Как исключить конфликты между арендодателем и арендатором? Руководство для обеих сторон

1. Как исключить конфликты между арендодателем и арендатором? Руководство для обеих сторон катерина Шишкина Руководитель юридического отдела ФАКТОР ГРУПП 8-я ежегодная конференция «Управление коммерческой недвижимостью» 25-26 июня 2012 г.

2. Краткосрочный договор аренды Долгосрочный договор аренды Предварительный договор аренды Краткосрочный договор аренды (с оговорками) Право собственности зарегистрировано Право собственности не зарегистрировано Оформление арендных отношений 26.06.2012

3. Риск потери денежных средств, вложенных в неотделимое улучшение объекта недвижимости Риск возникновения обязанности по возмещению расходов арендатора на неотделимое улучшение объекта недвижимости Риск возникновения обязанности по возврату внесенного арендатором обеспечительного взноса Риск потери обеспечительного взноса Риск незаключения основного договора Арендатор арендодатель Договор предварительный – приговор окончательный! ЧТО ДЕЛАТЬ? Выходить с предложением о заключении основного договора! 26.06.2012

4. Риск потери денежных средств, вложенных в неотделимое улучшение объекта недвижимости Риск незаключения долгосрочного договора аренды Арендатор Риски при заключении краткосрочного договора аренды ЧТО ДЕЛАТЬ АРЕНДАТОРУ? • Выйти с предложением к арендодателю о заключении долгосрочного договора; • Выйти с иском в суд о признании краткосрочного договора аренды предварительным и/или об обязании арендодателя заключить долгосрочный договор аренды; 26.06.2012

5. При нежелании заключать долгосрочный договор аренды есть риск признания судом краткосрочного договора смешанным, содержащим элементы предварительного, в результате арендатору придется (по требованию арендатора): • Заключать долгосрочный договор аренды АРЕНДОДАТЕЛЬ ЧТО ДЕЛАТЬ АРЕНДОДАТЕЛЮ? Риски при заключении краткосрочного договора аренды • Четко прописывать в условиях договора, что он не является предварительным; • Согласование текста долгосрочного договора аренды в качестве приложения к краткосрочному договору – дополнительное доказательство наличия намерений сторон о заключении в будущем долгосрочного договора. 26.06.2012

6. Принудительное выселение арендатора из помещения в период действия договора (например, опечатывание торговой точки) Расторжение договора аренды по основаниям, указанным в договоре и/или законе во внесудебном порядке или через суд Предъявление иска о выселении и обязании передать свободное помещение Выселение по правилам Самоуправство Как выселить арендатора без последствий? 26.06.2012

7. Обеспечительный взнос. Удержать нельзя вернуть! • В договоре аренды предусмотрена самостоятельная ответственность в виде неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей • Договором аренды установлена возможность расторжения его по инициативе любой из сторон Обеспечительный платеж не может быть удержан как штраф за расторжение договора и идет в зачет образовавшейся задолженности. 1 2 • Договором определен четкий порядок удержания обеспечительного платежа в качестве штрафа при досрочном расторжении договора • Несвоевременное внесение арендных платежей Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве штрафа 3 • Договор аренды расторгается по инициативе арендодателя в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей • В договоре аренды предусмотрена самостоятельная ответственность в виде неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей. Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве штрафа 26.06.2012

8. Как урегулировать спор? 26.06.2012

9. Есть вопросы? Мы всегда готовы ответить на любые Ваши вопросы и помочь определить, чем именно может быть полезен Вам ФАКТОР ГРУПП. г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 5 (495) 276-05-76 (495) 210-77-55 info@fiau.ru www.fiau.ru