Rakennuttaminen ja korjaushankkeiden hallinta asuinkiinteistöissä -seminaari 6.10.2005, Helsinki

1. Rakennuttaminen ja korjaushankkeiden hallinta asuinkiinteistöissä -seminaari6.10.2005, Helsinki Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdot Varatuomari Kari Koho Rakennusteollisuus RT ry

2. RT:n toimialat ja jäsenyritykset • Jäseninä ovat kaikki keskeiset talonrakennustoimintaa, erikoisurakointia ja rakennustuoteteollisuuttaharjoittavien yritysten järjestöt • 1.1.2005 yhteensä 2 068 jäsentä: • Talonrakennusurakoitsijat 316 • Rakennustuoteteollisuus ▪yritysjäsenet 113 ▪yhteisöjäsenet 2-Teräsrakenneyhdistys ry - Kiviteollisuusliitto ry • Erikoisurakoitsijat 1 637 • Jäsenyritysten palveluksessa n. 55 000 henkilöä • Jäsenyritysten liikevaihto yhteensä yli 10 miljardia euroa • RT on EK:n neljänneksi suurin jäsenjärjestö

3. KORVAUSPERUSTE MUUTTUU URAKKA- JA SOPIMUSMUODOT KVR-URAKKA AS. OY:N YLEINEN RAKENNUS- URAKKAMUOTO KOKONAIS- URAKKA VASTUU MUUTTUU RAKENNUS- URAKKA JAETTU- URAKKA OSAURAKKA KOKONAIS- HINTAINEN YKSIKKÖ- HINTAINEN TAVOITE- HINTAINEN LASKUTYÖ

4. Kokonaisvastuu-urakka (KVR) Rakennuttaja KVR-urakoitsija Suunnittelijat Aliurakoitsijat Aliurakoitsijat Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako • Pääurakoitsija vastaa työsuorituksen lisäksi myös korjaushankkeen suunnittelusta. • Rakennusurakoitsija ottaa erittäin laajan vastuun, joka käsittää korjaustöiden normaalin virhe- ja viivästysvastuun ohella myös vastuun kohteen toimivuudesta. • Suunnittelua sisältäviä hankkeita kilpailutettaessa tarjouskustannukset nousevat helposti hyvin korkeiksi. • Toisaalta halvat suunnitelmat johtavat herkästi puutteellisiin ratkaisuihin ja siten huonoon lopputulokseen. • Mikäli KVR-urakka tehdään ns. neuvottelu-urakkana eli asunto-osakeyhtiö ottaa yhteyden vain yhteen urakoitsijaan ja tekee sopimuksen tämän kanssa, voidaan urakoitsijan kustannustietoutta hyväksi käyttäen löytää nimenomaan tässä vaiheessa halventavia ratkaisuja suunnittelun tasosta tinkimättä.

5. Kokonaisurakka Suunnittelija Rakennuttaja Pää-urakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Aliurakoitsija Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako • Yksi urakoitsija, joka on pääurakoitsija, vastaa koko kohteen työsuorituksesta asunto-osake-yhtiölle. • Pääurakoitsijana on yleensä rakennusliike, joka vastaa omien työsuoritustensa ohella myös käyttämiensä aliurakoitsijoiden ja -hankkijoiden (esim. sähkö-, LVI-, maalaus- ja laiteasennukset) suorituksista ja niiden töiden koordinoinnista ja yhteensovittamisesta. • Tämä urakkamuoto on tilaajan kannalta helppo ja selkeä tapa antaa korjaustyö koko laajuudeltaan pääurakoitsijan hoidettavaksi. • Tilaaja voi lisäksi vaatia tärkeimmät alihankkijat hyväksyttäväkseen.

