주택 분야 규제완화 과제 - 주택사업 추진단계별 정리 -

1. 주택 분야 규제완화 과제-주택사업 추진단계별 정리- 2014. 6. 17. 발표자: 조 성 진

2. 목 차 Ⅰ. 들어가면서 – 규제현황 및 정책방향 Ⅱ. 사업검토 및 착수 단계 Ⅲ. 사업계획승인 단계 Ⅳ. 입주자 모집단계 Ⅴ. 사용검사 단계 Ⅵ. 주택관리 및 거래 단계 Ⅶ. 나가면서

3. Ⅰ. 들어가면서 – 규제현황 및 정책방향  주요 부처별 규제 현황 • ‘09~14년간 등록규제가 가장 많이 증가한 부처는 국토부로391건 증가: • 연평균 78건 규제 신설 (출처: 규제정보포탈 https://www.better.go.kr/)  정부 규제시스템 개혁 방안 • ’14년 10%, ’16년까지 20% 폐기 • 규제비용 총량제 도입 • 네거티브 규제방식 및 일몰제 적용(2014.4월 이후) • 손톱 밑 규제 처리방안 • 접수된 애로 규제는 3개월내 해당부처에서 직접 소명 • 규제정보포탈 개편, 규제 해결 창구 일원화

4. Ⅱ. 사업검토 및 착수 단계 ① 주택사업 정상화를 위한 PF 구조 개선 • PF 사업은 해당 프로젝트의 사업성을 담보로 자금을 조달하는 금융기법. •  프로젝트 이해관계자간 위험 배분 vs. 시공사가 대부분 부담 •  프로젝트 현금흐름 vs. 시행사 및 시공사의 보증등등 • PF 대출시 PF 금융기관의 재량으로 각종 수수료 책정 및 상환구조. •  대출취급수수료, 주간수수료, 자문수수료, 계좌관리, 변경수수료 등. •  상환재원 확보를 위해 건설사 공사비 및 필수경비 지불 거절  범정부 차원의 주택 PF 사업 구조 개선 방안 마련.  개별 사업가치 평가에 중점을 둔 평가체계 마련  금융기관의 위험 부담 비중 확대 등  보증부 표준PF 대출제도 긍정적 평가, PFV 및 Reits등을 통한 자금조달 및 Mezzanine 등의 다양한 상품 개발 필요 4

5. Ⅱ. 사업검토 및 착수 단계  지역∙직장 주택조합제도 활성화 지원 • 조합주택사업은 사전에 일정 수요를 확보하는 형태의 사업구조. •  조합원들은 취향, 선호도에 따른 주택의 선택권 부여  주거만족도 향상 •  주택사업자는 분양위험을 최소화하고 안정적 사업 추진 가능 • 조합원 자격요건 완화 및 토지사용규제 조정 •  조합원은 60㎡이하의 1 주택 소유자로 제한 •  등록사업자의 소유토지 사용 불허  조합원 자격조건 완화 및 등록사업자의 소유토지 사용 허용.  신규 주택을 확보하기 위한 취지를 살리고 주택선순환구조를 가능케 함.  1주택자의 주택규모를 60㎡  85㎡ 로 변경  주택조합 사업부지에 등록사업자 토지가 포함된 경우 매각 허용 5

6. Ⅱ. 사업검토 및 착수 단계 ③ 매도청구 제도 개선 • 주택사업계획승인 이후 매도청구 제도 시행중. •  주택건설대지 80%이상 95%미만 확보한 경우: 지구단위계획결정고시일 10년 • 이전에 대지의 소유권 취득자 제외 •  95%이상 확보시: 모든 대지의 소유권자에게 제한 없이 매도청구권 행사 가능 • 등기 명의자와 실소유자가 다른 경우 •  사용검사 이후에 실소유자라고 주장하는 자가 소유권이전등기말소소송 제기 •  특히 종중토지의 경우 결의서류를 징구하였으나, 등기가 말소되는 경우 발생  주택 사용검사 이후에도 매도청구 인정 제도 도입 필요.  등기의 공신력 부재로 인한 수분양자의 권리 보호 필요  (추가사항): 매도청구제의 경우 고의로 근저당권을 설정한 경우에 대한 대책 필요 6

