תכנית מתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, רמת-גן

1. תכנית מתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, רמת-גן ועדה המקומית ר"ג 9.2.14 ירושלים, 1927 גלור תכנון ואדריכלות בע"מ רח' נמל ת"א 36, תל-אביב טל': 03-6013701, פקס: 03-6961259 דוא"ל: dud@gaplde.com

2. צוות התכנון תכנון: דודי גלור, רננה קופרברג-אמבון, גלורתכנון ואדריכלות בע"מ GIS: רותי שרת, עינת יוסטר, פורום שרת 99 בע"מ פרוגרמה לצרכי ציבור: צביקה מינץ, תכנון במרחב יעוץ משפטי: רון רוטשילד, משרד עו"ד שמאות: ארז כהן, אייל קלודובסקי, חברת ז.כ. מחקר וסקרים (1989) בע"מ תנועה: דני פוכס, חורחה פקטור, דגש הנדסה – תכנון תנועה ודרכים בע"מ

3. מטרת התכנית אישור תכנית מתאר כלל-עירונית, בסמכות הועדה המקומית, אשר תאפשר הריסת מבנים והקמת מבנים חדשים במקומם.

4. ממצאים עיקריים • ברמת-גן קיימים כ-9,300 בניני מגורים. • מהם כ-4,000 צמודי קרקע. • מתוך יתרת בניני המגורים (5,300), כ-3,400 (65%) הינם בנינים פוטנציאליים לתמ"א 38 (על-פי מיפוי מפ"י 1.1.1980). • כ-2,200 בנינים, מתוך 3,400 בנינים, כוללים 12 דירות ופחות (65%).

5. ממצאים עיקריים • על-פי הלמ"ס, בשנת 2011 החלה בעיר בניתן של כ-660דירות, מהן כ-130 דירות עד 3 חדרים (20%), כ-260 דירות 4 חדרים (40%)וכ-270 דירות גדולות יותר (40%). משנת 2009 חלה עליה במשקל הדירות הגדולות. • בין השנים 2010-2013 ניתנו היתרים במסגרת תמ"א 38 לכ-930 דירות נוספות, מהן כ-430 בחיזוק וכ-500 בהריסה/בניה. • במהלך שנים אלה חוזקו (כולל נהרסו) כ-1,640דירות. • כיום נמצאות בתהליך כ-320 בקשות, הכוללות תוספת של כ-5,100 דירות.

6. ממצאים עיקריים • סיכום בדיקתנו בשלב זה: • חלופת הריסה ובניה מציעה מלאי נומינלי של תוספת כ-87,000 דירות, לכל החלקות בפוטנציאל תמ"א 38 בעיר. • המלאי הנומינלי לחלקות עד 12 דירות לפינוי (כולל) הינו כ-55,000 דירות. • להערכתנו תמומשנה בפועל כ-1,000 דירות לשנה בכל שטח העיר.

7. תהליך העבודה פירוט שלב • סיכום נתוני רקע בתחום מדיניות והיתרים על-פי תמ"א 38. • ניתוח מאפייני אוכלוסית העיר וזיהוי מגמות הגידול. • ניתוח צרכי ציבור "מצב קיים" (דגש על גנ"י ובי"ס יסודיים) ובחינתם ביחס לנורמות ב'תדריך'. לימוד וסיכום הרקע התכנוני • ניתוח הפוטנציאל הפיזי והמדיניות העירונית (גודל חלקה טיפוסית, גובה, קווי בנין, גודל דירה, יחס המרה). • זיהוי מגרשי תמ"א 38, התפלגות גדלי חלקות ומס' יחידות בכל חלקה). • הגדרת "תחום הפוטנציאל" (כלכליות עסקאות כיום ובעתיד, הגדרת מלאי תכנון ויכולת מימוש) הגדרת הפוטנציאל התכנוני • סיכום הפוטנציאל הפיזי, הגדרת היקפי הבניה הצפויים במתחמים ואפשרויות מימושם. • ניתוח קיבולת נשיאה של מערכת החינוך (בדגש על גנ"י ובי"ס יסודיים), מערכת שירותי הקהילה, דת ושירותים כלל עירוניים, וכן תשתיות נוספות (תחבורה ותשתיות רטובות). הערכת קיבולת הנשיאה • התאמת מלאי התכנון המתוכנן לקיבולת הנשיאה ועדכון היקפי המימוש הצפויים והאפשריים בכל מתחם ובכלל העיר. • שילוב ממצאי העבודה במסמכי התכנית. סיכום

8. אוכלוסיה - ממצאים • אוכלוסית ר"ג גדלה משנת 2000 בקצב של כ-1.5% בשנה. • מגמות הגירה: במהלך שנה יוצאות/נכנסות לעיר כ-3,000 משפחות (5% מאוכלוסית העיר). יש לציין כי בעשור האחרון מאזן ההגירה הינו שלילי ועיקר הגידול בעיר נובע מריבוי טבעי. • בחינת המגמות בנתוני ההגירה מראה כניסת צעירים ויציאת משפחות בוגרות.