6. Jaettu urakka Suunnittelija Suunnittelija Rakennuttaja Pääurakoitsija(rakennusteknisettyöt) Sivu-urakoitsija Sivu-urakoitsija Aliurakoitsijat Aliurakoitsijat Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako • On vastakohta kokonaisurakoinnille eli koko työ on pilkottu eri urakoitsijoille. • Kukin urakoitsija vastaa siten vain omalta osaltaan rakennuskohteen suorituksesta asunto-osakeyhtiölle. • Asunto-osakeyhtiö kantaa myös vastuun töiden yhteensovittamisesta ja koordinoinnista, ellei urakka ole alistettu pääurakoitsijalle. • Edellyttää yleensä rakennuttajapalvelun käyttöä. • Urakoiden pilkkominen liian pieniin osiin johtaa kuitenkin siihen, että isot urakoitsijat eivät ole kiinnostuneita osallistumaan tällaisten hankkeiden kilpailuihin. • Tässä urakkamuodossa tulisikin kiinnittää huomiota paitsi kunnollisten työnsuorittajien valintaan myös rakennuttajakonsultin mahdollisuuksiin ottaa vastuuta epäonnistuneista valinnoista.

7. Osaurakka Suoritusvelvollisuuden laajuuden mukainen jako • Osaurakka on rakennustyön teettämismuoto, jossa korjausrakennuskohde on jaettu paikallisesti tai ajallisesti eri urakoihin, ja asunto-osakeyhtiö suorittaa osan työstä omana työnä. • Asunto-osakeyhtiö vastaa omasta työsuorituksestaan ja töiden yhteensovittamisesta. • Tässä urakkamuodossa edellytetään tilaajalta omaa rakennusorganisaatiota, joten se ei ole suositeltavaa asunto-osakeyhtiölle.

8. Rakennuttaja Sivu-urakoitsija Sivu-urakoitsija Pääurakoitsija Urakkasopimuksen mukaiset sopimussuhteet Aliurakoitsija Alistamissopimuksen mukaiset sopimus-suhteet, jotka saattavat rakennuttajan, pääurakoitsijan ja sivu-urakoitsijat saman sopimuksen piiriin Alistaminen

9. Sivu-urakan alistaminen • Rakennuttaja siirtää sivu-urakoiden koordinointivelvoitteen pääurakoitsijalle • Aikataulusta • Töiden yleisjohdosta • Määräaikojen valvonnasta • Maksupostien maksatuksen hyväksymisestä • Yleisestä turvallisuudesta ja opastuksesta • Alistamisella ei muuteta urakkasopimuksen mukaisia oikeuksia tai velvollisuuksia • Sivu-urakka sovitetaan hankkeen aikatauluun • Sovitaan yhteistoiminta-asioiden hoitamisesta • Työmaapäiväkirja • Työmaakokoukset ja katselmukset • Tarkastukset ja hyväksyttäminen • Työmaan yleishuolto • Epävarsinainen alistaminen • Rakennuttaja kilpailuttaa osaurakoitsijan • Määrää pääurakoitsijan tekemään aliurakkasopimuksen

10. Maksuperusteen mukainen jako Kokonaishintaurakka • Urakoitsija sitoutuu tekemään sovitun korjausrakennustyön ja asunto-osakeyhtiö sitoutuu maksamaan siitä sovitun kokonaishinnan. • Urakoitsija siis vastaa siitä, että hän tekee kaikki urakkasopimuksen mukaiset työt ilmoitetulla kokonaishinnalla. • Riskinjaon kannalta kokonaishintaurakka on tarkoituksenmukainen urakkamuoto, jos työ on suoritusyksiköltään ja laajuudeltaan määritelty eli suunnitelmat ovat valmiit. • Asunto-osakeyhtiö tietää tällöin etukäteen, mitä urakkasuoritus kokonaisuudessaan tulee maksamaan. • Urakkahinta voi kuitenkin sopimuksen perusteella muuttua eräissä poikkeustilanteissa: • Lisä- ja muutostyöt • Valtiovallan lainsäädännölliset toimenpiteet • Ylivoimainen este

11. Yksikköhintaurakka Maksuperusteenmukainen jako • Asunto-osakeyhtiö sitoutuu maksamaan kultakin suoritusyksiköltä sovitun kiinteän hinnan. • Riski määrien paljoudesta kuuluu tilaajalle. • Tavanomainen sellaisissa erikoisurakoissa, joissa työtulos selviää parhaiten laskettujen määrien perusteella. • Tällaisia erikoistöitä ovat mm. useat pintarakennetyöt, kuten laatoitus- ja lattianpäällystystyöt. • Itse rakennuksen korjaustyöhön yksikköhintaurakkaa ei tulisi käyttää.

