330 likes | 514 Vues
2. SUJETS ABORD
E N D
1. Les sujets de lheure en fiscalit municipale et en expropriation Journe Dufresne Hbert Comeau
31 janvier 2008
Me Paul Wayland
Me Patrice Ricard
Avec la collaboration de Me Audrey-Julie Dallaire
2. 2 SUJETS ABORDS 1. Des dpenses de moins pour les municipalits: les frais extrajudiciaires ne sont pas un dommage direct dcoulant dune expropriation.
2. Comment valuer et taxer un condominium htelier? La rponse du TAQ dans laffaire: Le St-Sulpice Htel Montral Inc. et al. c. Ville de Montral
3. Dsutude conomique en matire dvaluation foncire: de quoi sagit-il?
3. 3 SUJETS ABORDS
4. Autopsie dun jugement en valuation industrielle: laffaire IBM Canada lte c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska
4. 4 1. DES DPENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALITS
Les frais extrajudiciaires ne sont pas un dommage direct dcoulant dune expropriation
5. 5 DES DPENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALITS Dans laffaire Michel Lord, le Tribunal administratif du
Qubec (TAQ) avait dcid que les honoraires
extrajudiciaires constituaient un dommage dcoulant de
lexpropriation au mme titre que les frais dexpert. Le
jugement de la Cour du Qubec qui avait confirm cette
dcision du TAQ fut renverse par la Cour suprieure,
ce que confirma par la suite la Cour dappel du Qubec.
6. 6 DES DPENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALITS Prcisons que les honoraires extrajudiciaires des avocats sont les frais
payables par leurs clients pour leurs services et se distinguent des
honoraires judiciaires quon appelle aussi les dpens, lesquels sont
gnralement payables par la partie qui perd son procs. Les
honoraires judiciaires comprennent certains dbourss comme les
timbres de Cour et les frais de huissiers auxquels sajoutent certains
honoraires prvus au Tarif des honoraires judiciaires des avocats et
payables lavocat victorieux. Au Qubec, les honoraires
extrajudiciaires des avocats, contrairement certaines autres
juridictions, ne sont pas, en rgle gnrale, rcuprables par la partie
ayant gain de cause.
7. 7 DES DPENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALITS Lexception cette rgle gnrale survient lorsquune faute
est commise par une partie et/ou ses procureurs
loccasion dun recours judiciaire. Par exemple, une telle
faute emportant la condamnation aux honoraires
extrajudiciaires, peut tre retenue lorsquune contestation
judiciaire en demande ou en dfense est de mauvaise foi
ou encore lorsquune partie multiplie de mauvaise foi des
procdures, poursuit inutilement et abusivement un dossier
Judiciaire.
8. 8 DES DPENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALITS Un courant de jurisprudence octroyant titre de
dommages les honoraires extrajudiciaires avait commenc
merger en matire dexpropriation sans gard ces
circonstances dexception. En effet, comme nous lavons
vu, le TAQ, maintenu par la Cour du Qubec dans laffaire
Michel Lord, avait octroy les honoraires judiciaires comme
un prjudice directement caus par lexpropriation, se
fondant uniquement sur larticle 58 de la Loi sur
lexpropriation. Ce courant de jurisprudence avait t suivi
dans dautres dcisions du TAQ.
9. 9 DES DPENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALITS On y dveloppait une argumentation fonde sur la notion
de dommages rsultant de lexpropriation et ignorait par le
fait mme les conditions douverture la condamnation
aux honoraires extrajudiciaires dveloppes par la
jurisprudence en matire civile relativement aux
contestations judiciaires abusives.
10. 10 DES DPENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALITS Or, le TAQ et la Cour du Qubec, dans laffaire Michel Lord, en oprant
cette distinction, faisaient doublement erreur et leur argumentation
devait scrouler puisque dj en 2002, la Cour dappel du Qubec,
galement en matire dexpropriation, avait dcid quen labsence de
mauvaise foi ou dabus de procdures, des honoraires extrajudiciaires
ne pouvaient tre accords titre de dommages et intrts. La Cour
dappel dans laffaire Michel Lord, ne manqua pas de rappeler sa
propre jurisprudence en indiquant que ces tribunaux navaient aucune
raison valable de se distancier et de ne pas se sentir lis par la
jurisprudence existante.
