Raúl Fernández Wagner

1. Raúl Fernández Wagner Control público del proceso de urbanización y desarrollo de instrumentos de política urbana: La captación de plusvalías urbanas

2. 1 Proceso de producción de la ciudad y de capitalización de la renta del suelo urbano

3. El proceso de urbanización (extensión y completamiento)

4. El proceso de urbanización (completamiento y densificación)

5. El proceso de urbanización (densificación)

6. Toda acción sobre el territorio que tenga la capacidad de modificar características de la estructura socio – espacial… impactará de manera directa en la estructura de precios y por lo tanto en la distribución de las cargas y beneficios del proceso de urbanización

7. La RENTA URBANA La Teoría de la Renta (clásica) analiza los modos de generación y captura de valor, en lo que se llama proceso de CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA El cual se da por la existencia de . . .  de un sistema jurídico de propiedad.  mecanismos de mercado,  de una demanda social en aumento (de los productos de la tierra) La obtención de renta va a estar dada por: a) el solo hecho de la propiedad (renta absoluta), b) luego por su rendimiento (fertilidad), localización, y mejoras (rentas diferenciales) El proceso de capitalización va a consistir en:  conjugar estos factores con la variable TIEMPO generándose precios de anticipación o determinación de rentas potenciales Las cuales se conjugarán en el mercado (mecanismo colectivo y sistémico)

8. La RENTA URBANA Las rentas urbanas son de dos tipos. Rentas primarias Renta absoluta  se basa en la sola existencia de la propiedad, y en este caso en la pertenencia al sistema urbano, lo cual la coloca por encima de la suma de todas las rentas rurales. Rentas diferenciales:  Las que se dan por lo que se denomina “factor de constructividad” de una parcela (a causa de las características de la misma, su topografía, ubicación, etc.).  Las que se dan por la “densidad posible de construcción” es decir altura, ocupación del suelo, superficie máxima total, etc., son las que determinan las normas urbanas.

9. La RENTA URBANA En el espacio urbano son importantes las denominadas... Rentas secundarias En la configuración del espacio urbano ... como resultado de prácticas sociales (pautas, convenciones, códigos) que en forma estructurada, privilegian unos sectores urbanos de otros para el desarrollo de las actividades. • Modulación espacial de los usos (escapan al control de un solo agente) Se reconocen tres tipos de rentas secundarias: • Usos industriales • Usos comerciales • Usos residenciales

10. La RENTA URBANA En relación a los usos (económicos)... Rentas diferenciales a) Por el uso industrial (Tiene poco peso por lo general) b) Por el uso comercial(muy importantes en la estructura urbana) El comercio tiende a agruparse (según lo esporádico de su producto) a partir de la existencia de “ventajas de aglomeración” (área, calle, o zona comercial) La renta diferencial de comercio se modula en relación a la distancia del foco de actividad.

11. La RENTA URBANA En relación a los usos (económicos) Rentas diferenciales • Por el uso residencial La renta diferencial de la vivienda es un tipo muy complejo de renta secundaria Espacio urbano residencial • conjuga la parcela + servicios asociados + localización (en función de la generación de ingresos y/o medios de vida) Tensión… • necesidad de estar “bien ubicados” genera la existencia de competencia entre “consumidores de vivienda”, ello permite la obtención de rentas diferenciales de vivienda.

12. Existe un tipo de renta diferencial muy particular asociado a la vivienda... La obtención de renta diferencial dada por la segregación espacial ... Ciertos grupos sociales ocupan lugares diferenciados y separados del resto... ... Se reconoce que existe en la estructura social una división en clases sociales... ...las clases altas necesitan demostrar el lugar que ocupan (formas de “distinción”) La RENTA URBANA

