Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011

1. Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknadenden 5 april 2011

2. Riksbankens bostadsutredning • Per Jansson och Mattias Persson, chefer för avdelningarna för penningpolitik och finansiell stabilitet presenterar en sammanfattning av utredningen • Innehållet i följande rapporter presenteras: • Svenska huspriser i ett internationellt perspektiv Peter Englund • En makroekonomiskanalys av bostadspriserna i Sverige Carl Andreas Claussen • Husprisfall – konsekvenser för finansiell stabilitet Anders Nordberg • Frågestund

3. Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden – en sammanfattning Per Jansson och Mattias Persson

4. Om utredningen • Startade i februari 2010 – beställd av direktionen (tjänstemannaprodukt) • Består av 12 fristående rapporter • Presenterades för Riksbankens direktion i januari 2011 • Föreligger nu i redigerad och tryckt form

5. Finansiella faktorer Kreditutbud, kreditkostnader mm Reala faktorer Sysselsättning, demografi mm Institutionella faktorer Regleringar, skatter mm Hur påverkar bostadsmarknaden makroekonomin? Bostadsmarknaden Finansiella systemet Hushållens ekonomi Stabilitetskanalen Makroekonomin Konsumtionskanalen

6. Några viktiga frågor i utredningen • Vilken roll kan penningpolitiken spela för att förebygga risker på bostadsmarknaden? • Är den svenska bostadsmarknaden övervärderad? • Är den finansiella stabiliteten hotad vid ett fall i huspriserna? • Vad behöver göras (inom en snar framtid)?

7. Vilken roll kan penningpolitiken spela? • Länge debatterad fråga, men på väg mot samsyn • Räntan generellt verkande, behöver kompletteras med andra åtgärder • Hur bäst samordna penningpolitik och en politik med systemriskförebyggande åtgärder (macroprudential policy)? Forskning pågår

8. Är den svenska bostadsmarknaden övervärderad? • Till stor del ”fundamentala” förklaringar: • God inkomstutveckling • Lägre realräntor • Lågt byggande, mm • Men är fundamentala faktorer på rimliga nivåer? • Ovanligt låga realräntor • Ovanligt lågt bostadsbyggande

9. Är den finansiella stabiliteten hotad vid ett fall i huspriserna? • Kreditförluster på bolån sannolikt inget direkt hot mot den finansiella stabiliteten • Men oro på bostadsmarknaden kan öka risken när det gäller bankernas finansiering – utländska investerare ”lättflyktiga”

10. Vad behöver göras? • Lämpliga alternativa verktyg • Tentativa slutsatser i utredningen men mer forskning krävs • Ansvarsfördelning • Behöver redas ut (Finanskriskommittén) • Databehov • T.ex. mikrodata över hushållens skulder och tillgångar, bättre prisindex på bostäder.

11. Sammanfattningsvis • Är bostadsmarknaden övervärderad? • Till stor del ”fundamentala” förklaringar • Men är fundamentala faktorer på rimliga nivåer? • Svarar inte på allt … men i vissa frågor kan man inte veta allt med säkerhet • Summerar upp kunskapsläget och pekar ut viktiga områden att prioritera • God och stabil grund att stå på

12. SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT PERSPEKTIV Peter Englund Handelshögskolan i Stockholm

13. Reala huspriser Husprisindex deflaterat med konsumentprisindex; källa: BIS

14. Reala priser - de nordiska länderna Husprisindex deflaterat med konsumentprisindex; källa: BIS

15. Regional spridning och samvariation Fastighetsprisindex deflaterat med KPI, källa: SCB

16. Några gemensamma drag • Huspriser stiger långsiktigt realt i de flesta länder • Tätorter växer, och mark blir en allt knappare resurs. • Huspriser samvarierar • Mellan regioner i samma land • Mellan olika länder • Gemensamma makrofaktorer • Migration mellan regioner. • Huspriser rör sig i cykler • Anpassning av bestånd och förväntningar tar tid • Prisutvecklingen är förutsägbar • Transaktionskostnader begränsar möjligheten att tjäna pengar på att spå rätt om prisutvecklingen.

17. Två marknader i en • Marknaden för hus (tillgångsmarknad) • Avkastning = kapitalkostnad. • Avkastning = värdet av boendetjänster (implicit hyra) - drift och underhåll + värdestegring. • Kapitalkostnad = lånekostnad + kostnad för eget kapital (efter skatt) + fastighetsskatt. • Direktavkastning = brukarkostnad • Direktavkastning = (värdet av boendetjänster) / huspris • Brukarkostnad = (kapitalkostnad + kostnad för drift och underhåll) / huspris • Marknaden för boendetjänster • Utbud = efterfrågan • Priset (hyran) beror på • Efterfrågan • Inkomst • Befolkningsutveckling • Utbud • Produktionskostnader.

18. Tillgångsmarknaden: Direktavkastning och brukarkostnad Direktavkastning = (hyreskomponenten i KPI)/småhusprisindex, normaliserat till 5% år 1980Brukarkostnad = femårig bostadsränta efter skatt minus förväntad KPI-inflation plus 7%.