11. 11 2. COMMENT VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM HTELIER?
La rponse du TAQ dans laffaire:
Le St-Sulpice Htel Montral inc. et al. c. Ville de Montral
12. 12 COMMENT VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM HTELIER? La rponse du TAQ dans laffaire : Le St-Sulpice Htel Montral inc. et al. c. Ville de Montral Le 20 dcembre 2006, le Tribunal administratif du Qubec, Section des affaires immobilires (ci-aprs le TAQ) rendait la toute premire dcision portant sur lvaluation dun nouveau concept immobilier: le condominium htelier.
Les units dvaluation en litige font partie dun complexe immobilier connu comme tant Le St-Sulpice Htel Montral, un htel boutique du Vieux Montral de 108 chambres, class 4 toiles, dont la construction fut termine en avril 2002.
La particularit de ce complexe htelier est quil est constitu de 110 units dtenues en coproprit divise, dont 108 suites htelires font lobjet dun bail avec lexploitant htelier (Le St-Sulpice Htel Montral Inc.) les deux autres units tant respectivement le restaurant de lhtel et lunit de gestion localiss au sous-sol.
13. 13 COMMENT VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM HTELIER? La rponse du TAQ dans laffaire : Le St-Sulpice Htel Montral inc. et al. c. Ville de Montral Le litige:
Des 108 condominiums hteliers, 64 font lobjet dun recours par leurs propritaires respectifs lencontre de la valeur foncire, alors que 108 requtes ont t dposes par lexploitant de lhtel lgard de la valeur locative.
Lassujettissement des condominiums hteliers la catgorie des immeubles non rsidentiels (classe 8) na plus fait lobjet de contestation par les parties requrantes lors de laudition devant le TAQ. galement, la qualification de chaque unit titre dtablissement dentreprise et ainsi assujettie la taxe daffaires na pas non plus fait lobjet dun dbat lors de laudition.
Seules taient donc en contestation les valeurs foncires et locatives de ces condominiums hteliers.
14. 14 COMMENT VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM HTELIER? La rponse du TAQ dans laffaire : Le St-Sulpice Htel Montral inc. et al. c. Ville de Montral Les principes dvaluation reconnus par le TAQ:
Selon le TAQ, la preuve rvle clairement quau moment de leur achat, les propritaires visaient deux objectifs:
un investissement immobilier dans le domaine htelier ne ncessitant pas de participer de faon active aux activits administratives, et
lopportunit doccuper lunit des fins personnelles de faon occasionnelle.
De lavis du TAQ, le partage entre la location et loccupation par le propritaire est lune des principales caractristiques pouvant influencer sensiblement le prix dachat dun condominium htelier.
Le TAQ souligne que les diffrentes formules de partage, dun projet lautre, pourraient mener des variations importantes de prix pour des condominiums hteliers, pourtant semblables sur le plan physique.
15. 15 COMMENT VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM HTELIER? La rponse du TAQ dans laffaire : Le St-Sulpice Htel Montral inc. et al. c. Ville de Montral Les principes dvaluation reconnus par le TAQ: (suite)
La dtermination de lutilisation la meilleure et la plus profitable de ces units constituent en consquence une tape prliminaire essentielle dans la dtermination de la valeur relle dun condominium htelier, partir de lanalyse de la rpartition entre lusage personnel et la dtention aux fins de gagner un revenu.
Dans le cas du St-Sulpice, le TAQ conclura que lusage optimal se dfinit comme tant la location aux clients de lhtel, loccupation par les propritaires dunit tant plutt subsidiaire.
Considrant les risques associs au march htelier et au contrle dvolu lexploitant htelier, le TAQ est dopinion que la mthode du revenu serait a priori la meilleure faon dvaluer ces condominiums hteliers, mme sil sagit dune preuve indirecte par rapport la mthode de comparaison. Toutefois, le TAQ rejettera son application en lespce. Ce faisant, le TAQ respecte en tout points la jurisprudence confirmant que la mthode du revenu nest pas applicable un htel neuf ou en phase dintgration au march.
16. 16 COMMENT VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM HTELIER? La rponse du TAQ dans laffaire : Le St-Sulpice Htel Montral inc. et al. c. Ville de Montral Les principes dvaluation reconnus par le TAQ: (suite)
Puisque les ventes des units dvaluation en litige sont tellement rapproches de la date dvaluation et quelles ont t ralises dans un contexte dun march libre et ouvert la concurrence comme lexige la dfinition de la valeur relle contenue la Loi sur la fiscalit municipale, le TAQ donnera priorit aux prix de vente pays par les acheteurs.