13. Este tipo de renta se basa en el denominado “gasto conspicuo” (Va mas allá de la compra de lo necesario para la vida -valor de uso- y por lo tanto se hace a fin de demostrar el poder de consumo que se dispone...) El sobreprecio pagado (en función de la diferenciación social) genera un tipo de renta adicional que se denomina “renta de monopolio de segregación”. Esta forma de exclusión a partir de la solvencia tiene gran importancia en la ciudad contemporánea. La RENTA URBANA

14. NORDELTA Desarrollo residencial en el Tigre (RMBA) (Rentas adicionales: se realiza en las tierras de un bañado)

15. Desarrollo residencial en Arizona (EE.UU.) El diferencial de la renta absoluta ya implica un gran margen de ganancia

16. Desarrollo residencial con marinas en Arizona (EE.UU.)

17. Nueva isla artificial en DUBAI

18. Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 1 Zona comercial Zona de vivienda Area rural Precio del suelo Límite del área urbana Renta absoluta urbana Competencia entre los usos del suelo. Los diferentes usos del suelo pueden pagar diferentes precios. Distancia al centro

19. Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 2 Zona comercial Zona de vivienda Area rural Precio del suelo Límite del área urbana + + + Renta absoluta urbana Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios. Distancia al centro

20. Precio del suelo: entrelazamiento de rentas Zona comercial Zona de vivienda Zona talleres e industria Area rural Precio del suelo Límite del área urbana Renta absoluta urbana Distancia al centro

21. Precio del suelo: entrelazamiento de rentas Zona comercial Zona de vivienda Zona talleres e industria Area rural Precio del suelo Límite del área urbana Renta absoluta urbana Distancia al centro

22. Factores que inciden en la estructura de precios del suelo • Accesibilidad • Centralidad • Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar • Estructura socio – económica • Estructura espacial • Demandas locacionales • Calidad urbana / paisajística / ambiental • Cobertura de infraestructura • Proyectos privados y públicos • Intervención pública: normas de planificación, tasas, • tarifas, impuestos

23. Dos componentes en la formación del precio del suelo Acumulación histórica de plusvalías Capitalización de los incrementos del valor del suelo desde el pasado 1 - Usos / externalidades actuales 2 - Usos / externalidades futuras o esperadas Capitalización de las plusvalías anticipadas por usos y características potenciales en el futuro ¡¡¡¡¡¡¡ Expectativas !!!!!!

24. La valorización en el tiempo – Comportamiento estructural C Cambios de parámetros urbanísticos Precio del suelo Rehabilitación / renovación urbana B D Más alta valorización Precio mínimo A Tiempo

25. El «peso» de la norma La norma tiene un “valor”, pero ¿genera “valor”? La norma es condición necesaria pero no suficiente Implica la transferencia de recursos sociales a los propietarios de tierra Por tanto, la norma no puede ser asignada de manera gratuita

26. Relación entre norma urbanística, aprovechamiento real de los índices de edificabilidad y los precios del suelo El mecanismo del máximo y mejor uso autorizado por la normativa, como elemento determinante del precio del suelo, no aplica en muchos sectores de la ciudad. Por lo tanto la norma urbanística no crea valor sino que lo regula.

27. Impacto de los cambios normativos sobre los precios del suelo Fuente: MO Smolka

28. Bogotá Cambio de uso Residencial para Comercial - en US$/m2 * = Valorización porcentual (1) – sobre la avenida 68 Fuente: MO Smolka en base a información del avaluador Oscar Borrero utilizando datos de la Lonja de Bogotá y de su banco de datos – base en transacciones efectivamente ocurridas.

29. 2 Rol del Estado en la formación del precio del suelo urbano

30. Rol del ESTADO El Estado es un agente muy poderoso en el proceso de formación de precios en el mercado urbano que puede alterar la ecuación de obtención de rentas. El Estado como agente constructor. • Produce inmuebles para su propia administración, para consumos colectivos, e incluso para el consumo privado (viviendas). • Son operaciones que modifican y/o transforman la estructura urbana, y por lo tanto el mercado de bienes raíces. Alteran fuertemente la renta  PRODUCIENDO PLUSVALÍAS • Este plusvalor puede ser capturado para volcarlo a la comunidad, mediante los instrumentos de recuperación de plusvalías. • Este poder del Estado puede permitir la negociación con agentes particulares (propietarios y promotores) que se benefician por estas acciones..

