Финансирование развития недвижимости, жилищно-коммунальной и транспортной инфраструктуры

1. Финансирование развития недвижимости, жилищно-коммунальной и транспортной инфраструктуры Сергей Баёв Вице-президент ОАОВнешторгбанк Инвестиционный Форум Чувашской Республики 24 июня 2005 г., Чебоксары Внешторгбанк, ib@vtb.ru

2. Финансирование Недвижимости:Актуальные вопросы 2005 Потенциал роста рынка снижается при увеличении объема рынка -> Рост спроса и предложения. Но, … Предложение объектов под Доходность~ 12-13% при ожиданиях Инвесторов ~ 15-16% в год. • Макроэкономика ->удлинение сроков окупаемости проектов -> обострение внутренней конкуренции, консолидация и активизация крупных застройщиков • Приоритеты строительства - жилье в «Золотой миле», офисные и торговыецентры, инфраструктура «сетевого» бизнеса, логистика, однако управление строительными решениями и недвижимостью важнее -> интерес к «Сити»-проектам в региональных центрах … • Повышение инвестиционных рейтингов, изменения в законодательстве -> Ускоренный рост и изменение структуры пассивов институциональных инвесторов -> Неразвитость финансовых инструментов для вложений • Важна стабильность законодательной базы и процедур поручения прав в регионах. Отсутствие льгот и стандартизация требований при реализации программ девелопмента \ ре-финансирования -> только в плюс … Внешторгбанк, ib@vtb.ru

3. Инвестиционная стратегия: Доход\риск + Типы инвесторов • Доход, CF/NAV, % Спекулянты Корпорации: growth • 22 | 28 - Права на развитие браун-филдов Opportunity -CREIT’s Муниципалитеты • 20 | 24 - Права на развитие грин-филдов Банки Розница: пользователи Корпорации: пользователи • 17 | 15 - Офисные комплексы • 16 | 16 - Досуговые сети Pension • 16 | 13 - Массовое жилье • 15 | 18 - Гостиницы • 14,5 | 12 - Торговые площади Life • 12 | 6 - Лизинг офисов\торговых площадей • 11 | 6 - Инфраструктура и гос.нужды Non-life • 10 | 14 - Промышленные зоны • 6 | 1,5 - Гос.долг • Риск, стандартное отклонение, % Источники: Ассоциация инвесторов, MосПроект, Система Галс, Интеко, Тема, Knight Frank, Stiles & Riabokobylko,Capital Group, Colliers, JonesLangLassale Внешторгбанк, ib@vtb.ru

4. Строительство жилья и ипотечное кредитование • Работа в рамках инвестиционно-строительных консорциумов • Застройка жилыми кварталами в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Самаре, Ставрополе, Волгограде, Киеве, других регионах. От 100 тыс.кв.м. и\или 600 млн. руб. кредитного финансирования по стадиям. • Совместная работаИнвестиционного блока, Клиентских управлений, подразделений по потреб.кредитованию в филиалах Внешторгбанка • Продукт Консорциума • Качественное жильё квартальной застройки с улучшенной функциональностью, планировкой • Возможность синдицирования ипотечных и лизинговых программ с другими институтами: Национальная ипотечная компания, Газпромбанк, Сбербанк, Промстройбанк, Промсвязьбанк, Петрокоммерц, АИЖК. • Минимальная себестоимость строительства и последующей эксплуатации недвижимости < - новые материалы и строительные решения, установка систем комплексного учета коммунальных услуг, полный перечень коммунальных, телекоммуникационных и социальных услуг • Корпоративные клиенты: крупные корпорации (Роснефть, Газпромнефть, Лукойл, Алроса, и ведомства (Минобороны России, ФДА России и др.), в том числе, через ЗПИФы Внешторгбанк, ib@vtb.ru

5. Организационно-функциональные условия девелопмента Внешторгбанк, ib@vtb.ru

6. Рынок Продукта: «Девелопмент + Рефинансирование» • Собственники коммерческой недвижимости:Система, Крокус, Гарант, Торговый квартал, Виктор и Ко, ДиамантГрупп, Капитал-Групп, Мирекс, Энка, Синдика-О, Атлант-М и др. - > реализация и\или получение ликвидных форм владения через 1) зПИФ недвижимости, 2) портфель коммерческой ипотеки. • Традиционные инвесторы и со-инвесторы:Сбер, ВТБ, ММБ,МКБ, МПБ, РосБанк, АльфаБанк, Раффайзенбанк; • Российские «нишевые» банки: («кэптивные», региональные, в особом состоянии и др.) • «Новые» инвесторы:Газфонд, РОСНО, Росгосстрах, НПФ Электроэнергетики и другие; WL Immobilen, Euroрypo, DB Real Estate, Euro hypo, Aareal, HSH, Nationwide, Parigi, Generale, RBS, ING Real Estate, Heitman, GE Capital- только у ВТБ > 1.2 млрд.eвроот со-инвестороввнедвижимость и инфраструктуру Примеры формирования портфелей: пока на первичном рынке Девелопер более 6 ТРК~ 30 - 80 тыс.квм. каждый в рег. центрах с рынком ~ 400-600тыс. потребителей Сбалансированный портфель в регионе(логистика\офисная\торгово-развлекательная) > 250 млн.Евро Портфель «интеллектуальных» складов(НЛК, AIG, PGP, Кулон, SVT) – > 200 млн.Евро Портфель одного Клиента: рефинансирование девелопера - > 100 млн.долл. Внешторгбанк, ib@vtb.ru

