Vivienda y Hábitat: Retos y Oportunidades para la Financiación De Vivienda de Interés Social

1. Sexto Foro de la Mesa VIS Vivienda y Hábitat: Retos y Oportunidades para la Financiación De Vivienda de Interés Social Estudio de Segmentación del mercado de Vivienda de Interés Social Alvaro Villota Bernal NORCO S. A. Universidad de los Andes – UN – Hábitat Noviembre 30 de 2005

2. La solución del déficit habitacional colombiano debe partir del reconocimiento de los niveles de pobreza que registra el país, (estimados entre el 46% y el 61%); y de la bajísima capacidad de endeudamiento de los hogares de bajos ingresos.

3. Al igual que la mayoría de los países latinoamericanos, la situación laboral colombiana se ha caracterizado en los últimos años por unos elevados niveles de desempleo y por el crecimiento sostenido de la informalidad, en donde en promedio 6 de cada 10 empleos generados corresponden a ese tipo de actividad. Fuente: Dane,Encuesta Continua de Hogares.

4. A pesar de seguir contemplando el 30% del ingreso como proporción válida de compromiso de los hogares para el pago de las cuotas de amortización de un crédito hipotecario de largo plazo, la evaluación de la composición del gasto según el Dane y la experiencia internacional establecen que dicho compromiso no debe superar entre 20 y el 25 %, según el segmento seleccionado. Fuente:Composición de la Distribución del ingreso, Total Nacional, según ponderaciones de la Canasta Básica de Bienes y Servicios del IPC, Departamento Nacional de Estadística, Dane, 2005.

5. Al desagregar el % del ingreso destinado a vivienda, según la composición del gasto del Dane, la destinación real para ocupación sobre todo para los hogares con bajos ingresos se acerca más al 20% lo que concuerda con los estándares internacionales de compromiso máximo del pago de una cuota de crédito hipotecario. (*) El ítem Ocupación de la Vivienda incluye el arriendo efectivo y el imputado Fuente:Composición de la Distribución del ingreso, Total Nacional, según ponderaciones de la Canasta Básica de Bienes y Servicios del IPC, Departamento Nacional de Estadística, Dane, 2005.

6. La diferencia entre formalidad e informalidad no se reduce exclusivamente a la regularidad del ingreso, sino que se centra fundamentalmente en la dificultad de los informales de bajo ingreso para acceder a las coberturas sociales que tienen los asalariados y que afectan la calificación de riesgo para el otorgamiento de crédito.

7. El estado ha hecho esfuerzos para ofrecer tales coberturas sociales básicas a los hogares de más bajo ingreso, en especial en salud y educación, para lo cual ha profundizado herramientas como la Encuesta Sisbén. Este mecanismo “prioriza” a los más desprotegidos, pero a la vez “incentiva” a esconder ingresos y desestimula la tenencia de vivienda, pues resulta casi excluyente para acceder a tales servicios subsidiados. Para efectos de la simulación vamos a suponer que este trabajador informal tiene cobertura de salud por el Sisbén, lo cual nos daría un factor de equivalencia de 1,21 smmlv, frente al trabajador formal de 1 smmlv.

8. Sobre los anteriores postulados, de acuerdo con la capacidad de endeudamiento de los hogares y con la oferta formal de vivienda existente en las principales ciudades del país, se proyectó el tipo de vivienda que los hogares según su ingreso podrían adquirir. Para efectos de la simulación se calculó un compromiso máximo del 20% de ingreso para el pago de la cuota de amortización , ahorro programado del 10% del valor de la vivienda y un subsidio vigente.

9. La capacidad de endeudamiento para los informales también resulta afectada, como quiera que deben asumir por su cuenta las coberturas sociales de que gozan los trabajadores asalariados formales. El cálculo de la capacidad de endeudamiento de los informales se hizo sobre la base del ingreso ajustado, sobre la base de que 1 salario mínimo formal equivale a 1,21 smmlv de un informal.

