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自力更新之實踐與展望

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自力更新之實踐與展望

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Presentation Transcript

  1. 大規模災害災前都市重建計畫研討會 自力更新之實踐與展望 謝志誠 臺灣大學生物產業機電工程學系教授

  2. 集體重建,無法迴避 • 都會地區,集合住宅(公寓大樓)與土地公同共有,已經是趨勢,也是事實。 • 如果,我們沒有辦法扭轉趨勢與改變事實;如果,我們沒有辦法「保證」地震不發生,且不發生在都會地區,我們就不能迴避災後「集體重建」問題。

  3. 集體重建,自己動手 • 「集體重建」交到別人手上?是一種共識。可遇不可求。天時、地利、人和! • 「集體重建」自己動手?是一種共識,更可能是一種普世價值。惟,代價會是時間。

  4. 集體重建,難與易 土地共有、 公共空間 共有 • 最簡單? • 大家都同意原地、原面積重建。 • 最困難? • 有住戶反對或不願、不能回來重建。

  5. 都市更新,一種工具 • 容積獎勵 • 租稅減免 透過多數決 ◎自組更新團體(自力更新)或委託都市更新事業機構辦理 ◎政府自行實施或評選委託都市更新事業機構辦理  公寓大廈管理條例 都市更新條例

  6. 自力更新? • 經劃定應實施更新之地區,其更新單元內土地及合法建築物所有權人,「自主」舉辦公聽會,「自行或委託」擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准,「自主」組織更新團體實施都市更新事業者。 • 「自主」委託專業機構或代辦機構,協助或代辦實施都市更新事業者。

  7. 921震災之前 • 1998年11月11日《都市更新條例》 • 1999年3月31日《都市更新團體設立管理及解散辦法》 • 1999年3月31日《都市更新權利變換實施辦法》 • 1999年3月31日《都市更新建築容積獎勵辦法》 • 1999年5月21日《都市更新條例施行細則》 • 1999年9月21日……

  8. 921震災之後 • 《緊急命令》1999/09/25及《九二一震災地區都市更新程序簡化作業規定》1999/11/26 • 《災後重建計畫工作綱領》1999/11/09 及《災後社區重建計畫內容及作業規範》1999/11/26 • 《九二一震災重建暫行條例》2000/02/03

  9. 緊急命令與簡化作業 • 依據「中華民國八十八年九月二十五日緊急命令執行要點第六點第二項規定」訂定「九二一震災地區都市更新程序簡化作業規定」(1999年11月26日台八八內營字第8878104號)。二階段辦理整體更新地區之劃設,以迅速確定須辦理整體更新之地區: • 緊急性更新地區之劃定。 • 更新地區之確定。

  10. 綱要計畫及社區重建 甄選 鄉鎮市 規劃團隊 縣市重建 推動委員會 由上而下 核轉 審議 研擬鄉鎮市 綱要計畫 鄉鎮市重建 推動委員會 提供意見 徵求意見 研擬社區 重建計畫 社區重建 推動委員會 由 下 而 上 新社區計畫 選定開發單位 研擬新社區 事業計畫 更新計畫 選定實施者 研擬都市更新 事業計畫 徵求意見 重建架構

  11. 工作綱領與社區重建 個別重建 社區重建 都市更新地區 鄉村區更新地區 整體重建 新社區開發地區 農村聚落重建地區 原住民聚落重建地區 重建架構

  12. 921特別法-作業簡化 • 未涉及都巿計畫者,免送都巿計畫委員會審議;涉及都巿計畫者,三級都巿計畫委員會聯席審議,如涉及區域計畫委員會權責時,得一併召集聯席審議。 • 土地及合法建築物所有權人人數及所有權比例達一定比例,免擬具事業概要申請核准。 • 全體土地及合法建築物所有權人同意者,得免舉辦公開展覽及公聽會。 • 都巿更新事業計畫、權利變換計畫辦理公開展覽期間得縮短為15日。

  13. GOV.實施方案

  14. 住宅政策與實施方案 • 「九二一地震重建區住宅政策與實施方案」歷經26次會議討論後,於2001年5月3日921重建會第七次委員會議通過。 • 以「全面解決各類受災戶居住問題」、「恢復重建區景觀風貌」、「提昇居住環境品質」為總目標,再於總目標下確立6大目標與14項標的、7大重建政策、10項重建策略、7項實施方案與配合措施。

