Verwalterwechsel – Was ist zu beachten? Aktuelle Rechtsprechung

1. Verwalterwechsel – Was ist zu beachten?Aktuelle Rechtsprechung Vortrag zum 5. Immobilienseminar der Cornelia Hopf Immobilienverwaltung 26. März 2011

2. Zielstellung bei Übernahme der Verwaltung • Aufbau einer an den Regelungen des WEG, der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung und Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft orientierten Verwaltung • Vermeidung von Haftungsrisiken

3. Notwendige Unterlagen zur Aufnahme der Verwaltung • Teilungserklärung/GemO • Aufteilungsplan / Abgeschlossenheitsbescheinigung • Beschlusssammlung • Protokolle der ETV • Eigentümerliste • Kaufverträge • Bauunterlagen für Errichtung • Gesamt- und Einzelabrechnungen • Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne • Hausordnung • Versicherungsverträge • Bankunterlagen • Anstellungs - Dienst – und Lieferverträge • Unterlagen zu Gerichtsverfahren • Bauunterlagen laufende Instandsetzung • Wartungsverträge • Mietverträge für Gemeinschaftseigentum • Unterlagen der Buchhaltung • Inventarverzeichnis für Gemeinschafteigentum

4. Informationsquellen • Vorverwalter • Grundbucheinsicht • Verwaltungsbeirat • Eigentümer

5. Herausgabe der Verwaltungsunterlagen durch den vormaligen Verwalter • Verwaltungsunterlagen stehen im Eigentum der Gemeinschaft ( vgl. § 10 Abs. 7 WEG ) • Pflicht zur unverzüglichen Herausgabe bezieht sich auf alle Unterlagen, die der Verwalter aufgrund der Verwaltertätigkeit erhalten hat • Kein Zurückbehaltungsrecht wegen eigener Vergütungsansprüche des Verwalters • Verwalter schuldet Herausgabe der Originale • Verwalter schuldet Verzeichnis gemäß § 260 Abs. 1 BGB und ggf. Eidesstattliche Versicherung • Anspruch kann bei dringend erforderlichen Unterlagen im Wege einstweiligen Rechtsschutzes geltend gemacht werden

6. Inhalt des ( Wohnungs- ) Grundbuches

7. Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft • zumindest ein wirksamer Erwerbsvertrag, der auf die Übereignung des Wohnungseigentums gerichtet ist • Eintragung einer Auflassungsvormerkung gemäß § 883 BGB im Grundbuch • Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten • Bewohnbarkeit/Nutzbarkeit

8. Auskunftsanspruch des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern Vertrag mit Verband Vertrag mit Verband und Eigentümern • Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB • Informationspflicht des Eigentümers als Nebenpflicht aus vertragsähnlichem Vertrauensverhältnis • direktes Vertragsverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümer • Informationspflicht des Eigentümers als Mitwirkungspflicht und Leistungstreuepflicht

9. Unterstützung des Verwalters durch Information

10. OLG Stuttgart05.08.20107 U 82/10 Verjährung von Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch ehemaligen Mieter einer Eigentumswohnung

11. LG Köln12.04.201029T /72/09 • Die Ablehnung einer energetischen Sanierung kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen • Die Eigentümer haben Ermessen beim „ Ob“ und „ Wie“ einer Maßnahme • Berücksichtigt werden: finanzielle Leistungsfähigkeit Kosten-Nutzen-Analyse Eilbedürftigkeit

12. BGH16.07.2010V ZR 221/09 • Mehrheitsbeschluss zur Änderung des Verteilungsschlüssels steht weder Vereinbarung noch allstimmiger Beschluss entgegen • Aufgabe eines Verteilungsschlüssels, der nicht der HeizkostenV entspricht, ist in der Regel sachgerecht

13. LG München02.08.20101 S 4042/2010 Beschlusskompetenz für Verpflichtung zur tätigen Mithilfe bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss ?

14. BGH10.12.2010V ZR 60/10 kein Ausschluss von der Eigentümerversammlung / Entzug des Stimmrechts bei Verzug mit Hausgeldforderung

15. LG Nürnberg – Fürth11.08.201014 S 1985/10 WEG Eingeschränkte Prüfung der Wirksamkeit des Erwerbsvertrages bei Wohngeldklage gegen werdenden Eigentümer

16. OLG Hamm12.08.201015 Wx 63/10 Erwerb von Sondereigentumseinheiten zahlungsunfähiger Miteigentümer gegen Restschulderlass und Übernahme dinglicher Sicherheiten entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

17. Brandenburgisches Oberlandesgericht22.07.20105Wx 27/09 Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten des Verwalters bei Hinweis auf erhöhten Stromverbrauch in Wohnanlage

18. BGH11.02.2011V ZR 66/10 • Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in Geschäftsräumen des Verwalters • Anspruch auf Auskunft zu Jahresabrechnung / Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu

19. LG Nürnberg08.04.201014 T 614/10 Sondervergütung des Verwalters im Kostenfestsetzungsverfahren

20. LG Berlin14.05.201055 T 89/09 Dem Verwalter sind die Prozesskosten aufzuerlegen, wenn er einen Anfechtungsprozess veranlasst, und die Eigentümer den Prozess durch Anerkenntnis verloren geben.

21. OLG Koblenz18.10.20105 U 934/10 Untergemeinschaft von Sondereigentümern einer Mehrhausanlage ist nicht teilrechtsfähig

22. AG Koblenz18.05.2010133 C 3201/09 Mehrheitsbeschluss zur Geschäftsordnung der Eigentümergemeinschaft zur Redezeitbegrenzung in der Versammlung

23. Der Versammlungsvorsitzende hat das Recht, jederzeit das Wort zu ergreifen. Er kann dieses Wort außer der Reihe auch dem antragstellenden Wohnungseigentümer, Berichterstatter, zugezogenen Sachverständigen, Mitgliedern des Verwaltungsbeirates und Wohnungseigentümern erteilen, die Tatsachen zur Aufklärung angeben oder zur Geschäftsordnung sprechen wollen. Die Rededauer der Diskussionsteilnehmer beträgt für jeden Tagesordnungspunkt 5 Minuten. Der Vorsitzende kann Ausnahmen zulassen. Wenn der Redner vom Tagesordnungspunkt abweicht oder die Redezeit überschreitet, kann ihm der Versammlungsvorsitzende nach zweimaliger Verwarnung oder Mahnung das Wort entziehen

24. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Rechtsanwalt Dirk Wandner Domplatz 30, 99084 Erfurt 0361/598260 www.kanzlei-bwh.de dirk.wandner@kanzlei-bwh.de