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土地估价相关业务知识 张家口市国土资源局土地评估所 李兴华 二 0 一二年八月三十日. 目 录. ■ 四个方面 1 、国家土地政策 2 、估价理论、技术、方法 3 、国家标准 4 、成果的应用和解决具体问题. 第一方面、国家政策. ■ 正确理解和把握： 有现实性和连续性 围绕土地估格，国家政策都是零星、散落地记载着很多规定； 同时为适应社会经济的发展，国家土地政策在不断地调整和变化。
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土地估价相关业务知识 张家口市国土资源局土地评估所 李兴华 二0一二年八月三十日
目 录 • ■四个方面 • 1、国家土地政策 • 2、估价理论、技术、方法 • 3、国家标准 • 4、成果的应用和解决具体问题
第一方面、国家政策 • ■正确理解和把握： 有现实性和连续性 • 围绕土地估格，国家政策都是零星、散落地记载着很多规定； • 同时为适应社会经济的发展，国家土地政策在不断地调整和变化。 • 不论是管理者，还是单纯的土地估价中价服务咨询，我们有必要对国家具体条文进行摘抄和记录，并正确地理解和掌握， • 在实际操作中不断指导、更新和完善估价理论、方法。更好地解决具体问题，为民服务。
■ 1《中华人民共和国土管理法》1986[28]令。----------1998修正--------2004年8月修正 ■2《中华人民共和国土地管理法实施条例》国务院令 第256号--------1999年１月１日起施行 ■3《中华人民共和国担保法》(主席令第50号-------1995年10月1施行。 ■4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第55号.----------1990年5月19日发布施行 ■5《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定》令第72号-----1995-1-1----2007-8-30修订 ■6《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知 》国土资发[1999]第30号 ■7《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部第21号令) -------2003-8-1施行
■8招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令）■8招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令） ---------2002-7-1施行 ■9国土资源部第39号令 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》-------2007-11-1施行 ■10国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产审批办法的通知》的通知（国土资发[2001]44号）-------------2001-2 ■ 11土地估价报告备案办法（试行（国土资发[2001]44号）-------2001-2 ■ 12国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》国土资发[1999]433号 ■13《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》（国土资发〔2002〕237号）----- 2002-8
■ 14国土资源部 《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》-----（国土资发［1999］318号） • ■15《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》冀国土资用[2000]77号 • ■16国土资源部关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知(国土资发（[2004]-168号)-----2004-8 • ■17中华人民共和国国家土地管理局令 第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》--------1998-2-17 • ■18《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》国土资发[2001]174号-------2001-6
■ 19关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知》国土资发[2006]307号-------2007-1-1 ■ 20《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资源部--2006 -5 -31发布 国土资发〔2006〕114 号-------2006 年8 月1 日实施） ■21、 《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》国土资发[2008]51号（2008年河北省纳入国家级地价动态监测范围城市：石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、邯郸、张家口）。 ■22、为进一步贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号
结合具体工作对政策内容进行概括 • ■ 1基准地价制度的建立、更新、发布 • ■2出让方式的转变和宗地评估的改进 • ■3评估报告的备案 • ■4政策规定与执行 • ■5对评估机构和评估报告的检查制度
■ 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定》令第七十二号---1995-1-1；2007-8-30修订 • ■第三十三条：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布 ■第三十四条：国家实行房地产价格评估制度。 ■第三十五条：国家实行房地产成交价格申报制度。 • 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
■第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度■第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 • ■2、中华人民共和国国家土地管理局令 第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》------1998-2-17 • 第十一条：处置土地使用权涉及的土地使用权出让金、租金、作价出资（股本）额的确定，均应以经有批准权的人民政府土地管理部门确认的土地估价结果为依据。