31. Rol del ESTADO El Estado en el proceso de formación de precios en el mercado urbano es un agente muy poderoso que puede alterar la ecuación de obtención de rentas El Estado como productor de infraestructuras • Valoriza mediante la inversión en redes de infraestructura, vialidad, y mejoramiento del espacio publico. • Este tipo de obras son constitutivas de buena parte de las rentas primarias, en particular de la renta absoluta urbana de una determinada parcela y de parte de sus rentas diferenciales. El Estado como regulador del uso del suelo. • Detenta la planificación urbana –en manos de los gobiernos locales- para evitar “efectos” del mercado libre • Determinación de las densidades de construcción y los usos del suelo.

32. Estado y mercado El Estado entonces... • Tiene poder... • Para la regulación del mercado (normativa y regulación urbana) • Para la recuperación de la renta generada –por sus acciones o por las de terceros, o... • Para la imposición sobre el proceso general de valorización del suelo urbano  para ello, cuenta con leyes que... • le permiten realizar “imposiciones generales sobre la propiedad” • cuenta con instrumentos que pueden capturar el plusvalor que las mejoras y/o intervenciones generan

33. El precio de la tierra experimenta cambios. La relación entre este y la renta, se representa en la variación de precios, que pueden darse por: Por movimientos estructurales generales Afectan a la totalidad de las tierras de la ciudad y su relación es con procesos generales como puede ser el crecimiento económico de la ciudad, un aumento demográfico, etc. Por movimientos coyunturales Esta relacionada con situaciones coyunturales. Es decir, ante bajas tasas en el mercado financiero muchos individuos pueden decidir invertir en el mercado inmobiliario pero no como futura vivienda sino como inversión, esta situación mermara ante la aparición de otro negocio. Por movimientos coyunturales particulares Aquí se dan los mayores incrementos en los periodos más cortos. Este tipo de movimiento esta relacionado con las transformaciones urbanas y la jerarquización de los espacios.

34. Proceso de conformación histórica Densificación y especialización funcional Modificación y actualización de normas urbanísticas 4 Incrementos ajenos al esfuerzo del propietario Inversión del Estado en obras públicas 3 Respuesta a las demandas del proceso de urbanización Crecimiento de la ciudad / Proceso de urbanización Inversión y esfuerzo de la sociedad 2 4 3 1 Precio inicial 2 1

35. 3 Aspectos instrumentales para la recuperación de plusvalías urbanas

36. COMPONENTES DEL VALOR DEL SUELO URBANO Valorización apropiada por el propietario anterior Acciones de otros individuos “Esfuerzo” del propietario anterior Cambios en la normativa urbanística Inversiones públicas Bo Co Ao Do COMPONENTES DE LA VALORIZACION (A+B+C+D) A B C D “Esfuerzo” del propietario Incrementos generales del valor del suelo INCIDENCIA DE LOS INSTRUMENTOS DE RECUPERACIÓN DE PLUSVALIAS Plusvalías ajenas a la acción del propietario (B) Plusvalías provenientes de la actuación pública (C) Plusvalías provenientes de inversiones públicas (D)

37. Las plusvalías como instrumento de gestión urbana: Objetivos que se persiguen • Distribuir cargas y beneficios de la urbanización tendiendo a promover una ciudad más justa y equitativa. • Obtener financiamiento genuino para el desarrollo urbano. • Intervenir sobre el mercado inmobiliario desalentando la especulación sobre el suelo. • Imponer los costos de la urbanización a sus beneficiarios reales. • Distribuir los recursos para el desarrollo urbano de las áreas sociales prioritarias.