A nouveau, le TAQ vient ici appliquer un principe maintes fois nonc par la jurisprudence: la vente de lunit dvaluation en contestation constitue la meilleure preuve de sa valeur relle.
17. 17 COMMENT VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM HTELIER? La rponse du TAQ dans laffaire : Le St-Sulpice Htel Montral inc. et al. c. Ville de Montral Dcision:
Puisque le prospectus leur permettait dtre bien informs des risques et des avantages de ce placement immobilier, le Tribunal considre ainsi que les acheteurs ont acquis ces immeubles en toute connaissance de cause, sauf quant aux taxes, lesquelles se sont avres plus leves que celles prvues au prospectus.
Le TAQ constate dabord que le prix de vente apparaissant aux actes de vente et aux prospectus est entirement rparti entre limmeuble et les meubles, sans aucune rfrence quelque bien incorporel.
Selon le TAQ, si une valeur doit tre attribue certains biens incorporels pouvant faire partie dune transaction dhtel, cette valeur en lespce se trouve entre les mains du locataire (en sa qualit dexploitant de lhtel) et non entre les mains des copropritaires. Il ne sagit donc aucunement de lachat dune entreprise.
18. 18 COMMENT VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM HTELIER? La rponse du TAQ dans laffaire : Le St-Sulpice Htel Montral inc. et al. c. Ville de Montral Dcision: (suite)
En consquence, le Tribunal retiendra comme preuve prpondrante lapplication de la mthode de comparaison par lexpert de la Ville, ralise partir des prix de vente des units dvaluation en contestation, lesquels furent compars avec les 99 autres ventes bona fide intervenues dans ce mme projet entre 2000 et 2003.
Le Tribunal soustraira des prix de vente notamment le montant des meubles mentionn aux actes de vente et apportera un rajustement pour tenir compte des taxes foncires plus leves que celles prvues au prospectus, telles que calcules par lexpert de la Ville.
Ainsi, lexception de quatre (4) condominiums (soit 3 hausses dvaluation et 1 baisse), le Tribunal maintiendra lensemble des valeurs inscrites au rle dvaluation foncire de la Ville.
19. 19 COMMENT VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM HTELIER? La rponse du TAQ dans laffaire : Le St-Sulpice Htel Montral inc. et al. c. Ville de Montral Dcision: (suite)
Relativement au rle locatif, les valeurs ont t tablies par lapplication du procd de dcapitalisation des valeurs foncires. Puisque les valeurs foncires demeurent presque toutes inchanges, les valeurs locatives subissent le mme sort.
La Cour du Qubec est actuellement saisie dune requte pour permission den appeler dpose par les parties requrantes lencontre de cette dcision du TAQ.
La requte fut prise en dlibr par lHonorable Juge Andr Renaud le 6 juin dernier.
20. 20 3. DSUTUDE CONOMIQUE EN MATIRE DVALUATION FONCIRE
De quoi sagit-il?
21. 21 DSUTUDE CONOMIQUE EN MATIRE DVALUATION FONCIRE Quest-ce quune dsutude externe?
- Dsutude = obsolescence
- Externe = conomique
- Dfinitions:
Lobsolescence conomique est une perte de valeur cause par des forces externes limmeuble concern sur lesquelles le propritaire na aucun contrle.
Cette forme dobsolescence a t reconnue spcifiquement par la Cour dappel et par la doctrine. Elle est influence par deux groupes de facteurs:
. les facteurs de situation;
. les facteurs dcoulant des conditions du march.
Me Jean-Guy Desjardins, Trait de lvaluationfoncire, pages 212-213
22. 22 DSUTUDE CONOMIQUE EN MATIRE DVALUATION FONCIRE Dfinition:
La dsutude externe qui caractrise un btiment est cause par des ralits qui en amoindrissent la dsidrabilit de faon durable, en raison de circonstances ou dvnements qui sont extrieurs celui-ci, qui en sont indpendants et qui, la date de rfrence, ne relvent pas de son propritaire. De telles circonstances ou vnements peuvent tre dorigine physique, juridique, sociale ou conomique, mais, pour donner lieu une dsutude externe, leur effet doit tre caractre durable et savrer significatif.
