WEG 2007 Seminare im Schloss Potsdam 5. Mai 2007

1. Richter Dr. Oliver Elzer WEG 2007 Seminare im Schloss Potsdam 5. Mai 2007

2. neues Sachenrecht Verbandsrecht Beschlussrecht neue Aufgaben und Pflichten des Verwalters (Stellung) Verfahrensrecht Zwangsvollstreckung Themen

3. wo erreichen Sie mich? oliver.elzer@kg.verwalt-berlin.de oelzer@aol.com www.oliverelzer.de

4. Teil 1 Die Anlässe

5. BGH v. 20.9.2000 – V ZB 58/99 Zitterbeschluss Durch Beschlussfassung könnensolche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig.

6. Gründe • Missbrauch • Praxis hatte von der durch die Rechtsprechung eröffneten Möglichkeit, Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss abzuändern, ausufernden Gebrauch gemacht • Dogmatik • Das WEG unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)Beschluss, und solchen, die sie durch Vereinbarung regeln können

7. BGH v. 2.6.2005 – V ZB 32/05 Teilrechtsfähigkeit  Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. • Verwaltungsvermögen • Vertragsübergänge

8. Gründe • organisatorische Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft • Satzung, Organe, Mehrheitsbeschluss, unauflöslich • Entstehungsgeschichte • Regelungszusammenhang der §§ 27, 28 WEG • wesentliche, praxisrelevante Rechtsprobleme

9. weitere Gründe • (Wieder)Erleichterung Willensbildung • Kosten • Bauliche Änderungen • Veräußerungsbeschränkung • FGG unangemessen für WEG-Verfahren (Harmonisierung) • Stärkung der Stellung der Wohnungseigentümer gegenüber Kreditinstituten in der Zwangsversteigerung • Erhöhung der geringen Kosten (Querulanten) • Beteiligung Dritter bei Eintragungen

10. Teil 2 Das neue Sachenrecht

11. Sachenrecht • Streichung von § 3 Abs. 3 WEG • Zustimmung Dritter nach dem neuen § 5 Abs. 4 WEG • der neue § 7 Abs. 4 WEG

12. Teil 3 Das neue Verbandsrecht

13. neue Dreigliedrigkeit, str. • Wohnungseigentümer • Wohnungseigentümergemeinschaft: • Verband Wohnungseigentümer-gemeinschaft • Bruchteilsgemeinschaft

14. Verbandsmodell 1 Nebeneinander von Miteigentum am Grundstück und Mitgliedschaft in einer Personenvereinigung hat nicht zur Folge, dass jeder Eigentümer sowohl Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft als auch einer rechtsfähigen „Gruppe“ ist. §§ 741 ff. BGB; zT Verband Einzelne        nrf rf

15. Verbandsmodell 2 Modell der „Doppelmitgliedschaft“, h. M. Wohnungseigentümer sind sowohl Mitglied des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft als auch Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft. Verband §§ 741 ff. BGB Einzelne        rf nrf

16. Teil 4 Verhältnis Eigentümer und Verband

17. Überblick • Begriff des Verbandes, § 14 BGB • Zweck: Verwaltung Gemeinschaftseigentum nach außen • Mitglieder: Wohnungseigentümer • Vermögen • Beginn des Verbandes • Ende des Verbandes

18. drei Verbandsorgane • Verwalter, aber § 20 Abs. 2 WEG • Eigentümer(versammlung) • bestimmt, was Verband tun soll • bestimmt, welche Rechte Verband hat • Verwaltungsbeirat, fakultativ • Wohnungseigentümer, § 27 Abs. 3 S. 2 WEG

19. Verbandsorgan & Vertreter: der Zwitter Verband ETV ? Wohnungseigentümer Beirat Verwalter

20. Probleme • Vertragspartei der Organe • Schutzpflichten der Organe • ggü. Verband • ggü. Wohnungseigentümer • Originäre Rechte der Organe? • Recht innerhalb des Verbandes • Recht außerhalb des Verbandes • Ist jede Aufgabe eine Verbandsaufgabe?

21. Rechte und Pflichten des Verbandes • Umfassende Rechtsfähigkeit im Rahmen der gesamten Verwaltung • Verbandsrechte und -pflichten • als »Gemeinschaft« gesetzlich begründete Rechte und Pflichten • Rechtsgeschäftlich erworbene Rechte und Pflichten • Erbfähigkeit • Grundbuchfähigkeit • Scheck- und Wechselfähigkeit • Insolvenzfähigkeit

22. Haftungsfolgen Verband Gläubiger   MEA  Wohnungseigentümer

23. Ausübungsbefugnis des Verbandes • Begriff • Rechtsfolgen • außerprozessual = Ermächtigung im eigenen Namen zB Verträge abzuschließen mit RA oder Verwalter • Prozess = Standschaft

24. Gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte und Pflichten • Ausübungsbefugnis für gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten • Ausübungsbefugnis für sonstige Rechte und Pflichten

25. gemeinschaftsbezogen • Schadensersatzansprüche • Duldung des Zugangs zu einem Sondereigentum gem § 14 Nr 4 Halbsatz • Vermietung von Gemeinschaftseigentum • Verkehrspflichten der Wohnungseigentümer • Ausübung des Entziehungsrechts gem § 18 Abs. 1 WEG • Mängelansprüche der Wohnungseigentümer aus Erwerbsverträgen mit Bauträgern, soweit deren Geltendmachung der Gesamtheit, nicht aber den einzelnen Wohnungseigentümern zusteht.

