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徐州宗圣地下商业发展基金推介说明. 投行 部 2013 年 11 月. 基金产品简介. 项目介绍. 项目 SWOT 分析. 关联方介绍. 培训目的. 通过产品培训课程，使集团市场部的销售人员能够全面认知目标企业项目的真实情况，熟悉行业整体现状和未来发展趋势，了解国家涉及项目的相关政策，为配合下阶段的产品营销工作带来帮助。 此外，通过培训内容，统一市场部针对本项目的宣传口径，避免未知风险的发生。. 北京鲁商资本管理（集团）有限公司 2013 年 11 月. 基金产品简介. 基金产品简介. 基金产品模型. 鲁商联盟（ GP ）.
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徐州宗圣地下商业发展基金推介说明 投行部 2013年11月
培训目的 通过产品培训课程，使集团市场部的销售人员能够全面认知目标企业项目的真实情况，熟悉行业整体现状和未来发展趋势，了解国家涉及项目的相关政策，为配合下阶段的产品营销工作带来帮助。 此外，通过培训内容，统一市场部针对本项目的宣传口径，避免未知风险的发生。 北京鲁商资本管理（集团）有限公司 2013年11月
基金产品模型 鲁商联盟（GP） 有限合伙人（LP） 管理 投资 收益返还 北京鲁商保发投资中心（有限合伙企业） 招商银行北京分行 中安泰融资担保公司 收益返还 投资 资金监管 履约担保 北京宗圣兴业商业控股有限公司 资金投入 收益返还 徐州宗圣星光大道项目
风险控制措施 • 目标企业100%股权质押，评估价值约7.9亿 • 目标企业将在建商铺（共计19118㎡）抵押给有限合伙企业，抵押率38.4% • 合伙企业通过资金归集的方式将目标企业经营收入按照30%比例归集至本基 金银行托管账户 • 合伙制企业将派驻财务及法务人员对目标企业的财务及相关法律事务全权监 管，包括财务章、合同章和企业公章的保管；未获得合伙制企业书面同意的 情况下，目标项目企业不得支配任何资金及不得有为任何企业进行担保借贷 等影响合伙制企业投资本金及影响目标企业偿还能力的行为 • GP设立管理委员会，负责基金重大事项的决策。管理委员会设委员3名，列 席委员2名，列席委员由管理人邀请出资最多的有限合伙人担任。列席委员 起管理监督的作用。合伙制企业派驻代表作为被投项目企业的股东进驻被投 项目企业并拥有在影响投资本金安全的事项中的一票否决权。
还款来源保障 • 目标企业相关联企业及股东将作为担保人承担无限连带担保责任 • 鲁商联盟（北京）投资基金管理有限公司承担无限连带责任 • 资金托管银行招商银行股份有限公司北京市分行对项目资金进行 全程监 管，保证资金专款专用 • 中安泰融资担保有限公司为合伙企业及项目提供履约担保 商业销售收入：若以每平方米2万元的开盘价格预算，实际可售商铺面积16250.3平米预计销售额为325，006，000元，自持租赁部分可收回租金收入为20，470，000元，整体收入为345，476，000元，去除必要成本及税费，目标企业净收入为102，810，000元。 另外，目标企业旗下其他子公司的盈利做还款担保，如该项目收益无法全额覆盖融资本金及利息，则由还款担保方无条件补足。
静态压力测试 测试条件：开盘价格以20000元/㎡计算，可售面积为16250.3㎡，预计销售金额为325006000元 模拟情况一：若发生80%的市场价格波动，投资本金为8000万元，只需去化达到5000㎡，约总销售面积的31%，即可还款 模拟情况二：若发生50%的市场价格波动 ，投资本金为8000万元，只需去化达到8000㎡，约总销售面积的49%，即可还款 去化量：指在一定的时间内实际销售的数量
项目具体情况 项目名称：徐州沛县宗圣星光大道 项目所在地点：徐州沛县汉城中路人防工程项目位于汉城路中段，南起汤沐路北至东风路 项目实施安排：工程全长约630米，工程跨度26米，设计层高5.0米，主体埋深8.0米，为地下建筑，地面为城市道路，总建筑面积约20000平方米，建后可容纳商铺300多个
项目具体情况 项目进度及已投入资金：该项目已投资6252万元，完成了包含污水、燃气、自来水管线等在内的管线迁改工程，主体结构桩和止水帷幕围护桩工程也已经全部施工完毕，目前已开始主体施工 项目定位：该项目定位为沛县集日常消费、百姓购物、娱乐、办公、休闲为一体的中高端定位的城市综合体
项目建设背景分析 地下人防商业受国家政府政策鼓励，并且纳入各级地方政府城市建设规划，是在城市地下建设的基础设施。它的作用主要是战时满足城市人防需要，平时作为城市的商业经营场所等,国家允许投资开发、单位出租和转让经营。此类项目一般建设在城市繁华商业中心区的黄金地段，如社会大众日益接受并喜爱的地下商业广场和商业街等,因此商业使用价值极高。
我国地下人防商业现状 目前我国的地下商业开发比例不足10%，相比日本和欧美发达国家的40%以上还处于起步阶段。在中国，地下商业这一领域，就像一个亟待挖掘的金矿，发展前景非常广阔。 我国的总地下空间由2001年的约2,547万平方米增加至2012年的20,202万平方米，复合年增长率约为20.7%；地下商城空间则由2001年的约398万平方米增加至2012年的886万平方米，复合年增长率约为7.5%。
