Christophe CHAUVET: Analyser la fiscalit d investissement et d exploitation par un co t au m2 Comparer ces co ts par ra

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2. Christophe CHAUVET: Analyser la fiscalit� d�investissement et d�exploitation par un co�t au m2 Comparer ces co�ts par rapport au loyer march� Disposer d�une �valuation plus compl�te des co�ts globaux au m2 Des r�sultats instructifs 2

3. FISCALITE IMMOBILIERE 1-Panorama de la fiscalit� d�investissement et de la fiscalit� d�exploitation 3

4. FISCALITE D�INVESTISSEMENT Les op�rations concourant � la production ou � la livraison d'immeubles sont par principe soumises � la TVA. Certaines op�rations seront soumises aux droits d�enregistrement au taux normal (5,09%) voire au taux r�duit (0,715%) suivant l�option/l�engagement souscrit par l�acqu�reur, l�objet de la mutation, l�assujettissement ou non du vendeur � la TVA. 4

5. FISCALITE D�INVESTISSEMENT La fiscalit� d�investissement comprend la fiscalit� de l�urbanisme li�e � l�acte de construire: Jusqu�au 1er mars 2012, la fiscalit� de l�urbanisme pr�voit 16 taxes et participations : TLE, VDPLD, TDENS, TDCAUE, TCIDF, Taxe sp�ciale Savoie, Redevance IDF, PRE, PNRAS, Participation �quipements publics exceptionnels, Participation riverains Alsace-Moselle, RAP, PVR, PAE, Participation ZAC, PUP 5

6. FISCALITE DE L�URBANISME : une r�forme en 2 temps � compter du 1er mars 2012 R�gime transitoire du 01/03/12 au 31/12/14 A l�horizon du 01/01/2015, il ne devrait plus exister que 6 taxes et participations : TA, VSD, Redevance IDF, Participation �quipements publics exceptionnels, participation ZAC, PUP. 6

7. FISCALITE DE L�URBANISME : une taxation aggrav�e Le futur r�gime portera sur une assiette �largie: surface de construction au lieu de SHON pour le calcul de la taxe d�am�nagement, taxation des installations et am�nagements. Ainsi les parkings int�rieurs, ext�rieurs, les �oliennes de + de 12 m�tres de hauteur ainsi que les panneaux photovolta�ques au sol seront tax�s. 7

8. REDEVANCE EN ILE-DE-FRANCE: une r�forme sp�cifique en 2 temps Loi du 29 d�cembre 2010: augmentation vertigineuse des tarifs, modification des circonscriptions tarifaires, extension de la redevance aux locaux commerciaux et de stockage, harmonisation avec le r�gime de la taxe annuelle bureaux Loi du 29 juillet 2011: �talement de l�augmentation des tarifs, d�finition de la surface taxable, exon�ration des locaux de recherche 8

9. FISCALITE D�EXPLOITATION - la fiscalit� locale annuelle comprend la contribution �conomique territoriale (rempla�ant de la taxe professionnelle), la taxe fonci�re sur les propri�t�s b�ties, la TEOM ou REOM. - les TSE Grand Paris et la Taxe annuelle en Ile-de-France (r�form�e par l�article 31 de la loi du 29 d�cembre 2010), cette derni�re s��tendant d�sormais aux surfaces de stationnement couvertes ou non couvertes. 9

10. FISCALITE LOCALE Au regard de la fiscalit� locale, les locaux de stockage peuvent �tre �valu�s comme des locaux commerciaux (CBD), des locaux exceptionnels (ME), des locaux industriels(U) ou des locaux professionnels (P). Les locaux commerciaux peuvent �tre �valu�s par bail, par comparaison et par appr�ciation directe. Pour les locaux industriels, �valuation par m�thode comptable, par comparaison ou par approche directe. 10