7. Ⅲ. 사업계획승인 단계 ① 주택사업 관련 기부채납 제도 개선 • 사업계획승인과 직접 관계없는 기부채납 금지(주택법 제16조 제7항). •  기반시설 기부채납 운영기준 마련 (국토부 도시정책과-5266, ‘13.10.11) •  공공시설 등 기부채납시 인센티브 부여 (국토계획법 시행령 제46조제1항) • 강행규정 불비로 인해 인허가 조건으로 사업과 무관하거나 과도한 시설설치 요구 •  유사한 규모 개발사업에 기부채납 내용이 상이하여 특혜시비 및 형평성문제 발생 •  기부채납 비용애 의한 사업비 증가로 소비자 부담 가중 및 원가 반영 불분명  사업과 무관한 기부채납 요구 금지에 대한 실효성 확보.  기반시설 기부채납 운영기준 강제성 확보를 위한 개정안 마련 (권장  금지).  기부채납 관련 인센티브 규정 마련: 명확한 규정과 재산세 비과세  기부채납 비용에 대한 분양가 반영 근거 명문화 7

8. Ⅲ. 사업계획승인 단계 ② 주택건설기준 유사제도 통폐합 • 건축물의 에너지 관련 유사 인증제도의 복잡, 난립, 정부 부처와 지자체별로 운용. •  주택의 경우, ’25년 제로에너지주택 공급 목표 하에 단계별 시행중. •  최근층간소음, 실내공기질, 결로 등 주택품질기준 강화 •  ‘14.12.25년부터 ‘장수명 주택인증제도’ 시행 예정 • 건축물 인증제도는 취지 및 평가항목이 유사함에도 각각의 인증을 위한 투자비용 발생 •  분양가 인상을 야기하고, 분양가상한제 규제 하에서는 전체 비용 인정 안됨. •  국토부 외 타부처에서도 규제하고 있어 행정비효율, 특히 서울시의 경우 자의적 운용  친환경·저에너지 건축물 유사 인증제도 통폐합 및 단일화  소관부처 및 근거법령에 따라 『(가칭)친환경건축물 에너지 관리법』으로 단일화.  통폐합된 건설기준에 의한 품질향상 및 기술개발 지원  지자체의근거없는 자의적 의무규정 폐지 및 임의제도를 의무화 방지. 8

9. Ⅲ. 사업계획승인 단계 ③ 주택건설공사 감리제도 개선 • 공동주택감리제도 도입(‘94.8) 이후 건축,전기,정보통신,소방 공종별 다원화 감리. •  건설(국토부), 전기(산자부), 통신(미래부), 소방(소방방재청) 등 •  감리자 고의 및 과실에 대한 손해배상책임 규정 미비 • 다원화된 감리로 인한 효율성 저하 및 비용상승 요인 발생 •  사업계획승인권자, 사업주체, 감리자 간의 논란, 추가적인 인력 및 비용 발생 •  감리자 및 선정방식 상이에 따른 지자체의 행정업무 과다 및 비효율 발생  통합 감리를 위한 범정부차원의 통합 노력 필요.  주택법상 감리제도를 중심으로 전기,통신,소방 감리의 통합  개별 법령이 존재하고, 소관부서도 다양함에 따라 각각의 의견을 존중하면서 범정부차원에서의 통합 노력이 요구됨. 9

10. Ⅳ. 입주자 모집단계 ① 분양가 상한제 폐지 또는 운용 개선 • 20세대 이상 일반인에게 공급하는 모든 공동주택은 분양가 상한제 적용. •  도시형생활주택, 경제자유구역에서 공급하는 외자유치 촉진관련주택 등 제외 •  주택법 개정안(‘12.9.19 정부발의): 시장상황에 따라 탄력적으로 지정 및 해제 • 부동산 과열기에 도입된 대표적 한국형 규제 •  거래동결, 주택품질 저하, 신기술 및 특화상품 등 주택품질 하향 평준화 •  정부의 상한제 폐지 최초발표(’09년) 이후 12차발표  정부정책 신뢰성 상실  분양가 상한제 운용 개선된 주택법의 국회 조속 통과.  주택시장에 긍정적인 Signal로 작용하여 주택시장 회복을 위한 Momentum  지자체의 분양가 상한제 운용에 있어 자의성 배제를 위한 법안 필요 10

