Finns det vattentäta avtal?

1. Finns det vattentäta avtal? Örebro den 11 september 2008 Olof Moberg 08-452 79 88 olof.moberg@skl

2. Vattentäta avtal? • Vad är vattentäta avtal? • Det finns inga vattentäta avtal – men avtal: • skall inte vara rättsligt angripbara, t.ex. på grund av avtalsrättsliga ogiltighetsregler • skall kunna göras gällande under den tid som avtalet avser att reglera – de skall kunna följas upp • Särskilda problem föreligger i de fall offentlig-rättsliga regler ligger till grund för avtals-bildningen

3. Vad är exploateringsavtal? • Avtal mellan • kommunen å ena sidan, och • markägare/exploatör å andra sidan • Reglerar parternas rättigheter och skyldigheter ifråga om genomförandet av en viss detaljplan • Syftet att säkra sådana förhållanden att detaljplanen kan antas och garantera, såvitt möjligt, • att planen blir genomförd • på sådant sätt att de krav på ett tidsenligt, väl fungerande bebyggelseområde blir tillgodosedda som • uppställs i byggnads-, va-, miljölagstiftning och annan lagstiftning, eller • kan vara sakligt befogade i övrigt

4. Vad kan man träffa avtal om? • Avtal ingås mellan olika parter på frivillig grund. Kan då en kommun träffa vilka överenskommelser som helst i ett exploateringsavtal, eller ger den offentligrättsliga regleringen en ram för vad som går att träffa avtal om –t.ex. PBL:s så kallade exploatörs-paragrafer?

5. Kommunalrättsliga principer m.m. • Legalitetsprincipen • Objektivitetsprincipen • Likhets- och likställighetsprincipen • Förbud mot stöd till enskilda • Grunderna för byggnadslagstiftningen och annan offentligrättslig lagstiftning Kommunala beslut kan överprövas genom reglerna olm laglighetsprövning

6. Inlösenrätt, 6 kap. 17 § PBL • Kommunen får lösa mark eller annat utrymme som enligt en detaljplan skall användas för allmänna platser för vilka kommunen är huvudman. • Annan mark eller annat utrymme som enligt planen skall användas för annat än enskilt bebyggande får kommunen lösa, om markens eller utrymmets användning för avsett ändamål inte ändå kan anses säkerställd. • Besväras mark eller annat utrymme som kommunen får lösa enligt första eller andra stycket av särskild rätt, får rättigheten lösas. • Bestämmelser om skyldighet för kommunen att lösa mark eller annat utrymme i vissa fall finns i 14 kap

7. 6 kap. 19 § • På ansökan av kommunen får lst förordna • att mark/annat utrymme ska avstås till kommunen utan ersättning, om marken/ utrymmet behövs för områdets ändamålsenliga användning enligt upprättat förslag till dp för sådana allmänna platser för vilka kommunen är huvudman eller för allmänna byggnader • att mark eller annat utrymme som ska användas för allmänna platser för vilka kommunen inte ska vara huvudman, utan ersättning skall upplåtas till huvud-mannen. Antagandet av dp ska anstå till dess ansök-ningen har avgjorts genom beslut som vunnit laga kraft. • Förordnande får meddelas bara i den mån det kan anses skäligt med hänsyn till den nytta markens eller utrymmets ägare kan väntas få av planen och till övriga omständigheter. • Marken/utrymmet ska anges till läge och gränser. Marken/ utrymmet skall avträdas eller upplåtas när marken/ utrymmet behöver tas i anspråk för avsett ändamål • Ska detaljplanen ändras, får lst på ansökan av kommunen förordna att mark eller annat utrymme, som har avståtts eller som skall upplåtas, byts ut mot annan mark eller annat utrymme, om det är lämpligt och kan ske utan olägenhet för ägaren

8. 6 kap. 22 § PBL • I ett förordnande enligt 19 § får länsstyrelsen, i den mån det är skäligt, på kommunens begäran föreskriva att markens eller utrymmets ägare skall vara skyldig att i den ordning som länsstyrelsen bestämmer bekosta anläggande av gator och vägar samt anordningar för vattenförsörjning och avlopp

9. Gatukostnader • 31 §   • Om kommunen i egenskap av huvudman skall anlägga eller förbättra gator och andra allmänna platser, får kommunen besluta att kostnader för sådana åtgärder som är avsedda att tillgodose ett visst områdes behov av allmänna platser och av anordningar som normalt hör till allmänna platser skall betalas av ägarna till fastigheterna inom området. • Kostnaderna skall fördelas mellan fastigheterna efter skälig och rättvis grund. • Kommunen beslutar om avgränsningen av det område inom vilket fördelning skall ske, om de kostnader som skall fördelas samt om grunderna för fördelningen.

10. Grunden för avtalsbildningen • Kommunens möjlighet att ställa krav är beroende av om grunden för avtals-bildningen endast är PBL:s offentlig-rättsliga regler eller om det någon annan grund, t.ex. en grund i kommunens markägande. • Det gäller således att skilja mellan: • Exploateringsavtal (när byggherren äger marken) • Markanvisningsavtal (när kommunen äger marken)

11. Exempel på krav i exploateringsavtal • Krav på bebyggelse endast för permanentboende • Krav på hyresbostäder • Krav på visst slag av uppvärmning – vanligen fjärrvärme • Krav på byggnadstekniska egenskaper utan stöd i gällande byggnormer – t.ex. i fråga om energieffektivitet eller tillgänglighet • Avtal om att skadeståndskrav ej skall framställas vid översvämningsskador, trots bristande kommunal planläggning

12. Krav på permanentboende • Olika sätt att säkerställa beroende på: - vilken boendeform – flerfamiljshus eller småhus - upplåtelseform av marken, t.ex. Tomträtt • Svårt att säkerställa över tiden, t.ex. vitesklausul