■ 3《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国务院令 第256号----１９９９年１月１日起施行 • ■ 县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地等级评定标准，对土地等级进行评定。
4、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知--国土资发[2006]307号----2007-1-14、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知--国土资发[2006]307号----2007-1-1 • ■工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。 • ■其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报部备案。
全国工业用地出让最低价标准 单位：元/平方米---2007年1月1日执行
八等：张家口市区(桥东区 桥西区高新)：252元/平方米------16.8万/亩 九等；张家口市宣化区； 204元/平方米、--13.6万/亩 十等： 十一等：张家口市下花园区；144元/平方米--9.6万/亩 十二等 ： 十三等：96元/平方米----6.4万/亩 怀来县 宣化县 阳原县 十四等：84元/平方米----5.6万/亩 赤城县 怀安县 万全县 蔚县 涿鹿县 十五等；60元/平方米----4万/亩 崇礼县 沽源县 康保县 尚义县 张北县、 察北、 塞北
5、国土资源部 《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》----------------国土资发［1999］318号 • ■一类是按《公司法》等有关规定改制成由土地估价师或其他专业人员出资设立的有限责任公司性质的土地评估中介服务机构 • ■另一类是按《事业单位登记管理暂行条例》进行登记，保留事业单位性质的土地评估机构，专职承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估，主要涉及落实政府职能所需的评估，如基准地价、标定地价、出让底价的评估等。
6、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产审批办法的通知》的通知（国土资发[2001]44号）-------2001-26、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产审批办法的通知》的通知（国土资发[2001]44号）-------2001-2 • ■改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度 • ■市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。为维护国家和改制企业的土地权益，促使土地估价机构增强自律意识，提高执业质量和服务水平，
7《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》国土资发〔2002〕237号---------2002-87《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》国土资发〔2002〕237号---------2002-8 • ■土地估价师资格应通过公开考试取得 • ■土地评估中介机构实行向土地评估行业组织注册制度 • ■土地行政主管部门变事前审批为事后监管，要进一步加大监督检查力度。
8、国土资源部关于《开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知》(国土资发[2004]168号)---------2004-88、国土资源部关于《开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知》(国土资发[2004]168号)---------2004-8 ■1土地行政主管部门将对土地估价机构和估价报告进行定期检查，建立抽查制度，加强对土地估价机构的监督管理，对弄虚作假的，要追究责任，依法处理。 ■2各地要定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，组织土地估价行业协会及有关专家对被抽查的机构和报告进行集体评议，对违法违规的机构或个人进行处罚。
9、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》《协议出让国有土地使用权规范（试行）》9、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》《协议出让国有土地使用权规范（试行）》 （国土资源部2006 -5 -31 国土资发〔2006〕114 号-------------------------------------2006 -8 -1 实施） • ■1、协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。 • ■2、出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。
■市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行。■市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行。 ■有底价出让的；决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。
第二方面：理论、技术、方法 • 五本书（估价师考试教材） • 1、土地管理基础 • 2、土地估价理论方法 • 3、土地估价相关经济理论 • 4、土地估价实务 • 5、土地估价案例选编
1、土地估价的基本理论 • ■马克思主义的地租地价理论 • 1、绝对地租:是土地价格存在的根源 • 2、级差地租：是土地价格高低存在的 原因。 • 分两种，一种是位置的区别； • 一种是连续的投入的不同。
估 价 方 法 • ■六种方法（估价师必考内容） • 1、收 益 还 原 法 • 2、成 本 逼 近 法 • 3、剩 余 法 • 4、市 场 比 较 法 • 5、基准地价系数修正法 • 6、路 线 价 法
剩 余 法 • ■概念：是在估算房地产开发完成后不动产正常交易的基础上，扣除建筑物建筑费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收、等各项费用余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
公 式 • ■总 地 价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商利润
假设开发法*住宅部分 • 1、假设开发建设周期 • 待估宗地拟二类居住土地面积为53791.7平方米，根据张家口高新区保障性住房管理中心函，该宗地总建筑面积为134479.1平方米，容积率为2.5。
