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1. 商业未来发展趋势 北京世联行 综合体事业部

2. 2 互联网时代下的商业发展模式 互联网影响下,未来商业环境的发展趋势 3 研究内容框架—— 1 北京商业市场环境

3. 1 北京商业市场环境

4. 购物中心快速增长，运营将成为未来的核心 购物中心在中国发展历史短，从2004年起步，2008年金融危机后经过短暂调整，已经进入迅速发展期 三、快速发展阶段 （互联网时代，运营思维） 一线城市每年新开业购物中心面积走势(单位：万平方米) 一、探索阶段 二、起步阶段（开发思维） 购物中心在一线城市遍地开花 以百货商场为主 北京、上海的购物中心迅速发展 数据来源：世联行

5. 2013年北京商业供应呈现跳跃式增长 • 北京的购物中心发展水平处于全国领先水平，2007年起开始放量增长，金融危机后经过短期调整，2013年推出总量超过300万平方米的，新增面积为历史最高水平。 北京购物中心面积走势（2000年－2016年），单位：万平米 数据来源：世联行

6. 33 望京 32 已开业项目分布（五环内） 亚奥 29 30 35 34 82 31 36 37 中关村 38 80 79 28 三元桥 78 72 27 77 26 25 39 40 四环 81 76 75 24 74 71 23 22 21 西直门 东直门 61 50 73 三里屯 49 41 48 朝青 商圈 16 15 14 朝阳门 42 70 12 11 9 王府井 CBD 46 10 复兴门 8 60 公主坟 西单 五棵松 56 66 57 45 47 67 55 44 2 6 54 43 1 4 5 1 69 58 59 68 52 53 13 3 95 51 93 崇文门 19 62 63 64 17 18 65 90 20 城市传统商圈 92 87 轨道驱动型商圈 89 商务、产业驱动型商圈 88 公益桥 93 91 新城、城郊居住驱动型商圈 85 84 86

7. 已开业商业项目分布（五环外） 顺义 104 上清 100 天通苑 99 101 六环 94 102 103 83 五环 四环 109 通州 106 105 108 107 亦庄 98 城市传统商圈 黄村 96 轨道驱动型商圈 97 商务、产业驱动型商圈 新城、城郊居住驱动型商圈

8. 49 昌平 48 未开业商业项目分布 马坡 36 顺义 核心 34 新国展 35 天通苑 上清 47 46 45 44 六环 15 亚奥 五环 5 四环 3 4 常营 通州 8 2 14 7 1 10 33 9 13 28 32 27 11 12 31 19 29 23 16 30 大红门 24 22 丰台 科技园 20 亦庄 红色字体为未来三年新形成商圈 17 21 18 41 42 37 房山 长阳 城市传统商圈 50 26 25 大兴 黄村 轨道驱动型商圈 43 商务、产业驱动型商圈 大兴 天宫院 新城、城郊居住驱动型商圈 39 38 40

9. 1 郊区化趋势明显：已开业项目近70%在四环内，而未来供应55%位于五环外 图：未开业商业区位分布比例图 图：已开业商业区位分布比例图

10. 2 南城商业供应改善：已开业项目有74%均位于北城，而未来供应南城占一半 • 已开业:74%项目位于北城，仅29个项目（26%）位于城市中轴线以南 • 未开业:北城、南城各占一半 图:已开业项目分布图（5环内） 图:未开业项目分布图

11. 3 平均规模增长：未开业购物中心规模集中在6-20万，相对于现状平均规模增长35.5% • 已开业商业单个面积为9万平米，百货平均规模5.2万，购物中心平均单个面积10.2万 • 未开业商业项目平均单个面积为12.2平米，相对于现有商业的平均面积9万平米，增长约35.5% 图：未开业购物中心面积区间比例图 图：已开业购物中心面积区间比例图

12. 4 独立百货形式将逐渐消失，同时商业形式将更为丰富，主题商业及复合型商业形式将出现 • 独立百货将逐渐消失——已开业购物中心中，购物中心占比为66%，百货为25%，但在未开业项目百货比例降为仅4%，购物中心比例提升至84% • 商业形式更丰富——已开业商业形式主要为购物中心、百货、奥特莱斯、block街区四种，未来供应的项目形态将更为丰富，主题商业以及奥莱和购物中心结合模式将出现，购物中心的类型也更为多样 图：未开业项目各类型数量及比例 图：已开业项目各类型数量及比例

