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Inhalt des Vortrages

Inhalt des Vortrages. A. Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing 1990-2000 B. Marktvorstellung Immobilien Leasing C. Praxisfall Immobilien Leasing D. Exkurs US-GAAP / IASC E. Ausblick. A. Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing 1991-2000

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Presentation Transcript

  1. Inhalt des Vortrages A. Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing 1990-2000 B. Marktvorstellung Immobilien Leasing C. Praxisfall Immobilien Leasing D. Exkurs US-GAAP / IASC E. Ausblick A. Entwicklung Immobilien und Mobilien Leasing 1991-2000 B. Marktvorstellung Immobilien Leasing C. Praxisfall Immobilien Leasing D. Exkurs US-GAAP / IASC E. Ausblick

  2. Entwicklung • Entwicklungen 1991-2000* (Gesamt) in Mrd. EUR Mobilien-Leasing Immobilien-Leasing * * Schätzung. vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.) Internetseite; Quelle: ifo Institut für Wirtschaftsforschung / Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung. B.3_S.1 (v. 9)

  3. Leasing (Immobilien und Mobilien)Entwicklungen 1991-2000* (in Prozent) in Mrd. EUR Mobilien-Leasing - 6,0 % Immobilien-Leasing * * Schätzung. vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.) Internetseite; Quelle: ifo Institut für Wirtschaftsforschung / Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung. B.3_S.2 (v. 9)

  4. Leasing-Investitionen Entwicklung der Anteile 1987-2000 Investitionen der Anlagen-vermietung * (= Leasing gesamt): 1987 14,52 Mrd. EUR 1992 28,88 Mrd. EUR 2000 ** 44,22 Mrd. EUR 9,5 % 13,8 % 17,1 % 90,5 % 86,2 % 82,9 % Anteile Mo-bilien- und Immobilien-Leasingin Prozent: 1987 1992 2000 ** Immobilien Mobilien * soweit erfaßt; Neue Ausrüstungen und Bauten (ab 1992 einschließlich Ostdeutschland) ** Schätzung Quelle: vgl. ifo Investitionstest, Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung. B.3_S.5 (v. 9)

  5. B. Marktvorstellung Leasing Investitionen nach Güterarten I M M O B I L I E N: Produktionsgeb./Hallen u.a. Handelsobj./Geschäfts-/Bürogeb. M O B I L I E N: Nachrichtentechnik u.a. Produktionsmaschinen/-anlagen* Büromaschinen einschl. EDV Fahrzeuge** * einschließlich kompletter Produktions- u. Versorgungsanlagen ** einschließlich Luft-, Wasser-, Schienenfahrzeuge Quelle: ifo Investitionstest; vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.): Trendmeldung im Internet, März 2001; Angaben für 2000 geschätzt. Eigene Bearbeitung. B.3_S.6 (v. 9)

  6. Immobilien-Leasing-InvestitionenEntwicklung 1991-2000 Datenbasis: Anschaffungswerte der Immobilien-Leasing-Objekte aus neu abgeschlossenen Verträgen in Mrd. EUR Quelle: vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.): Trendmeldung Stand: 06.03.2001. Eigene Bearbeitung. B.3_S.7 (v. 9)

  7. Immobilien-Leasing-Quote 2000* LEASINGIMMOBILIEN-LEASING Leasing-Quote Als Leasingquote wird der Anteil der Leasinginvestitionen eines Jahres an den gesamten Bruttoanlageinvestitionen der Wirtschaft ohne den Wohnungsbau bezeichnet. * Anhand von Planangaben und nach neuem Statistikkonzept (ESVG) berechnet. Quelle: ifo Investitionstest; Eigene Bearbeitung. Leasing-Quote 14,8 % EUR 44,08 Mrd. Immobilien- Leasing-Quote 7,5 % EUR 7,56 Mrd. Grundlage: Gesamtwirtschaftliche Investitionen EUR 297,87 Mrd. Grundlage: Gesamtwirtschaftliche Bauinvestitionen (ohne Wohnungsbau) EUR 100,87 Mrd. B.3_S.8 (v. 9)

  8. Anteil am Leasing-Volumen in Europa 1998 (%) B.3_S.9 (v. 9)

  9. DeutscheImmobilien-Leasing-Gesellschaften Hamburg Berlin Dortmund Leipzig Düsseldorf Dresden Frankfurt Mainz Mannheim Stuttgart München Sindelfingen Grünwald IKB IL Hannover Leasing Hauptsitz KG Allgemeine BIL Geschäftsstelle CIL LHI DAL SüdLeasing DIL VR Leasing B.4_S.2 (v.2)

  10. PRAXISFALL 1. Ausgangssituation 2. Ablauf (Teil A) 3. Ablauf (Teil B) 4. Objektdaten 5. Kalkulation 6. Vertragsbeziehungen

