土地登記實務

1. 土地登記實務 陳淑美博士 國立政治大學地政研究所博士崑山科技大學不動產經營系專任教授兼系主任國立成功大學都市計劃學系兼任教授考試院高普考試、專技人員考試典試、命題、閱卷委員 mayc2110@mail.ksu.edu.tw 06-2050550

2. 第一章 土地登記總論 一、土地登記的意義 土地法第37條：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地登記規則，由中央地政機關定之」。土地登記規則第2條：「土地登記，謂土地及建築改良物(以下簡稱建物)之所有權與他項權利之登記。」 二、法源：土地登記規則第1條：「本規則依土地法第37條第2項規定訂定之。」

3. 三、登記機關 土地法第39條：「土地登記，由直轄市或縣(市)地政機關辦理之。但各該地政機關得在轄區內分設登記機關，辦理登記及其他有關事項」。土地登記規則第3條：「土地登記，由土地所在地之直轄市、縣(市)地政機關辦理之。但該直轄市、縣(市)地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之，建物跨越兩個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機關辦理之。」 四、應登記之標的物 土地、建築改良物

4. 五、應登記之權利客體 土地登記規則第4條：下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記： • 所有權 • 地上權 • 永佃權 • 地役權 • 典權 • 抵押權 • 耕作權 依習慣形成之物權土地權利名稱與前項第1款至第7款名稱不符，而其性質與其中之一種相同或相類者，經中央地政機關審定為前項第1款至第7款中之某種權利，得以該權利辦理登記，並添註其原有名稱。

5. 六、土地登記之目的 • 地籍整理 調查地籍之目的，在於明瞭土地之客觀狀態、標示與權屬關係，包括各宗土地之座落、界址、面積、地價、使用狀況、改良物情形、土地所有權人、他項權利人等相關資料。

6. 確定產權 民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」。同法第759條：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權」。土地法第43條規定：「依本法所為之登記有絕對效力」。土地一經登記，權利即被確定，合法產權受到法律之保障與限制，足以對抗第三人。

7. 規定地價 憲法第142條：「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足」。土地法第153條規定：「標準地價之公布，應於開始土地總登記前分區行之」。土地法第156條規定：「土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地價20 以內之增減」。而照價徵稅、照價收買、漲價歸公等皆以規定地價為本。故土地登記辦理時同時辦理規定地價，可作為地稅課徵及實施平均地權之依據。

8. 稅賦公平 基於量能課稅原則，擁有之不動產價值高者，應繳較多的稅賦，擁有不動產價值低者，繳較少的稅，此即垂直的公平。因此土地登記後，確定所有權人土地的面積，並規定地價，確定土地價值，所據以課徵之稅賦方屬公平。 • 推行土地政策 土地政策之改革或推行皆以土地之分配與利用兩方面著手，台灣地區過去實施耕地三七五減租、公地放領、耕者有其田以及平均地權諸政策，能夠順利施行，成效顯著，實以完備之地籍資料為基礎。

9. 七、土地登記之原則 • 穩固 目的在於確定產權，登記完畢後有絕對效力。為使民眾充分信賴登記的結果，且有所依循，故登記結果必須穩固。 • 簡易 土地權利關係人、一般社會大眾，可自行申請，必要時得委託土地登記專業代理人代理。 • 精確 倘未能精確登記，則土地權利易滋糾紛爭端，且土地價值高昂、面積差之毫厘、價值失之千里，故土地登記必須精確，登記結果影響人民財產權益甚大。

10. 省費 土地登記在確定產權，反應土地權利的真實歸屬與狀態，故登記費用必須減至最低限度，使一般民眾不會因登記規費過於昂貴，而怠於登記產權的變動狀態，產生閉鎖效果，以利登記結果的更新。 • 迅速 登記完畢即產生絕對效力，發生法律上的效果。因此權利人、義務人或土地登記專業代理人皆希望土地登記應以迅速為原則。 • 適境 我國的登記制度，兼有德國權利登記制及澳洲托侖斯登記制的特色，登記相關之法令規定必須合乎本國國情及民眾需要。

11. 八、土地登記制度之比較 • 契據(法國制)登記制度 • 以登記為對抗要件 • 形式審查主義 • 登記與否不予強制 • 登記無公信力 • 登記簿之編製，採人的編成主義 • 以登記土地權利之動態為主

12. 權利(德國制)登記制度 • 登記為生效要件 • 實質審查主義 • 採強制登記 • 登記具有公信力 • 登記簿之編製，採取物的編成主義 • 以登記土地權利之靜態為主

13. 托崙斯(澳大利亞制)登記制度 • 登記之生效 • 實質審查主義 • 採強制登記 • 登記具有公信力 • 地上如有設定所有權以外的他項權利，應為負擔登記 • 交付土地權狀 • 登記官署因登記之錯誤負有損害賠償責任

14. 我國土地登記制度 我國土地登記制度係擷取德國權利登記制及澳洲托崙斯登記制之優點，融合成為一新的土地登記制度，此外登記完成同時規定地價、地籍圖簿公開發給是我國獨有之特點。 • 登記要件主義 • 實質審查主義 • 採強制登記 • 登記具有絕對效力 • 登記簿之編製採物的編成主義 • 登記確定後發給權利書狀 • 地政機關設置登記儲金，作損害賠償之用 • 登記同時規定地價 • 地籍圖簿公開發給

15. 九、土地登記之效力 • 具有絕對效力 • 土地法第43條規定：「依本法所為之登記，具有絕對效力。」土地登記完畢，在善意第三人已取得新登記後，均不得再主張其無效或因虛偽詐欺而予以推翻。 • 所謂「登記完畢」，依土地登記規則第6條規定：「土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。土地登記以電子處理者，經依系統規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢」。

16. 申請登記而未經該管轄地政機關將應登記之事項記入登記簿者，即不得謂已依土地法完成登記，土地登記所定之效力，即無由發生。申請登記而未經該管轄地政機關將應登記之事項記入登記簿者，即不得謂已依土地法完成登記，土地登記所定之效力，即無由發生。 • 土地登記規則第7條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」 • 登記有絕對效力，目的係為保護「善意第三人」，將登記事項賦予絕對真實之公信力，真正權利人在已有第三人取得權利之新登記後，雖得依法請求損害賠償，不得為塗銷登記之請求，而在未有第三人取得權利之新登記前，對於登記名義人仍有塗銷登記之請求權。

17. 依最高法院判決要旨綜合說明 • 登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自得主張之。 • 若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第68條規定請求損害賠償外，不得為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據。 • 惡意第三人不受保護：例如明知房屋已被查封竟予買受，顯有惡意，其所為登記自難認為信賴登記而為新登記，應不受土地法第43條之保護。

18. 十、土地登記之種類 • 依登記方式分為 主登記、附記登記 • 依土地登記規則之規定分 土地總登記、建物所有權第一次登記、標示變更登記、所有權變更登記、他項權利登記、繼承登記、土地權利信託登記、更正登記、限制登記、塗銷登記、消滅登記、更名登記、住址變更登記、書狀換給或補給登記 • 依登記之時間先後分 土地總登記、土地權利變更登記