38. Fundamentación y controversia en la captura de valorización VALOR INMOBILIARIO (Mercado) Valor generado por el PROPIETARIO y el INVERSOR INMOBILIARIO INVERSION No es objeto de captación de Plusvalía (Excepto en el caso de existir concesión onerosa de derechos) EDIFICIO Valor generado por el ESTADO y la SOCIEDAD ESPECULACION Sujeto a captación de Plusvalía SUELO

39. Tres dudas frecuentes ¿Cuál es la diferencia con la contribución por mejoras? Porque esta ultima NO captura el plusvalor sino el costo de la obra, sin discriminar la real plusvalía y el real beneficiario ¿Es similar al impuesto inmobiliario? NO. Porque éste grava directamente al bien y es de pago periódico ¿Su cobro pena la inversión? NO. Porque la imposición se realiza sobre el suelo y la especulación y sobre las permisos extraordinarios sobre lo edificado (que es proporcional a la renta extraordinaria). En todo caso el Estado es quien se asocia con el inversor.

40. Elementos a tener en cuenta para determinar la plusvalía urbana Factores determinantes de la plusvalía urbana: (dados por las condiciones del desarrollo de la urbanización) • Por la incorporación de una parcela (rural) al ejido urbano (diferencial de renta absoluta) • Por obras públicas • (extensión de redes de servicios, equipamientos y/o transporte) • Por cambios de uso (modificación en la norma urbanística – excepciones) • Por cambios de densidad permitida (mayor aprovechamiento) (modificación en la norma urbanística – excepciones) • Por la existencia de procesos de “gentrificación” (sustitución de un sector social por otro mas alto en un barrio)

41. Elementos a tener en cuenta para determinar la plusvalía urbana Factores determinantes de la plusvalía urbana: (de la propia parcela) • Tamaño del predio • Localización del predio (su relación con vías, servicios, equipamientos, etc.) • Estrato social del sector urbano donde el predio se ubica • Uso del predio (otorgado por la planificación) • Inmueble existente y/o Factibilidad constructiva • Por condiciones naturales • Por la planificación (alturas, densidad)

42. Elementos a tener en cuenta para determinar la plusvalía urbana Información a recolectar para determinar los incrementos por plusvalía urbana: (Monitoreo de la dinámica del mercado..!) • Datos de transacciones, de oferta , de avisos de particulares y agentes. (Informes inmobiliarios, estudios especializados, agentes inmobiliarios, etc.) • Datos catastrales (localización exacta, barrio, tamaño del predio, uso permitido, densidad permitida, distancia al centro comercial, transporte, servicios y equipamientos del área) A fin de hacer comparable la información:  Determinación de ZONAS GEOECONÓMICAS HOMOGENEAS

43. Distribución geográfica de los valores del suelo en la CABA

44. El ejemplo de Colombia 1 La participación en la plusvalía en la Ley de Desarrollo Territorial Noción (art. 73): Se define como plusvalía, de acuerdo con lo establecido en el artículo 82 de la Constitución Política, el beneficio económico derivado del incremento de aprovechamiento en la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano, producido por las acciones urbanísticas de regulación que son competencia de las entidades públicas, lo cual les da derecho a éstas a participar de este beneficio Para que un municipio colombiano pueda dar aplicación efectiva a la participación en la plusvalía, no es suficiente su adopción en la Constitución como derecho colectivo,ni la definición y procedimientos para su cálculo y cobro establecidos en la LDT. Debido a las competencias territoriales que están establecidas en Colombia en materia de impuestos, cada municipio debe adoptar, mediante Acuerdo aprobado por el Concejo Municipal, las normas específicas para su aplicación en el respectivo territorio municipal.