11. Ⅳ. 입주자 모집단계 ② 발코니 확장비용 산정기준 개선 • 분양가상한제 적용 주택의 추가선택품목인 발코니 확장에 대한 비용 책정. •  『공동주택 발코니 확장비용 심사참고 기준』 마련(‘08.1월) •  6개월마다 자재, 인건비 변동을 감안하여 심사참고기준 금액 재산정하도록 규정 • 발코니 확장공사비용 심사참고 기준 금액 재산정 사례 없음(‘08.1월 이후) •  분양가상한제의 기본형건축비의 경우 6개월 마다 정기고시 중. •  『심사참고기준』상의 참고가격은 조정이 가능하다고 명시되어 있으나 실행 안됨. •  최근 주택건설기준 강화에 따른 단열, 환경기준 상향을 반영하지 못함.  『공동주택 발코니 확장비용 심사기준 』 현실화  분양가상한제와 동시 폐지가 원안이나 최근 기술과 주택기준에 맞는 참고가격 필요  심사참고기준 금액을 정기 고시하고, 지자체의 자의적 판단 자제를 위한 대안 마련. 11

12. Ⅳ. 입주자 모집단계 ③ 민영주택에 대한 청약가점제 폐지 • 민영주택 청약 경쟁시 입주자 선정 방법 개선 필요 •  가점제와 추첨제로 구분, 선정하고, 가점제탈락시 추첨제에 포함 선정 •  85㎡ 초과 주택은 주택시장 변화에 따라 가점제 폐지(‘13.5.31) • 청약가점제는 주택경기 호황시(‘07.9월)에 도입된 현실과 맞지 않음 •  청약가점제 운영으로 청약자들이 대기적 수요로 잔류하는 경우 많음. •  청약가점이 높은 자는 좋은 단지 청약을 위해 소비를 자제하여 분양시장 침체 일조.  민영주택에 대해 청약가점제 폐지  공공주택의 경우 공공의 역할 수행을 위해 필요할 경우 청약가점제 운영  시장 상황과 사업주체의 환경 변화에 따른 대응력 제고. 12

13. Ⅳ. 입주자 모집단계 ④ 각종 부담금 확보 방법 개선 – 학교용지부담금 등 • 주택사업관련 부담금 현황 •  국토부: 개발부담금, 광역교통시설부담금, 도로원인자부담금, 교통유발부담금, • 과밀부담금, 재건축부담금, 개발제한구역보전 부담금 •  교육/환경부: 학교용지부담금, 상수도원인자부담금, 하수도원인자부담금, • 생태계보전협력금, 환경개선부담금 •  농림/산업통상/산림청: 농지보전부담금, 대체초지조성비, 집단에너지공급시설부담금 • 대체산림자원조성, 산림복구비용 예치금 • 학교용지부담금은 국민으로부터 부담금형식으로 조달하는 것은 헌법에 맞지 않음 •  학교용지 지정후 일부 토지만 매입하거나 기부채납 요구, 민원 발생요인 발생.  주택개발을 위한 부담금에 대한 한계 마련 필요  국가 재정으로 지원해야 할 사안과수익자 부담에 의한 사안을 구분하여 적용  기부채납 요구와 더불어 과도한 부담금 부과는 지양해야 함. 13

14. Ⅴ. 사용검사 단계 ①주택사업자의 주택 원시 취득에 따른 취득세 비과세 • 주택을 건설하는 경우 이중과세 부과 •  주택사업자의 분양을 목적으로 주택건설의 경우에도 소유권 보존의 취득세 부과 •  소유권 등기 절차에 따른 형식적 사안으로 경제적, 실질적 이중과세 해당 •  기업회계기준상 취득세는 부동산의 취득원가에 포함되어 수분양자가 부담하게 • 되며, 그 후 수분양자가 다시 취득세를 납부하게 됨. • 시공사의 대물인수의 경우, 취득세를 삼중 납부하는 경우가 발생함 •  공동주택 신축시 사업주체에게 원시취득에 대한 취득세 부과. •  미분양으로 공사비 변제를 위해 시공사가대물인수시에 대해서도 취득세 부과 • 주택 분양 목적의 형식적 취득의 경우 취득세 비과세 •  원시취득의 취득세 비과세 및 시공사의 미분양주택 대물인수시 비과세 및 이연 •  주택건설 공급을 위한 건설업체의 미분양주택은 종부세 합산과세 기간(5년) 삭제 14