11. FISCALITE LOCALE: une r�forme programm�e L�article 34 de la loi du 29 d�cembre 2010 organise la r�vision des valeurs locatives cadastrales pour les locaux professionnels. Les valeurs locatives r�vis�es seront normalement prises en compte pour �tablissement des bases pour 2014, c�est-�-dire dans l�avis TF en 2014 et CFE en 2016. 11

12. FISCALITE LOCALE: une r�forme programm�e Les propri�taires doivent d�clarer en 2012 les informations concernant leurs propri�t�s (d�claration N� 6660- REV- K). Les locaux industriels relevant de la m�thode comptable sont exclus de cette r�vision. 12

13. FISCALITE LOCALE: une r�forme avec des interrogations Selon un rapport remis r�cemment par la DGFIP, il para�t indispensable de pr�voir un m�canisme de nature � rendre plus progressive l'application de la r�forme pour les entreprises, notamment au vue des cons�quences qu�elle emporterait sur la cotisation fonci�re des entreprises. 94% des locaux professionnels verraient leur imp�t augmenter et la r�forme entra�nerait un gros transfert de charges des sites industriels vers les bureaux. Aussi, les auteurs du rapport recommandent de pr�voir un m�canisme de nature � rendre plus progressive l'application de la r�forme pour les entreprises.  13

14. 2- le co�t des charges fiscales rapport� aux loyers pratiqu�s Simulations comparatives r�alis�es sur le site www.Batir.com pour une plate forme de 36 000m2 avec 500 m2 de bureaux et 100 places de parking v�hicules l�gers 14

15. Les simulations ont �t� r�alis�es dans les 5 communes suivantes: SOISSONS REGION PARISIENNE : FERRIERE EN BRIE LYON ST QUENTIN dans l�AISNE PERPIGNAN 15

16. SOISSONS Taxes d�urbanisme 2011 (rappel) TLE (3,000%): 324 000 � Redevance arch�ologique (0,490%): 52 920 � TDENS (1,000%): 108 000 � TDCAUE (0,300%): 32 400 � Plafond L�gal de densit� : non calcul� Total : 517 320 � 16

17. SOISSONS Taxes d�urbanisme 2012 Taxe d�am�nagement (3,000%): 14 899 � + 536 382 � Redevance arch�ologique (0,40%): 50 589 � Places ext�rieures: 8 600 � Plafond L�gal de densit� : non calcul� Total : 610 470 � soit 18% d�augmentation !!! 17

18. SOISSONS Fiscalit� d�exploitation (en ann�e pleine avec taux 2010) Tarif local de r�f�rence: 3,05 �/m� TFPB : 175 975 � CFE : 93 158 � CVAE : non calcul�e Total : 269 133 � soit 7,37 euros/m� qui correspond � 22% du montant du loyer (34 euros/m�) 18

19. FERRIERES EN BRIE Rappel Taxes d�urbanisme 2011 TLE (5,000%): 594 000 Redevance arch�o (0,490%): 58 212 TDENS (2,000%): 237 600 TDCAUE (0,200%): 23 760 Redevance IDF: 117 000 tarif 2011 avec lissage Total : 1 030 572 � 19

20. FERRIERES EN BRIE Taxes d�urbanisme 2012 Taxe d�am�nagement (4,25%): 1 081 926 � Redevance arch�ologique (0,40%): 58 090� Places ext�rieures (2000 �/place): 14 900 � Redevance IDF: 268 460 � (tarif 2012 avec lissage). Pour m�moire, le montant passe � 383 250,00 � en 2013. Total : 1 423 376 � soit 38% d�augmentation par rapport � 2011 20

21. FERRIERES EN BRIE Fiscalit� d�exploitation (montant ann�e pleine avec taux 2010) Taxe annuelle Ile-de-France 2011: Base 0,90 Euros/m2 32 400,00 + 1 620 (stationnement ext�rieur) = 34 020 � Tarif local de r�f�rence: 7,62 �/m� TFPB : 338 465 � CFE : 192 804 � CVAE :non calcul�e Total ann�e 2011 hors CVAE: 565 289 � soit 15,48 euros/m� qui correspond � 31% du montant du loyer (50 euros/m�) 21