  11. 1. Ausgangssituation Situation im April 2000 • IKB-Akquisitionsadresse • Hausbanken: 2 Großbanken • Keine IL-Verträge Unternehmen • CHIP AG ist ein Spezialist für Mikrochips. Kunden sind z.B. Infineon, AMD, Automobilhersteller (VW, BMW, DC etc.), Medizintechnik (Braun etc.) • Umsatz: € 31 Mio 1999 (1993: € 1,5 Mio), rund 450 Mitarbeiter Projekt • CHIP AG plant den Neubau von Büro- und Funktionsflächen in den Neuen Ländern auf bereits erworbenem Areal • Befreundeter Architekt des Gesellschafters hat einen einen Projektsteuerungs-vertrag bis Phase IV, Bauantrag wurde am 06.04.2000 gestellt • 3 Mitbewerber haben bereits eine IL-Konzeption abgegeben Kundenanforderungen • IAS-konformes Vertragswerk • Berücksichtigung von Investitionszulage/-zuschüssen (GA-Mittel) • Einsatz der IMG (Baubetreuung) unter Einbindung des Architekten

  12. 2. Ablauf (Teil A) 05 – 06/2000 Gespräch mit dem WP w/IAS IAS-Konzeption: GIK € 17,2 Mio, Finanzierungsvol.: € 14,7 Mio Grundstückskaufvertrag mit CHIP AG Beteiligung CHIP AG zu 100 % (w/GrESt) AfA 4 % p.a. AKR zum steuerlichen RBW n. 18 J. (€ 5,6 Mio) Refinanzier: IKB (50 %) und 2 Großbanken zu je 25 % schriftl. Mandat für die IL-Finanzierung 06- 09/2000 diverse Gespräche und Abstimmung mit CHIP AG und Gesellschafter Nach Prüfung durch die IMG erweist sich die Planung als nicht ausreichend und unvollständig, das Objekt als nur einge- schränkt fungibel: Das Objekt wurde als 7-geschossiges Gebäude in KUBUS- Form geplant mit 11.400 m2 NF, davon 7.000 m2 Büro- und 4.400 m2 Fertigungshilfsflächen (im wesentlichen Vorchemie für die unmittelbar angrenzende Wafer-fab). Nur durch eine Vielzahl von einzutragenden Dienstbarkeiten ist die wirtschaft- liche Selbständigkeit darzustellen (Medienversorgung, Zufahrt etc.).

  13. Ablauf (Teil A) Der Gesellschafter hält weiter an dem Architekten und der Planung fest, die Baugenehmigung liegt 09/2000 vor. Neuer Vorstand bei der CHIP AG, mit dem die weiteren Verhandlungen geführt werden. 10 – 12/2000 Aufgrund der stark eingeschränkten Drittverwendungs- fähigkeit des Objektes werden von unserer Seite alle Aktivitäten eingestellt.

  14. 3. Ablauf (Teil B) 03 – 10/2001 Erneute Aufnahme der Gespräche mit der CHIP AG (Umsatz 2000: € 54 Mio mit gutem Ergebnis und einer EK- Quote von 60 %). In gemeinsamer Akquisition mit IMG wird der Entwurf bzw. vorliegende Baugenehmigung endgültig verworfen und in 05/2001 einer neuer Architekt mit der Planung beauftragt. In enger Führung (IL/IMG) entscheidet sich sich die CHIP AG für den Entwurf „UNIVERSITAT“ mit den folgenden Vorteilen:  Entflechtung des komplexen KUBUS-Entwurfes auf 3 Büro- und 1 Funktionsgebäude mit insge- samt 12.690 m2  Funktionale, von den Betriebskosten optimierte Objekte mit ansprechender Architektur  Fungible Objekte mit guter Drittverwendungs- fähigkeit und eigener Medienversorgung (die 4 Objekte sind separat nutzbar/selbständig)  Kostensicherheit; Steuerung liegt nun vollständig bei IMG mit der Chance auf Einsparungen bei der Bauausschreibung  wirtschaftlich selbständiges Grundstück mit direkter Zufahrt

  15. Ablauf (Teil B) Konzeptionell wurde das Modell gravierend verändert (insbesondere durch den WP, der sich völlig „gedreht“ hat):  Erbbaurechtsvertrag mit Einmalzahlung (statt Grd-Kauf)  US-GAAP konformes Vertragswerk (statt IAS)  Beteiligung CHIP AG mit 49,99 % (statt 100 %)  16 Jahre Vertragslaufzeit (statt 18 J.)  Verkaufsregelung im GV (kein AKR/VKR)  Tilgung unterhalb des st. RBW durch 3 % AfA  Ertragssteuern in der OG, die in der Miete berücksichtigt wurden 11/01 – 05/02 Refinanzierung über IKB und zwei weiteren Banken zu jeweils 1/3. Die Beurkundung des Vertragswerkes erfolgte im Mai 2002.