15. Ⅴ. 사용검사 단계 ② 개발부담금 폐지 • 개발이익 환수에 관한 법률에 의거 개발부담금 부과 •  택지개발사업, 도시환경정비사업등 사업시행자는 개발이익에 대해 납부 • 개발부담금=[ 개발이익(종료지가-개시지가-정상지가상승-개발비용)x부담율(20~25%) • 헌법상 실질과세의 원칙과 재산권 침해 소지 •  개발이익이 실현되지 않고, 일시적 가치증가에도 부과. •  양도소득세와 동일한 수득세로서 원칙적으로 이중과세에 해당됨 •  지목변경의 경우에도 새로운 취득으로 간주하여 취득세 부과 – 이중과세 •  미실현이득을 부담금 부과기준으로 하고 있어, 가공이득에 대한 부담으로 • 수득세로서의 본질에 어긋나는 원본잠식의 우려가 있음 • 개발부담금 폐지 •  개발이익 환수에 관한 법률을 폐지함 15

16. Ⅵ. 주택관리 및 거래 단계 ① 민영주택에 대한 주택전매 제한 폐지 • 투기수요 억제하고, 실수요자에게 주택을 공급하기 위해 전매제한제도 도입(‘81.4) •  과거 주택 수급불균형으로 인한 초과 수요 발생, 고질적인 공급부족 현상 발생 •  현 주택시장 상황은 투기성행의 우려가 없으며, 오히려 주택거래 부족이 문제가 됨. •  주택시장의 패러다임 변화에 따른 법제도의 변화도 수반되어야 함. • (소유  거주, 개발,신축  재정비) •  민간택지에 대한 전매제한은 지방의 경우 이미 폐지(‘08.9)된 점을 고려하여, • 수도권의 주택전매제한을 1년  6개월로 완화하는 법안 시행예정 • 민영주택(공공택지 및 민간택지)에 대한 전매제한기간 폐지 •  주택법 제 41조의2, 영 제45조의 2(별표2의2) 개정 16

17. Ⅵ. 주택관리 및 거래 단계 ② 하자보수 책임 범위 및 전유부분의 하자보증 책임 범위 명확화 • 집합건물법과 주택법상의 하자담보책임기간 상이 •  집합건물법은 일률적으로 하자담보책임기간을 명시하고 있음. •  공동주택의 경우, 주택법에 의하여 하자담보책임기간을 공종별로 규정 • 하자담보책임기간의 기산점에 대한 정의 문제 •  하자담보책임기간의 기산점: (전유) 인도일, (공용) 사용검사일 •  공유, 전유부분에 대한 하자보수보증 기산점 상이로 특기사항 기재 •  미분양주택의 경우, 일정시점 경과 후 인도될 경우 보증책임 논란 불가피 • - 마감재: 1~2년 내 종결, 에프터리빙제 및 임대아파트의 경우 불합리 • 하자보수 책임범위를 명확하게 하고, 전유부분의 인도시기 합리적 설정 •  공동주택 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법에 의하도록 집합건물법 개정 •  분양주택은 인도일, 미분양주택은 사용검사 후 2년, 임대주택은 임차인에게 인도일로. 17

18. Ⅶ. 나가면서 주택시장의 인식과 패러다임의 변화 • 주택시장의 패러다임의 변화: •  인구, 사회구조 변화, 소유  거주, 전세  월세, 개발,신축  재정비 •  1~2인 가구의 증가와 고령화의 가속화 • 주택에 대한 인식: 특수 재화 vs, 일반 재화 법 체계와 운영, 해석상의 문제 • 법 체계의 변화 필요: Positive  Negative: • 자의성과 불확실성의 배제 필요 경제 살리기와 주거복지의 실현 • 경제 성장 모멘텀으로 역할 수행: 취업유발계수 및 산업연관 효과 • 선순환적필터링과 주거복지를 위한 주택산업의 육성 18

19. 감 사 합 니 다.