10. HOGARES SOLUCIÓN VALOR TIPO DE HOGARES FORMALES SUBSIDIO INFORMALES VIVIENDA VIVIENDA CREDITO INGRESO (smmlv) INGRESO (smmlv) Arrendamiento 1,0 - 1,2 0,0 - 1,7 Const sitio propio < 50 MCI 10,5* o mejoramiento 1,8 - 3,0 1,3 - 2,5 VIS Tipo I 50 CLP 21 2,6 - 3,5 3,1 - 4,0 VIS Tipo II 70 CLP 14 100 CLP 7 3,6 - 4,0 VIS Tipo III > 4,0 > 4,0 No VIS > 135 0 1. El ingreso del hogar, el valor de la vivienda y el subsidio están en número de salarios mínimos 2. MCI: Microcrédito Inmobiliario para vivienda 3. CLP: Crédito de largo plazo * Subsidio aplicado a la construcción en sitio propio en vivienda tipo 1 (decreto 1526 de 2005) Se entiende que los segmentos por debajo de los límites inferiores, corresponderían a población que requiere soluciones de vivienda de tipo asistencial y aquellos segmentos de población por encima de los límites superiores requieren soluciones financieras en cuya mezcla no se tiene el subsidio, y solamente se contarán con recursos del ahorro personal y la financiación mediante un crédito de vivienda. PROPUESTA DE SEGMENTACION Para la propuesta de segmentación también se ajustó el ingreso de los formales, en atención a los ingresos extras y las coberturas sociales que ya se describieron y que son asumidas en gran proporción por los empleadores, por lo que el segmento inicia en 1,3 smmlv. La población asistencial en esencia debe ser objeto de otra política estatal, (esfuerzo conjunto entre gobierno nacional y entes territoriales, pues en realidad requieren de doble subsidio para solucionar su problema de vivienda); y otro tipo de estrategias, tales como subsidio para arrendamiento, construcción en sitio propio o para mejoramiento.

11. ESCENARIO 1 COBERTURA TOTAL Sobre esta base, se planteó un ejercicio de estimar la población objeto de la política de VIS, a partir de las estimaciones del DNP en su Visión Colombia 2,019; tomando como punto de partida la formación anual de nuevos hogares, de los cuales 131,350 corresponden a viviendas de interés social. Proyección de la conformación anual de nuevos hogares urbanos VIS elaborada por el DNP con base en la Encuesta Continua de Hogares 2003, 3er. Trimestre, para la formulación del Plan 2019, Visión Colombia II Centenario.

12. ESCENARIO 1 COBERTURA TOTAL Eliminamos los rangos correspondientes al grupo definido como asistencial, en la propuesta de Segmentación, por no tener capacidad de endeudamiento (Formales < 1,2 smmlv e Informales por debajo de 1,7 smmlv) A partir de la capacidad de endeudamiento de los hogares de bajos ingresos y de su posibilidad de atención por el sector financiero tradicional, se excluyeron 56,652 hogares (informales con ingresos entre 0 y 1,7 smmlv y formales entre 1 y 1,2 smmlv), los cuales no tenían capacidad real de endeudamiento y por tanto se consideran como segmento asistencial.

13. ESCENARIO 1 COBERTURA TOTAL Ello nos significaría una demanda anual de cerca de 75 mil subsidios e igual número de créditos, por valor cercano a los 900 mil millones de pesos, sólo para atender la formación nueva de hogares y evitar así el incremento del déficit cuantitativo acumulado. • Supuestos utilizados: • La totalidad de los hogares definidos tiene acceso al subsidio bien por las Cajas de Compensación Familiar o Fonvivienda • Todos los hogares deben contar al menos con el 10% de ahorro del valor de la vivienda, para postularse al subsidio • El crédito promedio a que se hace referencia se obtiene con base en la capacidad de endeudamiento según el ingreso de cada hogar • El crédito está calculado a una tasa de UVR + 11% y un plazo de amortización de 15 años

14. ESCENARIO 1 COBERTURA TOTAL De igual forma, la proyección del DNP hacia el 2,019 contempla la atención gradual del déficit cualitativo, estimado en 804,000 viviendas, de las cuales considera que al menos 330 mil corresponden a saneamiento básico y agua potable, las cuales quedarán cubiertas con los programas de ampliación previstos por las empresas de servicios públicos. Proyección de la atención del Déficit Cualitativo, contenida en el Plan 2019, Visión Colombia II Centenario DNP, con base en la Encuesta Continua de Hogares 2003, 3er. Trimestre. Cálculos propios de crédito requerido, sobre la base de la existencia de subsidios para todos los hogares requirentes.