12. Maksuperusteen mukainen jako Tavoitehintaurakka • Määritellään kohteelle tavoitehinta, jonka alitus jaetaan sovitussa suhteessa tilaajana toimivan asunto-osakeyhtiön ja työn suorituksesta huolehtivan urakoitsijan kesken. • Tavoitehintaurakka on riskinjaon kannalta kokonaishintaurakan ja laskutyön väliin jäävä urakkamuoto, jossa asunto-osakeyhtiö kantaa kustannusriskin tavoitehintaan asti. • Tavoitehintaurakan ylittävältä osalta riski jakautuu asunto-osake-yhtiön ja urakoitsijan kesken. • Kattohinnan ylittävältä osalta riski kuuluu kokonaan urakoitsijalle. • Tavoitehintaurakkamenettelyllä pyritään saavuttamaan kustannus-säästöjä, joista aiheutuva hyöty jaetaan asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan kesken sopimuksen mukaisesti. • Tällaisia kustannussäästöjä voidaan saavuttaa esimerkiksi kehittämällä suunnitelmia siten, että urakoitsijan osaamista ja innovaatiokykyä käytetään hyväksi mahdollisimman taloudelliseen ja hyvään lopputulokseen pääsemiseksi.

13. Maksuperusteen mukainen jako Laskutyöurakka • Sopimus, jossa urakoitsija sitoutuu tekemään sovitun korjaustyön ja tilaaja sitoutuu maksamaan työtuloksen aikaansaamiseksi tarpeelliset kustannukset laskutyöpalkkioineen. • Urakoitsija veloittaa korjaustyön etenemisen mukaan syntyneiden kustannusten perusteella asunto-osakeyhtiötä, joka kantaa siten sekä määrä- että hintariskin täysimääräisenä. • Laskutyö koostuu tositteisiin perustuvista laskutyökustannuksista ja erikseen maksettavasta laskutyöpalkkiosta, joka lasketaan yleensä prosentteina laskutyökustannuksista. • Laskutyön käyttäminen edellyttää luottamusta tilaajana toimivan asunto-osakeyhtiön ja urakoitsijan välillä, jotteivät toteutusmuotoon helposti sisältyvät väärinkäyttömahdollisuudet johtaisi ylimääräisiin kustannuksiin. • Jos korjausrakentamisen laajuutta ei ennalta tiedetä, laskutyö on käyttökelpoinen vaihtoehto. • Asunto-osakeyhtiön on kuitenkin syytä etukäteen teettää työstä kustannus-laskelma kokonaismenojen selvittämiseksi. • Etukäteen tulisi myös sopia varaus lisä- ja muutostöille. • Samoin on tärkeää selvittää, mitä sisältyy laskutyöpalkkioon ja mitä veloitettaviin laskutyökustannuksiin.

14. KAUPALLISET ASIAKIRJAT Alistamis- sopimus, RT-ohje Rakennus- tuotteiden yleiset hankinta- ja toimitusehdot RYHT 2000 Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 YLEISET ASIAKIRJAT Urakka- ohjelma mallit RT-ohjeet Urakkaraja- liitteen malli RT-ohje hyvä materiaali- ja tuotekauppa- tapa hyvä työn- suoritustapa Yleisesti hyväksytyt menettelytavat pöytäkirja-, tarkastus- yms. malli- asiakirjat, RT-ohjeet HANKEKOHTAISET ASIAKIRJAT Urakkasopimus kuka ja millä ehdoilla S- LVI- Aliurakka- sopimus Urakkaohjelma Urakkarajaliite