Strength—优势 Weakness—劣势 Opportunity机会 Threat—威胁 • 项目所处徐州沛县唯一商业核心区的黄金路段，位置极佳 • 地上辐射人口密集，人流量大，是商铺经营的不二选择 • 交通便利，有多路公车连接市区主要人口聚集区域 • 中小城市需要加强引导消费者的地下购物习惯 • 地下项目外观形象表现有局限 • 项目公摊相对高于地上临街商铺 • 周边商圈的竞争 • 城市规模扩张加快，城市人口增长促进零售业发展，带动商业物业需求 • 项目周边可供小规模投资的商铺较为稀缺 • 旧城改造改造带来大量投资需求，商铺投资活跃 • 打压住宅市场，加快热钱向商业地产转移 地处商圈核心，区域业态丰富，各商业体之间竞争激烈； 未来城市发展规划的调整及商业布局的影响
鲁商联盟（北京）投资基金管理有限公司（GP）鲁商联盟（北京）投资基金管理有限公司（GP） 鲁商联盟（北京）投资基金管理有限公司依托多方合作平台，通过项目策划、金融投资、专业化运作与管理，为企业提供优质的创新项目，引领企业联合投资，从而实现价值的放大与资本的增值。公司主要业务包括私募股权基金的发行与管理、股权投资、项目投资，并为各类企业提供债权融资和股权融资服务，以及资产并购、战略重组、融资顾问等多元化金融服务。 鲁商联盟（北京）投资基金管理有限公司计划在未来五年内投资200亿元人民币，主要投资方向是城市市政基础设施、矿产资源、休闲养老地产、旅游观光、新能源等领域。同时，也积极投资于各类成长期高新技术企业、新能源、新资源、新材料企业，持续创新金融模式与关注中小企业的发展，通过建立地产投资与股权投资的合作平台，整合资源，做大做强, 将企业建成一流的专业投资机构。
北京宗圣兴业商业控股有限公司（目标企业） 北京宗圣兴业商业控股有限公司是北京宗圣兴业集团全资子公司，是目前国内在城市地下商业开发领域中的龙头企业之一。公司注册资本7900万元，目前下辖济宁宗圣商业发展有限公司、莱芜宗圣商业发展有限公司，北京宗圣兴业商业控股有限公司沛县分公司、北京宗圣兴业商业控股有限公司南宁分公司、北京宗圣兴业商业控股有限公司云浮分公司、北京宗圣兴业商业控股有限公司淮安分公司等多家项目子公司。 公司从2008年开始致力于人防商业地产开发，累计投入资金近20亿元，开发面积30万平方米，开发的项目遍及山东、广东、广西、江西、江苏、东北三省。目前，北京宗圣兴业商业控股有限公司已成为国内人防商业地产中的一支主力军。公司已形成年度建设20万平米以上的投资开发能力，同时具备了招商、运营和物业管理地下商业街的综合服务功能。
目标企业发展历程及在建工程 北京宗圣兴业商业控股有限公司自2008年开始致力于人防商业地产开发，累计投入资金近20亿元，开发面积30万平方米。公司经营策略主要以二，三线城市核心区，核心路段地下商业街开发为主，全国项目开发，招商，品牌运营统一管理。 在未来3年期间，要建立起全国60万平以上，覆盖全国20个城市以上的宗圣. 星光大道全国连锁品牌地下商业街项目，同时计划2015年在香港上市。
在建及近期项目 目标企业发展历程及在建工程
目标企业盈利点分析及未来预测 • 地下商业盈利点： • 商铺的租金收入 • 经营权转让的收入 • 广告的收入（商场内所有的平面及立体广告收入） • 物业管理的收入和经营管理服务费收入 未来三年经营预测：
目标企业2012年已完成项目 山东省济宁、莱芜宗圣星光大道 两个项目共投资5.5亿，截止2013年4月已销售50%的商铺（收回投资），并实现盈利1.2亿。其余50%商铺由宗圣自持管理，2013年预计租金，物业等收入2800万元，利润1800万元。
目标企业2013年项目计划 2013年目标企业计划开工项目总投资11亿元，其中9.5亿元由公司自筹资金解决，1.5亿元发行私募股权基金解决。公司计划项目建成后商铺的70%-85%进行销售（经营权转让），15%-30%部分自持出租经营。所有项目2014年完工运营后，预计能实现销售收入17亿元（70%销售收入），利润4.11亿元；年租金和物业收入5000万元（30%商铺出租），利润3200万元。
中安泰融资担保有限公司（担保机构） 中安泰融资担保有限公司系经国家工商行政管理总局核准和北京市工商行政管理局登记注册，由实力雄厚、专业精湛、务实进取的股东依照现代企业制度组建而来的商业性专业担保公司。公司成立于2004年，公司注册资金31900万元。2011年3月31日被联合信用管理有限公司北京分公司评为信用等级A级；2011年7月25日由北京市金融工作局核准发放融资性担保机构经营许可证。
招行银行股份有限公司（资金托管机构） 1987年，招商银行作为中国第一家由企业创办的商业银行，以及中国政府推动金融改革的试点银行，在中国改革开放的最前沿----深圳经济特区成立。2002年，招商银行在上海证券交易所上市；2006年，在香港联合交易所上市。截止2012年，招行在中国大陆的110余个城市设有99 家分行及853家支行，2家分行级专营机构（信用卡中心和小企业信贷中心），1家代表处，2,174家自助银行，1家全资子公司——招银租赁；在香港拥有永隆银行和招银国际等子公司，及一家分行（香港分行）；在美国设有纽约分行和代表处；在伦敦和台北设有代表处。2012年，集团实现净利润452.73亿元，比上年增长25.31%
THANK YOU! 投行部 2013年11月
