我的職業

1. 我的職業 建築廣告代銷業

2. 我的職業 • 說起我的職業，非得從建築業說起 • 建築-經濟的火車頭工業 • 建築的景氣與否, • 直接影響的是設計裝潢、鋼鐵、磁磚、衛浴..等百業起落！ • 易可從建築業興衰，觀察出一個城市的崛起與沒落！ • 建築業 - 一個不可或缺的傳統產業。 建築代銷業，即是幫建築業打前鋒的行業，負責每個建案的銷售事宜。 也是一個令我投身20年的迷人產業！

3. 建築廣告代銷公司 簡單的說，就是負責銷售房子！ 有人說代銷，就像是賭博一般！ 是的，我也認同它像賭博一般！ 但應該更明白地說，好的代銷應該要像賭桌上老千！ 他必須有能力，有敏銳度，有方法的，讓自己與委託的建設公司，拿到牌桌上最好的牌！ 贏得勝利，順利銷售！

4. 廣告代銷公司作業形態 廣告代銷業，等同於銷售業，我個人並不全然認同！ 銷售，僅是這行業最後的行為，絕非全貌！ 廣告代銷，以我個人粗淺的從業見解，作以下報告！ 它應該是； • 土地規劃分析 • 市場分析 • 產品定位 • 建築規劃 • 廣告行銷 • 銷售 等事宜的專業組合，絕非單一的僅是銷售！

5. 土地分析 在我粗淺的認為，每塊土地都像人一般，有著不同的個性在，有最適合身材的穿著。 所以每塊土地，絕非套用直覺經驗般，只是複製過去成功經驗而已。應該如同裁縫師般，為每塊土地，細細的量身打造最適合的建築！ 應從該土地的大環境分析如； • 地理位置；重要的區域發展計畫，交通設施，周邊學校，鄰近機關。 • 與小環境的觀察，周邊景觀，連接道路，有無它像嫌惡設施（如廟宇，基地台，高壓電、工廠、養殖場．．等等）或有無鄰近喜好設施（如公園，明星學府．．．等） 綜合以上分析，輔以該土地最佳之利用價值性（最佳之利用價值，有時並非最大之利用價值）分析。完成土地分析後，並非能建議建設公司是否進行投資。

6. 市場分析 市場分析，是廣告代銷不可或缺的重要功課！ 對市場動態有著極佳的敏銳度，方能做出最精準的市場定位！ 作下列分析 產品形式 個案去化概況 銷售價位 坪數規劃 來人概況 周邊與區域內之家庭人口組成概況 周邊與區域內行業 周邊與區域內之教育程度 目前與可得知之未來景氣 目前與可得知之未來政策走向 不能只知道自己手上的好牌嗎？而是清楚地了解牌局中，手上的牌是否是能贏的牌？

7. 市場定位 有足夠的土地分析，才能清楚地知道土地如何的利用！ 有充分的市場分析，方能正確地做出立足市場的機會！ 市場的定位是一個建案成敗的最重要關鍵！ 除了清楚的了解，市場推行的個案形式外，找出市場的空缺極為重要！而這空缺，是否是市場所能接受，就是該定位的成功與否的關鍵處！ 自身條件　　　市場分析　　　市場利基　　　定位 能尋找最佳的產品定位，也是日後能否順銷的最大關鍵！ 就像豪宅林立的北市信義區，不乏聽到套房成功之案例即是！

8. 產品規劃 在於大都的人傳統觀念中，以建築師全權負責即可！ 但以個人粗略的觀念而言，成功的案例是專業的組成！ 建築的規劃外，還包含建材選擇建議、景觀園藝、燈光計劃、空間的美學等等，均各有專業在。如何建議與整合專業，與規劃出市場能接受的產品導向，避免或化解產品出現客戶嫌惡之規劃（如對屋角、穿樑．．等）。充分扮演好導航員的角色，是廣告代銷之義務與天職，方能不枉賦予重任的建設公司業主！ 廣告代銷業； 理應是做足準備的老千，創造手中的牌是能贏得勝利的牌！

9. 廣告行銷 有好的產品，但人知曉，那要如何賣呢？ 廣告，淺言的說就是廣為告知，行銷的重要課題！ 但好的廣告，更應該是有效的廣告！ 但近年來，尤以大新竹市場最為明顯，廣告已不像過去一般，僅是單一建案的包裝，進而的更是品牌的形象建立的管道！ 因為品牌也是廣告絕佳的利器 廣告行銷已不在單純是單一個案的包裝推廣，更應是協助建設公司品牌的化妝師！

10. 將一切做足準備，最後進入所謂的銷售！ 以上為個人職業的粗淺心得， 祈望各位先進，能不吝指教！ 報告人：張志松