15. ESCENARIO 1 COBERTURA TOTAL Si bien el DNP considera que al atenderse el requerimiento anual por formación de nuevos hogares, el déficit cuantitativo acumulado irá decreciendo su peso relativo hasta llegar a niveles manejables en el 2,019, para efectos de nuestros cálculos hemos proyectado su atención para determinar el requerimiento total de recursos. Cálculo total del Déficit Cuantitativo, con base en la Encuesta Continua de Hogares 2003, 3er. Trimestre. Dane. Los datos correspondientes a la desagregación porcentual por rango salarial se aplicaron a partir de Cálculos del Cenac y PNUD para el estudio “Hábitat y Desarrollo Humano”, Tabla 37, pág. 185, “Características socio-económicas de los hogares”, con base en la Encuesta Continua de Hogares, Dane 2002.

16. ESCENARIO 1 COBERTURA TOTAL Eliminamos los segmentos definidos como asistenciales para determinar la magnitud de los recursos necesarios para atender el déficit cuantitativo. Se excluyeron 51,030 hogares (informales con ingresos entre 0 y 1,7 smmlv y formales entre 1 y 1,2 smmlv), los cuales no tenían capacidad real de endeudamiento y por tanto se consideran como segmento asistencial. Para los cálculos también se excluyeron 10.613 hogares tanto formales como informales, los cuales se consideran No VIS por su rango de ingreso superior a 4 smmlv.

17. ESCENARIO 1 COBERTURA TOTAL Aún así, la población demandante tanto de subsidio como de crédito sería del orden de los 48 mil hogares de VIS. • Supuestos utilizados: • La totalidad de los hogares definidos tiene acceso al subsidio bien por las Cajas de Compensación Familiar o Fonvivienda • Todos los hogares deben contar al menos con el 10% de ahorro del valor de la vivienda, para postularse al subsidio • El crédito promedio a que se hace referencia se obtiene con base en la capacidad de endeudamiento según el ingreso de cada hogar • El crédito está calculado a una tasa de UVR + 11% y un plazo de amortización de 15 años

18. ESCENARIO 1 COBERTURA TOTAL Por último, evidenciamos la demanda de recursos para el segmento asistencial, los cuales debieran pasar a ser prioridad de las administraciones locales, bien sea mediante subsidio económico o en especie que complemente el esfuerzo del gobierno nacional. La atención del sector asistencial requiere de doble subsidio (1 Nacional y 1 local) y obviamente no tiene en cuenta complemento de crédito, pues se trata del segmento poblacional de más bajo o ningún ingreso, sin capacidad de ahorro.

19. ESCENARIO 1 COBERTURA TOTAL La atención de la totalidad de los déficit (por formación nueva de hogares + el cuantitativo acumulado + el déficit cualitativo demandaría recursos del orden de los 2,7 billones de pesos en subsidio, de los cuales sólo se tiene una disponibilidad actual del orden del 12,9% . Para la atención del sector asistencial se requeriría además del Subsidio Nacional, un número igual (107,682) de subsidios municipales, pues se trata del segmento poblacional de más bajo o ningún ingreso y sin capacidad de ahorro.

20. ESCENARIO 1 COBERTURA TOTAL Por su parte, los requerimientos de crédito serían del orden de 1,6 Billones de pesos anuales para acompañar el escenario de cobertura total. Cálculo de requerimiento de crédito para atender la población total de hogares urbanos (generados por formación de nuevos hogares, atención del déficit cualitativo y del déficit acumulado, ) con capacidad de endeudamiento, según segmentación establecida para el estudio.

21. ESCENARIO 2 PLAN VISION COLOMBIA II CENTENARIO 2019 del DNP. Ahora bien, si acogiéramos la propuesta del DNP en el sentido de atender exclusivamente el déficit cualitativo y la formación anual de nuevos hogares, evitando así el incremento del déficit cuantitativo acumulado, y logrando que perdiera peso relativo año a año, requeriríamos recursos de subsidio del orden del 1,5 Billones de pesos y la disponibilidad se elevaría al 22,5%. Para la atención del sector asistencial se requeriría además del Subsidio Nacional, un número igual (107,682) de subsidios municipales, pues se trata del segmento poblacional de más bajo o ningún ingreso y sin capacidad de ahorro.