22. LYON Rappel Taxes d�urbanisme 2011 TLE (5,000%): 540 000 � Redevance arch�o (0,490%): 52 920 � TDENS (1,000%): 108 000 � TDCAUE (0,300%): 32 400 � Total : 733 320 � 22

23. LYON Taxes d�urbanisme 2012 Taxe d�am�nagement (5%): 807 691 � Redevance arch�ologique (0,40%): 50 589� Places ext�rieures (2000 �/place): 12 600 � Total : 870 880 � soit 18% d�augmentation par rapport � 2011 23

24. LYON Fiscalit� d�exploitation (en ann�e pleine avec taux 2010) Tarif local de r�f�rence: 7,62 �/m� TFPB : 223 244 � CFE : 236 203 � CVAE : non calcul�e Total hors CVAE : 459 447 � soit 12,59 euros/m� qui correspond � 28% du montant du loyer (45 euros/m�) 24

25. SAINT-QUENTIN Rappel Taxes d�urbanisme 2011 TLE (1,000%): 108 000 � Redevance arch�o (0,490%): 52 920 � TDENS (1,000%): 108 000 � TDCAUE (0,300%): 32 400 � Total : 301 320 � 25

26. SAINT-QUENTIN Taxes d�urbanisme 2012 Taxe d�am�nagement (1%)*: 294 871 � Redevance arch�ologique (0,40%): 50 242 � Places ext�rieures (2000 �/place): 4600 � Total : 349 713 � soit 16 % d�augmentation par rapport � 2011 Reconduction taux TLE en l�absence de donn�es fournies par la commune. 26

27. SAINT-QUENTIN Fiscalit� d�exploitation (en ann�e pleine avec taux 2010) TFPB : 61 691 � CFE : 35 051 � CVAE: non calcul�e Total hors CVAE: 96 742 � soit 2,65 euros/m� qui correspond � 7,6 % du montant du loyer (35 euros/m�) 27

28. PERPIGNAN Rappel Taxes d�urbanisme 2011 TLE (3,000%): 324 000 � Redevance arch�o (0,490%): 52 920 � TDENS (1,500%): 162 000 � TDCAUE (0,300%): 32 400 � Total: 571 320 � 28

29. PERPIGNAN Taxes d�urbanisme 2012 Taxe d�am�nagement *(5%): 871 794� Redevance arch�ologique (0,40%): 50 589 � Places ext�rieures (2000 �/place): 13 600 � Total : 935 983 � soit 64 % d�augmentation par rapport � 2011 * Taux diff�renci� suivant les secteurs de la commune 29

30. PERPIGNAN Fiscalit� d�exploitation (en ann�e pleine avec taux 2010) Tarif local de r�f�rence: 3,81 � TFPB: 144 397 � CFE: 144 524 � CVAE: non calcul�e Total: 288 921 � soit 7,92 euros/m� qui correspond � 25 % du montant du loyer (32 euros/m�) 30

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32. Un point sur les r�formes fiscales en cours La redevance d�arch�ologie pr�ventive vient d��tre r�form�e (article 79 de la loi n� 2011-1978 du 28 d�cembre 2011). A compter du 1er f�vrier 2012, les plus values immobili�res r�alis�es par les particuliers sont tax�es pendant 30 ans y compris pour les terrains (loi n� 2011-1117 du 19 septembre 2011 et loi n� 2011-1977 du 28 d�cembre 2011). 32

33. Avec des centaines de milliers de valeurs et de taux, www.Batir.com permet de calculer imm�diatement toute la fiscalit� d�investissement et d�exploitation applicable � n�importe quelle op�ration immobili�re en France. 33