  15. 都市更新重建方案 • 輔導集合式住宅依更新程序辦理重建,補助辦理更新相關專業服務費用;降低辦理更新計畫啟動門檻,提供專業諮詢,並作個案輔導。 • 編列預算115億3,036萬元(不含震損集合住宅地下層拆除費補助、地質鑽探補助、污水處理設施費補助、建築規劃設計費補助等 )。

  16. 具體措施 • 建立輔導組織。491萬 • 制定集合住宅都市更新重建相關作業手冊。145萬 • 補助重建區集合住住宅及街區社區更新規劃設計。5億400萬元 • 補助重建更新地區公共工程規劃設計。3,375萬 • 舉辦集合住宅重建更新講習訓練及示範觀摩。 700萬 • 辦理撥貸社區更新重建。108億 數據來源:九二一地震重建區住宅政策與實施方案

  17. 萬事齊備 願景 法制 跨部會層級的 專職專責單位 財源

  18. 預算、調整及執行 • 補助重建區社區更新規劃設計。3億6,756萬元1,044萬 • 補助重建更新地區公共工程規劃設計費用、技術顧問費用、工程費用。8,490萬200萬 • 辦理撥貸社區更新重建。108億37億5,400萬委託921基金會 數據來源:行政院九二一震災災後重建推動委員會提供

  19. GOV.更新重建 信用保證 利息補貼 抵押貸款 建築融資 建築融資 工程合約 營造廠商 921特別預算 補助 災民自備款+不參與者產權?

  20. GOV.更新重建.關鍵 • 要求金融機構百分之百回收融資撥貸款。 • 每戶融資撥貸額度設有180萬上限。 • 沒有完備的不參與重建者產權處分機制。

  21. NGO.築巢.臨門.達陣

  22. 災後►住宅重建► ► 找平衡點 其他措施 財產權 居住權 災民自備融資貸款 政府補助 民間支援 建築融資抵押貸款

  23. 家。是人類亙古以來的渴望 • 以「築巢」為名,為受災者鋪設一條回家的路。

  24. 缺一不可 解套工具? • 具備多數決的法律工具-都市更新條例。 • 提升地方政府執法能力,強化地方政府、專業者、受災戶三者間的互信程度。 • 解決不願、不能參加重建者的產權。 • 提供重建周轉資金。

  25. 循序漸進的協助策略

  26. 簡單易懂的臨門方案 • 要留下來的,所有重建資金由921基金會無息提供。 • 不要留下來的,土地由921基金會買下來,921基金會與要留下來的一起重建。 • 重建規劃、設計與工程發包,由受災戶主導決定。 • 921基金會價購下來的餘屋,先交給社區更新會處分,賺的歸社區,最終餘屋移轉921基金會。

  27. NGO.更新重建.一次到位 信用保證 利息補貼 抵押貸款 建築融資 建築融資 工程合約 價購不參與者產權、 更新重建經費一次到位

  28. 災民自主多方協力

  29. 資金控管

  30. 臨門家族那裡跌倒那裡爬起來 融資撥貸81億5,132萬4,437元 完全沒有擔保抵押設定 除150萬元因繼承問題待回收外 沒有人不還錢

  31. 美中不足。承天保祐

  32. 小結,沒有結束的句點 • 政府融資政策: 政府架設保護網。 • 民間融資策略: 風險集中基金會。 災民責任↑政府(財稅、地政、金融)責任↑ 金融體系社會責任↑ 為都會型災害未雨綢謀

  33. 都市自力更新推動計畫(2010~2012年) 內政部營建署報核中

  34. GOV.都市更新 • 2006年1月25日院臺建字第0950081323號 • 加速推動都市更新方案 • 2009年2月9日院臺建字第0980003685號 • 都市更新推動計畫(2009-2012) • 2009年12月2日院臺經字第0980073417號 • 愛台12建設總體計畫

  35. 加速推動都市更新方案2006/01/25 • 選定公有土地,加速辦理都市更新。 • 建立單一窗口服務制度。 • 透過都市更新之推動,以提振營建關聯產業發展,提升經濟成長,並帶動地區發展。

  36. 都市更新推動計畫2009/02/09 • 檢討修正都市更新相關法規。 • 加速政府為主都市更新案招商投資。 • 協助輔導民間都市更新案儘速實施。 • 推動住戶自力更新:為促成老舊公寓大廈更新,由內政部營建署賡續辦理更新規劃師培訓,補助及鼓勵其進入社區協助組織、整合及更新作業,並參考921震災重建經驗,研訂相關配特措施,以輔導協助老舊公寓大廈住戶,自力推動都市更新(包括重建、整建及維護事業)。初期將由內政部營建署於2010年度起運用中央都市更新基金盈餘編列相關補助費用開放民間申請,以短期建立示範性案例,其補助及執行管考要點屆時另定之。