22. ESCENARIO 2 PLAN VISION COLOMBIA II CENTENARIO 2019 del DNP. Por su parte, los requerimientos de crédito serían del orden de 1 Billón de pesos anuales para acompañar el escenario de cobertura gradual parcial. Cálculo total de requerimiento de crédito para atender la población de hogares urbanos con capacidad de endeudamiento, de acuerdo con el Plan 2019 del DNP.

23. ESCENARIO 3 PROYECCION AJUSTADA A EXISTENCIA DE SUBSIDIOS. Finalmente, si ajustáramos tal demanda a la disponibilidad actual de subsidios (52,000 anuales), y con una tasa de crecimiento anual promedio esperada del 5,5%, a razón de un crecimiento de hogares del 2,2%, habría que esperar hasta el año 2025 para nivelarnos sólo por formación nueva de hogares.

24. En millones de pesos 0,17% PIB 0,18% PIB 0,19% PIB 0,27% PIB 0,21% PIB 0,17% PIB 0,13% PIB Vale decir que los países serios frente al tema de vivienda, como Chile o Costa Rica invierten por lo menos el 1% del PIB en subsidios, mientras que Colombia destina escasamente el 0,13% del PIB (cerca de $350 mil millones, entre lo otorgado por el Gobierno Nacional, a través del Fonvivienda, y las Cajas de Compensación) .

25. Todo este planteamiento de solucionar el déficit habitacional colombiano, bien sea a través de atender sólo la formación anual de nuevos hogares, como lo propone el DNP (130 mil unidades de VIS al año); o incluyendo el déficit cuantitativo acumulado y el cualitativo, que como ya vimos en la simulación implicaría generar 260 mil soluciones de Interés Social, requiere de una adecuación profunda de todo el sector para responder a tales retos, como quiera que actualmente el sector formal de la construcción escasamente llega a ofertar 85 mil viviendas, incluidas las no VIS.

26. Los nuevos promotores inmobiliarios deben ser capaces de desarrollar megaproyectos de por lo menos 5000 unidades de VIS de excelente calidad, para atender la demanda, en verdaderas Ciudadelas Integrales que ofrezcan además de la unidad habitacional servicios complementarios a los hogares, tales como acceso a sistemas masivos de transporte, infraestructura educativa completa, sistema de guarderías, entre otros, suficientes para atender los requerimientos de la nueva comunidad.

27. De hecho ya en las principales capitales se vienen generando este tipo de desarrollos urbanísticos, bien a través del sector público o del esfuerzo privado, pero aún con las restricciones propias de la normatividad local, que impide por ejemplo la suma de las áreas de cesión (deficientes y desperdiciados salones comunales) que podrían dar paso a la conformación de importantes centros educativos amplia y confortablemente dotados, con servicio de comedor y equipamento deportivo.

28. CONCLUSIONES • Los hogares de bajos ingresos no pueden destinar en promedio más del 20 % para el pago de cuota de arriendo o de crédito para vivienda. • En un país predominantemente pobre, es necesario definir y diferenciar una política asistencial. Cerca del 50 % de la demanda de VIS es asistencial y los entes territoriales tienen una gran responsabilidad para ofrecer soluciones prioritariamente para esta población. • Con los niveles actuales de destinación de recursos para vivienda y con la capacidad operacional y productiva tanto de constructores como del sector financiero, no seremos capaces de resolver el déficit. • En las condiciones actuales el crecimiento de la población no formal se requiere de un gran esfuerzo del gobierno y de los hogares mismos para regularizarse e incorporarse como sujetos de crédito. • El Gobierno Nacional y el sector privado (constructores, proveedores y banca de crédito hipotecario) debemos diseñar mecanismos especializados de financiación de largo plazo para hogares de bajos ingresos, especialmente los informales, con el fin de atender este segmento hasta hoy marginado. • La nueva oferta formal de VIS debe ser integral, en megaproyectos, consolidados en “Ciudadelas Integrales” que complementen las unidades habitacionales con acceso a otros servicios como educación, transporte masivo, recreación, etc.

29. Sexto Foro de la Mesa VIS Vivienda y Hábitat: Retos y Oportunidades para la Financiación De Vivienda de Interés Social Estudio de Segmentación del mercado de Vivienda de Interés Social Alvaro Villota Bernal NORCO S. A. Universidad de los Andes – UN – Hábitat Noviembre 30 de 2005