Présentation à la Chambre d’experts immobiliers CEI 7 octobre 2010

1. Présentation à la Chambre d’experts immobiliers CEI 7 octobre 2010 Sandro De Pari, sdepari@gep.ch

2. Sommaire • Définitions & limites de placement • Fonctionnement • Marché des fonds immobiliers en Suisse romande • Règles applicables aux experts de fonds immobiliers et aux évaluations • Exemple d’évaluation • FIR

3. Types de fonds Sources : SFA, Atlas LPCC

4. Investisseurs qualifiés Sources : SFA, Atlas LPCC

5. Fonctionnement Droit légal de restitution à la valeur de rachat Investisseurs Parts Argent Distribution Bourse / Cours Fonds immobilier Direction Experts Construction/achats/ventes/rénovations/ financements Revenus Estimations DCF des immeubles Immeubles En SI En nom Sources : SFA, Atlas LPCC 5

6. Facteurs d’influence Conjoncture Environnement économique Marchés financiers Taux d’intérêt Fonds Immobiliers Marché immobilier Direction du fonds Influence du management sur les performances du fonds Introduction aux FP immobiliers (cours 1)

7. Répartition des risques et restrictions • Selon l’OPCC • Répartition sur 10 immeubles au minimum (al.1) • Valeur vénale d’un immeuble < 25% de la fortune du fonds (al.2) • Selon la LPCC • Les placements doivent être répartis en fonction des objets, de leur utilisation, de leur âge, de la nature des bâtiments et de leur emplacements.

8. Répartition des risques et restrictions • Les restrictions suivantes exprimées en % de la fortune du fonds s’appliquent à ces placements :

9. Répartition de la fortune immobilière en CH Estimation de la valeur du patrimoine immobilier CH : 1’890 mias En mains d’investisseurs institutionnels CH : 154 mias Sources : SFA, Crédit Suisse, Wüest & Partner (SFA Medienanlass 11.2008)

10. Fonds immobiliers suisses cotés Sources : SPCF mars 2010, rapports annuels

11. Marché romand Romandie CHF 4.9 mia / Marché suisse des fonds estimé à CHF 20 mia Risque SCPC VALUE ADDED DREF, Procimmo Realstone, Patrimonium CORE FIR, Solvalor 61, La Foncière, UBS Foncipars, Bonhôte Rendement Sources : SFA, estimations GEP SA, avril 2010

12. Principales dispositions légales applicables • (art. 64 LPCC) La direction et la SICAV mandatent au moins deux personnes physiques ou une personne morale en tant qu’experts chargés des estimations. Le mandat est soumis à l’approbation de la FINMA. L’approbation est accordée lorsque les experts : a) ont les qualifications requises, b) sont indépendants, c) sont reconnus par la FINMA. Les experts chargés des estimations doivent exercer leur tâche avec le soin d’un expert sérieux et qualifié. La FINMA peut subordonner sa reconnaissance à la conclusion d’une assurance responsabilité professionnelle. Elle peut imposer d’autres exigences aux experts chargés des estimations et définir les méthodes d’estimation.

13. Principales dispositions légales applicables • (art. 130 LPCC) …obligation de tenir les rapports d’estimation et autres pièces à disposition de la société d’audit... • (art. 136 LPCC)…la FINMA peut mandater elle-même des experts… Elle peut révoquer les experts… • (art. 145 LPCC) Toute personne qui viole ses obligations répond des dommages causés…

14. Principales dispositions légales applicables • (art. 92 OPCC) …estimation par au moins un expert des immeubles achetés ou vendus... • (art. 93 OPCC) Les experts estiment la valeur vénale des immeubles appartenant au fonds immobilier à la clôture de chaque exercice annuel…Les visites des immeubles sont renouvelées tous les trois ans…Les experts doivent justifier leur méthode d’estimation vis-à-vis de la société d’audit.

15. Principales dispositions légales applicables (SFA) „Selon l’art. 88, al. 2 LPPC, les art. 92 et 93 OPCC ainsi que la Directive pour les fonds immobiliers de la SFA (lien: www.sfa.ch), les immeubles du fonds sont estimés régulièrement par des experts indépendants accrédités par l’autorité de surveillance, sur la base d’une méthode dynamique de valeur de rendement. Les placements sont évalués au prix qui pourrait en être obtenu s’ils étaient vendus avec soin au moment de l’évaluation. Lors de l’acquisition ou de l’aliénation de bien-fonds dans la fortune du fonds ainsi qu’à la clôture de chaque service, la valeur vénale des bien-fonds figurant dans la fortune du fonds doit être vérifiée par les experts chargés des estimations. La valeur vénale de chaque immeuble représente le prix probablement réalisable en présence d’un flux d’affaires normal et sous l’hypothèse d’un comportement diligent d’achat et de vente. De cas en cas, notamment lors de l’achat et de la vente d’immeubles du fonds, d’éventuelles opportunités se présentant sont exploitées au mieux dans l’intérêt du fonds. Il peut dès lors en résulter des différences par rapport aux évaluations.“

16. Exigences pratiques FINMA • Etre totalement indépendant de la direction de fonds • Se récuser en cas de conflits d’intérêts • Disposer des qualifications requises • Diplôme reconnu • Au moins 5 ans d’expérience • Liste des principales expertises immobilières réalisées • Justifier de la connaissance du marché local • 2 personnes de référence dans l’immobilier

17. Répartition des mandats

18. Exemple d’estimation

19. FIR - Politique de placement • Privilégier la sécurité de placement et assurer un rendement stable dans le temps. • Gérer le portefeuille de manière efficace et entretenir régulièrement les immeubles afin d’en conserver la valeur. • Maintenir le meilleur rapport qualité-prix (loyer) afin de limiter les risques de vacance locative.

20. Stratégie 2010 - 2015

21. Projets en cours