45. El ejemplo de Colombia 2 Hechos generadores (art. 74): Las decisiones de las entidades públicas municipales consideradas como generadoras del efecto plusvalía, en los términos establecidos por la Constitución y la LDT, y que deben ser adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, son tres: • la incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o a suelo suburbano, • la modificación de la zonificación de usos del suelo con autorización de usos más rentables respecto de los existentes y • La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación. Para cada uno de los hechos generadores, la Ley establece un procedimiento de cálculo del efecto plusvalía. Consiste en la realización de dos avalúos comerciales para las zonas geoeconómicas homogéneas en las que se encuentran ubicados los predios beneficiados con el efecto plusvalía. El primer avalúo debe expresar el precio del suelo por metro cuadrado, determinado por la norma urbanística anterior a la generación del efecto plusvalía; El segundo avalúo debe expresar el precio que adquirirá el suelo por metro cuadrado, una vez que el inmueble respectivo haga uso de la nueva norma urbanística. La diferencia entre los dos avalúos del suelo por metro cuadrado, multiplicada por el área total del lote, constituye el efecto plusvalía total.

46. El ejemplo de Colombia 3 Monto de la participación (art. 79): Se establece una tasa de participación a la Administración Municipal en la plusvalía generada de entre el 30% y el 50% del Efecto plusvalía total; se deja a discreción del Concejo Municipal la adopción de la(s) tasa(s)que se aplicará(n) en cada municipio. Exigibilidad y cobro de la participación (art. 83): Se establecen cuatro situaciones en las que el propietario o poseedor del inmueble deberá demostrar haber hecho el pago de la participación: • solicitud de la licencia de urbanización o construcción, aplicable para los tres Hechos generadores del efecto plusvalía; ii) cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el caso de autorización a un uso más rentable; iii) transferencia de dominio sobre el inmueble, aplicable al paso de suelo rural a de expansión urbana y a la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación; iv) adquisición de títulos valores representativos de derechos adicionales de construcción y desarrollo, que es un instrumento alternativo para hacer efectiva la participación en la plusvalía.

47. El ejemplo de Colombia 4 Formas de pago (art. 84): Se establecen cinco posibles formas de pago, en las que siempre deberá haber una equivalencia con la obligación en dinero que ha sidoliquidada y notificada a cada propietario o poseedor: i) dinero en efectivo; ii) porción de terreno, que puede ser parte del predio que genera la plusvalía o estar localizado en otra área de la ciudad, manteniendo siempre la equivalencia del valor correspondiente al pago de la participación; iii) admitiendo como socio del proyecto inmobiliario a la administración municipal, mediante el reconocimiento a ésta de un valor accionario equivalente al pago de la participación; iv) construcción de obras de infraestructura vial, de servicios públicos y/o de equipamientos sociales en zonas de la ciudad de desarrollo incompleto; v) adquisición anticipada de títulos valores representativos de la participación en la plusvalía.

48. El ejemplo de Colombia 5 Destinación de los recursos (art. 85): Los recursos provenientes del pago de la participación en la plusvalía se pueden destinar a las siguientes acciones: i) planes y proyectos de vivienda de interés social; ii) adecuación y mejoramiento de barrios incompletos: infraestructura vial, Servicios públicos domiciliarios, parques y equipamientos sociales; iii) red de espacio público: obras de recreación, parques, zonas verdes, equipamientos; iv) infraestructura vial y sistemas de transporte masivo de interés general; v) programas de renovación urbana; vi) fomento de la creación cultural y del patrimonio cultural, especialmente en zonas de la ciudad de desarrollo incompleto.

49. Municipio y ciudad Los problemas con el desarrollo urbano que enfrentan los municipios… Están particularmente relacionados con el modo de distribución de las cargas y beneficios de la urbanización.

50. Ello se traduce en una tensión entre: La presión del sector inmobiliario para el desarrollo de nuevos productos La penuria para una parte importante de la población: en sus condiciones de habitación (con consecuencias psico-sociales y jurídicas) En su situación sanitaria (exposición a contaminantes) en su inclusión en el sistema urbano y las oportunidades de desarrollo económico y personal. y/o en el acceso a los beneficios de la urbanización en general Lo cual provoca… Crecientes conflictos sociales (con base territorial) Problemas de gobernabilidad urbana