9. רקע 2013 – היתרים ובקשות • בחודש מרץ 2010 אושר תיקון 2 לתמ"א 38 ובחודש יוני 2012 תיקון 3. • עד כה נוספו בעיר כ-430 דירות בהליך חיזוק ו-500 דירות בהליך הריסה ובניה. • בשנת 2013 הוגשו 190 בקשות, כ-70% מהן להיתרי הריסה ובניה.

10. היתרי בניה ובקשות 2005-2013 • בין השנים 2010-2013 היה יחס ההמרה פינוי:בינוי הכלל-עירוני כ-1:4.4. • בין השנים 2010-2013 היה מספר הדירות הממוצע לפינוי מחלקה 6.6. • מס' הדירות לפינוי בחלקה גדל לאורך השנים, וכך גם מספר הדירות החדשות (יחס המרה נשאר כמעט קבוע). • ניתן להניח כי לאורך זמן יגדל מס' הדירות הממוצע לפינוי בחלקה, ויקטן יחס ההמרה.

11. אזורים לבדיקה שמאית 1 • במרחב העיר נדגמו 6 אזורים. • האזורים כוללים חיבור של מס' אזורים סטטיסטיים תוך שקלול - אחידות מחירים, פעילות בתחום תמ"א 38. 3 2 4 5 6

12. בסיס הנתונים • הבדיקה מניחה דירות קיימות בשטח 60 מ"ר. • הבדיקה מניחה דירות מתוכננות בשטח 73 מ"ר בממוצע. • בכל אחד מהאזורים נבחנו מחירי דירות מגורים בשנה האחרונה עבור דירות שנבנו לאחר 2005 בשטח 60 עד 80 מ"ר. • נבחנו העסקאות לפי נתוני העירייה לבחון השפעת פרויקט לפי התמ"א על מחירי הדירות. • בוצע ניתוח כלכלי של פרויקט בסיסי הכולל 4 יח"ד קיימות על בסיס הנחיות תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית העוסק בפינוי בינוי (הבחינה בוצעה רק לפרויקטים של הריסה ובניה מחדש).

13. ניתוח הנתונים: חלוקה לאזורים להלן ממצאי הבדיקה באשר למכפיל הנדרש בפרויקטים של תמ"א 38 הכוללים הריסה ובניה מחדש בחלוקה לאוזרים בעיר רמת גן - 1 3 2 4 • מסקנה - בעיר תפרוסת משתנה של זכויות נדרשות לשם יצירת כדאיות לפרויקטים. יודגש כי המכפילים מתייחסים לשטח דירה קטן ולכן עשויים להשתנות במקרה של תוספת מ"ר לבניה באותה הצפיפות. המשמעות הינה בדיקת ישימות פרויקטים כתלות בשטח מגרש הקובע את זכויות הבניה המותרות ובכמות יח"ד נכנסות 5 6

14. ניתוח הנתונים: חלוקה לאזורים • בחינת הנתונים על בסיס אזורים סטטיסטיים (סה"כ כ-40 אזורים) ובהתאמה לנתוני מינהל החינוך (7 'מרחבי חינוך' = אזורי רישום בי"ס יסודיים). • בכל אזור סטטיסטי נבדקו: • אוכלוסיה. • סה"כ בנינים ודירות. • סה"כ בנינים ודירות תואמי תמ"א 38. • התפלגות גדלי חלקות, ומספר דירות ממוצע וחציון. • היתרים ובקשות בחלוקה להריסה ובניה וחיזוק. • מצאי צרכי ציבור. א ו ה ג ב ? ד

15. ניתוח מצב קיים ופוטנציאל • סה"כ 9,300 בניני מגורים. • 3,400 בניני תמ"א 38 (באדום), ובהם כ-30,000 דירות. • בבנין פוטנציאלי לתמ"א קיימות בממוצע 9 דירות.