  37. 愛台12建設總體計畫2009/12/02 • 全方位推動都市更新,由「基地再開發」為主的更新模式,推進到「地區再發展」及「地域都市再生」;由「重建型」都市更新推進到「整建維護型」都市更新;由「投資型」都市更新推進到「社區自助型」都市更新。 • 輔導民間辦理整建維護及推動自力更新案40處 。由內政部營建署委託專業整合團隊,進入社區協助組織、整合及更新作業,並辦理更新規劃師培訓,補助並鼓勵進入社區協助住戶自力更新。

  38. GOV.自力更新.作業流程 資料來源:內政部「都市自力更新推動計畫(99-101年)」

  39. GOV.自力更新.執行策略 • 2010 • 補助辦理重建先期整合及擬具事業概要。 • 補助辦理整建、維護先期整合及規劃設計。 • 宣導講習都市更新業務及培訓都市更新專業人員。 • 鼓勵成立專業整合機構與專業整建維護機構。 • 2011 • …… • 補助住戶籌組都市更新會。 • 補助辦理整建、維護工程。 資料來源:內政部「都市自力更新推動計畫(99-101年)」

  40. GOV.自力更新.執行方式 • 由專業團體協助研提事業概要草案。 • 輔導住戶成立都市更新會。 • 補助辦理公私有老舊建築物立面修繕。 • 協助各地方政府推動都市更新業務。 • 培訓都市更新專業人員及辦理宣導講習。 • 輔導成立專業整合機構、專業整建維護機構及代辦實施機構。 • 協助提供都市更新相關費用融資或信託管理。 資料來源:內政部「都市自力更新推動計畫(99-101年)」

  41. 8.7億 GOV.自力更新.3年目標 • 補助辦理重建先期整合及擬具事業概要200件。 • 補助200個都市更新會相關行政費用。 • 補助辦理整建、維護先期整合及規劃設計400件。 • 補助辦理整建、維護工程2,000戶。 • 增加民間投資金額約450億元。 資料來源:內政部「都市自力更新推動計畫(99-101年)」

  42. 展望

  43. My.自力更新.關鍵 • 撥貸機制的建立。 • 中介機構的成立。 • 社區關係的營造。 • 專業團隊的養成。 • 府際關係的更新。 協調各金融機構,提供融資優惠貸款、提高貸款額度。 專業整合機構 專業團體協助研提事業概要草案

  44. My.自力更新.撥貸機制的建立 • 土地及合法建築物所有權人經濟條件不同、產權抵押情況不一,聯貸業務辦理難度高? • 不參與者之補償金與共同負擔? • 參與者之共同負擔與差額價金? • 建立一套有利於自力更新階段資金籌措及順利連結更新後貸款的融資撥貸機制。 ? 協調各金融機構,提供融資優惠貸款、提高貸款額度。

  45. My.自力更新.中介機構的建立 • 政府部門(中央、地方主管機關、地政、稅務機關)、個別土地及合法建築物所有權人、更新團體、更新事業相關專業機構、金融機構間的折衝? • 建立或培養一個可折衝於部門間、一手握蘿蔔、一手握棍棒、與融資撥貸機制結合的「非營利」中介機構。 ? 專業整合機構 代辦實施機構

  46. My.自力更新.社區關係的營造 • 在補助辦理重建先期整合及擬具事業概要之前,社區關係? • 自力更新有那些困難?那些問題?權利損失?利益衝突? • 自力更新下的社區關係與利益衝突,要從負面及一張空白紙開始。 ? 事業概要200件 都市更新會200個

  47. My.自力更新.總結 • 政府921經驗與民間921經驗有認知落差。 • 自力更新要由下而上,要從社區鄰里關係的營造出發,循序以進。 • 以「利益掛帥」與「預設成果」的觀點推動「自力更新」,只會「揠苗助長」,汙名化「都市更新」。 • 太早把利基放在開場白,是誘因,也是禍源。 • 自力更新不為當下,也可為災難重建的準備。因此,做比不做好。但,要快點做慢慢來。 都市更新是維他命,不是阿斯匹靈,何況是自力更新!