Fire Insurance and Eminent Domain Awards

1. Fire InsuranceandEminent DomainAwards

2. Why do lenders insist that borrowers carry insurance? If an uninsured casualty loss occurs, the security can be damaged or largely destroyed. (The land can�t be destroyed, of course.) How does the lender know whether the required insurance has been issued before the loan is closed? By provision of a �certificate of insurance� signed by the insurance agent.

4. ACORD 28 2006 Certificate Language (issued to lenders): �This evidence of commercial property insurance is issued as a matter of information only and confers no rights upon the additional interest named below.� �Should any of the above described policies be cancelled before the expiration date thereof, the issuing insurer will endeavor to mail __ days written notice to the additional interest named below, but failure to mail such notice shall impose no obligation or liability of any kind on the insurer, its agents or representatives.�

5. How can lenders deal with this insipid �proof of insurance?� Insist on use of an earlier, more comprehensive form. (This may violate state insurance regulations.) Get the original policies at the closing. Add �loss caused by amendment or cancellation of the insurance policies� as a non-recourse carveout.

6. $31.6B in insurance payouts �berschreitung des erwarteten Einzelschadens: bei der PML-Einsch�tzung gingen einige Versicherer beim WTC davon aus, dass maximal mit einem H�chstschaden von 10 Stockwerken zu rechnen sei. Diese Einsch�tzung wurde von der M�nchener R�ck als zu optimistisch bewertet. Man ging immerhin von einem fast dreimal so hohen PML aus. Da schon der Totalschaden eines ganzen Turmes f�r unwahrscheinlich gehalten wurde, musste man nicht mit der vollst�ndigen Zerst�rung beider T�rme rechnen. Aufgrund der zu niedrigen PML-Festlegung (also deutlich weniger als die eigentliche Versicherungssumme) sind Erstversicherer mit ihrem jeweiligen gezeichneten Anteil um ein Vielfaches h�her am Originalschaden beteiligt als urspr�nglich kalkuliert. F�r die R�ckversicherer ergeben sich durch die Vielzahl der R�ckversicherungsvertr�ge entsprechend h�here Sch�den als angenommen. Sachpolicenkumul: damit gemeint ist die Kumulierung von Policen auf dem Versicherungsgrundst�ck, wie auch in der Umgebung. Bei einem gro�en Geb�udekomplex wie dem WTC sind Eigent�mer und Nutzer nicht identisch. Bei einer Analyse der Gesamthaftung m�ssen also alle Sach- und Betriebsunterbrechungspolicen betrachtet werden, eine Herausforderung, die dem Erstversicherer rein theoretisch noch m�glich w�re, dem R�ckversicherer mangels ausreichender Trans�parenz jedoch in der Regel versagt bleibt. Dazu kommen Umgebungssch�den. Beim WTC-Anschlag sind ungef�hr 100 weitere Geb�ude betroffen, wobei riesiger Kumul durch die zus�tzlichen Betriebsunterbrechungssch�den der rund 1.200 Betriebe im WTC und durch weitere Betriebe im Umfeld des WTC entstand. F�r die beteiligten Erstversicherer ergibt sich dadurch ein Kumul vieler Sach- und Betriebsunterbrechungsdeckungen aus vielen Versicherungsgrundst�cken. Wegen der gro�en Anzahl m�glicher beteiligter Zedenten ergibt sich f�r R�ckversicherer ein Kumul aus allen Arten von Sach-R�ckversicherungsvertr�gen. Das ist zwar keineswegs ungew�hnlich, in dieser Dimension allerdings wohl einzigartig. Szenarien dieser Art wurden bisher nur bei der Kumulkontrolle von Naturkatastrophen in Erw�gung gezogen. Branchenkumul: damit gemeint ist das Zusammentreffen verschiedenster Branchendeckungen (Sach inklusive Betriebsunterbrechung, Luftfahrt, Arbeiterunfall, Haftpflicht, Veranstaltungsausfall, Leben). Nachdem der eingetretene Einzelschaden und die Dimension des Sachpolicenkumuls schon praktisch f�r unm�glich gehalten wurde, verwundert es nicht, dass auch der Kumul der verschiedenen Branchen in solch einem Ausma� nicht f�r m�glich gehalten wurde. Der Branchenkumul verleiht dem 11. September erst seine einzigartige finanzielle Dimension f�r Erst- und R�ckversicherer. �berschreitung des erwarteten Einzelschadens: bei der PML-Einsch�tzung gingen einige Versicherer beim WTC davon aus, dass maximal mit einem H�chstschaden von 10 Stockwerken zu rechnen sei. Diese Einsch�tzung wurde von der M�nchener R�ck als zu optimistisch bewertet. Man ging immerhin von einem fast dreimal so hohen PML aus. Da schon der Totalschaden eines ganzen Turmes f�r unwahrscheinlich gehalten wurde, musste man nicht mit der vollst�ndigen Zerst�rung beider T�rme rechnen. Aufgrund der zu niedrigen PML-Festlegung (also deutlich weniger als die eigentliche Versicherungssumme) sind Erstversicherer mit ihrem jeweiligen gezeichneten Anteil um ein Vielfaches h�her am Originalschaden beteiligt als urspr�nglich kalkuliert. F�r die R�ckversicherer ergeben sich durch die Vielzahl der R�ckversicherungsvertr�ge entsprechend h�here Sch�den als angenommen. Sachpolicenkumul: damit gemeint ist die Kumulierung von Policen auf dem Versicherungsgrundst�ck, wie auch in der Umgebung. Bei einem gro�en Geb�udekomplex wie dem WTC sind Eigent�mer und Nutzer nicht identisch. Bei einer Analyse der Gesamthaftung m�ssen also alle Sach- und Betriebsunterbrechungspolicen betrachtet werden, eine Herausforderung, die dem Erstversicherer rein theoretisch noch m�glich w�re, dem R�ckversicherer mangels ausreichender Trans�parenz jedoch in der Regel versagt bleibt. Dazu kommen Umgebungssch�den. Beim WTC-Anschlag sind ungef�hr 100 weitere Geb�ude betroffen, wobei riesiger Kumul durch die zus�tzlichen Betriebsunterbrechungssch�den der rund 1.200 Betriebe im WTC und durch weitere Betriebe im Umfeld des WTC entstand. F�r die beteiligten Erstversicherer ergibt sich dadurch ein Kumul vieler Sach- und Betriebsunterbrechungsdeckungen aus vielen Versicherungsgrundst�cken. Wegen der gro�en Anzahl m�glicher beteiligter Zedenten ergibt sich f�r R�ckversicherer ein Kumul aus allen Arten von Sach-R�ckversicherungsvertr�gen. Das ist zwar keineswegs ungew�hnlich, in dieser Dimension allerdings wohl einzigartig. Szenarien dieser Art wurden bisher nur bei der Kumulkontrolle von Naturkatastrophen in Erw�gung gezogen. Branchenkumul: damit gemeint ist das Zusammentreffen verschiedenster Branchendeckungen (Sach inklusive Betriebsunterbrechung, Luftfahrt, Arbeiterunfall, Haftpflicht, Veranstaltungsausfall, Leben). Nachdem der eingetretene Einzelschaden und die Dimension des Sachpolicenkumuls schon praktisch f�r unm�glich gehalten wurde, verwundert es nicht, dass auch der Kumul der verschiedenen Branchen in solch einem Ausma� nicht f�r m�glich gehalten wurde. Der Branchenkumul verleiht dem 11. September erst seine einzigartige finanzielle Dimension f�r Erst- und R�ckversicherer.