La dsidrabilit ainsi amoindrie rduit la valeur du btiment et, par dfinition, cet effet nest pas corrigible par le propritaire, bien quil puisse voluer au fil du temps. En effet, si les conditions ngatives qui en sont la source voluent, la dsutude externe peut saccrotre, diminuer ou mme disparatre compltement.
MAMR, La dprciation des btiments industriels aux fins dvaluation foncire municipale au Qubec, page 30.
23. 23 DSUTUDE CONOMIQUE EN MATIRE DVALUATION FONCIRE Les facteurs suivants peuvent entraner une dsutude externe de
march:
I. Diminution de la population
II. Diminution du pouvoir dachat
III. Chute des loyers et des prix immobiliers
IV. La baisse de la demande pour un produit
V. Politique de taxation contraignante
VI. Politique restrictive de contrles gouvernementaux
Me Jean-Guy Desjardins, Trait de lvaluation foncire, pages 216 219
24. 24 DSUTUDE CONOMIQUE EN MATIRE DVALUATION FONCIRE La jurisprudence nous rvle ce qui suit sur cette perte de valeur souvent
difficile cerner:
1. La date dvaluation est fondamentale: la dsutude externe sidentifie et se mesure laide des faits survenus la date de rfrence aux conditions du march (1er juillet);
2. La dsutude externe sidentifie et se mesure donc de faon ponctuelle, un moment bien prcis;
3. La dsutude externe provient exclusivement de causes extrieures (extrinsques) et indpendantes de limmeuble valuer;
4. Il sagit en fait de quantifier linfluence dun inconvnient provenant dune cause externe limmeuble lui-mme et qui en diminue son utilit, sa dsirabilit;
25. 25 DSUTUDE CONOMIQUE EN MATIRE DVALUATION FONCIRE La jurisprudence nous rvle ce qui suit sur cette perte de valeur
souvent difficile cerner (suite):
5. Un lien de causalit doit exister entre la cause de la dsutude externe et la perte de valeur de limmeuble; ;
6. Ce nest pas la valeur dune entreprise industrielle que lon examine, mais bien plutt celle des immeubles o elle exerce ses activits;
7. On ne peut ainsi retenir le seul aspect de la rentabilit plus ou moins grande de certains types de produits pour conclure automatiquement la perte de valeur dune partie dun complexe; sa qualification titre dimmeuble vocation unique,, dimmeuble vocation spcifique ou dimmeuble vocation gnrale est importante;
26. 26 DSUTUDE CONOMIQUE EN MATIRE DVALUATION FONCIRE La jurisprudence nous rvle ce qui suit sur cette perte de valeur souvent
difficile cerner (suite):
8. Une dsutude externe nest pas applique une usine (IVU) dont la performance est non seulement substantiellement plus leve que la moyenne dans lindustrie, mais encore satisfaisante en termes absolus, pour certaines des annes en contestation;
9. Une dsutude externe doit tre examine objectivement, i.e. face lunit dvaluation, et non subjectivement, i.e. face son propritaire et ses relations avec ses ouvriers, ses clients ou ses fournisseurs, conformment larticle 45 LFM;
10. La dsutude externe doit dcouler dune situation caractre structurel (soit une tendance long terme), par opposition une situation conjoncturelle (soit celle que lon peut croire temporaire ou cyclique, de faon plausible, en raison de sa rsorption prvisible court ou moyen terme);
27. 27 DSUTUDE CONOMIQUE EN MATIRE DVALUATION FONCIRE La jurisprudence nous rvle ce qui suit sur cette perte de valeur souvent
difficile cerner (suite):
11. Les changements allgus dans le march et dans la part de march du complexe industriel en cause doivent tre significatifs pour constituer une source de dsutude externe de march;
28. 28 DSUTUDE CONOMIQUE EN MATIRE DVALUATION FONCIRE Quest-ce quune dsutude externe de march?
Donc, en rsum:
Chaque secteur dactivit doit tre examin sparment;
Chaque complexe industriel doit tre examin par rapport sa situation sur le march;
Chaque complexe industriel doit tre examin individuellement;
Chaque cas est un cas despce.
29. 29 4. AUTOPSIE DUN JUGEMENTEN VALUATION INDUSTRIELLE
LAFFAIRE:
IBM Canada lte
c.
Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska
30. 30 AUTOPSIE DUN JUGEMENT EN VALUATION INDUSTRIELLELaffaire IBM Canada lte c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska IBM rclame que lvaluation de 47220 500$ inscrite au rle triennal 2005-2006-2007 de la Ville soit rduite ...18320500$, reprsentant une baisse de plus de 60%.
La mthode du cot, pertinente dans lvaluation dun tel complexe, voit pratiquement tous ses paramtres dapplication contests par IBM.
Le TAQ, par ses membres dsigns Mathieu Lcuyer, valuateur agr, et Me Vronique Pelletier, avocate, a finalement tranch le 22 mai dernier(IBM Canada Lte c. Ville de Bromont et MRC de la Haute-Yamaska, 2007 QCTAQ 05593, 22 mai 2007): le Tribunal conclura une valuation de 42020500$, reprsentant une baisse de 11%, en faisant droit la quasi-totalit des prtentions de Bromont.
Mais tout nest pas termin dans ce dossier Le litige se poursuit devant la Cour du Qubec, o IBM requiert la permission den appeler lencontre de la dcision rendue par le TAQ.
31. 31 AUTOPSIE DUN JUGEMENT EN VALUATION INDUSTRIELLELaffaire IBM Canada lte c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska Points en litige:
La dsutude conomique
IBM allgue que les btiments de son complexe industriel souffrent dune dsutude conomique base sur la diffrence des taux de taxation foncire entre Bromont et sa voisine Granby, allgation qui reprsente elle seule une baisse de 12%.
Le TAQ rejette cette allgation: la preuve a rvl que la Ville de Granby, seule comparable retenue par IBM, jouit dune situation financire particulire, qui se reflte par une politique de taxation avantageuse. Or non seulement il na pas t tabli que cest la situation qui prvaut la date dvaluation (1er juillet 2003), mais surtout il na pas t dmontr que cette diffrence va perdurer.
Le TAQ souligne que les dcisions des municipalits de lever des impts fonciers leur appartiennent et peuvent varier selon les objectifs politiques quils poursuivent. Ces dcisions prsentent ainsi un caractre davantage conjoncturel que structurel.
32. 32 AUTOPSIE DUN JUGEMENT EN VALUATION INDUSTRIELLELaffaire IBM Canada lte c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska Le caractre immobilier des cloisons amovibles
IBM allgue que les 6 000 cloisons amovibles prsentes dans son btiment principal, constitues de panneaux mtalliques dune largeur de 4 pieds par une hauteur de 10 pieds, sont des meubles ou, subsidiairement, des accessoires du systme mcanique de chauffage, ventilation et air climatis (HVAC), qui doivent par consquent tre exclues du rle.
Le TAQ conclut plutt que les cloisons en cause sont, en faits, bel et bien des murs de division intrieure et sont une composante intrinsque du btiment. Le Tribunal conclut galement que si ces murs circonscrivent des espaces lintrieur desquels des apports dair filtr, rchauff ou refroidi prennent place, cest dabord parce quils participent de lutilit du btiment, plutt que de jouer un rle actif dans la production industrielle.
Le TAQ maintiendra ainsi au rle la valeur de ces cloisons.
33. 33 AUTOPSIE DUN JUGEMENT EN VALUATION INDUSTRIELLELaffaire IBM Canada lte c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska Lexclusion des systmes lectrique et mcanique HVAC
IBM cherche faire retirer du rle la valeur des systmes lectrique et mcanique HVAC en vertu de larticle 65 de la Loi sur la fiscalit municipale (L.R.Q. c. F-2.1), allguant que chacun de ces systmes est unique et intgr, et rpond principalement aux besoins de la production industrielle.
Rejetant les prtentions dIBM, le TAQ prcise que le lgislateur prvoit expressment lalina 3 de larticle 65 que doivent tre ports au rle les systmes mcaniques et lectriques qui assurent ce quon appelle communment le service aux btiments.
Le TAQ souligne dailleurs que les exclusions du rle prvues par larticle 65 ne peuvent conduire valuer des usines sans clairage, sans prises de courant, sans interrupteurs, sans climatisation, chauffage ni ventilation: On se retrouverait alors avec des constructions destines abriter des personnes incompltes, inaptes exercer leur fonction., conclura le TAQ.
34. 34
MERCI DE VOTRE ATTENTION!
#311209