13. 5 购物中心格局预测：丰台将成为商业发展热点之一，出现新兴跨区域购物中心；房山、顺义、昌平、通州等新城区域型购物中心将大量升级换代 社会零售总额 （单位：亿元） 朝阳、海淀 2500 城市财富 2300 ， 2 2000 城市年轻 1800 ， 2 1500 跨区域白领 1500 ， 1.7 东城、西城、丰台 1000 区域年轻型640 ， 2 500 跨区域大众 400 ， 1.1 精品百货 500 ， 1.7 房山、顺义、昌平、通州、石景山 跨区域综合 350 ， 1.3 400 区域白领 400 ， 1.5 300 区域大众 150 ， 1.1 200 平谷、延庆、密云、门头沟 高端百货 200 ， 1.5 怀柔 社区型 40 ， 1.2 100 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 人均消费性支出 （单位：万元）

14. 2 互联网时代下的商业发展模式

15. 网络销售——是伴随互联网而衍生出来的新型商业模式，现已具备较完善的模式分类及较高的市场份额网络销售——是伴随互联网而衍生出来的新型商业模式，现已具备较完善的模式分类及较高的市场份额 互联网销售额占社会零售总额比例 新型商业模式分类 综合品牌管理模式 实体商业网络化模式 广告展览贸易模式 专业品牌销售模式 • 银泰商城 • 凡客 • …….. • 淘宝网 • …….. • 阿里巴巴 • …….. • 当当网 • ……..

16. 商品品类丰富，不受空间形式限制(辐射范围广、无国界、无营业面积限制) 强大的后台支持功能 新型商业模式优势 更新商品信息迅速且便利 不受营业时间限制,大大提升消费几率 商品价格优势明显 购物成本低,消费便利 新型商业模式优势——时间压缩空间成本,使购物便利化,消费让利化

17. 新型商业对实体商业影响1——改造零售业,经营理念由零售商家独大转变至消费多元化，即放大餐饮、休闲娱乐比重新型商业对实体商业影响1——改造零售业,经营理念由零售商家独大转变至消费多元化，即放大餐饮、休闲娱乐比重 • 零售、娱乐、餐饮三大主力业态的配比将由传统的5:3:2向4:3:3继而1:1:1. 图:太阳宫凯德业态配比图 图:北京官舍业态配比图 图:凤凰汇业态配比图 图:红星爱琴海业态配比图

18. 新型商业对实体商业影响2——情感关系消费更明显：打造家庭、情侣、同事等相关活动“场”新型商业对实体商业影响2——情感关系消费更明显：打造家庭、情侣、同事等相关活动“场” • 2011年北京市的新生儿数量超过了19万， • 2012年新生儿数量预计突破20万

19. 新型商业对实体商业影响3——商业主题化发展明显, 通过强调硬件及软件的打造突出消费者体验感,形成核心竞争力

20. 3 互联网影响下,未来商业环境的发展趋势

21. 未来商业发展趋势预判1——商圈职能化，部落化未来商业发展趋势预判1——商圈职能化，部落化 日本借鉴案例：银座高档品质，涩谷前卫新潮，新宿年轻活泼，池袋主要是女人街。 日本银座商圈 日本新宿商圈 日本涩谷商圈 日本池袋商圈

22. 未来商业发展趋势预判2——数字商业时代

23. 未来商业发展趋势预判3——仓储式消费 • 日本案例参考：在日本消费购物，如果不想拎着大包小包回家，可以委托商场打包送货上门。这一服务并不局限于家电等大件商品，任何服饰、鞋子、皮包、日用品等等都可以直接送到客人家中或酒店房间。

24. 致力于：中国商业地产集成服务首选 佳木斯 哈尔滨 商业业务范围：策、招、售、营 世联商业结合行业业务发展方向，主要服务：商业综合体前期顾问、商业招商、商业策划销售、商业运营，即为“策、招、售、营”一体化 商业业务营业部门：7个 分别在北京、广州、上海、深圳、成都、重庆、西安七个城市设立商业业务部门，辐射所属区域商业业务 招商本地化城市：8个 分别在哈尔滨、青岛、苏州、杭州、合肥、重庆、广州、深圳共计8个城市，开展了本地化招商业务 商业顾问服务城市：31个 结合各地分公司的布局优势，世联商业在过往的顾问业务服务中，累积服务城市达30多个，主要集中在一线、1.5线、二、三线城市 乌鲁木齐 沈阳 北京 大连 天津 济南 青岛 无锡 郑州 南京 苏州 合肥 西安 上海 杭州 武汉 宁波 成都 长沙 重庆 贵阳 东莞 厦门 昆明 南宁 广州 深圳 佛山 业务布局单位 业务服务城市 海口 招商本地化城市

25. ~ Thank You ~ 世联行期待与您共赢未来 世联行