自购入土地之日起结合评估宗地的区位条件预测开发建设期结束时点房地产75%即可售出，其余一年内售出。自购入土地之日起结合评估宗地的区位条件预测开发建设期结束时点房地产75%即可售出，其余一年内售出。 • 项目总用地面积100多亩；建设开发周期确定为3年，土地费用一次性投入；建造成本在整个开发期内连续均匀投入。 • ■ 2、项目房地产价格确定 • 根据待估宗地所处区域同类型房地产销售案例及对张家口市房地产市场整体形式的分析比较，经对同类房地产开发的市场调查后认为;
总售价测算； • 销售对象建筑面积134479.1平方米 • 单 价(均价)：4150 元/平方米 • 房地产总价55808.83万元 • ■3、建造成本测算 • 根据河北省计委颁发的《建筑安装工程概算定额》及部分市场价，确定拟建项目的建造成本单方造价约在1700元/平方米左右。 • 故建筑成本为；134479.1平方米×1700元/平方米=22861.4万元。 • ■4、专业费计算 • 按建造费用的一定百分比计算，取建造费用的4%。 22861×4%=914.5万元
■ 5、不可预见费计算 • 按建造费用与专业费和的一定百分比计算，取费用的4%。 • （22861+914.5）×4%=23775.4×4%=951万元 • 前三项费用和计=24726.9万元 • ■ 6、利息计算 • 年利息率取中国人民银行的1-3年期（含）贷款利率6.65%（按复利计算），工程建设周期定为3年，地价（V）在建设期初投入，建造费用在建设期内均匀连续投入。 • ■总利息=地价利息+建造费利息 • =地价[（1+6.65%）3-1]+24726.9×[（1+6.65%）1.5-1]=0.2131地价+2507.1
■ 7、销售税费 • 销售税费（包括营业税、城市维护建设税和教育费附加），取售价的5.5%，销售费用（含市场推广费、销售代理费、销售手续费）取售价的3%。 • 销售税费=房地产总价格×（5.5%+3%） • =55808.8×8.5%=4743.7万元
■ 8、开发商利润 • 项目3年建设周期的投资回报率取40%，则： • 利润=（地价+建造成本+专业费+不可预见费）×40%=0.40地价+9890.7 • ■ 9、计算地价 • 根据假设开发法的基本公式 • 地价=不动产总价-建造开发费-专业费-不可预见费-利息-销售税费-开发商合理利润 • 总地价=55808.8-24726.4-0.2131地价-2507.1-4743.7-0.40地价-9890.7 • 1.6131地价=13940.9 • 总地价=8642.304 • 总用地面积=53791.7平方米 • 单价=1606.6元/平方米
假设开发法计算过程 宗地名称建设用地住宅部分； 1、开发周期3年： 2、总用地面积=53791.7平方米 3、建筑面积 =134479.1平方米： 4、容积率 = 2.5： 5、房地产总价（万元）= 55808.8； 6、开发费用（总建筑成本（万元）= 22861.4 ； 7、专业费=914.5 （万元） ；
8、不可预见费= （万元） 951； • 9、前三项费用合计= （万元）24726.4 ； • 10、利息=（万元）0.2131地价+2507.1； • 11、销售税费=（万元）4743.7； • 12、开发商利润=（万元）0.40地价+9890.7 • 13、总地价=（万元）8642．304； • 14、土地面积=53791.1 （平方米） ； • 15、单位地价=1606.6 （元/平方米） • 16、合108万/亩
第三方面：国 家 标 准 • ■六本规程（估价师考试内容） • 1、地价动态监测技术规范 --- 2007-9-1 • 2、开发区集约节约利用评价规程 2008-7-7 • 3、农用地估价技术规程 ----- 2003-3 • 4、农用地分等定级技术规程 --- 2003-3 • 5、城镇土地估价规程 --- 2002-7-1 • 6、城镇土地分等定级规程 --- 2002-7-1
国家管理土地的体系；等、级、价 • ■城镇用地分等定级：是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量。 • ■实质是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级。等是反映城镇之间土地的地域差异。级是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
农用地分等、定级 • ■ 1、农用地等别：是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。 • ■2、农用地级别：是依据构成土地质量稳定的自然条件和社会经济因素，侧重反映农用地现实的区域自然质量，利用水平和效益水平的不同，根据土地管理的需要，在行政县区内进行的质量综合评定
农用地分等定级估价 • ■全国农用地评定为15个等别， • 1等农用地质量最好，15等最差。 • 将全国农用地按照1～4等、5～8等、9～12等、13～15等划分为优等地、高等地、中等地和低等地，
2004年完成的怀来县农用地等别 怀来县农用地等别面积汇总 乡镇名 一等地面积 二等地面积 三等地面积 四等地面积 五等地面积 公顷 公顷 公顷 公顷 公顷 东八里 375.6 149.79 520.94 64.07 东花园镇1662.49 165.92 323.68 842.08
农用地分等定级估价作用 • ■可为编制土地利用总体规划、划定基本农田保护区提供基础依据； • ■可为土地开发整理项目管理提供级别和价格支持。 • ■对于实现耕地占补平衡目标，实现土地管理从数量管理为主向数量与质量管理并重提供依据；可促进农村集体土地承包、转包、出租等流转，有利于做到以质论价、公平竞争。
第四方面、成果的应用和解决具体问题 • ■ 1、基准地价 • ■ 2、出让地价 • ■ 3、转让和抵押 • ■ 4、其它特殊价格行式
■当前城镇用地地价类型 用途分类和出让年限： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第55号-----1990年5月19日 ■第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地70年； （二）工业用地50年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （四）商业、旅游、娱乐用地40年； （ 五）综合或者其他用地50年。
1、基准地价 • ■城镇土地基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 • ■均质地域：指土地利用条件及土地用途基本一至的土地区域。
法律政策： • ■ 《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》国土资发[2001]174号----- 2001-6 • ■基准地价定期更新和公布制度。各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布。
2002-----2007年张家口土地级别与基准地价成果增减幅度%2002-----2007年张家口土地级别与基准地价成果增减幅度%