15. TEKNISET ASIAKIRJAT Talo90 yleisseloste EN-std SFS-std TalotekniikkaRYL EN-std SFS-std (materiaali) MaaRYL2000 Rakennus- selostus- ohje YLEISET ASIAKIRJAT RunkoRYL2000 sovellus Talo90 Määrälaskenta ohje SisäRYL2000 by, RIL, … OHJE- JULKAISUT tarvikkeiden laatuvaatimukset rakennusosatyypit sisällön jäsennys ja muoto hyvä rakennustapa RT-OHJEET (suunnittelu) Rakennuspiirustukset RATU- OHJEET (työsuoritus) HANKEKOHTAISET ASIAKIRJAT Rakennusselostus missä ja kuinka paljon S- LVI- mitä tehdään, mitkä laatuvaatimukset Rak- työ- selostus miten tehdään

16. Ohjejulkaisuista • RT -ohjeet • hyvän rakennustavan mukaisia suunnittelu- ja rakennuttamisohjeita • RYL-julkaisut kodifioivat alan normistoa • RYL:ssä työsuoritusvaatimukseen on liitetty viitetietona RATU:n työmenetelmä • RT-kortistossa lisäksi säännöstiedosto ja tarviketiedosto, joita ei tule verrata edellisiin • RATU -ohjeet • hyvän rakennustavan mukaisia menetelmäkuvauksia (RYL-yhteensopivuus) • resurssitietoa • työmaan suunnitteluohjeita

17. Ohje esittää hyvän rakennuttamistavan mukaisen toimintaohjeen Esimerkki esittää erään vaihtoehdon asian käsittelemisestä

18. Korjauskohteen urakoitsijan valinta Pienikorjauskohde Pieni korjaustyö, jossa työn sisältö ja laajuus selkeä. Käytetään tuttuja, luotettavia urakoitsijoita. Työtilaus, jossa luettelo tehtävistä töistä. Korjaustyö, josta on laadittu erillinen suunnitelma. Esim. yksittäisen kylpyhuoneen veden-eristyksen alusrakenteetkorjataan tai uusitaan. Kilpailutetaan kolme urakoitsijaa laaditulla perussuunnitelmalla ja työselostuksella. Pienurakkasopimus, täydennettynä ennen urakkasopimuksen allekirjoitusta pidettävällä urakkaneuvottelupöytä-kirjalla.

19. Korjaustyö, josta tehty suunnitelmat ja urakkaohjelma. Työ voidaan toteuttaa valitse-malla pääurakoitsija, joka valitsee aliurakoitsijat. Esim. useiden tai kaikkien asuntojen kylpyhuoneiden korjaus. Kilpailutetaan 3-6 urakoitsijaa suunnitte-lijan laatimilla urakka-asiakirjoilla Rakennusurakkasopimus ja Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE. Sopimuskohtaiset urakka-ehdot sisältävä urakka-ohjelma YSE 1998:n määrittelemällä tavalla. Päätoteuttaja nimetty johtuen YSE 98:n 57 §:stä. Kuten edellä. Kuten edellä. Päätoteuttajan velvollisuudet joko tilaajalla itsellään tai erikseen nimetyllä ja resurssoidulla urakoitsijalla Kokonaisjärjestely. Korjaustyö, jossa tarvitaan eri alan urakoitsijoita ja työt ei ole toisistaan riippuvia. Esim. kylpyhuoneiden korjaus rakennuksen perus-korjauksen yhteydessä. Korjauskohteen urakoitsijan valinta

21. KKO: 2005:83 Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt uusia rakennuksensa julkisivukorjauksen yhteydessä eräiden parvekkeiden lasitukset ja asentaa lasitukset sellaisiin parvekkeisiin, joissa niitä ei aikaisemmin ollut ollut, sekä rahoittaa toimenpiteet kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että asunto-osakeyhtiön päätös ei loukannut niiden osakkeen-omistajien yhdenvertaisuutta, joiden huoneistossa ei ollut parveketta.