13. Krav på hyresbostäder • Beroende på upplåtelseform – t.ex. tomträtt • Krav i tomträttsavtal eller • Lägre avgäld om hyresrätter • Avtalskrav vid överlåtelse med t.ex. vite – svårt p.g.a. förköpsregler

14. Krav på visst slag av uppvärmning • Vanligen är det fråga om krav på fjärrvärme • Enkelt att ställa krav på anslutning i exploateringsavtal • Svårt att upprätthålla över tiden, bl.a. p.g.a. konkurrensregler, men är fastigheten en gång ansluten är det ofta förenat med betydande kostnader att byta system

15. Krav på byggnadstekniska utföranden • Lätta att ställa krav i exploateringsavtal på t.ex. utökade energi- eller tillgänglighetskrav • Enkelt med kontroll genom t.ex. vitesklausul för det fall utförandet inte uppnår avtalad kvalitet

16. Avtal om avstående av skadeståndsanspråk • Vid felaktig planering kan kommunen bli skadeståndsskyldig för det fall skada uppkommer. P.g.a. intresset av att bygga vattennära vill vissa byggherrar bygga trots att kommunen inte vill planera för ”riskfyllt byggande”. Kan dessa byggherrar få bygga med garanti att de inte tänker stämma kommunen för det fall skada inträffar?

17. Kommunens ansvar? • Enligt plan- och bygglagen är det en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten • Vid planläggning skall bebyggelse lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn bl.a. de boendes och övrigas hälsa och till jord-, berg- och vattenförhållandena

18. Brister i plan-läggningen • Beaktas inte risken för naturolyckor vid planläggning eller bygglovgivning kan kommunen ha ett skadeståndsrättsligt ansvar om en olycka sker • I rättspraxis har kommunens ansvar för bebyggelsens lokalisering - vid plan-läggning eller bygglovgivning prövats (3 kap. 2 § skadeståndslagen, NJA 1984 s. 340 I-III) • Markförhållanden, grundläggning och översvämningsrisk

19. Vad krävs av den kommunala planeringen? • För att undgå ansvar för skador i fråga om ras, skred och översvämningar måste dessa risker analyseras och bedömas i planeringsstadiet, vilket kan ske genom: • Geotekniska undersökningar och undersökningar av mark- och grundläggningsförhållandena • Analyser av olika flöden och översvämningsrisker vid byggande nära vatten • Om risk för naturolyckor bedöms föreligga måste planeringen utgå från att hantera riskerna på något sätt, t.ex. genom: • Förbud att bygga, eller endast tillåta enklare byggnader • Föreskriva olika tekniska lösningar för att bemästra riskerna, t.ex. pålning, skyddsvallar eller andra tekniska krav på byggnationen

20. Motstående intressen • Många vill bo nära vatten och flera nya områden planeras och byggs vattennära • Kommunerna måste hantera dessa frågor på ett genomtänkt sätt i sin planering och bygglovgivning, t.ex. genom att aktivt kräva tekniska lösningar när bebyggelse tillåts inom riskområden

21. Inte bara skadeståndsrisker • Skadestånd endast 10 år från den skadegörande handlingen, dvs. tidpunkten för plan- eller bygglovbeslut • Många andra problem och kostnader i samband med naturolyckor, såsom: • räddningstjänstkostnader • andra kommunala kostnader för direkta insatser vid naturolyckor • skador på kommunal egendom, vägar, v-a etc • kostnader för lednings och krisgrupper, evakueringar och socialtjänst • återställandekostnader m.m.

22. Planeringsunderlag • Lagstiftningen genom PBL tillhandahåller bra planeringsverktyg • För en bra planering mot naturolyckor krävs också bra underlag i form av bl.a. markunder-sökningar och statistik i fråga om vattenflöden och regnintensiteter över tiden • Underlaget måste sedan läggas till grund för ändamålsenliga riskbedömningar • Genomförda riskbedömningar skall därefter användas i planeringen för att ge beslutsunderlag i fråga om acceptabla risker och åtgärder för att klara de risker som bedöms föreligga

23. Avtalsrättsliga principer • 29 § Rättshandling, den någon utan användande av sådana tvångsmedel, som i 28 § avses, rättsstridigt tvungit en annan att företaga, vare ej gällande mot den tvungne, där den, gentemot vilken rättshandlingen företogs, själv utövat tvånget eller ock insett eller bort inse, att rättshandlingen framkallats genom rättsstridigt tvång från annans sida. • 30 § Där den, gent emot vilken en rättshandling företagits, framkallat densamma genom svikligt förledande eller ock insett eller bort inse, att den, som företog rättshandlingen, blivit svikligen förledd därtill av annan, vare rättshandlingen icke gällande mot den förledde.   Har den, gentemot vilken rättshandlingen företogs, svikligen uppgivit eller förtegat omständigheter, som kunna antagas vara av betydelse för rättshandlingen, skall han anses hava därigenom framkallat densamma, såframt det ej visas, att det svikliga förfarandet icke inverkat å rättshandlingen. • 33 § Rättshandling, som eljest vore att såsom giltig anse, må ej göras gällande, där omständigheterna vid dess tillkomst voro sådana, att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om dem åberopa rättshandlingen, och den, gentemot vilken rättshandlingen företogs, måste antagas hava ägt sådan vetskap. • 36 § Avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende.   Vid prövning enligt första stycket skall särskild hänsyn tagas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest intager en underlägsen ställning i avtalsförhållandet.Första och andra styckena äga motsvarande tillämpning i fråga om villkor vid annan rättshandling än avtal.   I fråga om jämkning av vissa avtalsvillkor i konsumentförhållanden gäller dessutom 11 § lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden.