隨還，理財型房貸的利息並不會成為很大的負擔。 (四)貸款組合型有部分房貸可適用低利率的公教或勞工貸款，但還有一部分需運用一般貸款，此時以找能同時承辦的銀行為原則，否則若不適用優惠貸款的部分被視為第二順位房貸，利率將高出許多。房屋貸款之型態

(五)超額貸款型 購屋後的裝潢也是一大支出，加計後房貸需求額可能會大於以房屋總價乘以貸款成數的核貸額。有些銀行可搭配利率較高的消費性信用貸款，一次滿足申貸者的需求，但前提是有足夠償還房貸與信用貸款的現金流量。 (六)指數型房貸(ARM’s) 相較於以往的房貸，「指數型房貸」是放款利率的計算方式。國內銀行業多以國內前幾大行庫定儲1年期平均利率加碼，或是按照基放利率減碼。外商銀行多以180天期短期票券利率為基準加碼，而壽險業則多以保單分紅利率（2年期定儲）為基準，最大的特色是建立利率調整的透明度，提供給消費者公平比較的方式。目前指數型房貸定儲利率加碼幅度多在2%以下，因此適用的放款利率低於舊房貸的利率水準。房屋貸款之型態

(七)抵利型 在傳統分期貸款帳戶外，銀行另外提供一個約定不計息活存帳戶搭配使用。每日在房貸帳戶中的貸款餘額將會自動與約定活存帳戶中的存款餘額(即為可免息額度)相減，並且按減後的餘額，按日計息。如此按日所累積的利息，就是當期應繳的房貸利息。因為是分期付款的房貸應繳金額，在當期利息少繳的情況下，本金部分自然就多繳，而貸款餘額也就隨之減少。整體而言，可幫助加速還款並省息。房屋貸款之型態

(一)本金平均攤還法 每月攤還的本金固定，但總額隨房貸餘額減少，利息額也跟著遞減。如20年貸款利率以8%計，借款240萬元，20年要還240期，每期還本金1萬元。第一期應還240萬元×8%÷12＋1萬元＝2.6萬元。第二期應還239萬元×8%÷12＋1萬元＝2.59萬元，逐期遞減，至最後一期1萬元×8%÷12＋1萬元＝10,067元。惟採取此方法者不多，通常都會提早把本金還清。 (二)本利平均攤還法若為本利平均攤還，同樣240萬元，利率8%，期限20年，運用年金現值的公式可算出每月要還2萬元，第一期的2萬元中有1.6萬元是還利息，只有4千元是還本金，第二期的2萬元有15,973元是還利息，4,027元是還本金，每月償還總額固定，但愈往後本金償還的部分愈多，利息償還的部分愈少。由於總攤還額固定比較容易規劃，大部分的借款人都選擇本利平均攤還。採取本金平均攤還者，第一期攤還額2.6萬元，遠比本利平均攤還額2萬元為多。房屋貸款的計息方式

(三)設定最低還款額，彈性還款總額法 活存與房貸為同一帳戶，每月的最低還款額比本利攤還額更低，以確保借款者信用無虞，但有錢時可隨時償還。還款總額扣除帳面上餘額及日數算出的應繳利息，剩下的部分就用來還本金。此種房貸比一般房貸利率高出1%左右，但卻比理財型房貸的利率低 1%，可以說是以較低的利率享受理財型房貸的好處。比如說借款240萬元，利率8%，本利平均攤還時應月繳2萬元，但如果此種貸款只規定最低月繳總額1萬元，最高在第1年還款總額不得高於1百萬元，在此限制下可自行決定多還或少還，也不受固定還款日的限制。如第1個月還款5萬元，其中1.6萬元是利息， 3.4萬元用來還本金，本金剩下236.6萬元。第2個月手頭較緊，只還1萬元最低額，因為按236.6萬元的餘額來算，利息就要1.58萬元，所以1萬元繳款後本金餘額又增為237.18萬元。此種還本付息方法需要一套可整合存款與房貸計算的有效資訊系統配合，剛開始只在外商銀行推廣，最近本國銀行也開始推出。房屋貸款的計息方式

(一)利率差距 若原貸款銀行利率與轉貸利率差距二碼以上(即0.5%)，再來考慮計算其他轉貸費用是否划算。不過，許多銀行打出 5%以下「超低房貸利率」的廣告，但不是20年都是這樣的利率，通常只有頭一年最低，或前兩、三年低於平均利率水準，之後的利率會提高；因此比較利率時要以至少10年期的平均利率來相較。如舊房貸利率為6.5%，新房貸第1 年5%，第2年6%，第3年以後7%，計算10年平均利率為 6.7%，雖然第1年房貸利率低了1.5%，但比較全期負擔後，房貸搬家不見得比較划算。房貸換貸款銀行之決策考量

(二)應負擔的費用 各項支付費用是否符合成本，若成本不符只省下蠅頭小利，則不必考慮房貸搬家。轉貸費用如下： 1. 鑑價費用：可以一件5千元估計。 2. 代償費用：銀行收取範圍多在5千元至1萬元間。 3. 代書費用：設定費3,500元、塗銷費1千元，合計4,500 元。 4. 設定規費：轉貸金額的0.12%。 5. 原有房貸提前償還的違約金：視契約而定，若貸款未超過所規定的最短年限，提前解約需賠償1個月以上本利平均攤還額的違約金，甚至有以本金餘額3%計算者，轉貸前最好先向原貸款銀行問清楚。房貸換貸款銀行之決策考量

(三)轉貸額度 銀行重新估價後的轉貸額度與原貸額度的差異可能高達三至四成，是否可達到理想的額度，也要列入考量。雖然利率較低，如果轉貸的額度遠低於原來的額度，還要另外再籌一筆錢來還原貸款的話，若籌款有困難，只能回頭希望原貸款銀行能降低利率。房屋的現值往往影響轉貸所能獲得的貸款額度，例如汐止地區易淹水，房價一片慘跌，轉貸時以房屋現值鑑價，所能獲得的金額勢必與之前的貸款金額差一大截，較不適合轉貸。此外，如果當初購屋時為整批預售屋，銀行並未鑑價，而是直接以房價的七成、八成貸放，在轉貸時幾乎都面臨「借新還舊」價款不足，而必須自掏腰包補足缺口的狀況，因此手上有沒有足夠的閒置資金，是轉貸時需考量的重點。房貸換貸款銀行之決策考量

(四)是否為部分優惠利率的組合貸款 政府的低利優惠不能帶到第2家銀行，所以如果轉貸的話，此項優惠不能再適用。因此要算出平均利率，再與別家銀行的利率相比，若還是利率較高，則可以考慮轉貸。如2百萬元是 3.15%，3百萬元是8%，平均利率約為6.06%，若其他銀行利率低於5.5%，即可考慮轉貸。 (五)新舊貸款的還款彈性有時候舊貸款已過了最低貸款年限，可隨時提前還款，不會有違約金，而新貸款利率雖較低，卻規定幾年內只能還利息，不能還本金，或者是頭幾年提前還本金時會有違約金。這個規定影響很大，因為若能提早還本金，利息可能可以減少十幾萬元。因此衡量自己未來數年的現金流量，若可能有大額本金還款的話，還是留在可隨時還款的舊房貸划算。房貸換貸款銀行之決策考量

第七章 居住規劃