16. ניתוח גדלי חלקות ודירות סיכום עירוני חלקות ודירות לפינוי בחלקה ניתוח אזור סטטיסטי לדוגמא (122) (בניני תמ"א 38)

17. סיכום ניתוח גדלי חלקות ודירות • חלקות ששטחן מתחת ל-500 מ"ר מהוות 11% מסך החלקות לבניני תמ"א 38

18. פוטנציאל התכנון ומימושו • קביעת היקפי הבניה במגרשים טיפוסיים, כולל יחס ההמרה בין מספר הדירות הקיימות בחלקה למספר הדירות החדשות, יקבעו את מלאי התכנון הנומינלי שתציע התכנית. • תנאי התכנון והכדאיות הכלכלית ייקבעו את מלאי התכנון הראלי (לדוגמא, הערכה בענין מספר הדירות המקסימלי להריסה בטווח התחזית, אפשרות מימוש הזכויות המוצעות, הסרת חסמים מקומיים ועוד). • קצב המימוש השנתי של מלאי התכנון הראלי נגזר מהתנאים הספציפיים בחלקה והוא מוערך בכ-2% ממלאי התכנון הראלי לשנה.

19. פוטנציאל פרויקטי תמ"א • פוטנציאל = מספר הדירות בבנינים ראויים לחיזוק, מחולק במספר סך הדירות באזור הסטטיסטי, מוכפלים ביחס משקל הדירות לחיזוק בא.ס. מתוך סה"כ עירוני. • ברקע מסומנים באדום הבנינים הראויים לחיזוק. • באזורים הצבועים באדום קיימים בנינים/דירות רבים הראויים לחיזוק, והמהווים חלק ניכר מסך בנינים/דירות אלה בעיר.

20. היתרי בניה ובקשות 2005-2013 • ככלל, ניתן להבחין כי ההיתרים והבקשות משתרעים על שטחים שנמצאו בפוטנציאל גבוה וממוצע. • קיימים אזורים בעלי פוטנציאל גבוה ממוצע ללא פעילות (למשל 412- רמת השקמה). • קיימים אזורים בעלי פוטנציאל נמוך- ממוצע שבכל זאת יש בהם פעילות (למשל 122, 225).

21. פוטנציאל הבניה בחלקות טיפוסיות • נבחן בינוי בקווי בנין 3 מ' קדמי, 3 מ' צדדי, 5 מ' אחורי, ובגובה כולל 8.5 קומות, 9.5 קומות ו-10.5 קומות, בגדלי חלקות שונים.

22. בניה במגרשים טיפוסיים

23. ניתוח פוטנציאל מימוש

24. סיכום פוטנציאל התכנון

25. מדיניות לאזורים מיוחדים • צירים מרכזיים (ז'בוטינסקי, בן-גוריון, אבא הלל (צד דרומי), הירדן, אלוף שדה, ארלוזורוב, שד' ירושלים, נגבה, הרוא"ה). • שכונות (רמת-עמידר, רמת-השקמה, רמת-חן, הלל, רמת-אפעל, קריניצי, שיכון ותיקים, תל-גנים, תל-בנימין). • חלקות מגורים ג' מעל 600 מ"ר. • רחובות הכוללים תכניות להפקעה להרחבת דרך. • איחוד חלקות קטנות.

26. פרוט אזור ג' • שילוב ממצאים: • היתרים ובקשות • פוטנציאל תכנון • שב"ציםושצ"פים • מוסדות ציבור

27. צרכי ציבור – נורמות עפ"י התדריך הממשלתי

28. צרכי ציבור – תחום שירות מרחבי

29. צרכי ציבור – כושר נשיאה קיים וצרכים

30. צרכי ציבור – קיבולת נשיאת יח"ד בי"ס יסודי עפ"י מרחבים

31. צרכי ציבור – תוספת נדרשת לבניית כיתות גן

32. תנועה – ניתוח ראשוני • לצורך בדיקת הישימות נערוך ניתוח כמותי של השפעת הבנייה המוצעתבכל אזור סטטיסטי ובאופן מצרפי לצמתים המרכזיים. • הניתוח יתבסס על יצירת/משיכת נסיעות של יחידות הדיור לפי המפתחשל תוספת של 0.5 נסיעות בשעה לכל יחידת דיור ביציאה בבוקרובכניסה בערב. • מוצע לערוך את הניתוח למצב בעוד 10 שנים ,על סמך ספירות תנועהקיימות היום, עם תוספת של 1% לשנה ולהשוות עם המצב העתידי, כולל תוספת הבניה הנ"ל.