  16. 4. Objektdaten Grundstücksgröße: 22 – 23.000 m2 Erbbaurechtsvertrag mit Einmalzahlung: T€ 26 Gebäude: Nr. 1 / Fertigung NGF 3.889 m2 Nr. 2 / Büro NGF 2.999 m2 Nr. 3 / Büro NGF 1.514 m2 Nr. 4 / Designcentrum NGF 4.286 m2 ___________________________________________________________________________ Gesamtfläche NGF 12.688 m2 =========================================== GIK: € 16,889 Mio Finanzvolumen: € 14,579 Mio Finanzierungsrest n. 16 Jahren: € 5.309 Mio steuerl. RBW n. 16 Jahren: € 8.258 Mio Investitionszulage (IZ): € 2.310 Mio Investitionszuschuss (GS-Mittel) € 2.200 Mio jedoch ohne Ansatz in der Kalkulation/Refi

  17. 5. Kalkulation Refi: Up-front-fee Annuitiätisches Darlehen, EURO-Basis, Blockdarlehen, CHF-Basis mit Swap (cross currency) Zwischenfinanzierung der IZ auf EURIBOR-Basis

  18. 6. Vertragsbeziehungen CHIP AG (Erbbaurechtsgeber/ Mieter/Kommanditist) Baumanage- Ment (IMG) 49,99 % A GVG mbH (Kommanditist) Erbbaurechts- vertrag Gesellschaftsvertrag Mietvertrag Baubetreuungs- vertrag BA GVG mbH & Co. KG (Vermieter/Bauherr) 6,0 % 44,01 % GU-Vertrag Darlehens- vertrag/For- derungskauf Geschäftsführende B GVG mbH (Komplementär) GP-Vertrag Bauunter- nehmen 3 Banken Architekt (Generalplaner)

  19. D. ExkursIAS/US-GAAP (1) Die Vorschriften der US-amerikanischen Gesetzgebung (US-GAAP; Generally Accepted Accounting Principles) und der internationalen Rechnungslegungsgrundsätze (IAS; International Accounting Standards) finden sich in den entsprechenden US-Vorschriften FASB-13 (Financial Accounting Standard Boards Statement-13) bzw. in den internationalen Regelungen nach IAS Nr. 17.3;17.8. Die Einordnung einer Leasingtransaktion nach US-GAAP ist innerhalb der IAS-Regelungen identisch. Allerdings sind die einzelnen Kriterien nicht so scharf in ihrer Abgrenzung wie die US-amerikanischen Vorschriften. Die Fragestellung für IL reduziert sich auf den Problemkreis, ob es sich um ein bilanzierungspflichtiges Leasingverhältnis (capital lease) oder um ein reguläres (bilanzneutrales) Mietverhältnis (operate lease) handelt.

  20. IAS/US-GAAP (2) Hinsichtlich der Vorschriften wird capital lease dann angenommen, wenn das Leasingvertragswerk eines der nachstehenden Kriterien erfüllt (Negativvermutung): I. Das Eigentum geht am Ende der Grundmietzeit automatisch auf den Leasingnehmer über. II. Eine Kaufoption sieht einen sehr günstigen Preis vor. III. Die unkündbare Grundmietzeit beträgt mehr als 75 % der geschätzten wirtschaftlichen Nutzungs- dauer. IV. Der Gegenwartswert aller fest vereinbarten Mieten ohne Vertragsnebenkosten, wie z.B. Steuern, beträgt 90 % oder mehr der Nettoanschaffungskosten des Leasinggebers.

  21. E. Ausblick -wachsende Rolle des Immobilien Leasing durch das “Mittelstands-Rating” (off balance) - Immobilien Leasing bietet AG’s, die nach US-GAAP/ IAS bilanzieren die Möglichkeit der Objektplatzierung außerhalb der eigenen Bilanz bei weiterhin gesichertem Zugriff auf das Objekt - im Wege der Erbschaftsfolge/Generationswechsel kann Immobilien Leasing über das Ankaufsrecht (zugunstenz.B. der Kinder des Unternehmers), das geeignete In- strumentsein - steigende Rolle des Immobilien Leasing in Verbindung mit Baumanagement(bereits heute ein Umsatzanteil von ca. 70 %) - Sale and Lease Back-Verträge werden in der Zukunft nur noch eine geringe Bedeutung haben (Umsatzanteil: 10-15 % mit sinkender Tendenz ) - verstärktes Anforderungsprofil für ImmobilienLeasing- objekte hinsichtlich Lage, Fungibilität, Art, Nutzung und Verwertbarkeit - Immobilien Leasing entwickelt sich in Richtung “echter Mietvertrag mit Baumanagement”

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