7. Управление рисками девелопмента и рефинансирования • Сбалансированность объектами: Малые офисные объекты интересны лишь в сочетании с другими бизнес-функциями • Сбалансированность участвующих сторон: российские И(!) зарубежные инвесторы + инфраструктура: Аудитор, Оценщик, Юрист, Спецдепозитарий\Спецрегистратор (для ПИФа) -> Затраты на владение недвижимостью как собственностью и капитальным активом могут различаться в разы • Нужен аудит ДО введения в эксплуатацию - для расчета резерва на замещение, будущих эксплуатационных затрат и др. • Дополнительные риски правового характера(214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») в работе с со-инвесторами • Анализ разрешительных условий на этапе строительства, условия получения разрешения на строительство, опубликование проектнойдекларации, условия государственной регистрации, согласие кредитующего Банка и т.д. • Сервитуты прав на возводимый объект ( в залоге у третьих лиц – дольщиков) -> затруднителен маркетинг объекта во время строительства. -> снижение экспозиционного периода и увеличение времени на рефинансирование • Ожидание правового режима ПИФа как «юр.лица» для работы с НДС, Налогом на имущество и землю Внешторгбанк, ib@vtb.ru

8. Достройка Комплекса в «Сити» крупного города Внешторгбанк, ib@vtb.ru

9. Реформа ЖКХ, возможности регионов и малой энергетики • Сокращение коммерческих и технологических потерь в системе ресурсогенерации • Инструментальное подтверждение балансов энергоснабжения и водоснабжения • “Прозрачность” местного самоуправления и РЭК в структуре затрат на производство производимых и распределяемых ресурсов • Переход от нормативного к сквозному фактическому учету энергоресурсов и оперативный контроль по экономическим критериям генерации энергоресурсов Дополнительные возможности после ратификации Россией Киотского протокола • Внедрение энергосбережения ->уменьшение выбросов (до 30% от общих потерь) ->Получение Администрациями субъектов РФ депозитов в уполномоченный банк в качестве уплаты за созданные квоты. • Снижение сроков окупаемости проектов в среднем на 25%. • (!) Особенно важно для инновационных проектов (Пример: производство нефти из сланца на ОАО «Ленинградсланец» - до 8 млн.долл на комплекс или 100 млн.$ на программупо Северо-Западу ->“инновационная” утилизация до 1.3 млн.тонн сланцев в год.) Внешторгбанк, ib@vtb.ru

10. ЖКХ: учет распределения и сбыта в энергетике Сочетание положительных социально-экономических целей с финансовой и технико-экономической целесообразностью • Улучшение обслуживания малоимущих, Управление бюджетом при компенсации льгот • Повышение эффективности средств, выделяемых на эксплуатацию и модернизацию ЖКХ, Снижение дебиторской задолженности за оказанные жилищно-коммунальные услуги • Формирование конкурентного рынка сбыта энергоресурсов, Формирование экономически обоснованных цен и тарифов на ЖКХ • Вменение потребителям задачи экономии потребляемых услуг Главное для Кредитора модернизации: Неоспоримая система учета «с одного счетчика» обязательств за поставленную энергию и коммунальные услуги • Высокая себестоимость ЦКУ и передачи данных (40-60 млн.$ только по электроэнергии Туле, Иркутске, Нижнем Новгороде, Рязани и др. в крупных городах) ->Целесообразно делать по всем видам ЖКХ-услуг • Использование новейших технологий, математических и аппаратных решений в массовом порядке –>комбинирование импортных и российских решений и повышение инвестиционного интереса к электротехническим предприятиям • Привлечение инвестиций в создание высокотехнологичной инфраструктуры сбыта • Секьюритизация денежных потоков • Не только Реакция на процессы реформирования в электроэнергетике , сколько Прорыв в технологическом развитии ЖКХ–корпораций ->ПОЯВЛЕНИЕ Intrinsic Value Внешторгбанк, ib@vtb.ru

