Управляющий партнер DREM SMT Алексей Мальцев

1. Реализация девелоперских проектов. Реконцепция и редевелопмент Управляющий партнер DREM SMTАлексей Мальцев

2. Рассматриваемыевопросы • Актуальность реконцепции и редевелопмента объектов коммерческой недвижимости • Реконцепция и редевелопмент – достижение целей бизнеса девелопера • Методология процесса

3. 1. Актуальность реконцепции и редевелопмента объектов коммерческой недвижимости

4. Основные предпосылки процесса реконцепции и редевелопмента объектов коммерческой недвижимости: • Унификация концепций • Постепенное насыщение рынка коммерческой недвижимости • Недостаточный уровень компетенции участников девелоперского процесса

5. 2. Реконцепция и редевелопмент – достижение целей бизнеса девелопера

6. Базовый подход к процессу реконцепции и редевелопмента: • Основные причины по которым девелопер инициирует процесс реконцепции или редевелопмента Проекта: • Несоответствие достигнутых результатов ранее сформированным ожиданиям бизнеса. • Несоответствие существующего проекта требованиям рыночной среды • «Что хочет заказчик?» Максимально чёткое формулирование целей бизнеса. (Финансовые, организационные, временные) • Формулирование основных сценариев развития Проекта (продажа на определённой стадии готовности, арендный бизнес, продажа готового бизнеса, продажа по функциональным зонам) • Определение точки выхода из из Проекта • Подготовка программы по реконцепции и редевелопмента Проекта

7. 3. Методология реконцепции и редевелопмента

8. Основные этапы процесса: • Определение и формулирование целей бизнеса Девелопера • Определение возможных изменений в Проекте • Формулирование (переформулирование) основной идеи Проекта • Оптимизация объёмно-планировочных решений Проекта (составление плана аренды или плана продаж) • Разработка сценария выхода из Проекта

9. Определение и формулирование целей бизнеса Девелопера

10. Определение целей Девелопера: • Анализ цели девелопмента и формулирование ограничений, предпочтений и пожеланий Девелопера • Формулировка финансовой цели Проекта или приемлемые финансовые показатели: возможный объем инвестиций, ожидаемый уровень арендных ставок, валового дохода или срока окупаемости. • Анализ и предварительное формулирование возможных сценариев развития Проекта

11. Определение возможных изменений в Проекте

12. Анализ существующего проекта: • Анализ ограничений, касающихся технических, экономических и архитектурных параметров Проекта • Анализ данных по земельному участку: • Генплан; • Ситуационный план; • Планировки существующих на участке зданий и сооружений; • Информация о правах и ограничениях по использованию • Анализ архитектурной концепции • Формулирование возможностей внесения изменений в Проект

13. Формулирование основной идеи Проекта

14. Формулирование основной идеи Проекта: • Анализ возможных изменений в Проекте • Анализ финансовых целей Проекта • Анализ существующих и проведение дополнительных маркетинговых исследований Цель маркетингового исследования: • Определение основных функциональных характеристик Проекта • Прогноз уровня арендных ставок или цены продажи.

15. Оптимизация объёмно-планировочных решений Проекта

16. Основные принципы оптимизации объёмно-планировочных решений: • Торговый центр строится изнутри • Транспортная схема участка • Достаточная парковка и простая схема навигации • Привлекающие к себе внимание входы и выходы в Объект • Простая и понятная схема внутренних потоков • Площади должны отвечать требованиям арендаторов

17. Разработка сценария выхода из проекта

18. Основные сценарии выхода девелопера из проекта: • Продажа проекта на этапе наличия проектной документации или на этапе строительства • Продажа Проекта по функциональным зонам • Продажа готового бизнеса (построенный объект с заключёнными договорами аренды)

19. Спасибозавнимание