19. Direktavkastningen har fallit i takt med (något snabbare än) brukarkostnaden • Men • kapitalkostnaden har antagligen fallit mer än femårsräntan, på grund av • Högre belåningsgrader • Amorteringsfria lån • Valfri räntebindningstid • fastighetsskatten har sänkts • värdet av boendetjänster har antagligen stigit mer än bruksvärdehyran • förväntade kapitalvinster är inte samma sak som KPI-inflation • Om bostäder är övervärderade borde marknaden förvänta sig fallande priser (= högre brukarkostnad idag). • Sammantaget ter sig tillgångsvärderingen rimlig .

20. Marknaden för boendetjänster • Boendekostnaden i egna hem (”hyran”) har stigit mer än priser i allmänhet. • Efterfrågan har ökat i takt med stigande realinkomster och växande tätortsbefolkning. • Utbudet har inte ökat i takt med efterfrågan, trots att huspriserna stigit mer än byggkostnaderna • Trögheter i planprocessen? • Bristande konkurrens i byggsektorn?

21. Lönsamhet och bostadsinvesteringar Q = Småhusprisindex/faktorprisindex för bostäder (index = 1 1980) Bostadsinvesteringar enligt nationalräkenskaperna (index = 1 1980)

22. Sammantaget • Dagens värdering inte orimlig • låga långa realräntor • lågt byggande • förväntningar om fortsatt låga realräntor och lågt byggande • Men om (när) byggandet kommer igång och realräntorna stiger, finns det utrymme för prisfall.

23. En makroekonomisk analys av bostadspriserna i Sverige Carl Andreas Claussen Magnus Jonsson och Björn Lagerwall

24. Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Källa: SCB och Riksbanken

25. Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Varför? Källa: SCB och Riksbanken

26. Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Penningpolitiken? Källa: SCB och Riksbanken

27. Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Om priserna faller? Källa: SCB och Riksbanken

28. Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100 Övervärdering? Källa: SCB och Riksbanken

29. Makroekonomin • Hushållens inkomster/BNP • Ränta • Inflation • etc Huspriser

30. Makroekonomin • Hushållens inkomster/BNP • Ränta • Inflation • etc Huspriser

31. 1. Hur kan utvecklingen av bostadspriserna förklaras?

32. 2. Penningpolitikens roll Huspriser  2-5 procent Repo-räntan  1 procentenhet BNP  ½ - 1 procent Inflation  ½ procentenhet

33. 2. Penningpolitikens roll

34. 2. Penningpolitikens roll Bostadspriser enligt trend från 2004 och framåt Årlig procentuell förändring om ej annat anges

35. 3. Vad händer om bostadspriserna faller kraftigt? • Bostadspriserna faller med 20 % under ett år: • 1 – 2 procent lägre BNP • 0 – ½ procent lägre inflation • ½ - 1 procentenhet lägre repo-ränta

36. 4. Är bostäderna övervärderade? • Bostäderna är övervärderade om • bostadspriserna ligger över sin långsiktiga trend • bostadspriserna inte kan förklaras med fundamentala faktorer • prognoser från modellerna indikerar sjunkande bostadspriser

37. Över trend Reala huspriser 1952 – 2010q3 Index 1952=100 Källa: SCB och Riksbanken

38. Fundamentalt förklarade

39. Kommer bostadspriserna att falla? • Prognoser med modellerna tyder inte på prisfall

40. Uppsummering • Varför högre huspriser? • Inkomster • förmögenheter  • bostadsränta • preferenser (?) • Penningpolitikens roll • Relativt liten effekt av penningpolitiken på bostadspriserna • Kostsamt att med penningpolitiken dämpa bostadspriserna

41. Uppsummering • Om bostadspriserna faller? • Små effekter • Är bostäderna övervärderade? • Priserna är över trend • men fundamentalt förklarade • modellerna tyder inte på prisfall framöver (trots högre ränta)

42. Husprisfall – konsekvenser förfinansiell stabilitet Anders Nordberg Hannes Janzén och Kristian Jönsson

43. Hur påverkar husprisfall… • Bankernas finansiering via säkerställda obligationer? • Kreditförluster i bankernas utlåning?

44. Bankernas finansiering • Säkerställda obligationer • Konsekvenser vid husprisfall • Kreditvärdighet • Kostnad och tillgång

45. Effekten på säkerhetsmassan beror på belåningsgraden Källor: Riksbanken

46. Effekten på säkerhetsmassan beror på belåningsgraden forts. Källor: Riksbanken

47. Historik över fördelning av investerare i svenska säkerställdaobligationer samt total utestående volym Källa: SCB

48. Finansieringskostnad steg under krisen Kostnad att emittera en säkerställd obligation i euro och swappa om till 3M STIBOR mot att emittera direkt i SEKPunkter över 3M STIBOR Källor: Bloomberg och Ecowin

49. Bankernas kreditförluster • Hushållen betalningsförmåga bör inte påverkas av ett husprisfall • Makroekonomiska effekter av husprisfall

50. Kreditförluster vid olika makroekonomiska scenarier efter ett husprisfall Miljarder SEK