11. Автоматизация сбыта коммунальных услуг и ресурсов + расчетно-кассовое обслуживание Выпуск и доставка счетов Расчётно-аналитический центр П О С Т А В Щ И К И Счета Услуга 1….50 Услуга 2 …..10 Услуга 3…..11 Услуга 4…45 Услуга 5…25 электроснабжение • Раздельный учёт предоставленных и потребленных услуг • Учёт льгот и субсидий • Учёт дебиторской задолженности • Контроль оплаты услуг • Претензионная работа ПОТРЕБИТЕЛИ: ЖКХ, ФОРЭМ, РЖД, Газпром, Транснефть и другие газоснабжение теплоснабжение Информационно-сервисное обслуживание водоснабжение Финансирование модернизации Приём и распределение платежей Расчёт за услуги Кредитные организации (тендер в субъектах РФ) Военкомат Органы УМНС Рег. палата Паспортный стол ЗАГС БТИ Органы соц. защиты Пенсионный фонд Внешторгбанк, ib@vtb.ru

12. Реформа ЖКХ, возможности регионов и малой энергетики Рынки: города Московской области, Санкт-Петербург, Самарской области, Башкирии, Оренбургской области, Ставропольского края и других регионов (включая «полярные») • Решение: Газопоршневые теплоэлектростанции или ГТУ: Производитель: «Невский Завод» (SIEMENS , Россия), GE JENBACHER (Австрия), Caterpillar (США), Kawasaki, Mitsubishi (Япония), предприятия группы «Пермские Моторы», ОАО «Звезда-Энергетика». • По опыту установки в 2002 году в Башкирии, Ставрополя срок службы оборудования более 20 лет, Окупаемость – 6 лет. Пример: г.Буденновск (140 тыс)и г.Похвистнево (120 тыс) • Стоимость каждого проекта (разработка проекта, приобретение оборудования, строительство зданий, подведение коммуникаций) - 14 млн.долл. Стоимость оборудования - 10 млн.долл. • Мощность: 1) электрической энергии в объеме 12 мегаватт/в час (105 тыс мегаватт/в год),2) тепловой энергии в объеме до 20 Гкал/ч. Объем необходимой городу электроэнергии – 15 мегаватт/час • Окупаемость - 5 лет, включая период изготовления, монтажа и пуска оборудования. • Проекты поддерживаются Администрациями -> и федеральным бюджетом … Со снятием кросс-субсидирования услуг и внедрением 3-летних тарифных планов появляется мотивация у значительно большего числа регионов ... -> …- > … Внешторгбанк, ib@vtb.ru

13. Транспортная инфраструктура: Потенциал реализации растет, но … Обслуживание долга (гарантии) Источники по секьюритизации • ЕБРР, • Calyon, • LGT, • Deutsche Investment Trust, • Ford Pensions … Минфин России Администрация региона Погашение Выплаты !!! – НУЖНО Решение бюджетной части финансирования на ВЕСЬ период строительства – Через Инвест.Фонд РФ Кредит Перечисление прибыли от эксплуатации Управляющая компания (SPV) 50% \ 50% Доходы от аренды Плата за право деятельности Перечисление платы за проезд Передача Объекта в платную эксплуатацию Инвестиции в строительство Генеральный заказчик Генеральный Подрядчик Пункты взимания платы за проезд Придорожная инфраструктура Внешторгбанк, ib@vtb.ru

14. Банки-партнёры Дополнительные офисы Филиалы Ассоциированные банки Планируемые ВТБ - «Инвест.Портал» для российского и мирового фин.рынков Карта операций BELARUS GREAT BRITAIN GERMANY AUSTRIA UKRAINE SWITZERLAND MOLDOVA FRANCE GEORGIA ITALY ARMENIA CYPRUS Внешторгбанк, ib@vtb.ru

15. Инвестиционный бизнес: перспективы развития в 2005 – 2006 … ECA-финансирование + Проектное и торговое финансирование + Лизинг Продажа непрофильных активов с одновременной консолидацией в других направлениях «Сезонное» размещение облигаций Факторинг и секьюритизация прав требования, потоков от эксплуатации недвижимости Экспансия «отобранных» точечных сервисных решений с ИнвестФондом РФ Расширение российского бизнеса на зарубежных рынках IPO? Приватизация? ГЧП? … Залог успеха - поставить «нестандартные» сделки на конвейер, + не high tech в инвестициях, а снижение затрат при подготовке и реализации Операций. Внешторгбанк, ib@vtb.ru

16. Надеемся, что лаконичное изложение позиции Инвестиционного блока Внешторгбанка лишь усилило Вашу уверенность в процессе Развитие Инфраструктуры для трансформации в КапиталЪСергей А. Баёв, СFA CIIA Ph.D. Внешторгбанк, Инвестиционный блок Москва, ул. Новослободская д. 41 Tel +(7095) 783 2126, Fax (+7095) 783 2143 ib@vtb.ru www.vtb.ru Внешторгбанк, ib@vtb.ru