7. Congress intervened to stabilize the insurance market. TRIA, passed in 2003, renewed for two years in 2005. Shared payment of terrorism claims between insurance underwriters and the Federal Government. Passage of TRIA enabled a market for terrorism insurance to begin to develop because the federal backstop effectively limited insurers� losses, greatly simplifying the underwriting process.

8. TRIPRA TRIA was replaced by TRIPRA (Terrorism Risk Insurance Program Reauthorization Act of 2007), with a 7-year term. Applies to violent acts causing damage within United States or to US flag vessel or air carrier (or mission premises) and certified by Treasury Secretary to have (1) been committed to coerce or influence US policy and (2) resulted in at least $5 million in insured losses (and not during act of declared war except for worker comp).

9. Litigation: Commercial borrowers throughout the country had covenanted to carry insurance that included terrorism coverage. In the aftermath of 9/11, the cost of renewing that coverage skyrocketed, or renewal became impossible. Some lenders argued that this constituted mortgage default.

10. Who gets the fire insurance proceeds?

11. What are the limits on the ME�s recovery of insurance proceeds?

13. What�s the effect on the mortgagee�s rights of...

14. The mortgagee�s duty: �The mortgagee will: � (c) notify [the insurer] of any change of ownership or occupancy or any increase in hazard of which the mortgagee has knowledge.� Is commencement of foreclosure by the lender such a change? Kansas and Tennessee have held yes, while several other courts have held no.

18. The Sigmond�s claim: Why did Sigmonds want the insurance proceeds? Was the Sigmonds� security impaired? Would the case�s result be the same if the mortgage itself had given the Sigmonds the right to the insurance proceeds?

22. What actions by a mortgagee are barred by making a full credit bid? Deficiency Pre-foreclosure rents Waste Casualty insurance Fraud in mortgage application(?)

26. Is it feasible to negotiate an insurance clause like the Fannie Mae form if you represent the borrower on a commercial mortgage? It�s possible; perhaps depending on the damage being limited to 20%-40% of value.

28. The end