26. sonstige Rechte • Ansprüche auf Beseitigung und Unterlassung • Ansprüche wegen Mängeln des Gemeinschafseigentums • Enteignung von Gemeinschaftseigentum

27. Weiteres • Bezeichnung des Verbandes im Rechtsverkehr • Verfahrensrecht • Parteifähigkeit • Rechtskraft • actio pro socio

28. Teil 5 Verbandsvermögen

29. Zuordnung • Alte Rechtslage • Wohnungseigentümer • Gesamthand • Neue Rechtslage • Verband • Gegenstände? • Übergangs- und Untergangsprobleme • Gemeinschaftseigentum

30. Gegenstände • Allgemeines • Instandhaltungsrückstellung und Beiträge • Gesetzliche und vertragliche Ansprüche aus Verträgen des Verbandes • Verwaltungsunterlagen • Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer • Mieten • Früchte und Nutzungsentgelte • Sonstiges

31. Weiteres • kein Verbandsvermögen • (vorrübergehender) Untergang des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft

32. Teil 6 Haftung

33. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG • Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger: • persönlich • unmittelbar • primär • unbeschränkt und im Außenverhältnis unbeschränkbar • akzessorisch • anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils

34. Überblick • Allgemeines • Verbindlichkeiten • Verpflichtete • Gläubiger • Einwände nach § 10 Abs. 8 Satz 2 und Satz 3 WEG • Haftung gegenüber dem Verband

35. Teil 7 Neue Beschlussmacht; Allgemeines

36. Änderung einer Vereinbarung (Vertrag) • durch Vereinbarung = actus contrarius • durch Beschluss, wenn es eine Vereinbarung erlaubt (Öffnungsklausel) • durch Beschluss, §§ 12 IV, 16 III, 16 IV 1 WEG • durch Gericht, § 10 II 3 WEG • durch Beschuss, wenn gesetzliche Beschluss-macht

37. Grenzen der Beschlussmacht allgemeine Grenzen Zweitbeschlüsse • § 134 • § 138 • §242 BGB • Kernbereichslehre • Ordnungsmäßigkeit schutzwürdige rechtliche Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses

38. Teil 7.1 § 12 WEG

39. § 12 IV WEG Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 4 entsprechend anzuwenden.

40. Teil 7.2 § 16 WEG

41. drei Änderungen • § 16 gibt erstens in zwei Fällen neue und ausdrücklich geschützte Beschlussmacht zur Änderung des gesetzlichen oder eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels • § 16 regelt zweitens eine Folgeänderung im Hinblick auf erzwungene Kostentragungsregelungen • § 16 erweitert drittens die Ansicht, was „Kosten der Verwaltung“ sind

43. Teil 7.2.1 § 16 Abs. 3 WEG

44. was gilt bislang? • § 16 II trifft nur eine Aussage über die Kosten des Gemeinschaftseigentums • wie die im Sondereigentum anfallenden Kosten abzurechnen sind, kann vereinbart, aber auch beschlossen werden. § 16 II ist nicht von Gesetzes wegen anwendbar.

45. Kosten des Gemeinschaftseigentums • § 16 II beschreibt den gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile). Im Einzelfall gilt anderes: • ggf. abweichende Regelung durch Vereinbarung • ggf. abweichende Regelung durch Beschluss • bei Öffnungsklausel zulässig • ohne Öffnungsklausel als generelle Abweichung nichtig, sonst nur anfechtbar

46. Kosten des Sondereigentums • § 16 II sagte (und sagt) über den gesetzlichen Maßstab zur Verteilung der Kosten des Sondereigentums nichts aus, obwohl sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden • primär müssen daher die Wohnungseigentümer einen Maßstab bestimmen (Vereinbarung oder Beschluss) • fehlt es hieran, gilt mE § 556 a I BGB analog

48. Was gilt bei Unklarheiten? OLG Köln, Beschluss vom 1.3.2006 - 16 Wx 223/05 • kann nicht geklärt werden, ob Kosten im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum anfallen, handelt es sich um Kosten des Gemeinschaftseigentums. • können Kosten nicht sicher zugeordnet werden, gilt für sie – auch wenn sie teilweise dem Sondereigentum zuzuordnen sind – der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel • etwa Müllkosten können nur dann nach Verbrauch verteilt werden, wenn eine getrennte Erfassung des durch die Nutzung des Sondereigentums anfallenden Mülls möglich ist

49. der neue § 16 III Die Wohnungseigentümer können abweichend von § 16 II durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 I BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

50. § 16 III z e r l e g t • Beschluss • Kosten • Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums iSd § 556 I BGB • Verwaltungskosten • Erfassung: nach Verbrauch oder Verursachung • Verteilung: nach Verbrauch oder Verursachung oder einem anderen Maßstab verteilen • Grenzen • keine unmittelbare Abrechnung • Ordnungsmäßige Erfassung und Verteilung