機場捷運 A22 站地區區段徵收開發案財務計畫

機場捷運A22站地區區段徵收開發案財務計畫 桃園縣政府民國102 年 04 月

簡報大綱 壹、開發目的與法令依據貳、區段徵收範圍與面積參、都市計畫土地使用配置肆、區段徵收財務評估伍、總結－抵價地比例建議方案

配合行政院機場捷運線延伸至中壢火車站之重大建設，於A22站周邊地區配合推動舊都市地區之都市更新。配合行政院機場捷運線延伸至中壢火車站之重大建設，於A22站周邊地區配合推動舊都市地區之都市更新。細部計畫於100年9月28日、101年5月24日經桃園縣都委會審議通過，主要計畫於101年2月7日經內政部都委會審議通過，以區段徵收方式進行開發。依土地徵收條例第4條第1項第2款規定辦理。開發目的與法令依據

區段徵收範圍與面積 • 位置與範圍：位於中壢平鎮都市計畫區西側；南至中山路、北達元化路、西接義民路二段，東鄰美豐街與捷運車站用地，面積約有2.73公頃。 2.73公頃中壢平鎮都市計畫

區段徵收範圍與面積(續) • 使用現況：建物密集，臨街面以商業使用為主。

區段徵收範圍與面積(續) • 土地權屬：公有土地約有0.4853公頃；私有土地約有2.2433公頃。

都市計畫土地使用配置 • 使用配置：公共設施用地，包含綠地及廣場用地，佔計畫區面積60%；其餘可建築土地，僅佔計畫區總面積40%。

都市計畫土地使用配置(續) • 土地使用強度：

區段徵收財務評估 • 假設條件：

區段徵收財務評估(續) • 預估開發總費用：約為14億3,267萬元

區段徵收財務評估(續) • 區段徵收後土地處分：

區段徵收財務評估(續) • 區段徵收財務平衡價格： • 土地標售價格預估：以性質相近之成交案例，經各項因素調整後，推算開發完成後之土地價格約為102.69萬元/坪。

區段徵收財務評估(續) • 土地標售收入： • 自償能力分析：

區段徵收財務評估(續) • 財務敏感度分析： • 當土地所有權人申請領回抵價地比例越高時，本案財務狀況越趨悲觀。 • 抵價地比例40%、領回抵價地比例達72.4%時，即會面臨財務虧損、擴大的情形。

區段徵收財務評估(續) • 財務敏感度分析： • 抵價地比例提高至41%時，領回抵價地比例須低於57.6%時，財務才能自償；若申領比例達80.4%，即使標售價格已達110萬元/坪，本案仍會發生虧損。

區段徵收財務評估(續) • 土地所有權人受益程度：

總結－抵價地比例建議方案 • 除本案有公共設施比例已達60%之事實外，綜合前開說明與分析，本府在考量財務自償性及維持適度可容受之財務風險前提下，有關本開發案之抵價地總面積預計以徵收總面積 40% 辦理。

簡報結束

地上物補償費、遷移費用估算 • 依本縣自治條例及相關查估基準估列

公共設施興建費用估算 • 開發面積2.73公頃，平均約為1,999萬元/公頃。

抵價地比例案例與意願調查結論

標售土地價格預估 • 土地交易價格簡訊、實價登錄資料調查：性質相近之成交實例

標售土地價格預估(續) • 預估標的與比較案例影響地價因素分析

標售土地價格預估(續) • 影響地價因素權重表

標售土地價格預估(續) • 標售價格預估經各項影響地價因素修正、並考量本區段徵收整體開發地區啟動開發程序後，計畫區都市景觀改善、鄰近地區缺乏範圍完整之大面積商業區土地，及捷運開發後可帶動商業發展與地價上漲等預期心理下，後續2年將享有較高之地價上漲率，估計每年約有12%的幅度，故開發後之預估價格約有102.69 萬元/坪。

區徵或重劃地區開發總費用及工程費用統計

中壢市(臨街地)商業區土地交易價格表

最近3年內商業區配餘地或抵費地標售統計

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